第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值
第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價(jià)格
一、房地產(chǎn)需求
(一)、房地產(chǎn)需求的含義
房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買;二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買。僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個(gè)條件，不能使購(gòu)買行為發(fā)生。因此，我們?cè)诖_定( 調(diào)查、估計(jì)、預(yù)測(cè) )需求時(shí)，應(yīng)只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要可以說是無止境的。
(二)、決定房地產(chǎn)需求量的因素
某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②消費(fèi)者的收入水平;③消費(fèi)者的偏好;④相關(guān)物品的價(jià)格水平;⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少;如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系非常普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以，其需求量與價(jià)格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)被稱為“吉芬難題” 。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物。
(2)消費(fèi)者的收入水平
因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該商品的需求;相反，就會(huì)減少對(duì)該商品的需求。但對(duì)于低檔商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)該商品的需求。
(3)消費(fèi)者的偏好
消費(fèi)者對(duì)商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要或欲望，而消費(fèi)者對(duì)不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;相反，需求就會(huì)減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)，則對(duì)市區(qū)住宅的需求將會(huì)減少，而對(duì)郊區(qū)住宅的需求將會(huì)增加。
(4)相關(guān)物品的價(jià)格水平
當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果不變，則對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。
某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。
(5)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期
消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受到對(duì)未來的預(yù)期的影響。例如，現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)其未來收入和房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期。
當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)期需求;相反，就會(huì)減少現(xiàn)期需求。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來會(huì)上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因?yàn)椤敖裉觳毁I，明天更貴”; 相反，就可能持幣待購(gòu)，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因?yàn)?“今天買進(jìn)，明天更低”，即通常所講的“買漲不買落” 。
由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格高或者互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來的收入會(huì)增加或者該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增多;反之，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常 會(huì)減少。
第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價(jià)格
一、房地產(chǎn)需求
(一)、房地產(chǎn)需求的含義
房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買;二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買。僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個(gè)條件，不能使購(gòu)買行為發(fā)生。因此，我們?cè)诖_定( 調(diào)查、估計(jì)、預(yù)測(cè) )需求時(shí)，應(yīng)只考慮有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，人們對(duì)房地產(chǎn)的需要可以說是無止境的。
(二)、決定房地產(chǎn)需求量的因素
某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②消費(fèi)者的收入水平;③消費(fèi)者的偏好;④相關(guān)物品的價(jià)格水平;⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下：
(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少;如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系非常普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。
需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以，其需求量與價(jià)格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)被稱為“吉芬難題” 。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物。
(2)消費(fèi)者的收入水平
因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該商品的需求;相反，就會(huì)減少對(duì)該商品的需求。但對(duì)于低檔商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)該商品的需求。
(3)消費(fèi)者的偏好
消費(fèi)者對(duì)商品的需求產(chǎn)生于消費(fèi)者的需要或欲望，而消費(fèi)者對(duì)不同商品的欲望又有強(qiáng)弱緩急之分，從而形成消費(fèi)者的偏好。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;相反，需求就會(huì)減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)，則對(duì)市區(qū)住宅的需求將會(huì)減少，而對(duì)郊區(qū)住宅的需求將會(huì)增加。
(4)相關(guān)物品的價(jià)格水平
當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果不變，則對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。
某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。
(5)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期
消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受到對(duì)未來的預(yù)期的影響。例如，現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者的需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)其未來收入和房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期。
當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)期需求;相反，就會(huì)減少現(xiàn)期需求。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來會(huì)上升時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因?yàn)椤敖裉觳毁I，明天更貴”; 相反，就可能持幣待購(gòu)，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求，因?yàn)?“今天買進(jìn)，明天更低”，即通常所講的“買漲不買落” 。
由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格高或者互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來的收入會(huì)增加或者該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增多;反之，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常 會(huì)減少。