第九章 假設開發(fā)法
第一節(jié) 假設開發(fā)法概述
一、假設開發(fā)法的含義，假設開發(fā)法又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是將預測的估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤來求取估價對象的價值的方法。假設開發(fā)法的本質與收益法相同，是以房地產的未來收益(具體為開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設的必要支出和應得利潤后的余額)為導向來求取房地產的價值。
二、假設開發(fā)法的理論依據，假設開發(fā)法的理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價值的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價值;假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。假設開發(fā)法更深的理論依據，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。
三、假設開發(fā)法適用的估價對象和條件，假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對于城市規(guī)劃尚未正式明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法，因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，價值就無法確定。在這種情況下仍要估價的可以聽取規(guī)則部門或專家意見或參照周邊土地的城市規(guī)則設計條件等方式。推測其最可能的城市規(guī)則設計條件，然后具此估價，但必須在報告中作出特別提示，將最可能的城市規(guī)則設計條件作為估價的假設和限制條件，并說明其對估價結果的影響。
運用假設開發(fā)法估價結果的可靠程度，關鍵取決于①是否根據房地產估價的合法原則和使用原則，正確判斷了房地產的開發(fā)方式②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確判斷了開發(fā)完成后的房地產價值。當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。
運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī);②要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策，包括要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫，包括要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單和目錄。
假設開發(fā)法除了用于房地產估價外，還可以用于房地產開發(fā)項目投資分析，房地產開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策，提供依據，假設開發(fā)法可以提供的數據有：測算待開發(fā)房地產的價格;測算開發(fā)項目的預期利潤;測算開發(fā)中可能出現的費用。
四、假設開發(fā)法的操作步驟
1、運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查、了解待開發(fā)房地產的狀況;②選擇的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產狀況;③估算后續(xù)開發(fā)經營期;④預測開發(fā)完成后的房地產價值;⑤測算后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。
2、(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區(qū)域的性質;③具體的坐落狀況。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。(3)弄清城市規(guī)劃設計條件。(4)弄清將擁有的土地權利。
3、選擇開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等確定。
第二節(jié) 假設開發(fā)法的基本公式
一、假設開發(fā)法最基本的公式：
待開發(fā)房地產的價值
如果是已經完成工作及相應的支出和利潤，則它們已被包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。
運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產的狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況，二是要把握開發(fā)完成后的房地產的經營方式。有出售、出租和營業(yè)。
開發(fā)方式有7種：生地開發(fā)為熟地，生地開發(fā)為房地產，毛地開發(fā)為熟地，毛地開發(fā)為房地產，熟地開發(fā)為房地產，在建工程續(xù)建成房屋，將舊的房地產裝飾裝修成新的房地產。
二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產細化的公式
1、求生地價值的公式
(1)在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得生地的稅費
2、求毛地價值、熟地價值、在建工程價值、舊的房地產價值的公式，與上述公式類似。
三、按開發(fā)完成后的房地產的經營方式細化的公式
1、適用于開發(fā)完成啟出售的公式： V=Vp-C
式中 V——待開發(fā)房地產的價值;Vp——用市場法測算的開發(fā)完成后的房地產價值;
C——后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤。
2、適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式 V=VR-C
式中 VR ——用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產價值。
第一節(jié) 假設開發(fā)法概述
一、假設開發(fā)法的含義，假設開發(fā)法又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是將預測的估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤來求取估價對象的價值的方法。假設開發(fā)法的本質與收益法相同，是以房地產的未來收益(具體為開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)建設的必要支出和應得利潤后的余額)為導向來求取房地產的價值。
二、假設開發(fā)法的理論依據，假設開發(fā)法的理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價值的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價值;假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值已事先通過預測得到，需要求取的是土地價值。假設開發(fā)法更深的理論依據，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。
三、假設開發(fā)法適用的估價對象和條件，假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)。對于城市規(guī)劃尚未正式明確的待開發(fā)房地產，難以采用假設開發(fā)法，因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，價值就無法確定。在這種情況下仍要估價的可以聽取規(guī)則部門或專家意見或參照周邊土地的城市規(guī)則設計條件等方式。推測其最可能的城市規(guī)則設計條件，然后具此估價，但必須在報告中作出特別提示，將最可能的城市規(guī)則設計條件作為估價的假設和限制條件，并說明其對估價結果的影響。
運用假設開發(fā)法估價結果的可靠程度，關鍵取決于①是否根據房地產估價的合法原則和使用原則，正確判斷了房地產的開發(fā)方式②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確判斷了開發(fā)完成后的房地產價值。當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。
運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī);②要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策，包括要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫，包括要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單和目錄。
假設開發(fā)法除了用于房地產估價外，還可以用于房地產開發(fā)項目投資分析，房地產開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產投資者的投資決策，提供依據，假設開發(fā)法可以提供的數據有：測算待開發(fā)房地產的價格;測算開發(fā)項目的預期利潤;測算開發(fā)中可能出現的費用。
四、假設開發(fā)法的操作步驟
1、運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查、了解待開發(fā)房地產的狀況;②選擇的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產狀況;③估算后續(xù)開發(fā)經營期;④預測開發(fā)完成后的房地產價值;⑤測算后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。
2、(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區(qū)域的性質;③具體的坐落狀況。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。(3)弄清城市規(guī)劃設計條件。(4)弄清將擁有的土地權利。
3、選擇開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等確定。
第二節(jié) 假設開發(fā)法的基本公式
一、假設開發(fā)法最基本的公式：
待開發(fā)房地產的價值
如果是已經完成工作及相應的支出和利潤，則它們已被包含在估價對象的價值內，不應作為扣除項目。
運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產的狀況和開發(fā)完成后的房地產狀況，二是要把握開發(fā)完成后的房地產的經營方式。有出售、出租和營業(yè)。
開發(fā)方式有7種：生地開發(fā)為熟地，生地開發(fā)為房地產，毛地開發(fā)為熟地，毛地開發(fā)為房地產，熟地開發(fā)為房地產，在建工程續(xù)建成房屋，將舊的房地產裝飾裝修成新的房地產。
二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產細化的公式
1、求生地價值的公式
(1)在生地上進行房屋建設的公式：生地價值=開發(fā)完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費
(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得生地的稅費
2、求毛地價值、熟地價值、在建工程價值、舊的房地產價值的公式，與上述公式類似。
三、按開發(fā)完成后的房地產的經營方式細化的公式
1、適用于開發(fā)完成啟出售的公式： V=Vp-C
式中 V——待開發(fā)房地產的價值;Vp——用市場法測算的開發(fā)完成后的房地產價值;
C——后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤。
2、適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式 V=VR-C
式中 VR ——用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產價值。