在此還有個(gè)問(wèn)題值得探討，就是應(yīng)如何理解《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)規(guī)定的強(qiáng)制性問(wèn)題。人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第2條規(guī)定：“不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效”。從字面理解，凡以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，其當(dāng)事人均應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同亦然。但如照此理解，則大量的中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同均為無(wú)效，因?yàn)槠渲型怆p方可能均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。我們認(rèn)為，這一司法解釋對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求的強(qiáng)制性作了過(guò)于嚴(yán)格的理解。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”?？梢?jiàn)，只要是合法取得的土地使用權(quán)，均可作為出資作價(jià)入股，而一方以土地使用權(quán)作為出資條件設(shè)立中外合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并不違反法律的規(guī)定。此外，由于立法對(duì)中外合作企業(yè)合同的生效以批準(zhǔn)為條件，故只要履行了中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的審批手續(xù)，其合同效力當(dāng)無(wú)問(wèn)題。對(duì)此問(wèn)題，在內(nèi)資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同部分還要論及。
二、出資問(wèn)題
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，無(wú)論是否中外合作，出資主要有兩種，一為建設(shè)資金出資，一為土地使用權(quán)出資。無(wú)論中方或外方，均可以一種或一種以上方式出資。前已述及，通常外方是以資金作為出資，對(duì)其出資的要求主要見(jiàn)于外商投資企業(yè)法律法規(guī)關(guān)于外方出資比例和期限的規(guī)定。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量通常較大，開(kāi)發(fā)周期又相對(duì)較長(zhǎng)，因此合同中對(duì)資金出資方的主要限制為按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期按期出資，逾期則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)以土地使用權(quán)出資的一方，則主要要求其土地使用權(quán)的完整性。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，依法必須是出讓土地使用權(quán)。歷，由于種種原因，多存在土地使用權(quán)提供方的土地使用權(quán)并不完整的情況，主要是未能足額繳納土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目不能取得相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū)，在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題。此外，土地使用權(quán)出資一方的義務(wù)還在于依約提供開(kāi)發(fā)用地，并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。
1、以預(yù)售收入作為項(xiàng)目投資的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中普遍存在著以房地產(chǎn)預(yù)售收入作為項(xiàng)目再投資的問(wèn)題。目前情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道并不多，以商品房預(yù)售的方式籌集項(xiàng)目建設(shè)資金仍然是除銀行貸款外的主要融資方式。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售所設(shè)定的門(mén)檻并不高，在投資方面只需完成全部投資的25%即可，雖然不少地方以地方性法規(guī)或規(guī)章的形式對(duì)商品房預(yù)售設(shè)定了相對(duì)嚴(yán)格的條件，但只要允許預(yù)售，便存在以預(yù)售所得作為項(xiàng)目建設(shè)資金的情況。當(dāng)然這種方式是法律明文允許采用的，問(wèn)題在于，在項(xiàng)目具備預(yù)售條件并進(jìn)行預(yù)售時(shí)，如合同約定的建設(shè)資金投入方尚未全額投入合同約定的應(yīng)投入資金，而預(yù)售所得資金又足以完成項(xiàng)目建設(shè)，則此時(shí)資金投入方是否仍應(yīng)繼續(xù)履行其投資義務(wù)。我們認(rèn)為，如資金投入方未履行部分為注冊(cè)資本投資，則應(yīng)依約履行，因?yàn)樽?cè)資本投資義務(wù)是股東的法定義務(wù)。但如未履行部分屬注冊(cè)資本以外的投資，由于此部分基本屬項(xiàng)目公司負(fù)債，當(dāng)其投入在經(jīng)濟(jì)上顯得不必要時(shí)，資金投入方應(yīng)可中止履行該義務(wù)。因合同約定的投資總額是基于合作前對(duì)項(xiàng)目投資的預(yù)算作出的，在項(xiàng)目預(yù)算已因預(yù)售而發(fā)生變更的情況下，資金投入方不再投入并不會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司造成任何損失?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在以土地使用權(quán)作為出資的問(wèn)題上，實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的一個(gè)問(wèn)題是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（或稱(chēng)土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)）。土地使用權(quán)的出資方提供的土地，可能是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本條件的用地，即未完成征地拆遷手續(xù)，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所謂的“生地”。也可能是“熟地”，即已具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本條件的用地。在后一種情況下，可能存在對(duì)土地使用權(quán)提供方的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。在政府土地行政主管部門(mén)與土地使用權(quán)人簽署的土地使用權(quán)出讓合同中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)通常指對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行拆遷、平整及用于通水、通電等基本開(kāi)發(fā)條件所支出的費(fèi)用，與土地使用權(quán)出讓金是兩個(gè)平行的概念。但在中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中，其含義并不確定，一則由于土地開(kāi)發(fā)條件的完善程度不一樣，土地使用權(quán)提供方可能進(jìn)行了其他內(nèi)容的投資；二則其中也可能包括土地使用權(quán)出讓金。我們認(rèn)為，在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括土地使用權(quán)出讓金的情況下，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)可由雙方自行約定，既可由土地使用權(quán)投入方負(fù)擔(dān)，也可由外方或建設(shè)資金投入方獨(dú)自負(fù)擔(dān)，也可將其列入合作公司開(kāi)發(fā)成本由合作公司負(fù)擔(dān)。在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地使用權(quán)出讓金的情況下，如由外方或資金投入方獨(dú)自負(fù)擔(dān)并將其單獨(dú)支付予土地使再轉(zhuǎn)手售出，實(shí)際上并未對(duì)合作公司真正進(jìn)行投資，此時(shí)的中外合作合同應(yīng)理解為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)依其實(shí)際內(nèi)容確定其性質(zhì)及其合法性。當(dāng)然，無(wú)論合同中關(guān)于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)如何約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)均需辦理將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至合作公司名下的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，合作公司與土地使用權(quán)投入方通常也要另行簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但此時(shí)的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)理解為僅僅是辦理土地使用權(quán)變更登記的必要手續(xù)，是進(jìn)行土地使用權(quán)出資的程序性條件，其真實(shí)意思表示還是以土地使用權(quán)作價(jià)出資。如未將土地使用權(quán)作價(jià)出資，而是由資金投入方另行將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（含土地使用權(quán)出讓金）支付予土地使用權(quán)投入方，則土地使用權(quán)投入方的出資行為將無(wú)從談起。實(shí)務(wù)中，由于我國(guó)上世紀(jì)九十年代前期的土地一級(jí)市場(chǎng)并不規(guī)范，土地使用權(quán)擁有方往往奇貨可居，故一方面以土地使用權(quán)出資，另一方面又向資金投入方以收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的名義收取土地使用權(quán)出讓金的的條款多有存在，但外商投資行政主管部門(mén)對(duì)此并未注意，通常對(duì)此采取批準(zhǔn)的立場(chǎng)。
二、出資問(wèn)題
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，無(wú)論是否中外合作，出資主要有兩種，一為建設(shè)資金出資，一為土地使用權(quán)出資。無(wú)論中方或外方，均可以一種或一種以上方式出資。前已述及，通常外方是以資金作為出資，對(duì)其出資的要求主要見(jiàn)于外商投資企業(yè)法律法規(guī)關(guān)于外方出資比例和期限的規(guī)定。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量通常較大，開(kāi)發(fā)周期又相對(duì)較長(zhǎng)，因此合同中對(duì)資金出資方的主要限制為按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工期按期出資，逾期則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)以土地使用權(quán)出資的一方，則主要要求其土地使用權(quán)的完整性。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，依法必須是出讓土地使用權(quán)。歷，由于種種原因，多存在土地使用權(quán)提供方的土地使用權(quán)并不完整的情況，主要是未能足額繳納土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目不能取得相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū)，在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題。此外，土地使用權(quán)出資一方的義務(wù)還在于依約提供開(kāi)發(fā)用地，并辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)。
1、以預(yù)售收入作為項(xiàng)目投資的問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中普遍存在著以房地產(chǎn)預(yù)售收入作為項(xiàng)目再投資的問(wèn)題。目前情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道并不多，以商品房預(yù)售的方式籌集項(xiàng)目建設(shè)資金仍然是除銀行貸款外的主要融資方式。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售所設(shè)定的門(mén)檻并不高，在投資方面只需完成全部投資的25%即可，雖然不少地方以地方性法規(guī)或規(guī)章的形式對(duì)商品房預(yù)售設(shè)定了相對(duì)嚴(yán)格的條件，但只要允許預(yù)售，便存在以預(yù)售所得作為項(xiàng)目建設(shè)資金的情況。當(dāng)然這種方式是法律明文允許采用的，問(wèn)題在于，在項(xiàng)目具備預(yù)售條件并進(jìn)行預(yù)售時(shí)，如合同約定的建設(shè)資金投入方尚未全額投入合同約定的應(yīng)投入資金，而預(yù)售所得資金又足以完成項(xiàng)目建設(shè)，則此時(shí)資金投入方是否仍應(yīng)繼續(xù)履行其投資義務(wù)。我們認(rèn)為，如資金投入方未履行部分為注冊(cè)資本投資，則應(yīng)依約履行，因?yàn)樽?cè)資本投資義務(wù)是股東的法定義務(wù)。但如未履行部分屬注冊(cè)資本以外的投資，由于此部分基本屬項(xiàng)目公司負(fù)債，當(dāng)其投入在經(jīng)濟(jì)上顯得不必要時(shí)，資金投入方應(yīng)可中止履行該義務(wù)。因合同約定的投資總額是基于合作前對(duì)項(xiàng)目投資的預(yù)算作出的，在項(xiàng)目預(yù)算已因預(yù)售而發(fā)生變更的情況下，資金投入方不再投入并不會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司造成任何損失?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
2、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在以土地使用權(quán)作為出資的問(wèn)題上，實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的一個(gè)問(wèn)題是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（或稱(chēng)土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)）。土地使用權(quán)的出資方提供的土地，可能是不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本條件的用地，即未完成征地拆遷手續(xù)，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所謂的“生地”。也可能是“熟地”，即已具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本條件的用地。在后一種情況下，可能存在對(duì)土地使用權(quán)提供方的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。在政府土地行政主管部門(mén)與土地使用權(quán)人簽署的土地使用權(quán)出讓合同中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)通常指對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行拆遷、平整及用于通水、通電等基本開(kāi)發(fā)條件所支出的費(fèi)用，與土地使用權(quán)出讓金是兩個(gè)平行的概念。但在中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中，其含義并不確定，一則由于土地開(kāi)發(fā)條件的完善程度不一樣，土地使用權(quán)提供方可能進(jìn)行了其他內(nèi)容的投資；二則其中也可能包括土地使用權(quán)出讓金。我們認(rèn)為，在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括土地使用權(quán)出讓金的情況下，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)可由雙方自行約定，既可由土地使用權(quán)投入方負(fù)擔(dān)，也可由外方或建設(shè)資金投入方獨(dú)自負(fù)擔(dān)，也可將其列入合作公司開(kāi)發(fā)成本由合作公司負(fù)擔(dān)。在土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地使用權(quán)出讓金的情況下，如由外方或資金投入方獨(dú)自負(fù)擔(dān)并將其單獨(dú)支付予土地使再轉(zhuǎn)手售出，實(shí)際上并未對(duì)合作公司真正進(jìn)行投資，此時(shí)的中外合作合同應(yīng)理解為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)依其實(shí)際內(nèi)容確定其性質(zhì)及其合法性。當(dāng)然，無(wú)論合同中關(guān)于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的負(fù)擔(dān)如何約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作企業(yè)均需辦理將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至合作公司名下的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，合作公司與土地使用權(quán)投入方通常也要另行簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但此時(shí)的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)理解為僅僅是辦理土地使用權(quán)變更登記的必要手續(xù)，是進(jìn)行土地使用權(quán)出資的程序性條件，其真實(shí)意思表示還是以土地使用權(quán)作價(jià)出資。如未將土地使用權(quán)作價(jià)出資，而是由資金投入方另行將土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（含土地使用權(quán)出讓金）支付予土地使用權(quán)投入方，則土地使用權(quán)投入方的出資行為將無(wú)從談起。實(shí)務(wù)中，由于我國(guó)上世紀(jì)九十年代前期的土地一級(jí)市場(chǎng)并不規(guī)范，土地使用權(quán)擁有方往往奇貨可居，故一方面以土地使用權(quán)出資，另一方面又向資金投入方以收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的名義收取土地使用權(quán)出讓金的的條款多有存在，但外商投資行政主管部門(mén)對(duì)此并未注意，通常對(duì)此采取批準(zhǔn)的立場(chǎng)。