二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立-業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由
根據(jù)契約自由原則，當事人可以自由選擇相對人。在物業(yè)服務(wù)合同中表現(xiàn)為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實際生活中，開發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開發(fā)商的下屬企業(yè)，與開發(fā)商利益一致，或者由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，受到行政單位制約。開發(fā)商捆綁銷售，強制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會成立后，可以通過決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數(shù)情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)為自己服務(wù)。等到出現(xiàn)問題時，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權(quán)益，首先要規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨立經(jīng)營、自負盈虧的法人，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。只有這樣，開發(fā)商才能從維護整個物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時能夠防止傳統(tǒng)的行政權(quán)力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰開發(fā)誰管理”的物業(yè)管理模式成為終結(jié)，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設(shè)部的肯定，推動了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”，[4] 為業(yè)主更好的行使自由選擇權(quán)提供條件。
選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權(quán)利是以在業(yè)主大會中行使投票權(quán)的方式實現(xiàn)的。實行的是少數(shù)服從多數(shù)的原則，所以單個業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的。實踐中出現(xiàn)了業(yè)主委員會為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時，與業(yè)主大會的決議不符的情況，這樣的行為無疑侵犯了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，罷免業(yè)主委員會，同時申請法院以業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務(wù)合同無效。
三、合同主要條款-物業(yè)服務(wù)費用
物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕、整頓服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。作為物業(yè)合同的一項主要條款，服務(wù)收費關(guān)系到每一個業(yè)主的切身利益，是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點和難點問題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問題。[5]
1、合同相對性原理-物業(yè)服務(wù)費的交納
合同關(guān)系具有相對性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當事人之間，只有合同當事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟；與合同當事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當事人提出請求或提起訴訟，也不應(yīng)承擔合同的義務(wù)和責任；非依法律或合同的規(guī)定，第三人不能主張合同上的權(quán)利。[6] 所以，在履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)和交納物業(yè)服務(wù)費用的過程中，必須明確合同的雙方當事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。
（1）區(qū)分物業(yè)服務(wù)合同和售房合同
要注意，物業(yè)服務(wù)合同與售房合同是兩個獨立、互不相干的合同。售房合同的雙方當事人是購買人（業(yè)主）和房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。
在實踐中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引更多的購買人，把物業(yè)管理也作為一個賣點，打出“如購買房屋則送（免）半年物業(yè)服務(wù)費用”這樣的促銷廣告。這實際上超出了其售房合同的范圍。雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，由開發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務(wù)費用，但實際履行時，由于得不到開發(fā)商的實際承諾常常引起爭議，業(yè)主利益無法得到保障。有的開發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個部門管理，實際上提供的物業(yè)服務(wù)水平低下，并且以維護開發(fā)商利益為主，忽視業(yè)主權(quán)益。所以，業(yè)主在購買房屋時，一定要理清楚這兩者之間的關(guān)系，簽好售房合同，不要被開發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。
正因為物業(yè)服務(wù)合同和售房合同時相互獨立的，所以物業(yè)服務(wù)費用與購房款無關(guān)。因而，開發(fā)商不能以業(yè)主沒有預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用而拒絕交付房屋，同時買房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。對于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。通過保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應(yīng)的民事責任。開發(fā)商和買房人都只能依照合同的約定來履行義務(wù)和追究相對人的責任，從而保護自己的權(quán)利。
根據(jù)契約自由原則，當事人可以自由選擇相對人。在物業(yè)服務(wù)合同中表現(xiàn)為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實際生活中，開發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開發(fā)商的下屬企業(yè)，與開發(fā)商利益一致，或者由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，受到行政單位制約。開發(fā)商捆綁銷售，強制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會成立后，可以通過決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數(shù)情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)為自己服務(wù)。等到出現(xiàn)問題時，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權(quán)益，首先要規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨立經(jīng)營、自負盈虧的法人，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。只有這樣，開發(fā)商才能從維護整個物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時能夠防止傳統(tǒng)的行政權(quán)力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰開發(fā)誰管理”的物業(yè)管理模式成為終結(jié)，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設(shè)部的肯定，推動了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”，[4] 為業(yè)主更好的行使自由選擇權(quán)提供條件。
選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權(quán)利是以在業(yè)主大會中行使投票權(quán)的方式實現(xiàn)的。實行的是少數(shù)服從多數(shù)的原則，所以單個業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的。實踐中出現(xiàn)了業(yè)主委員會為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時，與業(yè)主大會的決議不符的情況，這樣的行為無疑侵犯了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，罷免業(yè)主委員會，同時申請法院以業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務(wù)合同無效。
三、合同主要條款-物業(yè)服務(wù)費用
物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕、整頓服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。作為物業(yè)合同的一項主要條款，服務(wù)收費關(guān)系到每一個業(yè)主的切身利益，是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點和難點問題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問題。[5]
1、合同相對性原理-物業(yè)服務(wù)費的交納
合同關(guān)系具有相對性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當事人之間，只有合同當事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟；與合同當事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當事人提出請求或提起訴訟，也不應(yīng)承擔合同的義務(wù)和責任；非依法律或合同的規(guī)定，第三人不能主張合同上的權(quán)利。[6] 所以，在履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)和交納物業(yè)服務(wù)費用的過程中，必須明確合同的雙方當事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。
（1）區(qū)分物業(yè)服務(wù)合同和售房合同
要注意，物業(yè)服務(wù)合同與售房合同是兩個獨立、互不相干的合同。售房合同的雙方當事人是購買人（業(yè)主）和房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。
在實踐中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引更多的購買人，把物業(yè)管理也作為一個賣點，打出“如購買房屋則送（免）半年物業(yè)服務(wù)費用”這樣的促銷廣告。這實際上超出了其售房合同的范圍。雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，由開發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務(wù)費用，但實際履行時，由于得不到開發(fā)商的實際承諾常常引起爭議，業(yè)主利益無法得到保障。有的開發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個部門管理，實際上提供的物業(yè)服務(wù)水平低下，并且以維護開發(fā)商利益為主，忽視業(yè)主權(quán)益。所以，業(yè)主在購買房屋時，一定要理清楚這兩者之間的關(guān)系，簽好售房合同，不要被開發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。
正因為物業(yè)服務(wù)合同和售房合同時相互獨立的，所以物業(yè)服務(wù)費用與購房款無關(guān)。因而，開發(fā)商不能以業(yè)主沒有預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用而拒絕交付房屋，同時買房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。對于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù)解決。通過保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應(yīng)的民事責任。開發(fā)商和買房人都只能依照合同的約定來履行義務(wù)和追究相對人的責任，從而保護自己的權(quán)利。