第三節(jié)房地產(chǎn)的分類
可以根據(jù)不同的需要，按照不同的標準，從不同的角度對房地產(chǎn)進行分類。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的房地產(chǎn)分類主要是以下6種：
①按照房地產(chǎn)用途的分類;
②按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類;
③按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類;
④按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式的分類;
⑤按照房地產(chǎn)實物形態(tài)的分類;
⑥按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類。搞清楚了這些分類，也就了解了估價對象的種類。
一、按照房地產(chǎn)用途的分類
按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為下列10類：
(1)居住房地產(chǎn)：是指供家庭或個人居住使用的房地產(chǎn)，可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)，可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍可分為單身職工宿舍、學生宿舍等?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
(2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。
(3)辦公房地產(chǎn)：是指供處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn)，即辦公樓，可分為商務(wù)辦公樓(俗稱寫字樓)和行政辦公樓兩類。
(4)旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
(5)餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
(6)娛樂房地產(chǎn)：是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。
(7)工業(yè)房地產(chǎn)：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括廠房、倉庫等。工業(yè)房地產(chǎn)按照用途，又可分為主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房、動力用廠房、儲存用房屋、運輸用房屋、辦公用房、其他(如水泵房、污水處理站等)?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養(yǎng)牲畜用房等。
(9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。
(10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產(chǎn)。
二、按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類
按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：
(1)生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，例如荒地、農(nóng)地。
(2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。
(3)熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地?！叭ㄒ黄健?，一般是指路通、水通、電通和場地平整;“五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整;“七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場地平整。 考試大房地產(chǎn)估價師
(4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程通常又被稱為“房地產(chǎn)開發(fā)項目”。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程。完成工程竣工驗收的，應(yīng)當有工程竣工驗收報告。在建工程可以按照工程進度，如形象進度、投資進度(投資完成額)、工作量進度(完成工程量)、工期進度等進行分類。例如，按照形象進度可以把在建工程分為：地下室某層，正負零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等等。
(5)現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。現(xiàn)房按照新舊程度，又可以分為新房和舊房。其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。
三、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類
按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類。收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
在實際估價中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因為同類的公寓和寫字樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過“市場法”來求取。
收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價。
可以根據(jù)不同的需要，按照不同的標準，從不同的角度對房地產(chǎn)進行分類。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的房地產(chǎn)分類主要是以下6種：
①按照房地產(chǎn)用途的分類;
②按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類;
③按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類;
④按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式的分類;
⑤按照房地產(chǎn)實物形態(tài)的分類;
⑥按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類。搞清楚了這些分類，也就了解了估價對象的種類。
一、按照房地產(chǎn)用途的分類
按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為下列10類：
(1)居住房地產(chǎn)：是指供家庭或個人居住使用的房地產(chǎn)，可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)，可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍可分為單身職工宿舍、學生宿舍等?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
(2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。
(3)辦公房地產(chǎn)：是指供處理各種事務(wù)性工作使用的房地產(chǎn)，即辦公樓，可分為商務(wù)辦公樓(俗稱寫字樓)和行政辦公樓兩類。
(4)旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
(5)餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
(6)娛樂房地產(chǎn)：是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。
(7)工業(yè)房地產(chǎn)：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括廠房、倉庫等。工業(yè)房地產(chǎn)按照用途，又可分為主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房、動力用廠房、儲存用房屋、運輸用房屋、辦公用房、其他(如水泵房、污水處理站等)?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養(yǎng)牲畜用房等。
(9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。
(10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產(chǎn)。
二、按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類
按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：
(1)生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，例如荒地、農(nóng)地。
(2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。
(3)熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地?！叭ㄒ黄健?，一般是指路通、水通、電通和場地平整;“五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整;“七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件，以及場地平整。 考試大房地產(chǎn)估價師
(4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程通常又被稱為“房地產(chǎn)開發(fā)項目”。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程。完成工程竣工驗收的，應(yīng)當有工程竣工驗收報告。在建工程可以按照工程進度，如形象進度、投資進度(投資完成額)、工作量進度(完成工程量)、工期進度等進行分類。例如，按照形象進度可以把在建工程分為：地下室某層，正負零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等等。
(5)現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。現(xiàn)房按照新舊程度，又可以分為新房和舊房。其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。
三、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類
按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類。收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價師
在實際估價中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。因為同類的公寓和寫字樓大量存在著出租現(xiàn)象，在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過“市場法”來求取。
收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價。