樓市的萎靡不振和房貸業(yè)務(wù)量的銳減，使市場各方主體想盡辦法尋找政策的操作漏洞。近期，一種名為“共同貸款”的變相違規(guī)貸款業(yè)務(wù)在市場中悄然盛行。
“很顯然，這是一場力主宏觀調(diào)控的主管部門與追求經(jīng)濟利益市場各方的博弈。這種博弈我覺得就像貓和老鼠之間的一種游戲，開發(fā)商和商業(yè)銀行在當前這種高壓的狀態(tài)下，為了試探監(jiān)管層的底線，不斷地嘗試闖紅線，察看央行和銀監(jiān)會的反應(yīng)。”西南財經(jīng)大學周雪飛博士說。
“共同貸款”風行
據(jù)相關(guān)媒體報道，在第二套房貸政策違規(guī)現(xiàn)象最為嚴重的深圳市，地產(chǎn)中介為了拉攏客戶， 采用“共同貸款”的方式幫助名下已有按揭物業(yè)的客戶享受首套住房的按揭政策。
6月11日，記者在對京城各中介及開盤項目的暗訪中發(fā)現(xiàn)，“共同貸款”也普遍存在。
據(jù)了解，所謂“共同貸款”就是指，已有按揭在身的購房者為了獲得首套住房按揭利率，聯(lián)合一位尚無按揭記錄的人士一起申請貸款。
在操作時投資人需要和聯(lián)合人簽署一份協(xié)議，注明投資人有99%的產(chǎn)權(quán)，聯(lián)合借款人只有1%的產(chǎn)權(quán)；但在向銀行的借款協(xié)議中，聯(lián)合借款人需要承擔相同的責任或者更多的責任，這樣才能以第一套房利率貸款。
“因為聯(lián)名貸款存在著產(chǎn)權(quán)分割的問題，今后如果聯(lián)名雙方出現(xiàn)矛盾，這里面潛藏著的法律風險將會很復雜。所以一般來說除非客戶主動提出，否則我們也不會去建議客戶用這種方法。”當記者以購房者身份咨詢時，鏈家地產(chǎn)（鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞）相關(guān)人員介紹到。
盡管如此，聯(lián)名貸款的方式在深圳、南京等地早已成為多家銀行默認的“潛規(guī)則”。
據(jù)某位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹，由于銀行對共同貸款人中申請貸款的“主貸人”，在所購房產(chǎn)中資金、權(quán)限所占比例并沒有具體要求，因此即使已經(jīng)有按揭物業(yè)的購房者，只要在產(chǎn)權(quán)證上有名字，就仍能享受到首套住房的優(yōu)惠政策。
南京某銀行人士在接受媒體訪問時，甚至還表示：只要找一個信得過且沒有按揭記錄的人，便能一起成為產(chǎn)權(quán)人。在做公證時，書面證明真正出資買房的人享受99%產(chǎn)權(quán)，共同所有人占1%產(chǎn)權(quán)。這樣即使出了糾紛損失也不至于太大。
“聯(lián)名購房是一種打擦邊球的方式，另外也是銀行和開發(fā)商在試圖不突破底線的情況下作出的一種嘗試。至于這種方式能不能得到監(jiān)管層的認可，還需要進一步的觀察?！敝苎╋w說。
市場多方的博弈
2008年伊始，樓市便在“拐點論”的籠罩下艱難前行，而央行對第二套房貸政策的嚴格監(jiān)管，更是有效地控制住了市場投資行為。
與此同時，市場觀望氛圍也進一步加劇。即使進入了傳統(tǒng)的5月銷售旺季，成交量依然未見起色。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2008年北京前5個月期房住宅成交量總計25361套，日均簽約168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅超過41%。
“樓市成交的頹勢已經(jīng)非常明顯，開發(fā)商利益受損自然不用說，從銀行角度來看，因為房貸一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各大銀行都不肯輕易放棄。于是類似于‘第二套房貸政策松動’、‘四大國有銀行集體違規(guī)’等事件就時有發(fā)生了?！敝苎╋w說。
值得一提的是，除了聯(lián)名購房外，此前不少樓盤已打出分期首付的促銷招牌。
業(yè)內(nèi)人士也認為這種由開發(fā)商策劃、銀行默認的分期付款方式，是變相松動國家第二套房貸政策。
據(jù)某位業(yè)內(nèi)人士分析，按照分期首付一般的操作手法，置業(yè)者可以支付2成首付款，剩下的2成由開發(fā)商墊付。而且，開發(fā)商墊付的首期款免息，客戶只要與開發(fā)商簽訂有關(guān)合同，約定分期還款時間以及相關(guān)違約責任即可。而對于這種分期首付的責任，一般來說，銀行都會推卸責任，他們只看購房者是否支付了首付款，而不管其以何種方式籌措資金。
“首付款中有部分是開發(fā)商墊付，但是房子卻是抵押給銀行的，同一套房子不能抵押兩次。也就是說開發(fā)商借錢給購房者，卻沒有抵押物，一旦購房者出現(xiàn)財務(wù)危機，不僅開發(fā)商難以收回墊款，銀行也將成為最終風險的接盤者?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
據(jù)悉，這場被稱為“危險的營銷游戲”在監(jiān)管部門的嚴格監(jiān)察下，如今已被開發(fā)商們緊急叫停。
對此，周雪飛表示，樓市的持續(xù)低迷已讓開發(fā)商和銀行之間達成某種默契，為了吸引購房者，開發(fā)商和銀行都想盡辦法、使出渾身解數(shù)企圖來改變當前的市場困境。然而，從6月7日央行又一次上調(diào)存款準備金率的動作可以看出，當前監(jiān)管層堅守貨幣從緊政策的原則尚未改變。
“但不排除監(jiān)管層近期會做出一些調(diào)整，因為最近國家發(fā)改委認為宏觀經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)了下降的趨勢，所以我想央行是否還會再繼續(xù)緊縮貨幣政策尚有待觀察?！敝苎╋w說。
“很顯然，這是一場力主宏觀調(diào)控的主管部門與追求經(jīng)濟利益市場各方的博弈。這種博弈我覺得就像貓和老鼠之間的一種游戲，開發(fā)商和商業(yè)銀行在當前這種高壓的狀態(tài)下，為了試探監(jiān)管層的底線，不斷地嘗試闖紅線，察看央行和銀監(jiān)會的反應(yīng)。”西南財經(jīng)大學周雪飛博士說。
“共同貸款”風行
據(jù)相關(guān)媒體報道，在第二套房貸政策違規(guī)現(xiàn)象最為嚴重的深圳市，地產(chǎn)中介為了拉攏客戶， 采用“共同貸款”的方式幫助名下已有按揭物業(yè)的客戶享受首套住房的按揭政策。
6月11日，記者在對京城各中介及開盤項目的暗訪中發(fā)現(xiàn)，“共同貸款”也普遍存在。
據(jù)了解，所謂“共同貸款”就是指，已有按揭在身的購房者為了獲得首套住房按揭利率，聯(lián)合一位尚無按揭記錄的人士一起申請貸款。
在操作時投資人需要和聯(lián)合人簽署一份協(xié)議，注明投資人有99%的產(chǎn)權(quán)，聯(lián)合借款人只有1%的產(chǎn)權(quán)；但在向銀行的借款協(xié)議中，聯(lián)合借款人需要承擔相同的責任或者更多的責任，這樣才能以第一套房利率貸款。
“因為聯(lián)名貸款存在著產(chǎn)權(quán)分割的問題，今后如果聯(lián)名雙方出現(xiàn)矛盾，這里面潛藏著的法律風險將會很復雜。所以一般來說除非客戶主動提出，否則我們也不會去建議客戶用這種方法。”當記者以購房者身份咨詢時，鏈家地產(chǎn)（鏈家地產(chǎn)博客|鏈家地產(chǎn)新聞）相關(guān)人員介紹到。
盡管如此，聯(lián)名貸款的方式在深圳、南京等地早已成為多家銀行默認的“潛規(guī)則”。
據(jù)某位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹，由于銀行對共同貸款人中申請貸款的“主貸人”，在所購房產(chǎn)中資金、權(quán)限所占比例并沒有具體要求，因此即使已經(jīng)有按揭物業(yè)的購房者，只要在產(chǎn)權(quán)證上有名字，就仍能享受到首套住房的優(yōu)惠政策。
南京某銀行人士在接受媒體訪問時，甚至還表示：只要找一個信得過且沒有按揭記錄的人，便能一起成為產(chǎn)權(quán)人。在做公證時，書面證明真正出資買房的人享受99%產(chǎn)權(quán)，共同所有人占1%產(chǎn)權(quán)。這樣即使出了糾紛損失也不至于太大。
“聯(lián)名購房是一種打擦邊球的方式，另外也是銀行和開發(fā)商在試圖不突破底線的情況下作出的一種嘗試。至于這種方式能不能得到監(jiān)管層的認可，還需要進一步的觀察?！敝苎╋w說。
市場多方的博弈
2008年伊始，樓市便在“拐點論”的籠罩下艱難前行，而央行對第二套房貸政策的嚴格監(jiān)管，更是有效地控制住了市場投資行為。
與此同時，市場觀望氛圍也進一步加劇。即使進入了傳統(tǒng)的5月銷售旺季，成交量依然未見起色。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2008年北京前5個月期房住宅成交量總計25361套，日均簽約168套，相比去年同期42862套的成交量，少了17501套，跌幅超過41%。
“樓市成交的頹勢已經(jīng)非常明顯，開發(fā)商利益受損自然不用說，從銀行角度來看，因為房貸一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各大銀行都不肯輕易放棄。于是類似于‘第二套房貸政策松動’、‘四大國有銀行集體違規(guī)’等事件就時有發(fā)生了?！敝苎╋w說。
值得一提的是，除了聯(lián)名購房外，此前不少樓盤已打出分期首付的促銷招牌。
業(yè)內(nèi)人士也認為這種由開發(fā)商策劃、銀行默認的分期付款方式，是變相松動國家第二套房貸政策。
據(jù)某位業(yè)內(nèi)人士分析，按照分期首付一般的操作手法，置業(yè)者可以支付2成首付款，剩下的2成由開發(fā)商墊付。而且，開發(fā)商墊付的首期款免息，客戶只要與開發(fā)商簽訂有關(guān)合同，約定分期還款時間以及相關(guān)違約責任即可。而對于這種分期首付的責任，一般來說，銀行都會推卸責任，他們只看購房者是否支付了首付款，而不管其以何種方式籌措資金。
“首付款中有部分是開發(fā)商墊付，但是房子卻是抵押給銀行的，同一套房子不能抵押兩次。也就是說開發(fā)商借錢給購房者，卻沒有抵押物，一旦購房者出現(xiàn)財務(wù)危機，不僅開發(fā)商難以收回墊款，銀行也將成為最終風險的接盤者?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
據(jù)悉，這場被稱為“危險的營銷游戲”在監(jiān)管部門的嚴格監(jiān)察下，如今已被開發(fā)商們緊急叫停。
對此，周雪飛表示，樓市的持續(xù)低迷已讓開發(fā)商和銀行之間達成某種默契，為了吸引購房者，開發(fā)商和銀行都想盡辦法、使出渾身解數(shù)企圖來改變當前的市場困境。然而，從6月7日央行又一次上調(diào)存款準備金率的動作可以看出，當前監(jiān)管層堅守貨幣從緊政策的原則尚未改變。
“但不排除監(jiān)管層近期會做出一些調(diào)整，因為最近國家發(fā)改委認為宏觀經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)了下降的趨勢，所以我想央行是否還會再繼續(xù)緊縮貨幣政策尚有待觀察?！敝苎╋w說。