三、房地產(chǎn)稅基評估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價報告
根據(jù)稅基評估的特點和要求，房地產(chǎn)計稅價格評估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當(dāng)從下列幾個方面進(jìn)行完善：
（一）進(jìn)行計稅價格評估的情形
現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；二是隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估；三是扣除金額無法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對房地產(chǎn)相關(guān)費用進(jìn)行扣除，但又無法獲得的情形；四是交易價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。
未來房地產(chǎn)稅制改革要開征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價值為計稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對不動產(chǎn)進(jìn)行評估。但各個國家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。
（二）確定估價主體
國外及我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)計稅價格評估一般由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，比如英國的總估價師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價署等。與一般政府機(jī)構(gòu)不同的是，這些機(jī)構(gòu)實行首席評估師負(fù)責(zé)制，職能范圍上以計稅價格評估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場報告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對社會評估機(jī)構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價師協(xié)會職能。
具體的房地產(chǎn)計稅價格評估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過訂立民事合同的方式，委托社會房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
（三）搜集相關(guān)房地產(chǎn)評估信息
主要包括估價對象所在地區(qū)對房地產(chǎn)價格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財產(chǎn)類別、所有權(quán)變動、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動態(tài)的房屋改造信息等。其來源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評估機(jī)構(gòu)、納稅人的納稅申報三個途徑。
（四）明確每次計稅價格估價基本事項包括明確估價目的，即用于對房地產(chǎn)哪一個相關(guān)稅種進(jìn)行課征；明確估價對象，包括明確估價對象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價時點，估價時點應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種（如物業(yè)稅）應(yīng)通過法律、法規(guī)的形式實現(xiàn)確定估價時點；而其他性課征的稅種，如契稅、營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實際交易的時間確定時點；時點要精確到日。
（五）擬定計稅價格評估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評估一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，比如對房產(chǎn)稅原值估價需要用重置成本法，營業(yè)稅估價主要應(yīng)當(dāng)采用市場法；二是調(diào)查搜集評估所需資料；三是預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
根據(jù)稅基評估的特點和要求，房地產(chǎn)計稅價格評估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當(dāng)從下列幾個方面進(jìn)行完善：
（一）進(jìn)行計稅價格評估的情形
現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；二是隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估；三是扣除金額無法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對房地產(chǎn)相關(guān)費用進(jìn)行扣除，但又無法獲得的情形；四是交易價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。
未來房地產(chǎn)稅制改革要開征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價值為計稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對不動產(chǎn)進(jìn)行評估。但各個國家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。
（二）確定估價主體
國外及我國香港地區(qū)的房地產(chǎn)計稅價格評估一般由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，比如英國的總估價師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價署等。與一般政府機(jī)構(gòu)不同的是，這些機(jī)構(gòu)實行首席評估師負(fù)責(zé)制，職能范圍上以計稅價格評估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場報告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對社會評估機(jī)構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價師協(xié)會職能。
具體的房地產(chǎn)計稅價格評估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過訂立民事合同的方式，委托社會房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
（三）搜集相關(guān)房地產(chǎn)評估信息
主要包括估價對象所在地區(qū)對房地產(chǎn)價格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財產(chǎn)類別、所有權(quán)變動、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動態(tài)的房屋改造信息等。其來源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評估機(jī)構(gòu)、納稅人的納稅申報三個途徑。
（四）明確每次計稅價格估價基本事項包括明確估價目的，即用于對房地產(chǎn)哪一個相關(guān)稅種進(jìn)行課征；明確估價對象，包括明確估價對象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價時點，估價時點應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種（如物業(yè)稅）應(yīng)通過法律、法規(guī)的形式實現(xiàn)確定估價時點；而其他性課征的稅種，如契稅、營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實際交易的時間確定時點；時點要精確到日。
（五）擬定計稅價格評估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評估一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，比如對房產(chǎn)稅原值估價需要用重置成本法，營業(yè)稅估價主要應(yīng)當(dāng)采用市場法；二是調(diào)查搜集評估所需資料；三是預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。