第十一章 地價評估與分攤
地價評估是房地產(chǎn)評估的重要部分，地租理論又是地價評估的基礎(chǔ)理論。
第一節(jié) 地租理論及測算
地價評估離不開測算地租，根據(jù)傳統(tǒng)地價理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年度的地租，公式為：地價=地租/利息率，或者地價=地租X購買年，用現(xiàn)代收益來解釋，地租即為土地的凈收益。地租本身也存在評估問題，即土地租賃價格。
一、地租含義，可分為狹義地租和廣義地租。狹義地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。土地的超額的產(chǎn)量是一種地租現(xiàn)象，土地所節(jié)省的運輸費用也是一種地租現(xiàn)象，
二、地租的測算，原先的計算公式：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息。
1、計算公式：地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格-農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費-農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。
2、土地是在用途下使用的。
3、土地是在集約利用下使用的。
4、銷售稅費、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動力要獲得等量工資等的要求。
5、如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個產(chǎn)品的市場價格為P，則上述地 租量計算公式中的市場價格=PQ。公式中的經(jīng)營利潤是按照預(yù)付資本(資金)的社會一般利潤率來計算的，這是等量資本要獲得等量利
測算地租的方法還有：①地租=房租-房屋折舊費-維修費-管理費-投資利息-保險費-房地產(chǎn)稅-租賃費用-租賃稅費-利潤。②由地價求地租，地租=地價X資本化率③采用市場法求出地租④采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。
第二節(jié) 路線價法
一、路線價法概述
1、路線價法含義，路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。
2、路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”;“路線價”是若干“標準臨街宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”，臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”;而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格;而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格;②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
3、路線價法適用的對象和條件，路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。來源：考試大
運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
4、運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段;②設(shè)定標準臨街深度;③選取標準臨街宗地;④調(diào)查評估路線價;⑤制作價格修正率表;⑥計算臨街土地的價格。
二、路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。
三、設(shè)定標準臨街深度，從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設(shè)定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。
四、選取標準臨街宗地，標準臨街宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標準宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標準臨街深度;④臨街寬度為標準臨街寬度(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度比例適當;⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù));⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。
地價評估是房地產(chǎn)評估的重要部分，地租理論又是地價評估的基礎(chǔ)理論。
第一節(jié) 地租理論及測算
地價評估離不開測算地租，根據(jù)傳統(tǒng)地價理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年度的地租，公式為：地價=地租/利息率，或者地價=地租X購買年，用現(xiàn)代收益來解釋，地租即為土地的凈收益。地租本身也存在評估問題，即土地租賃價格。
一、地租含義，可分為狹義地租和廣義地租。狹義地租是指利用土地所獲得的超額報酬。廣義地租是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。土地的超額的產(chǎn)量是一種地租現(xiàn)象，土地所節(jié)省的運輸費用也是一種地租現(xiàn)象，
二、地租的測算，原先的計算公式：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息。
1、計算公式：地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格-農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費-農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。
2、土地是在用途下使用的。
3、土地是在集約利用下使用的。
4、銷售稅費、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動力要獲得等量工資等的要求。
5、如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個產(chǎn)品的市場價格為P，則上述地 租量計算公式中的市場價格=PQ。公式中的經(jīng)營利潤是按照預(yù)付資本(資金)的社會一般利潤率來計算的，這是等量資本要獲得等量利
測算地租的方法還有：①地租=房租-房屋折舊費-維修費-管理費-投資利息-保險費-房地產(chǎn)稅-租賃費用-租賃稅費-利潤。②由地價求地租，地租=地價X資本化率③采用市場法求出地租④采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。
第二節(jié) 路線價法
一、路線價法概述
1、路線價法含義，路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街深度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率來測算該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。
2、路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”;“路線價”是若干“標準臨街宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”，臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。
路線價法與一般的市場法的主要不同之處，一是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”;而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”——臨接同一道路的其他土地的價格;而不是僅評估出一個“估價對象”的價格。在路線價法中不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”的原因是：①求得的路線價——若干標準宗地的平均價格，已是正常價格;②求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格。
3、路線價法適用的對象和條件，路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城市土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。來源：考試大
運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。
4、運用路線價法估價一般分為下列6個步驟進行：①劃分路線價區(qū)段;②設(shè)定標準臨街深度;③選取標準臨街宗地;④調(diào)查評估路線價;⑤制作價格修正率表;⑥計算臨街土地的價格。
二、路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。因此，在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。而某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。另外，在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。
三、設(shè)定標準臨街深度，從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設(shè)定的標準深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。
四、選取標準臨街宗地，標準臨街宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標準宗地的具體要求是：①一面臨街;②土地形狀為矩形;③臨街深度為標準臨街深度;④臨街寬度為標準臨街寬度(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù));⑤臨街寬度與臨街深度比例適當;⑥用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;⑦容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù));⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。