上周末，多部聯(lián)合將繼續(xù)重拳打擊土地出讓權(quán)腐敗案件的消息傳遍網(wǎng)絡(luò)。有分析人士解讀，2007年企業(yè)拿地瘋狂擴(kuò)張，現(xiàn)已逐漸進(jìn)入支付地價(jià)的高峰期。該措施出臺(tái)的背景或是為防止巨額國(guó)有資產(chǎn)流失，監(jiān)管部門提前給有關(guān)方面敲響警鐘。消息甫出，去年高價(jià)“地王”今去向如何，頓時(shí)成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。
退地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 “地王”房企“斷腕”自救
數(shù)據(jù)顯示，為去年瘋狂擴(kuò)張付出代價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，顯然不止一家。面對(duì)巨額土地出讓金壓力，不少曾叱咤風(fēng)云的“地王”房企不得已“斷腕”自救。
“地王”集體退地。今年6月，樓面地價(jià)高達(dá)1.65萬元/平方米的“普陀地王”長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊遭遇退地。競(jìng)得者上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司為此損失土地保證金超過3000萬元。今年3月，樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米的福州“地王”遭退地，融信地產(chǎn)為此損失7000萬元土地保證金。南京江寧的天價(jià)“地王”也在今年7月遭政府收回，地產(chǎn)商“割肉”8000多萬定金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，僅南京市便解除了8幅地塊的土地出讓合同，對(duì)延期付款地塊收取違約金1億多元。專家分析，隨著房地價(jià)一路走低，退地風(fēng)潮或有在全國(guó)蔓延趨勢(shì)。
房企掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。今年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期以樓面地價(jià)為3772.3元／平方米拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊。如果以東莞目前約5000元/平方米的銷售價(jià)格計(jì)算，東莞萬科置地當(dāng)初拿地價(jià)格幾乎沒有利潤(rùn)可言。5月19日，香港上市公司瑞安房地產(chǎn)公告稱，永菱通海外投資基金將以11.25億元人民幣的總價(jià)，收購(gòu)其持有的上海瑞虹新城項(xiàng)目25%股權(quán)。從幾大產(chǎn)權(quán)交易所了解到的信息顯示，近期北京有7塊二手土地通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，土地面積共近120萬平米。在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，有7家地產(chǎn)項(xiàng)目或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓；天津產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上有近20家房地產(chǎn)項(xiàng)目尋求合作或轉(zhuǎn)讓；重慶產(chǎn)權(quán)交易所則有12家。這些進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對(duì)資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實(shí)力，能一次性支付交易價(jià)款。
在國(guó)泰君安證券研究所發(fā)布的研究報(bào)告中稱，全國(guó)地價(jià)指數(shù)表明2007年三季度地價(jià)指數(shù)達(dá)到點(diǎn)。這意味著，在去年7月-9月拿地的開發(fā)商需支付的地價(jià)款非常高。與此同時(shí)，很多城市房地產(chǎn)的成交量還在繼續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將到來的8、9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候，去年高價(jià)拿地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力。對(duì)于個(gè)別實(shí)力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小型房企來說，“命懸一線”的說法并非危言聳聽。
地價(jià)縮水 “百日巨變”或一語成讖
隨著市場(chǎng)的持續(xù)低迷，眾“地王”房企除承受資金壓力外，還得忍受地價(jià)縮水之痛。
最新土地貶值的力證發(fā)生在S*ST蘭光身上。7月21日，公司公告稱，鑒于深圳鴻榮源地產(chǎn)的幾個(gè)項(xiàng)目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進(jìn)的幾塊土地儲(chǔ)備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)“整體上市”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，公告中提及的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”或暗指鴻榮源去年高價(jià)在深圳、佛山、惠州和廣州競(jìng)得地塊。
與之佐證的是，今年土地市場(chǎng)上“流拍”事件頻發(fā)，并有從深圳、上海等一線城市向福州、南寧等二線城市蔓延的跡象。對(duì)于一路走低的土地價(jià)格，市場(chǎng)人士出手更為謹(jǐn)慎。統(tǒng)計(jì)顯示，今年2季度，土地交易價(jià)格出現(xiàn)大幅下滑，同比上漲10.8%，但漲幅比上季度低5.7個(gè)百分點(diǎn)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金已達(dá)1.5萬億元左右，即使以貶值20%計(jì)算，也是一個(gè)天文數(shù)字。當(dāng)年高價(jià)競(jìng)得地塊，如今價(jià)值嚴(yán)重縮水，無疑是“地王”房企心中最痛。地款大限將至，在融資困難的今天，眾多房企將要為去年的瘋狂付出沉重代價(jià)——或退地賠錢或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。不管哪種方式，這都將讓房企元?dú)獯髠?，使其?yán)峻的資金面雪上加霜。
早在3月份，SOHO中國(guó)（企業(yè)專區(qū)，旗下樓盤）的潘石屹便拋出了“百日劇變”說。他指出，在2006年下半年、2007年把所有的錢和銀行貸款用于交納土地首付、瘋狂圈地的房企來說，由于土地在2008年上半年尚不具備銷售條件，沒有形成待售商品房，將會(huì)面臨巨大資金壓力?！巴獠抠Y本市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)差，各公司財(cái)務(wù)狀況相當(dāng)惡劣，很可能出現(xiàn)一批公司在三四個(gè)月內(nèi)陷入困境甚至死掉”。盡管估計(jì)的時(shí)間點(diǎn)有偏差，但不得不承認(rèn)，由土地出讓金引發(fā)的“百日巨變”的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在累積。
在政府重申地產(chǎn)調(diào)控不放松，緊盯地權(quán)出讓腐敗之際，更多的市場(chǎng)疑問或已變成——在八月地款繳付大限中，誰又將倒下？
退地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 “地王”房企“斷腕”自救
數(shù)據(jù)顯示，為去年瘋狂擴(kuò)張付出代價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，顯然不止一家。面對(duì)巨額土地出讓金壓力，不少曾叱咤風(fēng)云的“地王”房企不得已“斷腕”自救。
“地王”集體退地。今年6月，樓面地價(jià)高達(dá)1.65萬元/平方米的“普陀地王”長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊遭遇退地。競(jìng)得者上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司為此損失土地保證金超過3000萬元。今年3月，樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米的福州“地王”遭退地，融信地產(chǎn)為此損失7000萬元土地保證金。南京江寧的天價(jià)“地王”也在今年7月遭政府收回，地產(chǎn)商“割肉”8000多萬定金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，僅南京市便解除了8幅地塊的土地出讓合同，對(duì)延期付款地塊收取違約金1億多元。專家分析，隨著房地價(jià)一路走低，退地風(fēng)潮或有在全國(guó)蔓延趨勢(shì)。
房企掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。今年5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期以樓面地價(jià)為3772.3元／平方米拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊。如果以東莞目前約5000元/平方米的銷售價(jià)格計(jì)算，東莞萬科置地當(dāng)初拿地價(jià)格幾乎沒有利潤(rùn)可言。5月19日，香港上市公司瑞安房地產(chǎn)公告稱，永菱通海外投資基金將以11.25億元人民幣的總價(jià)，收購(gòu)其持有的上海瑞虹新城項(xiàng)目25%股權(quán)。從幾大產(chǎn)權(quán)交易所了解到的信息顯示，近期北京有7塊二手土地通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，土地面積共近120萬平米。在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，有7家地產(chǎn)項(xiàng)目或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓；天津產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上有近20家房地產(chǎn)項(xiàng)目尋求合作或轉(zhuǎn)讓；重慶產(chǎn)權(quán)交易所則有12家。這些進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對(duì)資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實(shí)力，能一次性支付交易價(jià)款。
在國(guó)泰君安證券研究所發(fā)布的研究報(bào)告中稱，全國(guó)地價(jià)指數(shù)表明2007年三季度地價(jià)指數(shù)達(dá)到點(diǎn)。這意味著，在去年7月-9月拿地的開發(fā)商需支付的地價(jià)款非常高。與此同時(shí)，很多城市房地產(chǎn)的成交量還在繼續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即將到來的8、9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候，去年高價(jià)拿地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力。對(duì)于個(gè)別實(shí)力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小型房企來說，“命懸一線”的說法并非危言聳聽。
地價(jià)縮水 “百日巨變”或一語成讖
隨著市場(chǎng)的持續(xù)低迷，眾“地王”房企除承受資金壓力外，還得忍受地價(jià)縮水之痛。
最新土地貶值的力證發(fā)生在S*ST蘭光身上。7月21日，公司公告稱，鑒于深圳鴻榮源地產(chǎn)的幾個(gè)項(xiàng)目尚未取得完整的土地使用權(quán)證以及2007年新進(jìn)的幾塊土地儲(chǔ)備市值出現(xiàn)低于賬面值等情況，客觀上造成鴻榮源房地產(chǎn)資產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)“整體上市”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，公告中提及的“市值出現(xiàn)低于賬面值的土地”或暗指鴻榮源去年高價(jià)在深圳、佛山、惠州和廣州競(jìng)得地塊。
與之佐證的是，今年土地市場(chǎng)上“流拍”事件頻發(fā)，并有從深圳、上海等一線城市向福州、南寧等二線城市蔓延的跡象。對(duì)于一路走低的土地價(jià)格，市場(chǎng)人士出手更為謹(jǐn)慎。統(tǒng)計(jì)顯示，今年2季度，土地交易價(jià)格出現(xiàn)大幅下滑，同比上漲10.8%，但漲幅比上季度低5.7個(gè)百分點(diǎn)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金已達(dá)1.5萬億元左右，即使以貶值20%計(jì)算，也是一個(gè)天文數(shù)字。當(dāng)年高價(jià)競(jìng)得地塊，如今價(jià)值嚴(yán)重縮水，無疑是“地王”房企心中最痛。地款大限將至，在融資困難的今天，眾多房企將要為去年的瘋狂付出沉重代價(jià)——或退地賠錢或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。不管哪種方式，這都將讓房企元?dú)獯髠?，使其?yán)峻的資金面雪上加霜。
早在3月份，SOHO中國(guó)（企業(yè)專區(qū)，旗下樓盤）的潘石屹便拋出了“百日劇變”說。他指出，在2006年下半年、2007年把所有的錢和銀行貸款用于交納土地首付、瘋狂圈地的房企來說，由于土地在2008年上半年尚不具備銷售條件，沒有形成待售商品房，將會(huì)面臨巨大資金壓力?！巴獠抠Y本市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)差，各公司財(cái)務(wù)狀況相當(dāng)惡劣，很可能出現(xiàn)一批公司在三四個(gè)月內(nèi)陷入困境甚至死掉”。盡管估計(jì)的時(shí)間點(diǎn)有偏差，但不得不承認(rèn)，由土地出讓金引發(fā)的“百日巨變”的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在累積。
在政府重申地產(chǎn)調(diào)控不放松，緊盯地權(quán)出讓腐敗之際，更多的市場(chǎng)疑問或已變成——在八月地款繳付大限中，誰又將倒下？