六、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤：
（一）比較法
難點(diǎn)：交易修正
1、 選擇的可比實(shí)例描述不清
（1）、交易日期描述不清
（2）、交易情況描述不清（買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）
（3）、交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）
（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）
（5）、付款方式（一次性、分期）
（6）、交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）
上述，一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。
2、 選擇可比實(shí)例可比性差
（1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)
（2）、用途應(yīng)相同 中國(guó)地產(chǎn)商www.zgdcs.com
（3）、建筑結(jié)構(gòu)相同
（4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)
（5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地）
（6）、交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同
（7）、可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近
（8）、交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格
3、 四項(xiàng)修正錯(cuò)誤：?jiǎn)雾?xiàng)修正不超過(guò)20%，綜合修正不超過(guò)30%；
綜合修正=各項(xiàng)修正幅度絕對(duì)值和
只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格
4、 系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤
（1）、修正項(xiàng)目錯(cuò)誤：
（2）、修正方向錯(cuò)誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤；
5、 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況
6、 交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平（主要是匯率選取）
7、 加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，前后矛盾：
交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個(gè)別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)小；
（一）比較法
難點(diǎn)：交易修正
1、 選擇的可比實(shí)例描述不清
（1）、交易日期描述不清
（2）、交易情況描述不清（買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）
（3）、交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）
（4）、交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）
（5）、付款方式（一次性、分期）
（6）、交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）
上述，一點(diǎn)描述不清為一錯(cuò)點(diǎn)。
2、 選擇可比實(shí)例可比性差
（1）、相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)
（2）、用途應(yīng)相同 中國(guó)地產(chǎn)商www.zgdcs.com
（3）、建筑結(jié)構(gòu)相同
（4）、建筑規(guī)模應(yīng)相當(dāng)
（5）、權(quán)利性質(zhì)應(yīng)相同（主要是土地）
（6）、交易類型與估價(jià)目的應(yīng)相同
（7）、可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近
（8）、交換價(jià)格可修正為正常交易價(jià)格
3、 四項(xiàng)修正錯(cuò)誤：?jiǎn)雾?xiàng)修正不超過(guò)20%，綜合修正不超過(guò)30%；
綜合修正=各項(xiàng)修正幅度絕對(duì)值和
只有這樣交易實(shí)例才可能修正為正常價(jià)格
4、 系數(shù)修正方面的錯(cuò)誤
（1）、修正項(xiàng)目錯(cuò)誤：
（2）、修正方向錯(cuò)誤：分子、分母修正顛倒（日期為分子，其它為分母）；修正上下方向調(diào)整錯(cuò)誤；
5、 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正應(yīng)采取交易當(dāng)時(shí)的狀況
6、 交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平（主要是匯率選取）
7、 加權(quán)綜合處理確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，前后矛盾：
交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個(gè)別因素較差，權(quán)數(shù)應(yīng)小；