二、商品房預售合同是否有效的確認
按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預售商品房應當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。筆者認為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效，有利于保護承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預售，維護整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應如何確認其效力呢？筆者認為這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預售房開發(fā)商能及時向房地產(chǎn)管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預售商品房要領的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應當根據(jù)實際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。
三、預購商品房的轉(zhuǎn)讓問題
由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預購商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認為預購商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認為預購商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關部門應當及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預購商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：
①已付清購房款的預購商品房的轉(zhuǎn)讓，此時，承購人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務，對開發(fā)商不再負有義務，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。
②未付清房款或按揭預購商品房的轉(zhuǎn)讓。此時，購房人不但享有合同權(quán)利、還負有按照商品房預售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購房人應事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對受讓人進行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無效。
按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預售商品房應當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。筆者認為，不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效，有利于保護承購人的合法權(quán)益，以促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預售，維護整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應如何確認其效力呢？筆者認為這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預售房開發(fā)商能及時向房地產(chǎn)管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人，由于對預售商品房要領的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應當根據(jù)實際情況。審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。
三、預購商品房的轉(zhuǎn)讓問題
由于在立法上存在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款所規(guī)定的未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓與該法第四十五條規(guī)定的預購商品房可以轉(zhuǎn)讓的矛盾，導致有些房地產(chǎn)管理部門不允許預購商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕為受讓人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。造成部分人認為預購商品房不能轉(zhuǎn)讓。筆者認為預購商品房能夠轉(zhuǎn)讓，有關部門應當及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。預購商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：
①已付清購房款的預購商品房的轉(zhuǎn)讓，此時，承購人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務，對開發(fā)商不再負有義務，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。
②未付清房款或按揭預購商品房的轉(zhuǎn)讓。此時，購房人不但享有合同權(quán)利、還負有按照商品房預售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購房人應事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對受讓人進行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無效。