第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述
第三節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要
一、土地使用權(quán)出讓的需要
土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)(簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
目前，土地使用權(quán)出讓的方式主要有：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議。
其中：
招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人或者其他組織參加土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的行為。
在招標(biāo)出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定其報(bào)價(jià)。在拍賣出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)拍賣底價(jià)(保留價(jià))，競買人需要確定其應(yīng)價(jià)。在掛牌出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)掛牌底價(jià)，竟買人需要確定其報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)協(xié)議出讓，土地使用者需要確定其出價(jià)。
此外，對(duì)列入招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對(duì)出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，為出讓人確定招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓，為投標(biāo)人、競買人、土地使用者確定報(bào)價(jià)、應(yīng)價(jià)或出價(jià)等，提供參考依據(jù)。
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、互換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
其他合法方式：包括以房地產(chǎn)出資、作價(jià)人股、償還債務(wù)(抵債)等。例如，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;借款到期，借款人無力償還，只好以其房地產(chǎn)抵償或者被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣等。
房地產(chǎn)租賃：是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
由于沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，每宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常都不同，又由于一般的單位或個(gè)人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中只有一二次房地產(chǎn)交易體驗(yàn)，對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、市場行情等難以了解和做出相關(guān)判斷，確定其轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金等提供參考依據(jù)。
例如房地產(chǎn)買賣，對(duì)于買者來說，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解擬購買的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，以確定合理的出價(jià)，避免出價(jià)過高而遭受損失，出價(jià)過低而得不到，或者判斷賣者的要價(jià)可否接受;
對(duì)于賣者來說，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解擬出售的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，以確定合理的要價(jià)，避免定價(jià)過低而遭受損失，定價(jià)過高而難以賣出，或者判斷買者的出價(jià)可否接受。
再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)剛好等值的很少，互換雙方往往需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解所互換的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，然后根據(jù)它們之間的差價(jià)在貨幣上“多退少補(bǔ)”。在一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，然后依照出資額分配建成的房屋的情況下，所提供的土地使用權(quán)的價(jià)值究竟是多少，需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據(jù)。
在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評(píng)估租金(租賃價(jià)格)，而且當(dāng)出租人需要收回租賃期未到期的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予承租人多少補(bǔ)償，承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可以拿到多少權(quán)利金(租賃權(quán)價(jià)格)等等，也需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據(jù)。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
三、房地產(chǎn)抵押的需要
房地產(chǎn)抵押：是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人;債權(quán)人為抵押權(quán)人;提供擔(dān)保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長久、價(jià)值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。因此，債權(quán)人在借貸等民事活動(dòng)中，為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一般會(huì)要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并且要求貸款金額低于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會(huì)失去賺取利息的機(jī)會(huì);但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風(fēng)險(xiǎn)，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價(jià)值。為了確定合理的抵押價(jià)值，商業(yè)銀行一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托商業(yè)銀行信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。
為房地產(chǎn)抵押目的，而對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)，歸納起來主要有以下7種：
①初次抵押估價(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。
②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。” 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
例如，某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。經(jīng)過若干時(shí)間后，需要為第二筆貸款估價(jià)。已知二次估價(jià)價(jià)值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額為多少?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
解：
1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
2、第二次貸款時(shí)，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬元-50=30萬元
3、第二次貸款的擔(dān)保價(jià)值≤第二次估價(jià)價(jià)值-第二次貸款時(shí)原貸款余額=170-30=140萬元
第三節(jié) 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要
一、土地使用權(quán)出讓的需要
土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)(簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
目前，土地使用權(quán)出讓的方式主要有：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議。
其中：
招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門(簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人或者其他組織參加土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
拍賣出讓土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
掛牌出讓土地使用權(quán)：是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
協(xié)議出讓土地使用權(quán)：是指出讓人與特定的土地使用者通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的行為。
在招標(biāo)出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定其報(bào)價(jià)。在拍賣出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)拍賣底價(jià)(保留價(jià))，競買人需要確定其應(yīng)價(jià)。在掛牌出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)掛牌底價(jià)，竟買人需要確定其報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓土地使用權(quán)中，出讓人需要確定土地使用權(quán)協(xié)議出讓，土地使用者需要確定其出價(jià)。
此外，對(duì)列入招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對(duì)出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，為出讓人確定招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓，為投標(biāo)人、競買人、土地使用者確定報(bào)價(jià)、應(yīng)價(jià)或出價(jià)等，提供參考依據(jù)。
二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、互換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
其他合法方式：包括以房地產(chǎn)出資、作價(jià)人股、償還債務(wù)(抵債)等。例如，一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;借款到期，借款人無力償還，只好以其房地產(chǎn)抵償或者被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣等。
房地產(chǎn)租賃：是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
由于沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，每宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常都不同，又由于一般的單位或個(gè)人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中只有一二次房地產(chǎn)交易體驗(yàn)，對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、市場行情等難以了解和做出相關(guān)判斷，確定其轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金等提供參考依據(jù)。
例如房地產(chǎn)買賣，對(duì)于買者來說，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解擬購買的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，以確定合理的出價(jià)，避免出價(jià)過高而遭受損失，出價(jià)過低而得不到，或者判斷賣者的要價(jià)可否接受;
對(duì)于賣者來說，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解擬出售的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，以確定合理的要價(jià)，避免定價(jià)過低而遭受損失，定價(jià)過高而難以賣出，或者判斷買者的出價(jià)可否接受。
再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)剛好等值的很少，互換雙方往往需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解所互換的房地產(chǎn)的市場價(jià)值，然后根據(jù)它們之間的差價(jià)在貨幣上“多退少補(bǔ)”。在一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，然后依照出資額分配建成的房屋的情況下，所提供的土地使用權(quán)的價(jià)值究竟是多少，需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據(jù)。
在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評(píng)估租金(租賃價(jià)格)，而且當(dāng)出租人需要收回租賃期未到期的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予承租人多少補(bǔ)償，承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可以拿到多少權(quán)利金(租賃權(quán)價(jià)格)等等，也需要房地產(chǎn)估價(jià)提供參考依據(jù)。考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
三、房地產(chǎn)抵押的需要
房地產(chǎn)抵押：是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人;債權(quán)人為抵押權(quán)人;提供擔(dān)保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)、壽命長久、價(jià)值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。因此，債權(quán)人在借貸等民事活動(dòng)中，為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，一般會(huì)要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并且要求貸款金額低于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會(huì)失去賺取利息的機(jī)會(huì);但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風(fēng)險(xiǎn)，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價(jià)值。為了確定合理的抵押價(jià)值，商業(yè)銀行一般會(huì)委托或要求債務(wù)人委托商業(yè)銀行信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。
為房地產(chǎn)抵押目的，而對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)，歸納起來主要有以下7種：
①初次抵押估價(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。
②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。” 考試大房地產(chǎn)估價(jià)師
例如，某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。經(jīng)過若干時(shí)間后，需要為第二筆貸款估價(jià)。已知二次估價(jià)價(jià)值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額為多少?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
解：
1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
2、第二次貸款時(shí)，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬元-50=30萬元
3、第二次貸款的擔(dān)保價(jià)值≤第二次估價(jià)價(jià)值-第二次貸款時(shí)原貸款余額=170-30=140萬元