第二章 建設(shè)用地制度與政策
1、土地所有制指的是城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。具體規(guī)定如下：
①城市市區(qū)的土地
②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地
③國(guó)家依法征收的土地
④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地
⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地
⑥因國(guó)家移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
2、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有：
①通過(guò)行政劃撥方式取得
②通過(guò)國(guó)家出讓方式取得
③通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈(zèng)與或其他合法）取得
④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，建設(shè)用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，使用期限由當(dāng)事人約定但不能超過(guò)建設(shè)用地剩余期限。
3、集體土地的范圍有：
①村農(nóng)民集體
②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體
③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所占用的土地。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。宅基地、和自留地、自留山也屬于集體所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。
4、土地管理的基本制度：
①土地登記制度，國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)和承租權(quán)等）進(jìn)行登記。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。兩個(gè)以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?？缈h級(jí)使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。
②土地有償有限期使用制度，除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償、有限期使用。
③土地用途管制制度，土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。
④耕地保護(hù)制度。
5、土地征收是所有權(quán)改變，征用是使用權(quán)改變，當(dāng)使用結(jié)束后被征用的土地如數(shù)返還給原權(quán)利人。征收土地的特點(diǎn)：
①具有一定的強(qiáng)制性
②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
③被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從集體所有變?yōu)閲?guó)有。
征收土地的原則：
①珍惜耕地，合理利用土地的原則
②保證國(guó)家建設(shè)用地原則
③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則
④有償使用土地的原則，土地征收后，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國(guó)有土地供應(yīng)原則上都應(yīng)實(shí)行有償使用。
⑤依法征地的原則。
6、為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T應(yīng)當(dāng)書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的和農(nóng)民關(guān)于征地情況，并對(duì)一些情況與他們共同確認(rèn)，并可能組織聽證。
征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃，其他土地超過(guò)70公頃的由國(guó)務(wù)院審批。其他的由省級(jí)人民政府審批。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地期限，最多不得超過(guò)2年，并且不得改變批準(zhǔn)的用途。臨時(shí)用地超過(guò)批準(zhǔn)時(shí)間可再提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的按違章用地處理。全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資興辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)要用集體土地的，由聯(lián)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)土地局提出用地申請(qǐng)，按國(guó)家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)的土地可以實(shí)行征收，也可以作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地作為聯(lián)營(yíng)條件。聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。
被征收土地所在的市縣人民政府在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。公告中要包含征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑。未進(jìn)行征地、補(bǔ)償、安置公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。
1、土地所有制指的是城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。具體規(guī)定如下：
①城市市區(qū)的土地
②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地
③國(guó)家依法征收的土地
④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地
⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地
⑥因國(guó)家移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
2、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有：
①通過(guò)行政劃撥方式取得
②通過(guò)國(guó)家出讓方式取得
③通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈(zèng)與或其他合法）取得
④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，建設(shè)用地使用人依法享有土地占有、使用和收益的權(quán)利。有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，但不得改變用途，如需要改變應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，使用期限由當(dāng)事人約定但不能超過(guò)建設(shè)用地剩余期限。
3、集體土地的范圍有：
①村農(nóng)民集體
②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體
③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所占用的土地。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。宅基地、和自留地、自留山也屬于集體所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。
4、土地管理的基本制度：
①土地登記制度，國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)和承租權(quán)等）進(jìn)行登記。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記。兩個(gè)以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記?？缈h級(jí)使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。
②土地有償有限期使用制度，除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償、有限期使用。
③土地用途管制制度，土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。
④耕地保護(hù)制度。
5、土地征收是所有權(quán)改變，征用是使用權(quán)改變，當(dāng)使用結(jié)束后被征用的土地如數(shù)返還給原權(quán)利人。征收土地的特點(diǎn)：
①具有一定的強(qiáng)制性
②要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
③被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從集體所有變?yōu)閲?guó)有。
征收土地的原則：
①珍惜耕地，合理利用土地的原則
②保證國(guó)家建設(shè)用地原則
③妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則
④有償使用土地的原則，土地征收后，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國(guó)有土地供應(yīng)原則上都應(yīng)實(shí)行有償使用。
⑤依法征地的原則。
6、為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地。在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T應(yīng)當(dāng)書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的和農(nóng)民關(guān)于征地情況，并對(duì)一些情況與他們共同確認(rèn)，并可能組織聽證。
征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府。征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃，其他土地超過(guò)70公頃的由國(guó)務(wù)院審批。其他的由省級(jí)人民政府審批。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零，或者分期征地、分段征地。征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)使用土地期限，最多不得超過(guò)2年，并且不得改變批準(zhǔn)的用途。臨時(shí)用地超過(guò)批準(zhǔn)時(shí)間可再提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的按違章用地處理。全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資興辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)要用集體土地的，由聯(lián)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)土地局提出用地申請(qǐng)，按國(guó)家建設(shè)用地的批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)批準(zhǔn)的土地可以實(shí)行征收，也可以作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地作為聯(lián)營(yíng)條件。聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)。
被征收土地所在的市縣人民政府在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。公告中要包含征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑。未進(jìn)行征地、補(bǔ)償、安置公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。