隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關系的重要依據(jù)是物業(yè)服務合同。正確認識物業(yè)服務合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關鍵。
一、物業(yè)服務合同的性質(zhì)和特征
物業(yè)服務合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務，業(yè)主支付服務費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔的義務，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業(yè)主的權(quán)利保障書，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。正確認識物業(yè)服務合同相關內(nèi)容及注意事項，對每位業(yè)主都很重要。
1、物業(yè)服務合同的性質(zhì)
在我國傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系，處于被管理和被領導的地位。
隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應的服務，而業(yè)主要支付對應的物業(yè)服務費用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當?shù)臋?quán)利和義務。[1] 兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業(yè)服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。
2、物業(yè)服務合同的特征
（1）物業(yè)服務合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無名合同，是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系，是關系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務，委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務合同作出規(guī)定。我個人認為，基于物業(yè)服務合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同規(guī)定極為簡單，應該在合同法中增設物業(yè)服務合同，以規(guī)范和指導物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權(quán)益。在法律未作出明確規(guī)定時，則可適用合同法的一般規(guī)定。
（2）物業(yè)服務合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。[2]現(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術為業(yè)主服務，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。
（3）物業(yè)服務合同是雙務合同。雙務合同是指當事人雙方互負對待給付義務的合同。在物業(yè)服務合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設備的養(yǎng)護、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務，業(yè)主支付費用，雙方的權(quán)利義務是相互對應相互依賴的。物業(yè)服務收費的一項基本原則是質(zhì)價相符，充分反應了其雙務性的特點。
（4）物業(yè)服務合同是有償合同，要式合同。
3、物業(yè)服務合同是否委托合同
有人認為物業(yè)服務合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務的合同。[3] 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務，代替業(yè)主管理小區(qū)物業(yè)及相關事物。從這點看，物業(yè)服務合同與委托合同有相似之處。但仔細分析合同的特點以及當事人的權(quán)利義務，物業(yè)服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。
（1）委托合同中，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務，受托人以委托人的名義處理委托事務，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔。而物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時，它以自己的經(jīng)營費用，自己的名義開展業(yè)務，并獨立承擔對外法律后果。
（2）委托合同的重要特點之一就是委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。而對于物業(yè)服務合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會只有在業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關條件。
（3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營服務型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務，業(yè)主支付報酬，是有償合同。物業(yè)服務合同應當采取書面形式，有的地方物業(yè)管理條例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。
一、物業(yè)服務合同的性質(zhì)和特征
物業(yè)服務合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務，業(yè)主支付服務費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔的義務，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業(yè)主的權(quán)利保障書，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。正確認識物業(yè)服務合同相關內(nèi)容及注意事項，對每位業(yè)主都很重要。
1、物業(yè)服務合同的性質(zhì)
在我國傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系，處于被管理和被領導的地位。
隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應的服務，而業(yè)主要支付對應的物業(yè)服務費用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當?shù)臋?quán)利和義務。[1] 兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業(yè)服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。
2、物業(yè)服務合同的特征
（1）物業(yè)服務合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無名合同，是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系，是關系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務，委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務合同作出規(guī)定。我個人認為，基于物業(yè)服務合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同規(guī)定極為簡單，應該在合同法中增設物業(yè)服務合同，以規(guī)范和指導物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權(quán)益。在法律未作出明確規(guī)定時，則可適用合同法的一般規(guī)定。
（2）物業(yè)服務合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。[2]現(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術為業(yè)主服務，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。
（3）物業(yè)服務合同是雙務合同。雙務合同是指當事人雙方互負對待給付義務的合同。在物業(yè)服務合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設備的養(yǎng)護、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務，業(yè)主支付費用，雙方的權(quán)利義務是相互對應相互依賴的。物業(yè)服務收費的一項基本原則是質(zhì)價相符，充分反應了其雙務性的特點。
（4）物業(yè)服務合同是有償合同，要式合同。
3、物業(yè)服務合同是否委托合同
有人認為物業(yè)服務合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務的合同。[3] 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務，代替業(yè)主管理小區(qū)物業(yè)及相關事物。從這點看，物業(yè)服務合同與委托合同有相似之處。但仔細分析合同的特點以及當事人的權(quán)利義務，物業(yè)服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。
（1）委托合同中，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務，受托人以委托人的名義處理委托事務，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔。而物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時，它以自己的經(jīng)營費用，自己的名義開展業(yè)務，并獨立承擔對外法律后果。
（2）委托合同的重要特點之一就是委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。而對于物業(yè)服務合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會只有在業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關條件。
（3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營服務型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務，業(yè)主支付報酬，是有償合同。物業(yè)服務合同應當采取書面形式，有的地方物業(yè)管理條例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。