2.完善住房按揭貸款機制的對策
為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購買能力不足 的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個重要的方面。
（1）合理確定按揭比例和按揭期限
如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸 款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè) 務的發(fā)展受到影響。從國外按揭業(yè)務的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的 情況比較普遍。 （參見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第6期。）適當延長按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與 居民的承受能力相適應，從而激發(fā)居民對按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀 行按揭貸款業(yè)務的長期、健康的發(fā)展。中國人民銀行發(fā)布的《個人住房貸款管理辦法》第五 條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長貸款期 限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭，增大了對購房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此，銀行應合理確定按揭貸款期和比例，國家有關(guān)部門對按揭期限、比例的規(guī)定 應再適當放寬。
（2）進一步完善住房按揭的法律法規(guī)，明確按揭當事人的權(quán)利義務考試大房地產(chǎn)估價師
我國對按揭還沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，除個別銀行制定了試行辦法外，中國人民銀行于1997年 4月28日印發(fā)了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，1998年5月1日印發(fā)了《個人住房貸款 管理辦法》，對具有住房按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進行了規(guī)定，但對按揭貸款當事人的權(quán)利 義務規(guī)定不具體，而且僅是從銀行辦理貸款的角度進行了規(guī)定。而實踐中，住房按揭貸款旦 呈不規(guī)范之勢。在當事人法律意識不強，住房按揭貸款合同約定不明確的情況下，在擔保法 或民法典中對按揭貸款進行規(guī)定，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展和推動住房按揭市場的正常運轉(zhuǎn)。
為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購買能力不足 的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個重要的方面。
（1）合理確定按揭比例和按揭期限
如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸 款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè) 務的發(fā)展受到影響。從國外按揭業(yè)務的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的 情況比較普遍。 （參見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第6期。）適當延長按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與 居民的承受能力相適應，從而激發(fā)居民對按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀 行按揭貸款業(yè)務的長期、健康的發(fā)展。中國人民銀行發(fā)布的《個人住房貸款管理辦法》第五 條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長貸款期 限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭，增大了對購房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此，銀行應合理確定按揭貸款期和比例，國家有關(guān)部門對按揭期限、比例的規(guī)定 應再適當放寬。
（2）進一步完善住房按揭的法律法規(guī)，明確按揭當事人的權(quán)利義務考試大房地產(chǎn)估價師
我國對按揭還沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，除個別銀行制定了試行辦法外，中國人民銀行于1997年 4月28日印發(fā)了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，1998年5月1日印發(fā)了《個人住房貸款 管理辦法》，對具有住房按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進行了規(guī)定，但對按揭貸款當事人的權(quán)利 義務規(guī)定不具體，而且僅是從銀行辦理貸款的角度進行了規(guī)定。而實踐中，住房按揭貸款旦 呈不規(guī)范之勢。在當事人法律意識不強，住房按揭貸款合同約定不明確的情況下，在擔保法 或民法典中對按揭貸款進行規(guī)定，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展和推動住房按揭市場的正常運轉(zhuǎn)。