第四章 房地產(chǎn)價格影響因素
第一節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素概述
一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識
1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的
2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的
3、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的
4、有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關，有些與時間有關。
5、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化
6、各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的
7、各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的
8、同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。
二、房地產(chǎn)價格影響的分類
房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三類。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是對廣大范圍的房地產(chǎn)價格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素。個別因素是指對估價對象房地產(chǎn)價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素。它們?nèi)卟皇枪潭ǖ模S著估價對象范圍擴大，某些一般因素也許會變?yōu)閰^(qū)域因素，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭€別因素。
第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素
一、區(qū)位因素
1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關系其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的區(qū)位有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化。
2、位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對于東西走向的街道、水流來說位于北側(cè)的房地產(chǎn)價格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價格。對于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價格通常高于北坡的房地產(chǎn)價格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽面的地價高于向陽面的地價。但在寒冷地區(qū)的可能相反，向陽面的地價高于背陽面的地價。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟距離。交通時間距離從理論上講更為科學。對于朝向一般認為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅是坐北朝南。沒有電梯的中間樓層、頂層較劣。有電梯的中高導住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層、三層以下較劣。
2、交通，交通因素對房地產(chǎn)價格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點的距離、停車的方便程度、交通管制。
3、環(huán)境景觀，這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。
4、外部配套設施有房地產(chǎn)外部基礎設施和公共服務設施。
二、實物因素
1、土地實物因素
①面積
②形狀
③地勢，一般來說，土地平坦，地價較高;土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。
④土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性和地下水位等。
⑤宗地內(nèi)基礎設施完備程度和場地平整程度。
2、建筑物實物因素
①建筑規(guī)模
②建筑結(jié)構(gòu)
③設施設備
④裝飾裝修
⑤層高或凈高
⑥空間布局
⑦防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照
⑧外觀
⑨完損程度
三、權(quán)益因素，主要是指對房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利的設立和行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;房地產(chǎn)相鄰關系的限制。
①權(quán)利狀況，有所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等等。
②使用管制，城市規(guī)劃中地下建筑面積通常不計入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。
③相鄰關系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照，不得違反規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)，挖掘土地、建造建筑物、輔設管線以及安裝設備不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。
第一節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素概述
一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識
1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的
2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的
3、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的
4、有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關，有些與時間有關。
5、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化
6、各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的
7、各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的
8、同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。
二、房地產(chǎn)價格影響的分類
房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三類。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是對廣大范圍的房地產(chǎn)價格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素。個別因素是指對估價對象房地產(chǎn)價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素。它們?nèi)卟皇枪潭ǖ模S著估價對象范圍擴大，某些一般因素也許會變?yōu)閰^(qū)域因素，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭€別因素。
第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素
一、區(qū)位因素
1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關系其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的區(qū)位有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化。
2、位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對于東西走向的街道、水流來說位于北側(cè)的房地產(chǎn)價格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價格。對于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價格通常高于北坡的房地產(chǎn)價格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽面的地價高于向陽面的地價。但在寒冷地區(qū)的可能相反，向陽面的地價高于背陽面的地價。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟距離。交通時間距離從理論上講更為科學。對于朝向一般認為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅是坐北朝南。沒有電梯的中間樓層、頂層較劣。有電梯的中高導住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層、三層以下較劣。
2、交通，交通因素對房地產(chǎn)價格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點的距離、停車的方便程度、交通管制。
3、環(huán)境景觀，這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。
4、外部配套設施有房地產(chǎn)外部基礎設施和公共服務設施。
二、實物因素
1、土地實物因素
①面積
②形狀
③地勢，一般來說，土地平坦，地價較高;土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。
④土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性和地下水位等。
⑤宗地內(nèi)基礎設施完備程度和場地平整程度。
2、建筑物實物因素
①建筑規(guī)模
②建筑結(jié)構(gòu)
③設施設備
④裝飾裝修
⑤層高或凈高
⑥空間布局
⑦防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照
⑧外觀
⑨完損程度
三、權(quán)益因素，主要是指對房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利的設立和行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;房地產(chǎn)相鄰關系的限制。
①權(quán)利狀況，有所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等等。
②使用管制，城市規(guī)劃中地下建筑面積通常不計入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。
③相鄰關系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照，不得違反規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)，挖掘土地、建造建筑物、輔設管線以及安裝設備不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。