物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。2007 年 3月 16 日，物權(quán)法通過(guò)了，我們擁有了一部中國(guó)自己的物權(quán)法，它必將成為今年司法考試的重大熱點(diǎn)。物權(quán)法共分五編，十九章，二百四十七條。從內(nèi)容看，由于物權(quán)法頒布前我國(guó)已有民法通則、擔(dān)保法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法等法律對(duì)物權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了一些規(guī)定，所以此次物權(quán)法立法的第一個(gè)特點(diǎn)，就是整合繼承這些法律中的成熟物權(quán)法律制度，使之條理化，系統(tǒng)化；另一方面，在繼承的基礎(chǔ)上，根據(jù)物權(quán)理論和實(shí)踐，物權(quán)法也對(duì)我國(guó)原有的物權(quán)法律制度進(jìn)行了一系列的變革和創(chuàng)新。歸納起來(lái)，這種變革和創(chuàng)新主要表現(xiàn)在四方面：將物權(quán)理論上升為法律規(guī)定，對(duì)原有法律規(guī)定予以完善，對(duì)原有法律規(guī)定予以變更，創(chuàng)新性規(guī)定了一系列重要的物權(quán)法律制度。
這些將是未來(lái)考試最重要的考點(diǎn)。
（一）將物權(quán)理論上升為法律規(guī)定
我國(guó)以前沒(méi)有物權(quán)法，但是民法物權(quán)理論的研究并不滯后，此次物權(quán)立法的一個(gè)重要方面就是將一些成熟的物權(quán)理論直接上升為法律規(guī)定。
1、將物權(quán)基本原理的一些理論上升為物權(quán)總則法律制度。
（1）將物權(quán)的基本原則通過(guò)立法予以明確。根據(jù)物權(quán)理論，物權(quán)的基本原則有三個(gè)，物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則和公示公信原則。這次物權(quán)法在第 5條規(guī)定了物權(quán)法定原則，在第6 條、第 9條和第23 條規(guī)定了物權(quán)公示公信原則，將相關(guān)理論直接上升為法律規(guī)定。同時(shí)，物權(quán)法在第 2 條規(guī)定了一物一權(quán)原則。因?yàn)橐晃镆粰?quán)原則是指一物上不能存在兩個(gè)所有權(quán)，不能存在兩個(gè)以上的內(nèi)容相沖突的他物權(quán)，所以這一原則實(shí)質(zhì)上就是物權(quán)的排他效力，第 2條在這方面作出了規(guī)定。
（2）明確規(guī)定了物權(quán)的效力問(wèn)題。按照物權(quán)理論，物權(quán)的效力包括排他效力、優(yōu)先效力和追及效力。這次，物權(quán)法立法也將這些理論上升為法律實(shí)踐。物權(quán)法第 2條規(guī)定了排他效力，第34 條規(guī)定了追及效力。對(duì)優(yōu)先效力的規(guī)定主要規(guī)定在物權(quán)法第40 條所有權(quán)人的保護(hù)，第120 條用益物權(quán)人權(quán)利的行使，第163條地役權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的關(guān)系，第 199條抵押權(quán)的清償順序，第239 條留置權(quán)人優(yōu)先受償?shù)人袡?quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的具體規(guī)定中。
（3）將物權(quán)區(qū)分原則予以明確規(guī)定。依據(jù)物權(quán)理論，所謂物權(quán)區(qū)分原則，是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的生效依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。物權(quán)區(qū)分原則具體表現(xiàn)為：①原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效條件，一般從行為成立時(shí)就生效，物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，不是該行為的生效要件。②物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果遵守處分行為的生效條件，只有處分行為完成時(shí)才生效。物權(quán)法第 15 條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”即是這一原則的具體體現(xiàn)。
（4）明確規(guī)定動(dòng)產(chǎn)交付中擬制交付的三種形式。動(dòng)產(chǎn)交付分為現(xiàn)實(shí)交付和擬制交付兩種，依據(jù)物權(quán)理論，擬制交付又分為簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付。這次物權(quán)法讓這三種擬制交付形式從幕后走向了前臺(tái)，在第25、26、27 條分別對(duì)它們作出了明確規(guī)定，極大豐富了動(dòng)產(chǎn)交付的具體形式。
2．將所有權(quán)方面的理論上升為所有權(quán)法律制度。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是，物權(quán)法第115 條將主物與從物間的關(guān)系予以明確，規(guī)定“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外”；二是，物權(quán)法第 116 條將天然孳息和法定孳息的歸屬進(jìn)行了明確，規(guī)定“天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。”
3、將占有方面的理論上升為占有法律制度。雖然占有在物權(quán)理論中占據(jù)重要地位，但以往法律對(duì)它的規(guī)定卻沒(méi)有。這次物權(quán)法立法對(duì)占有予以重視，專設(shè)一編予以規(guī)定。在第五編，物權(quán)法第242-244 條規(guī)定了善意占有人原物及孳息返還義務(wù)與必要費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，惡意占有人的原物及孳息返還義務(wù)和損害賠償義務(wù)，第 245 條明確規(guī)定了對(duì)占有予以專門保護(hù)的制度。
（二）對(duì)原有法律規(guī)定予以完善
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)立法確立了不少有關(guān)物權(quán)的法律制度，如 1986 年頒布的《民法通則》中規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度，談的就是物權(quán)問(wèn)題；此外，《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等，也都包含關(guān)于物權(quán)的規(guī)定。但是，由于種種原因，這些規(guī)定一般都比較粗淺，難以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展后物權(quán)實(shí)踐的真正需求。這次物權(quán)法立法，在很多方面對(duì)上述的法律規(guī)定進(jìn)行了系統(tǒng)整合，予以進(jìn)一步完善。
1、對(duì)物權(quán)總則制度進(jìn)行完善。
（1）加強(qiáng)對(duì)物權(quán)的保護(hù)。
在沒(méi)有物權(quán)法的時(shí)候，有關(guān)物權(quán)保護(hù)的規(guī)定散見(jiàn)于《民法通則》、《擔(dān)保法》等法律中，對(duì)物權(quán)保護(hù)的規(guī)定缺乏系統(tǒng)性，比較簡(jiǎn)單和原則，缺乏可操作性。這次立法，《物權(quán)法》第三章用了 7個(gè)法條，在《民法通則》等法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)確認(rèn)權(quán)利、返還原物、排除妨害、消除危險(xiǎn)、修理、重作、更換、恢復(fù)原狀、損害賠償?shù)任餀?quán)保護(hù)方式作了較為全面的規(guī)定。同時(shí)，為促進(jìn)物權(quán)糾紛解決，促進(jìn)社會(huì)和諧，物權(quán)法還從程序上對(duì)解決物權(quán)糾紛規(guī)定了四種明確的解決方式——和解、調(diào)解、仲裁、訴訟。
（2）將物權(quán)的變動(dòng)方法——登記與交付予以系統(tǒng)規(guī)定。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付作為物權(quán)的公示方法，理論上研究得很深入，但法律規(guī)定卻不明確，只是在《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)中有一些模糊的表述。這次，《物權(quán)法》第二章根據(jù)法律實(shí)踐，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的方法作了系統(tǒng)完善。首先，完善了不動(dòng)產(chǎn)登記制度?！段餀?quán)法》在第 9 條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記要件原則，只有登記才能生效，在第10 條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記地的確立原則——屬地主義原則（不動(dòng)產(chǎn)所在地）；其次，完善了動(dòng)產(chǎn)交付制度。物權(quán)法第 23、24 條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的方式采用交付主義原則，只有少數(shù)動(dòng)產(chǎn)如船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)變動(dòng)方式采用登記對(duì)抗主義，從而以法律形式確立了動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)抗主義原則，有效克服了實(shí)踐中對(duì)動(dòng)產(chǎn)登記效力進(jìn)行不同認(rèn)定的混亂。
2、《物權(quán)法》對(duì)所有權(quán)制度進(jìn)行完善。
（1）對(duì)征收和征用做出了明確規(guī)定。征收和征用是兩個(gè)不同的法律制度，以前只在《憲法》和相關(guān)經(jīng)濟(jì)法中出現(xiàn)過(guò)原則性規(guī)定。這次立法，物權(quán)法將它們予以明確區(qū)分，分別予以規(guī)定?！段餀?quán)法》在第42 條規(guī)定征收只限于不動(dòng)產(chǎn)，并對(duì)征收集體所有土地的足額補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償問(wèn)題分別作出了明確規(guī)定。在第 44 條規(guī)定了征用，并對(duì)相關(guān)的補(bǔ)償問(wèn)題同樣作出了明確規(guī)定，以利于實(shí)踐中操作。
（2）明確規(guī)定了國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)范圍。《民法通則》、《土地管理法》等法律規(guī)定了國(guó)家所有財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題，但并未明確列舉出哪些財(cái)產(chǎn)由國(guó)家所有。這次立法，《物權(quán)法》第 45-52 條明確規(guī)定了屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)范圍，其中①礦藏、水流、海域、城市的土地、無(wú)線電頻譜資源和國(guó)防資產(chǎn)無(wú)條件屬于國(guó)家所有；②法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，法律規(guī)定為國(guó)家所有的鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國(guó)家所有；③森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。
（4）完善了相鄰關(guān)系的法律規(guī)定。以前，《民法通則》僅在第 83 條就相鄰關(guān)系做出過(guò)簡(jiǎn)單規(guī)定，《民通意見(jiàn)》前進(jìn)了一步，規(guī)定了相鄰?fù)恋赝ㄐ惺褂藐P(guān)系、相鄰用水排水關(guān)系、相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。這次立法，《物權(quán)法》對(duì)相鄰關(guān)系予以更加全面細(xì)致的規(guī)定。在第84-90條分別規(guī)定了相鄰用水排水關(guān)系、相鄰?fù)恋赝ㄐ惺褂藐P(guān)系、土地及建筑物建造修繕?shù)佋O(shè)相鄰關(guān)系、相鄰環(huán)保關(guān)系、相鄰防險(xiǎn)關(guān)系等，極大擴(kuò)展了相鄰關(guān)系的適用范圍。
（5）對(duì)共有制度予以完善。以前，《民法通則》和《民通意見(jiàn)》關(guān)于共有的規(guī)定也比較簡(jiǎn)單，很多重要內(nèi)容一直處于缺位狀態(tài)。這次立法，雖然《物權(quán)法》第93-95 條、第 101 條與民法通則及其意見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定基本一致，但其他的規(guī)定則是對(duì)共有的進(jìn)一步完善。如，《物權(quán)法》第96-98 條規(guī)定了對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理、處分及修繕規(guī)則，第 99-100 規(guī)定了共有財(cái)產(chǎn)的分割規(guī)則，第 102 條規(guī)定了共有人的對(duì)外連帶清償責(zé)任，第 104 條規(guī)定了不能確定出資額下的等額享有規(guī)則等，對(duì)共有人的權(quán)利和義務(wù)作出了更加明確的規(guī)定，極大方便了司法實(shí)踐。
（6）詳細(xì)規(guī)定拾得遺失物問(wèn)題。對(duì)于拾得遺失物這一動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得方式，《民法通則》規(guī)定拾得人應(yīng)當(dāng)將其歸還失主，但具體方式并沒(méi)有說(shuō)明。這次立法，《物權(quán)法》在第 107-113 條對(duì)該制度作出了比較大的完善。典型的如，第107 條的所有權(quán)人追回遺失物的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，第108 條的善意取得人的對(duì)抗原有權(quán)利的權(quán)利，第111 條的拾得人重大過(guò)失以上的賠償義務(wù)，第112 條的拾得人的必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)及權(quán)利人的懸賞履行義務(wù)，第 113 條的六個(gè)月公告期限等。與此同時(shí)，物權(quán)法在第 114 條規(guī)定拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的參照適用同種規(guī)定，從而進(jìn)一步完善了正常交易流轉(zhuǎn)外的所有權(quán)取得制度。
2、《物權(quán)法》對(duì)用益物權(quán)制度進(jìn)行完善。
從總體看，《物權(quán)法》第三編用益物權(quán)編有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的規(guī)定是對(duì)《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定的基本整合。同時(shí)，基于社會(huì)現(xiàn)實(shí)需要，《物權(quán)法》對(duì)上述法律的規(guī)定也做出了進(jìn)一步完善。其一，完善了土地承包期屆滿后的承包權(quán)處理問(wèn)題。《物權(quán)法》為了賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，在第 126 條增加了土地承包期屆滿可以繼續(xù)承包的規(guī)定；其二，完善了建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立問(wèn)題。物權(quán)法第 139 條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；第三，完善了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理問(wèn)題。物權(quán)法在第149 條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，從而以法律的形式保障了廣大人民群眾居有定所。
3、《物權(quán)法》對(duì)擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行完善。
相比其他的物權(quán)而言，以前，擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定比較系統(tǒng)和完備一些，因?yàn)橛小稉?dān)保法》和《擔(dān)保法解釋》作保障。從總體上看，《物權(quán)法》擔(dān)保物權(quán)部分的內(nèi)容有很多與《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法解釋》都是相同的，都是擔(dān)保法及其解釋相關(guān)規(guī)定的再現(xiàn)，如擔(dān)保物權(quán)的一般規(guī)定、不得抵押的財(cái)產(chǎn)、抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系、出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)、留置權(quán)實(shí)現(xiàn)期限等。不過(guò)，《物權(quán)法》在整合《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法解釋》的基礎(chǔ)上，也對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度做出了進(jìn)一步的完善。
首先，擴(kuò)大了可抵押財(cái)產(chǎn)的范圍?！段餀?quán)法》第 180 條將原材料、半成品、產(chǎn)品以及正在建造的建筑物、船舶、飛行器等動(dòng)產(chǎn)列入了可抵押財(cái)產(chǎn)的范圍；其次，增加了一些新的質(zhì)權(quán)擔(dān)保權(quán)利形式，如第 223 條的可轉(zhuǎn)讓基金分額及應(yīng)收帳款等；第三，明確規(guī)定了其他債權(quán)人的撤銷權(quán)?！段餀?quán)法》第 195 條在肯定《擔(dān)保法》第53 條 “債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償?！币?guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)該條做出了進(jìn)一步完善，明確規(guī)定了“協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議?！?BR> （三）對(duì)原有法律規(guī)定予以變更
1、《物權(quán)法》在所有權(quán)方面對(duì)原有法律規(guī)定的變更。
《物權(quán)法》在所有權(quán)方面對(duì)原有法律規(guī)定所作的變更主要表現(xiàn)在共有的有關(guān)規(guī)定上。典型的表現(xiàn)是，《物權(quán)法》將《民通意見(jiàn)》的共同共有推定改為按份共有推定?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第88 條規(guī)定“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有?！倍段餀?quán)法》第103 條規(guī)定“共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。”根據(jù)法的適用原則，應(yīng)以物權(quán)法的規(guī)定為準(zhǔn)。
2、《物權(quán)法》在擔(dān)保物權(quán)方面對(duì)原有法律規(guī)定的變更。
其實(shí)，《物權(quán)法》對(duì)原有法律規(guī)定的變更，最主要的表現(xiàn)就在擔(dān)保物權(quán)方面。主要有：
（1）對(duì)于轉(zhuǎn)讓抵押物問(wèn)題，《物權(quán)法》做出了與《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法解釋》不同的規(guī)定。根據(jù)《擔(dān)保法》第49 條和《擔(dān)保法解釋》第67 條的規(guī)定，以抵押物是否登記來(lái)確定轉(zhuǎn)讓抵押物的效力，已登記的，未通知抵押權(quán)人的無(wú)效，未登記的則可以轉(zhuǎn)讓。但《物權(quán)法》第 191 條的規(guī)定采取了不同的做法，根據(jù)該條，除受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的外，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，否則應(yīng)當(dāng)無(wú)效，而不管該抵押物是否經(jīng)過(guò)登記。
（2）對(duì)同一財(cái)產(chǎn)上存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)清償順序的規(guī)定有別于《擔(dān)保法》。《擔(dān)保法》第 54 條規(guī)定“抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物未登記的，按照合同生效先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！睂?duì)此，《物權(quán)法》第199 條將抵押權(quán)未登記的清償問(wèn)題改為按照債權(quán)比例進(jìn)行，并不考慮合同生效的先后順序，這樣更符合債權(quán)平等性原則。
（3）對(duì)于抵押權(quán)的行使期限，《物權(quán)法》的規(guī)定不同于《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定?！稉?dān)保法解釋》第 12 條規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)在主債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后兩年內(nèi)仍可行使，但《物權(quán)法》作出了與之不同的規(guī)定。物權(quán)法第202 條明確規(guī)定，抵押權(quán)只能在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使。而對(duì)于質(zhì)權(quán)與留置權(quán)的時(shí)效期間問(wèn)題，物權(quán)法沒(méi)有明確規(guī)定，只是在第220 條和第237 條分別賦予出質(zhì)人和債務(wù)人請(qǐng)求擔(dān)保權(quán)人實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。
（4）對(duì)于額抵押的主合同債權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，《物權(quán)法》做出了與《擔(dān)保法》不同的規(guī)定。按照《擔(dān)保法》第 61 條的規(guī)定，額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但為了促進(jìn)交易，根據(jù)《物權(quán)法》第204 條規(guī)定，額抵押的主合同債權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
（5）對(duì)于以非上市公司股權(quán)出質(zhì)質(zhì)押合同的生效條件問(wèn)題，《物權(quán)法》的規(guī)定與《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定不同?！稉?dān)保法解釋》第 103 條規(guī)定，以非上市公司的股份出質(zhì)的，質(zhì)押合同自股份出質(zhì)記載于股東名冊(cè)之日起生效。但《物權(quán)法》第226 條規(guī)定，以非上市公司的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時(shí)發(fā)生效力。在這一點(diǎn)上，《物權(quán)法》的規(guī)定更符合物權(quán)的公示公信原則，有利于保護(hù)交易安全。
（四）創(chuàng)新性規(guī)定了一系列重要的物權(quán)法律制度
為了有效保護(hù)各類物權(quán)，妥善解決物權(quán)方面的法律糾紛，調(diào)動(dòng)人們創(chuàng)造財(cái)富、愛(ài)護(hù)財(cái)富、積累財(cái)富的積極性，物權(quán)法在相關(guān)理論和實(shí)踐基礎(chǔ)上創(chuàng)新性規(guī)定了一系列重要的物權(quán)法律制度。
1、《物權(quán)法》在物權(quán)總則制度方面進(jìn)行了創(chuàng)新。
（1）明確規(guī)定國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)。物權(quán)法第 4 條的這一創(chuàng)新性規(guī)定，一方面與憲法中我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度相吻合，打破了只重視保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)忽視對(duì)集體和私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)的立法現(xiàn)狀，另一方面也將更有利于各物權(quán)主體特別是集體和私人創(chuàng)造財(cái)富的熱情。
（2）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了創(chuàng)新。首先，物權(quán)法第10 條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，以杜絕實(shí)踐中的搶登記亂登記問(wèn)題；其次，物權(quán)法第 19 條和第20條規(guī)定了三種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記形式分別是更正登記、異議登記和預(yù)告登記，以加強(qiáng)程序性控制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記不出錯(cuò)；第三，物權(quán)法第 21 條規(guī)定了當(dāng)事人虛假登記和登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，通過(guò)強(qiáng)化有關(guān)人員的法律責(zé)任，維護(hù)登記這一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方式的正常運(yùn)行，確保交易安全。
（3）明確規(guī)定了三種非法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)方法。在物權(quán)法律制度中，大家對(duì)法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)一般比較熟悉，但對(duì)非法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)到底如何處理，法律上一直是空白。這次立法，物權(quán)法對(duì)此作出了明確規(guī)定。其中，第28 條規(guī)定了依據(jù)“公共權(quán)力”導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，第29 條規(guī)定了因繼承和受遺贈(zèng)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，第 30 條規(guī)定了建造或拆除房屋等事實(shí)行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，從而通過(guò)明確規(guī)定，使這些問(wèn)題得到有效解決。
2、《物權(quán)法》在所有權(quán)制度方面進(jìn)行了創(chuàng)新。
（1）明確規(guī)定國(guó)有資產(chǎn)管理人的責(zé)任，嚴(yán)防國(guó)有資產(chǎn)流失。在物權(quán)法立法過(guò)程中，是否因立法導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題曾引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。為有效解決這一問(wèn)題，《物權(quán)法》第57 條明確了相關(guān)管理、監(jiān)督機(jī)構(gòu)及工作人員對(duì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失的法律責(zé)任，從而加強(qiáng)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)。
（2）明確規(guī)定集體所有財(cái)產(chǎn)的范圍和集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)被侵害的撤銷權(quán)。
以前的法律，對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)和私人財(cái)產(chǎn)的范圍規(guī)定較多，對(duì)集體所有財(cái)產(chǎn)到底有哪些，法律一直沒(méi)有明確系統(tǒng)的規(guī)定。這次物權(quán)法在第 58 條對(duì)集體所有財(cái)產(chǎn)的范圍作出了明確界定，包括法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施，集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施，、集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)等四大方面。同時(shí)，物權(quán)法還在第 63 條明確規(guī)定集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)被侵害享有撤銷權(quán)，即“集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”
（3）創(chuàng)新性規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)重要的物權(quán)，在解決協(xié)調(diào)居民的住房權(quán)利義務(wù)關(guān)系上具有重要意義，物權(quán)法對(duì)此予以重視。首先，第 70、72、73、74、76 條明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。其中，第 73、74 條對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車位、車庫(kù)的歸屬等人民群眾特別關(guān)心的問(wèn)題做出了明確的規(guī)定，第 76 條還特別強(qiáng)調(diào)了成員權(quán)中普通決議和特別決議的通過(guò)要求，加強(qiáng)對(duì)成員權(quán)的保護(hù)。其次，第 81 條明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)；第三，第78 條和第83 條明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)侵害其合法權(quán)益的決定享有撤銷權(quán)，對(duì)侵害其合法權(quán)益的行為享有訴權(quán)。通過(guò)這些規(guī)定，為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的有效解決提供依據(jù)，并確保社區(qū)的穩(wěn)定與和諧。
（4）明確規(guī)定了善意取得制度。善意取得是物權(quán)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要制度，以前只存在于民法理論和社會(huì)實(shí)踐中，缺少法律的明確規(guī)定進(jìn)行規(guī)制。這次《物權(quán)法》立法彌補(bǔ)了這方面的不足，在第 106 條明確規(guī)定善意取得制度。不僅如此，根據(jù)該條，善意取得已突破了理論上只能存在于動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的限制，而擴(kuò)張至不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域，從此以后不動(dòng)產(chǎn)交易也可以適用善意取得制度了。
2、《物權(quán)法》在用益物權(quán)方面進(jìn)行了創(chuàng)新。
（1）對(duì)用益物權(quán)的適用對(duì)象作出創(chuàng)新性規(guī)定。根據(jù)民法理論，用益物權(quán)的適用對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，只有不動(dòng)產(chǎn)才存在用益物權(quán)問(wèn)題，但《物權(quán)法》作出了創(chuàng)新性規(guī)定?！段餀?quán)法》第 117 條規(guī)定“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用和收益的權(quán)利?！保瑩?jù)此，用益物權(quán)同樣適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，而不再僅僅局限于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。
（2）明確規(guī)定用益物權(quán)因征收、征用而消滅或者影響行使的相應(yīng)補(bǔ)償權(quán)。物權(quán)法第 121 條的這一創(chuàng)新性規(guī)定很好地與所有權(quán)征收和征用的規(guī)定（第 42、44條）進(jìn)行了協(xié)調(diào)，加大了對(duì)用益物權(quán)人的保護(hù)力度。
（3）明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)象范圍。建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)象范圍雖然對(duì)使用權(quán)人至關(guān)重要，但在物權(quán)法頒布以前，這個(gè)問(wèn)題在法律上一直處于模糊狀態(tài)。這次物權(quán)法明確解決了這一問(wèn)題，物權(quán)法第 136 條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”由此，建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)象范圍及于地表、地上、地下。
（4）將地役權(quán)制度予以明確規(guī)定。地役權(quán)是一種古老的用益物權(quán)，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)只在民法理論中有少量關(guān)于地役權(quán)的研究，法律并沒(méi)有地役權(quán)的規(guī)定，只是規(guī)定了與之比較相似的相鄰關(guān)系制度。由于地役權(quán)的設(shè)定范圍并不以鄰地為限，地役權(quán)與相鄰關(guān)系存在著重大區(qū)別，因此相鄰關(guān)系不能取代地役權(quán)，地役權(quán)有單獨(dú)設(shè)立的必要。這次立法，物權(quán)法在第十四章對(duì)地役權(quán)作出了明確規(guī)定，彌補(bǔ)了法律的空白，提高了不動(dòng)產(chǎn)的利用價(jià)值。如，《物權(quán)法》在第156 條規(guī)定了地役權(quán)的約定取得制；在第159 條規(guī)定了地役權(quán)的成立要件是地役權(quán)合同的生效，在第161 條規(guī)定了地役權(quán)的存續(xù)期限，在第162、163 條規(guī)定了地役權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的關(guān)系，在第 164-167條規(guī)定了地役權(quán)的從屬性，在第168 條規(guī)定了地役權(quán)的消滅原因等，都對(duì)地役權(quán)的正確行使作出了明確要求。
3、《物權(quán)法》在擔(dān)保物權(quán)方面進(jìn)行了創(chuàng)新。
（1）對(duì)債權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形做出了創(chuàng)新性規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第170 條、第 179 條和 208 條的規(guī)定，債權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，除了《擔(dān)保法》規(guī)定的“債務(wù)人不履行到期債務(wù)的”外，增加了“發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的”作為另一種情形，擴(kuò)大了可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，充分尊重當(dāng)事人的意思自治，加大對(duì)債權(quán)人的保護(hù)力度。
（2）對(duì)債務(wù)承擔(dān)下的擔(dān)保責(zé)任作出規(guī)定。以前，《擔(dān)保法》對(duì)債務(wù)承擔(dān)下的擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)沒(méi)有規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)大量此類問(wèn)題的處理也一直不很明確。物權(quán)法立法著眼實(shí)踐的需求，在第175 條明確規(guī)定“第三人提供擔(dān)保，未經(jīng)其書面同意，債權(quán)人允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務(wù)的，擔(dān)保人不再承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任?！睆亩鞔_了該種情況下的擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)，做到了有法可依。
（3）對(duì)抵押權(quán)人和質(zhì)權(quán)人放棄抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)問(wèn)題做出了明確規(guī)定。《物權(quán)法》在第194 條新增了擔(dān)保權(quán)人放棄抵押權(quán)問(wèn)題，在第218 條新增了擔(dān)保權(quán)人放棄質(zhì)權(quán)問(wèn)題，規(guī)定“抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位”、“質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán)”，并對(duì)放棄后的法律后果作出了不利于放棄人（擔(dān)保權(quán)人）的規(guī)定，加強(qiáng)了對(duì)實(shí)踐中此類現(xiàn)象的規(guī)制。
（4）對(duì)額質(zhì)權(quán)作出規(guī)定。以前，《擔(dān)保法》只規(guī)定了額抵押，對(duì)額質(zhì)權(quán)問(wèn)題沒(méi)有涉及。對(duì)于實(shí)踐中當(dāng)事人是否可以約定額質(zhì)權(quán)，約定后應(yīng)當(dāng)如何處理，一直缺乏法律的規(guī)定。這次物權(quán)法立法在第222 條對(duì)該問(wèn)題予以明確，規(guī)定“出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立額質(zhì)權(quán)。額質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)（動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)）有關(guān)規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)額抵押權(quán)的規(guī)定。”
（5）對(duì)留置權(quán)的適用范圍做出了創(chuàng)新性規(guī)定。根據(jù)《擔(dān)保法》第 84條和《合同法》第 264 條、315 條、380 條、422 條的規(guī)定，以前，留置權(quán)只應(yīng)當(dāng)適用于法律明確規(guī)定了的合同之債類型中，對(duì)于法律沒(méi)有明確規(guī)定可以適用留置權(quán)的合同，不得適用留置權(quán)。但《物權(quán)法》第230 條、231 條、232 條卻沒(méi)有沿用這一規(guī)定模式，而是創(chuàng)造性地規(guī)定，除企業(yè)之間留置的外，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，只要與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，而法律又沒(méi)有規(guī)定不得留置或當(dāng)事人又沒(méi)有約定不得留置的，債權(quán)人均可以行使留置權(quán)。這樣一來(lái)，留置權(quán)的適用范圍就擴(kuò)展到了所有債權(quán)領(lǐng)域，而不再僅僅局限于以前的合同之債類型中。
其實(shí)，《物權(quán)法》在擔(dān)保物權(quán)方面的重要?jiǎng)?chuàng)新還表現(xiàn)在第 176 條關(guān)于物保與人保并存下的擔(dān)保權(quán)行使、第 217 條關(guān)于轉(zhuǎn)質(zhì)問(wèn)題的處理、第 239 條關(guān)于擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合下的優(yōu)先受償規(guī)則等三個(gè)方面，但由于此前法院的《擔(dān)保法解釋》已對(duì)這些問(wèn)題作出了規(guī)定，在此不再贅述。
需要注意的是，物權(quán)法的通過(guò)雖然導(dǎo)致民法通則中的物權(quán)制度和擔(dān)保法中的擔(dān)保物權(quán)不再有適用空間（除擔(dān)?？倓t外，相關(guān)制度完全被物權(quán)法所涵蓋或改變），但擔(dān)保法中的保證和定金制度仍然有效。同時(shí)，《民通意見(jiàn)》和《擔(dān)保法解釋》中關(guān)于物權(quán)法所沒(méi)有規(guī)定的一些具體物權(quán)制度對(duì)物權(quán)法的實(shí)施是重要的補(bǔ)充，仍然有效。所以，物權(quán)法通過(guò)后，民法中有關(guān)調(diào)節(jié)物權(quán)的制度實(shí)際上形成了以物權(quán)法為中心，以《民通意見(jiàn)》和《擔(dān)保法解釋》為補(bǔ)充的一個(gè)完整制度體系。
這些將是未來(lái)考試最重要的考點(diǎn)。
（一）將物權(quán)理論上升為法律規(guī)定
我國(guó)以前沒(méi)有物權(quán)法，但是民法物權(quán)理論的研究并不滯后，此次物權(quán)立法的一個(gè)重要方面就是將一些成熟的物權(quán)理論直接上升為法律規(guī)定。
1、將物權(quán)基本原理的一些理論上升為物權(quán)總則法律制度。
（1）將物權(quán)的基本原則通過(guò)立法予以明確。根據(jù)物權(quán)理論，物權(quán)的基本原則有三個(gè)，物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則和公示公信原則。這次物權(quán)法在第 5條規(guī)定了物權(quán)法定原則，在第6 條、第 9條和第23 條規(guī)定了物權(quán)公示公信原則，將相關(guān)理論直接上升為法律規(guī)定。同時(shí)，物權(quán)法在第 2 條規(guī)定了一物一權(quán)原則。因?yàn)橐晃镆粰?quán)原則是指一物上不能存在兩個(gè)所有權(quán)，不能存在兩個(gè)以上的內(nèi)容相沖突的他物權(quán)，所以這一原則實(shí)質(zhì)上就是物權(quán)的排他效力，第 2條在這方面作出了規(guī)定。
（2）明確規(guī)定了物權(quán)的效力問(wèn)題。按照物權(quán)理論，物權(quán)的效力包括排他效力、優(yōu)先效力和追及效力。這次，物權(quán)法立法也將這些理論上升為法律實(shí)踐。物權(quán)法第 2條規(guī)定了排他效力，第34 條規(guī)定了追及效力。對(duì)優(yōu)先效力的規(guī)定主要規(guī)定在物權(quán)法第40 條所有權(quán)人的保護(hù)，第120 條用益物權(quán)人權(quán)利的行使，第163條地役權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的關(guān)系，第 199條抵押權(quán)的清償順序，第239 條留置權(quán)人優(yōu)先受償?shù)人袡?quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的具體規(guī)定中。
（3）將物權(quán)區(qū)分原則予以明確規(guī)定。依據(jù)物權(quán)理論，所謂物權(quán)區(qū)分原則，是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的生效依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。物權(quán)區(qū)分原則具體表現(xiàn)為：①原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效條件，一般從行為成立時(shí)就生效，物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，不是該行為的生效要件。②物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果遵守處分行為的生效條件，只有處分行為完成時(shí)才生效。物權(quán)法第 15 條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”即是這一原則的具體體現(xiàn)。
（4）明確規(guī)定動(dòng)產(chǎn)交付中擬制交付的三種形式。動(dòng)產(chǎn)交付分為現(xiàn)實(shí)交付和擬制交付兩種，依據(jù)物權(quán)理論，擬制交付又分為簡(jiǎn)易交付、占有改定和指示交付。這次物權(quán)法讓這三種擬制交付形式從幕后走向了前臺(tái)，在第25、26、27 條分別對(duì)它們作出了明確規(guī)定，極大豐富了動(dòng)產(chǎn)交付的具體形式。
2．將所有權(quán)方面的理論上升為所有權(quán)法律制度。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是，物權(quán)法第115 條將主物與從物間的關(guān)系予以明確，規(guī)定“主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外”；二是，物權(quán)法第 116 條將天然孳息和法定孳息的歸屬進(jìn)行了明確，規(guī)定“天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。”
3、將占有方面的理論上升為占有法律制度。雖然占有在物權(quán)理論中占據(jù)重要地位，但以往法律對(duì)它的規(guī)定卻沒(méi)有。這次物權(quán)法立法對(duì)占有予以重視，專設(shè)一編予以規(guī)定。在第五編，物權(quán)法第242-244 條規(guī)定了善意占有人原物及孳息返還義務(wù)與必要費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，惡意占有人的原物及孳息返還義務(wù)和損害賠償義務(wù)，第 245 條明確規(guī)定了對(duì)占有予以專門保護(hù)的制度。
（二）對(duì)原有法律規(guī)定予以完善
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)立法確立了不少有關(guān)物權(quán)的法律制度，如 1986 年頒布的《民法通則》中規(guī)定的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度，談的就是物權(quán)問(wèn)題；此外，《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等，也都包含關(guān)于物權(quán)的規(guī)定。但是，由于種種原因，這些規(guī)定一般都比較粗淺，難以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展后物權(quán)實(shí)踐的真正需求。這次物權(quán)法立法，在很多方面對(duì)上述的法律規(guī)定進(jìn)行了系統(tǒng)整合，予以進(jìn)一步完善。
1、對(duì)物權(quán)總則制度進(jìn)行完善。
（1）加強(qiáng)對(duì)物權(quán)的保護(hù)。
在沒(méi)有物權(quán)法的時(shí)候，有關(guān)物權(quán)保護(hù)的規(guī)定散見(jiàn)于《民法通則》、《擔(dān)保法》等法律中，對(duì)物權(quán)保護(hù)的規(guī)定缺乏系統(tǒng)性，比較簡(jiǎn)單和原則，缺乏可操作性。這次立法，《物權(quán)法》第三章用了 7個(gè)法條，在《民法通則》等法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)確認(rèn)權(quán)利、返還原物、排除妨害、消除危險(xiǎn)、修理、重作、更換、恢復(fù)原狀、損害賠償?shù)任餀?quán)保護(hù)方式作了較為全面的規(guī)定。同時(shí)，為促進(jìn)物權(quán)糾紛解決，促進(jìn)社會(huì)和諧，物權(quán)法還從程序上對(duì)解決物權(quán)糾紛規(guī)定了四種明確的解決方式——和解、調(diào)解、仲裁、訴訟。
（2）將物權(quán)的變動(dòng)方法——登記與交付予以系統(tǒng)規(guī)定。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付作為物權(quán)的公示方法，理論上研究得很深入，但法律規(guī)定卻不明確，只是在《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)中有一些模糊的表述。這次，《物權(quán)法》第二章根據(jù)法律實(shí)踐，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的方法作了系統(tǒng)完善。首先，完善了不動(dòng)產(chǎn)登記制度?！段餀?quán)法》在第 9 條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記要件原則，只有登記才能生效，在第10 條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記地的確立原則——屬地主義原則（不動(dòng)產(chǎn)所在地）；其次，完善了動(dòng)產(chǎn)交付制度。物權(quán)法第 23、24 條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的方式采用交付主義原則，只有少數(shù)動(dòng)產(chǎn)如船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)變動(dòng)方式采用登記對(duì)抗主義，從而以法律形式確立了動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)抗主義原則，有效克服了實(shí)踐中對(duì)動(dòng)產(chǎn)登記效力進(jìn)行不同認(rèn)定的混亂。
2、《物權(quán)法》對(duì)所有權(quán)制度進(jìn)行完善。
（1）對(duì)征收和征用做出了明確規(guī)定。征收和征用是兩個(gè)不同的法律制度，以前只在《憲法》和相關(guān)經(jīng)濟(jì)法中出現(xiàn)過(guò)原則性規(guī)定。這次立法，物權(quán)法將它們予以明確區(qū)分，分別予以規(guī)定?！段餀?quán)法》在第42 條規(guī)定征收只限于不動(dòng)產(chǎn)，并對(duì)征收集體所有土地的足額補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償問(wèn)題分別作出了明確規(guī)定。在第 44 條規(guī)定了征用，并對(duì)相關(guān)的補(bǔ)償問(wèn)題同樣作出了明確規(guī)定，以利于實(shí)踐中操作。
（2）明確規(guī)定了國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)范圍。《民法通則》、《土地管理法》等法律規(guī)定了國(guó)家所有財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題，但并未明確列舉出哪些財(cái)產(chǎn)由國(guó)家所有。這次立法，《物權(quán)法》第 45-52 條明確規(guī)定了屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)范圍，其中①礦藏、水流、海域、城市的土地、無(wú)線電頻譜資源和國(guó)防資產(chǎn)無(wú)條件屬于國(guó)家所有；②法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源，法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，法律規(guī)定為國(guó)家所有的鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國(guó)家所有；③森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。
（4）完善了相鄰關(guān)系的法律規(guī)定。以前，《民法通則》僅在第 83 條就相鄰關(guān)系做出過(guò)簡(jiǎn)單規(guī)定，《民通意見(jiàn)》前進(jìn)了一步，規(guī)定了相鄰?fù)恋赝ㄐ惺褂藐P(guān)系、相鄰用水排水關(guān)系、相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。這次立法，《物權(quán)法》對(duì)相鄰關(guān)系予以更加全面細(xì)致的規(guī)定。在第84-90條分別規(guī)定了相鄰用水排水關(guān)系、相鄰?fù)恋赝ㄐ惺褂藐P(guān)系、土地及建筑物建造修繕?shù)佋O(shè)相鄰關(guān)系、相鄰環(huán)保關(guān)系、相鄰防險(xiǎn)關(guān)系等，極大擴(kuò)展了相鄰關(guān)系的適用范圍。
（5）對(duì)共有制度予以完善。以前，《民法通則》和《民通意見(jiàn)》關(guān)于共有的規(guī)定也比較簡(jiǎn)單，很多重要內(nèi)容一直處于缺位狀態(tài)。這次立法，雖然《物權(quán)法》第93-95 條、第 101 條與民法通則及其意見(jiàn)的相關(guān)規(guī)定基本一致，但其他的規(guī)定則是對(duì)共有的進(jìn)一步完善。如，《物權(quán)法》第96-98 條規(guī)定了對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理、處分及修繕規(guī)則，第 99-100 規(guī)定了共有財(cái)產(chǎn)的分割規(guī)則，第 102 條規(guī)定了共有人的對(duì)外連帶清償責(zé)任，第 104 條規(guī)定了不能確定出資額下的等額享有規(guī)則等，對(duì)共有人的權(quán)利和義務(wù)作出了更加明確的規(guī)定，極大方便了司法實(shí)踐。
（6）詳細(xì)規(guī)定拾得遺失物問(wèn)題。對(duì)于拾得遺失物這一動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得方式，《民法通則》規(guī)定拾得人應(yīng)當(dāng)將其歸還失主，但具體方式并沒(méi)有說(shuō)明。這次立法，《物權(quán)法》在第 107-113 條對(duì)該制度作出了比較大的完善。典型的如，第107 條的所有權(quán)人追回遺失物的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，第108 條的善意取得人的對(duì)抗原有權(quán)利的權(quán)利，第111 條的拾得人重大過(guò)失以上的賠償義務(wù)，第112 條的拾得人的必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)及權(quán)利人的懸賞履行義務(wù)，第 113 條的六個(gè)月公告期限等。與此同時(shí)，物權(quán)法在第 114 條規(guī)定拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的參照適用同種規(guī)定，從而進(jìn)一步完善了正常交易流轉(zhuǎn)外的所有權(quán)取得制度。
2、《物權(quán)法》對(duì)用益物權(quán)制度進(jìn)行完善。
從總體看，《物權(quán)法》第三編用益物權(quán)編有關(guān)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的規(guī)定是對(duì)《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定的基本整合。同時(shí)，基于社會(huì)現(xiàn)實(shí)需要，《物權(quán)法》對(duì)上述法律的規(guī)定也做出了進(jìn)一步完善。其一，完善了土地承包期屆滿后的承包權(quán)處理問(wèn)題。《物權(quán)法》為了賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，在第 126 條增加了土地承包期屆滿可以繼續(xù)承包的規(guī)定；其二，完善了建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立問(wèn)題。物權(quán)法第 139 條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；第三，完善了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理問(wèn)題。物權(quán)法在第149 條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，從而以法律的形式保障了廣大人民群眾居有定所。
3、《物權(quán)法》對(duì)擔(dān)保物權(quán)進(jìn)行完善。
相比其他的物權(quán)而言，以前，擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定比較系統(tǒng)和完備一些，因?yàn)橛小稉?dān)保法》和《擔(dān)保法解釋》作保障。從總體上看，《物權(quán)法》擔(dān)保物權(quán)部分的內(nèi)容有很多與《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法解釋》都是相同的，都是擔(dān)保法及其解釋相關(guān)規(guī)定的再現(xiàn)，如擔(dān)保物權(quán)的一般規(guī)定、不得抵押的財(cái)產(chǎn)、抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系、出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)、留置權(quán)實(shí)現(xiàn)期限等。不過(guò)，《物權(quán)法》在整合《擔(dān)保法》及《擔(dān)保法解釋》的基礎(chǔ)上，也對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度做出了進(jìn)一步的完善。
首先，擴(kuò)大了可抵押財(cái)產(chǎn)的范圍?！段餀?quán)法》第 180 條將原材料、半成品、產(chǎn)品以及正在建造的建筑物、船舶、飛行器等動(dòng)產(chǎn)列入了可抵押財(cái)產(chǎn)的范圍；其次，增加了一些新的質(zhì)權(quán)擔(dān)保權(quán)利形式，如第 223 條的可轉(zhuǎn)讓基金分額及應(yīng)收帳款等；第三，明確規(guī)定了其他債權(quán)人的撤銷權(quán)?！段餀?quán)法》第 195 條在肯定《擔(dān)保法》第53 條 “債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償?！币?guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)該條做出了進(jìn)一步完善，明確規(guī)定了“協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議?！?BR> （三）對(duì)原有法律規(guī)定予以變更
1、《物權(quán)法》在所有權(quán)方面對(duì)原有法律規(guī)定的變更。
《物權(quán)法》在所有權(quán)方面對(duì)原有法律規(guī)定所作的變更主要表現(xiàn)在共有的有關(guān)規(guī)定上。典型的表現(xiàn)是，《物權(quán)法》將《民通意見(jiàn)》的共同共有推定改為按份共有推定?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第88 條規(guī)定“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有?！倍段餀?quán)法》第103 條規(guī)定“共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。”根據(jù)法的適用原則，應(yīng)以物權(quán)法的規(guī)定為準(zhǔn)。
2、《物權(quán)法》在擔(dān)保物權(quán)方面對(duì)原有法律規(guī)定的變更。
其實(shí)，《物權(quán)法》對(duì)原有法律規(guī)定的變更，最主要的表現(xiàn)就在擔(dān)保物權(quán)方面。主要有：
（1）對(duì)于轉(zhuǎn)讓抵押物問(wèn)題，《物權(quán)法》做出了與《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法解釋》不同的規(guī)定。根據(jù)《擔(dān)保法》第49 條和《擔(dān)保法解釋》第67 條的規(guī)定，以抵押物是否登記來(lái)確定轉(zhuǎn)讓抵押物的效力，已登記的，未通知抵押權(quán)人的無(wú)效，未登記的則可以轉(zhuǎn)讓。但《物權(quán)法》第 191 條的規(guī)定采取了不同的做法，根據(jù)該條，除受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的外，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，否則應(yīng)當(dāng)無(wú)效，而不管該抵押物是否經(jīng)過(guò)登記。
（2）對(duì)同一財(cái)產(chǎn)上存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)清償順序的規(guī)定有別于《擔(dān)保法》。《擔(dān)保法》第 54 條規(guī)定“抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物未登記的，按照合同生效先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！睂?duì)此，《物權(quán)法》第199 條將抵押權(quán)未登記的清償問(wèn)題改為按照債權(quán)比例進(jìn)行，并不考慮合同生效的先后順序，這樣更符合債權(quán)平等性原則。
（3）對(duì)于抵押權(quán)的行使期限，《物權(quán)法》的規(guī)定不同于《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定?！稉?dān)保法解釋》第 12 條規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)在主債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后兩年內(nèi)仍可行使，但《物權(quán)法》作出了與之不同的規(guī)定。物權(quán)法第202 條明確規(guī)定，抵押權(quán)只能在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使。而對(duì)于質(zhì)權(quán)與留置權(quán)的時(shí)效期間問(wèn)題，物權(quán)法沒(méi)有明確規(guī)定，只是在第220 條和第237 條分別賦予出質(zhì)人和債務(wù)人請(qǐng)求擔(dān)保權(quán)人實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。
（4）對(duì)于額抵押的主合同債權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，《物權(quán)法》做出了與《擔(dān)保法》不同的規(guī)定。按照《擔(dān)保法》第 61 條的規(guī)定，額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但為了促進(jìn)交易，根據(jù)《物權(quán)法》第204 條規(guī)定，額抵押的主合同債權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
（5）對(duì)于以非上市公司股權(quán)出質(zhì)質(zhì)押合同的生效條件問(wèn)題，《物權(quán)法》的規(guī)定與《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定不同?！稉?dān)保法解釋》第 103 條規(guī)定，以非上市公司的股份出質(zhì)的，質(zhì)押合同自股份出質(zhì)記載于股東名冊(cè)之日起生效。但《物權(quán)法》第226 條規(guī)定，以非上市公司的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時(shí)發(fā)生效力。在這一點(diǎn)上，《物權(quán)法》的規(guī)定更符合物權(quán)的公示公信原則，有利于保護(hù)交易安全。
（四）創(chuàng)新性規(guī)定了一系列重要的物權(quán)法律制度
為了有效保護(hù)各類物權(quán)，妥善解決物權(quán)方面的法律糾紛，調(diào)動(dòng)人們創(chuàng)造財(cái)富、愛(ài)護(hù)財(cái)富、積累財(cái)富的積極性，物權(quán)法在相關(guān)理論和實(shí)踐基礎(chǔ)上創(chuàng)新性規(guī)定了一系列重要的物權(quán)法律制度。
1、《物權(quán)法》在物權(quán)總則制度方面進(jìn)行了創(chuàng)新。
（1）明確規(guī)定國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)。物權(quán)法第 4 條的這一創(chuàng)新性規(guī)定，一方面與憲法中我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度相吻合，打破了只重視保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)忽視對(duì)集體和私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)的立法現(xiàn)狀，另一方面也將更有利于各物權(quán)主體特別是集體和私人創(chuàng)造財(cái)富的熱情。
（2）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行了創(chuàng)新。首先，物權(quán)法第10 條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，以杜絕實(shí)踐中的搶登記亂登記問(wèn)題；其次，物權(quán)法第 19 條和第20條規(guī)定了三種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記形式分別是更正登記、異議登記和預(yù)告登記，以加強(qiáng)程序性控制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記不出錯(cuò)；第三，物權(quán)法第 21 條規(guī)定了當(dāng)事人虛假登記和登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，通過(guò)強(qiáng)化有關(guān)人員的法律責(zé)任，維護(hù)登記這一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方式的正常運(yùn)行，確保交易安全。
（3）明確規(guī)定了三種非法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)方法。在物權(quán)法律制度中，大家對(duì)法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)一般比較熟悉，但對(duì)非法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)到底如何處理，法律上一直是空白。這次立法，物權(quán)法對(duì)此作出了明確規(guī)定。其中，第28 條規(guī)定了依據(jù)“公共權(quán)力”導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，第29 條規(guī)定了因繼承和受遺贈(zèng)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，第 30 條規(guī)定了建造或拆除房屋等事實(shí)行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題，從而通過(guò)明確規(guī)定，使這些問(wèn)題得到有效解決。
2、《物權(quán)法》在所有權(quán)制度方面進(jìn)行了創(chuàng)新。
（1）明確規(guī)定國(guó)有資產(chǎn)管理人的責(zé)任，嚴(yán)防國(guó)有資產(chǎn)流失。在物權(quán)法立法過(guò)程中，是否因立法導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題曾引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。為有效解決這一問(wèn)題，《物權(quán)法》第57 條明確了相關(guān)管理、監(jiān)督機(jī)構(gòu)及工作人員對(duì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失的法律責(zé)任，從而加強(qiáng)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)。
（2）明確規(guī)定集體所有財(cái)產(chǎn)的范圍和集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)被侵害的撤銷權(quán)。
以前的法律，對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)和私人財(cái)產(chǎn)的范圍規(guī)定較多，對(duì)集體所有財(cái)產(chǎn)到底有哪些，法律一直沒(méi)有明確系統(tǒng)的規(guī)定。這次物權(quán)法在第 58 條對(duì)集體所有財(cái)產(chǎn)的范圍作出了明確界定，包括法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施，集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施，、集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)等四大方面。同時(shí)，物權(quán)法還在第 63 條明確規(guī)定集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)被侵害享有撤銷權(quán)，即“集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”
（3）創(chuàng)新性規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)重要的物權(quán)，在解決協(xié)調(diào)居民的住房權(quán)利義務(wù)關(guān)系上具有重要意義，物權(quán)法對(duì)此予以重視。首先，第 70、72、73、74、76 條明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。其中，第 73、74 條對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車位、車庫(kù)的歸屬等人民群眾特別關(guān)心的問(wèn)題做出了明確的規(guī)定，第 76 條還特別強(qiáng)調(diào)了成員權(quán)中普通決議和特別決議的通過(guò)要求，加強(qiáng)對(duì)成員權(quán)的保護(hù)。其次，第 81 條明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)；第三，第78 條和第83 條明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)侵害其合法權(quán)益的決定享有撤銷權(quán)，對(duì)侵害其合法權(quán)益的行為享有訴權(quán)。通過(guò)這些規(guī)定，為建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的有效解決提供依據(jù)，并確保社區(qū)的穩(wěn)定與和諧。
（4）明確規(guī)定了善意取得制度。善意取得是物權(quán)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要制度，以前只存在于民法理論和社會(huì)實(shí)踐中，缺少法律的明確規(guī)定進(jìn)行規(guī)制。這次《物權(quán)法》立法彌補(bǔ)了這方面的不足，在第 106 條明確規(guī)定善意取得制度。不僅如此，根據(jù)該條，善意取得已突破了理論上只能存在于動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的限制，而擴(kuò)張至不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域，從此以后不動(dòng)產(chǎn)交易也可以適用善意取得制度了。
2、《物權(quán)法》在用益物權(quán)方面進(jìn)行了創(chuàng)新。
（1）對(duì)用益物權(quán)的適用對(duì)象作出創(chuàng)新性規(guī)定。根據(jù)民法理論，用益物權(quán)的適用對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，只有不動(dòng)產(chǎn)才存在用益物權(quán)問(wèn)題，但《物權(quán)法》作出了創(chuàng)新性規(guī)定?！段餀?quán)法》第 117 條規(guī)定“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用和收益的權(quán)利?！保瑩?jù)此，用益物權(quán)同樣適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，而不再僅僅局限于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。
（2）明確規(guī)定用益物權(quán)因征收、征用而消滅或者影響行使的相應(yīng)補(bǔ)償權(quán)。物權(quán)法第 121 條的這一創(chuàng)新性規(guī)定很好地與所有權(quán)征收和征用的規(guī)定（第 42、44條）進(jìn)行了協(xié)調(diào)，加大了對(duì)用益物權(quán)人的保護(hù)力度。
（3）明確規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)象范圍。建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)象范圍雖然對(duì)使用權(quán)人至關(guān)重要，但在物權(quán)法頒布以前，這個(gè)問(wèn)題在法律上一直處于模糊狀態(tài)。這次物權(quán)法明確解決了這一問(wèn)題，物權(quán)法第 136 條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”由此，建設(shè)用地使用權(quán)的對(duì)象范圍及于地表、地上、地下。
（4）將地役權(quán)制度予以明確規(guī)定。地役權(quán)是一種古老的用益物權(quán)，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)只在民法理論中有少量關(guān)于地役權(quán)的研究，法律并沒(méi)有地役權(quán)的規(guī)定，只是規(guī)定了與之比較相似的相鄰關(guān)系制度。由于地役權(quán)的設(shè)定范圍并不以鄰地為限，地役權(quán)與相鄰關(guān)系存在著重大區(qū)別，因此相鄰關(guān)系不能取代地役權(quán)，地役權(quán)有單獨(dú)設(shè)立的必要。這次立法，物權(quán)法在第十四章對(duì)地役權(quán)作出了明確規(guī)定，彌補(bǔ)了法律的空白，提高了不動(dòng)產(chǎn)的利用價(jià)值。如，《物權(quán)法》在第156 條規(guī)定了地役權(quán)的約定取得制；在第159 條規(guī)定了地役權(quán)的成立要件是地役權(quán)合同的生效，在第161 條規(guī)定了地役權(quán)的存續(xù)期限，在第162、163 條規(guī)定了地役權(quán)與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的關(guān)系，在第 164-167條規(guī)定了地役權(quán)的從屬性，在第168 條規(guī)定了地役權(quán)的消滅原因等，都對(duì)地役權(quán)的正確行使作出了明確要求。
3、《物權(quán)法》在擔(dān)保物權(quán)方面進(jìn)行了創(chuàng)新。
（1）對(duì)債權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形做出了創(chuàng)新性規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第170 條、第 179 條和 208 條的規(guī)定，債權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，除了《擔(dān)保法》規(guī)定的“債務(wù)人不履行到期債務(wù)的”外，增加了“發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的”作為另一種情形，擴(kuò)大了可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，充分尊重當(dāng)事人的意思自治，加大對(duì)債權(quán)人的保護(hù)力度。
（2）對(duì)債務(wù)承擔(dān)下的擔(dān)保責(zé)任作出規(guī)定。以前，《擔(dān)保法》對(duì)債務(wù)承擔(dān)下的擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)沒(méi)有規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)大量此類問(wèn)題的處理也一直不很明確。物權(quán)法立法著眼實(shí)踐的需求，在第175 條明確規(guī)定“第三人提供擔(dān)保，未經(jīng)其書面同意，債權(quán)人允許債務(wù)人轉(zhuǎn)移全部或者部分債務(wù)的，擔(dān)保人不再承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任?！睆亩鞔_了該種情況下的擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)，做到了有法可依。
（3）對(duì)抵押權(quán)人和質(zhì)權(quán)人放棄抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)問(wèn)題做出了明確規(guī)定。《物權(quán)法》在第194 條新增了擔(dān)保權(quán)人放棄抵押權(quán)問(wèn)題，在第218 條新增了擔(dān)保權(quán)人放棄質(zhì)權(quán)問(wèn)題，規(guī)定“抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位”、“質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán)”，并對(duì)放棄后的法律后果作出了不利于放棄人（擔(dān)保權(quán)人）的規(guī)定，加強(qiáng)了對(duì)實(shí)踐中此類現(xiàn)象的規(guī)制。
（4）對(duì)額質(zhì)權(quán)作出規(guī)定。以前，《擔(dān)保法》只規(guī)定了額抵押，對(duì)額質(zhì)權(quán)問(wèn)題沒(méi)有涉及。對(duì)于實(shí)踐中當(dāng)事人是否可以約定額質(zhì)權(quán)，約定后應(yīng)當(dāng)如何處理，一直缺乏法律的規(guī)定。這次物權(quán)法立法在第222 條對(duì)該問(wèn)題予以明確，規(guī)定“出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立額質(zhì)權(quán)。額質(zhì)權(quán)除適用本節(jié)（動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)）有關(guān)規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)額抵押權(quán)的規(guī)定。”
（5）對(duì)留置權(quán)的適用范圍做出了創(chuàng)新性規(guī)定。根據(jù)《擔(dān)保法》第 84條和《合同法》第 264 條、315 條、380 條、422 條的規(guī)定，以前，留置權(quán)只應(yīng)當(dāng)適用于法律明確規(guī)定了的合同之債類型中，對(duì)于法律沒(méi)有明確規(guī)定可以適用留置權(quán)的合同，不得適用留置權(quán)。但《物權(quán)法》第230 條、231 條、232 條卻沒(méi)有沿用這一規(guī)定模式，而是創(chuàng)造性地規(guī)定，除企業(yè)之間留置的外，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，只要與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，而法律又沒(méi)有規(guī)定不得留置或當(dāng)事人又沒(méi)有約定不得留置的，債權(quán)人均可以行使留置權(quán)。這樣一來(lái)，留置權(quán)的適用范圍就擴(kuò)展到了所有債權(quán)領(lǐng)域，而不再僅僅局限于以前的合同之債類型中。
其實(shí)，《物權(quán)法》在擔(dān)保物權(quán)方面的重要?jiǎng)?chuàng)新還表現(xiàn)在第 176 條關(guān)于物保與人保并存下的擔(dān)保權(quán)行使、第 217 條關(guān)于轉(zhuǎn)質(zhì)問(wèn)題的處理、第 239 條關(guān)于擔(dān)保物權(quán)競(jìng)合下的優(yōu)先受償規(guī)則等三個(gè)方面，但由于此前法院的《擔(dān)保法解釋》已對(duì)這些問(wèn)題作出了規(guī)定，在此不再贅述。
需要注意的是，物權(quán)法的通過(guò)雖然導(dǎo)致民法通則中的物權(quán)制度和擔(dān)保法中的擔(dān)保物權(quán)不再有適用空間（除擔(dān)?？倓t外，相關(guān)制度完全被物權(quán)法所涵蓋或改變），但擔(dān)保法中的保證和定金制度仍然有效。同時(shí)，《民通意見(jiàn)》和《擔(dān)保法解釋》中關(guān)于物權(quán)法所沒(méi)有規(guī)定的一些具體物權(quán)制度對(duì)物權(quán)法的實(shí)施是重要的補(bǔ)充，仍然有效。所以，物權(quán)法通過(guò)后，民法中有關(guān)調(diào)節(jié)物權(quán)的制度實(shí)際上形成了以物權(quán)法為中心，以《民通意見(jiàn)》和《擔(dān)保法解釋》為補(bǔ)充的一個(gè)完整制度體系。