宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式，在我們的審判工作中，宅基地使用權(quán)案件在各種案件中仍占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤诖?，有必要?duì)宅基地使用權(quán)作認(rèn)真的分析。
一、我國對(duì)宅基地使用權(quán)的定義以及立法地位
宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》沒有確認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對(duì)集體土地享有宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準(zhǔn)在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。
由于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特點(diǎn)。因此在物權(quán)立法時(shí)，是否可以將宅基地使用權(quán)限定為農(nóng)村居民因建造自有住宅對(duì)集體所有土地占有使用的權(quán)利。至于城鎮(zhèn)居民因歷史原因?qū)λ接蟹课莸恼厝〉玫耐恋厥褂脵?quán)，應(yīng)當(dāng)通過立法將其納入到土地使用權(quán)制度中進(jìn)行調(diào)整。今后城鎮(zhèn)居民取得宅基地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。據(jù)此，也有一些學(xué)者認(rèn)為，將來農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度也應(yīng)當(dāng)納入到土地使用權(quán)制度的調(diào)整之中，從而沒有必要在法律上設(shè)立單獨(dú)的宅基地使用權(quán)制度。筆者認(rèn)為，這一看法是不正確的。因?yàn)椋环矫?，土地使用?quán)在我國具有特定的含義，它主要是指國有土地使用權(quán)，除了劃撥的土地以外，土地使用權(quán)的取得必須通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的方式進(jìn)行。這些方式在本質(zhì)上都是一種等價(jià)交換的交易方式。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)，不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上，與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的，這就決定了它不可能作為交易對(duì)象自由轉(zhuǎn)讓。另一方面，國有土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在管理機(jī)構(gòu)、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的。例如，根據(jù)法律規(guī)定，一戶農(nóng)戶只能申請(qǐng)一處宅基地的使用權(quán)，而土地使用權(quán)則沒有這樣的限制。我們還應(yīng)當(dāng)注意到，宅基地使用權(quán)主要發(fā)生在農(nóng)村，它是廣大農(nóng)民的基本生活資料，在將土地使用權(quán)作為一種特定的用益物權(quán)形式在物權(quán)法中規(guī)定后，它就應(yīng)當(dāng)和土地使用權(quán)區(qū)別開來。因此，不能以土地使用權(quán)替代宅基地使用權(quán)。
宅基地使用權(quán)具有如下特點(diǎn)：
第一，農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體、經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者農(nóng)戶的名義申請(qǐng)宅基地，土地的有限性決定了集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員一般不能申請(qǐng)宅基地。所以，宅基地通常是與成員權(quán)聯(lián)系在一起的。農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質(zhì)，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價(jià)取得宅基地，獲取基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比享有的最低限度的福利。因?yàn)樘峁┝苏兀r(nóng)村居民享有了基本的居住條件，從而維護(hù)了農(nóng)村的穩(wěn)定。由于宅基地具有福利的性質(zhì)，集體經(jīng)濟(jì)組織的成員獲得宅基地大多是無償?shù)幕蛘咧灰Ц遁^少的地款就可以獲得，而不可能按市價(jià)購買。
第二，宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對(duì)宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對(duì)于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建設(shè)房屋和附屬物。由于房屋可以繼承，所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的即長期的權(quán)利。盡管權(quán)利人對(duì)宅基地享有長期的使用權(quán)，但這種使用權(quán)不是長期不變的。如果因?yàn)閲医ㄔO(shè)需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途，或者居民個(gè)人的宅基地實(shí)際過多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過法定程序，進(jìn)行合理的調(diào)劑或重新安排。應(yīng)當(dāng)指出的是，由于宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用，例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。
一、我國對(duì)宅基地使用權(quán)的定義以及立法地位
宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)可以分為兩種：即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》沒有確認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對(duì)集體土地享有宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準(zhǔn)在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。
由于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特點(diǎn)。因此在物權(quán)立法時(shí)，是否可以將宅基地使用權(quán)限定為農(nóng)村居民因建造自有住宅對(duì)集體所有土地占有使用的權(quán)利。至于城鎮(zhèn)居民因歷史原因?qū)λ接蟹课莸恼厝〉玫耐恋厥褂脵?quán)，應(yīng)當(dāng)通過立法將其納入到土地使用權(quán)制度中進(jìn)行調(diào)整。今后城鎮(zhèn)居民取得宅基地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師
關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。據(jù)此，也有一些學(xué)者認(rèn)為，將來農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度也應(yīng)當(dāng)納入到土地使用權(quán)制度的調(diào)整之中，從而沒有必要在法律上設(shè)立單獨(dú)的宅基地使用權(quán)制度。筆者認(rèn)為，這一看法是不正確的。因?yàn)椋环矫?，土地使用?quán)在我國具有特定的含義，它主要是指國有土地使用權(quán)，除了劃撥的土地以外，土地使用權(quán)的取得必須通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的方式進(jìn)行。這些方式在本質(zhì)上都是一種等價(jià)交換的交易方式。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)，不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上，與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的，這就決定了它不可能作為交易對(duì)象自由轉(zhuǎn)讓。另一方面，國有土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在管理機(jī)構(gòu)、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的。例如，根據(jù)法律規(guī)定，一戶農(nóng)戶只能申請(qǐng)一處宅基地的使用權(quán)，而土地使用權(quán)則沒有這樣的限制。我們還應(yīng)當(dāng)注意到，宅基地使用權(quán)主要發(fā)生在農(nóng)村，它是廣大農(nóng)民的基本生活資料，在將土地使用權(quán)作為一種特定的用益物權(quán)形式在物權(quán)法中規(guī)定后，它就應(yīng)當(dāng)和土地使用權(quán)區(qū)別開來。因此，不能以土地使用權(quán)替代宅基地使用權(quán)。
宅基地使用權(quán)具有如下特點(diǎn)：
第一，農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體、經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者農(nóng)戶的名義申請(qǐng)宅基地，土地的有限性決定了集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員一般不能申請(qǐng)宅基地。所以，宅基地通常是與成員權(quán)聯(lián)系在一起的。農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質(zhì)，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價(jià)取得宅基地，獲取基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比享有的最低限度的福利。因?yàn)樘峁┝苏兀r(nóng)村居民享有了基本的居住條件，從而維護(hù)了農(nóng)村的穩(wěn)定。由于宅基地具有福利的性質(zhì)，集體經(jīng)濟(jì)組織的成員獲得宅基地大多是無償?shù)幕蛘咧灰Ц遁^少的地款就可以獲得，而不可能按市價(jià)購買。
第二，宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對(duì)宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對(duì)于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建設(shè)房屋和附屬物。由于房屋可以繼承，所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的即長期的權(quán)利。盡管權(quán)利人對(duì)宅基地享有長期的使用權(quán)，但這種使用權(quán)不是長期不變的。如果因?yàn)閲医ㄔO(shè)需要征用土地，或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途，或者居民個(gè)人的宅基地實(shí)際過多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過法定程序，進(jìn)行合理的調(diào)劑或重新安排。應(yīng)當(dāng)指出的是，由于宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用，例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。