（三）所有權(quán)保留條款。所有權(quán)保留條款是指約定買(mǎi)受人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所有權(quán)的約定。換言之，在支付全部房款后，買(mǎi)受人雖占有并使用房屋，卻不享有所有權(quán)，出賣(mài)人雖交付房屋但仍保留所有權(quán)，以擔(dān)保房款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。所有權(quán)保留擔(dān)保方式在很多國(guó)家都有規(guī)定，我國(guó)目前對(duì)此尚付闕如，所以，其中很多問(wèn)題值得探討。
一般而言，附保留所有權(quán)條款的分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由于房屋所有權(quán)并不即時(shí)移轉(zhuǎn)，故在當(dāng)事人意思表示一致后即可成立，無(wú)需辦理登記。但是，正如前面所已表明的那樣，房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)的核心是既要確保出賣(mài)人價(jià)金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又要讓買(mǎi)受人能確定地獲得房屋的所有權(quán)。在房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)中，由于所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，完全可能發(fā)生出賣(mài)人再次出賣(mài)房屋而損害買(mǎi)受人的情況。為救此弊，法律上特賦予買(mǎi)受人以房屋所有權(quán)期待權(quán)，即買(mǎi)受人于買(mǎi)賣(mài)合同成立后即享有在付清全部?jī)r(jià)款時(shí)取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。同時(shí)，為使期待權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，法律設(shè)有預(yù)告登記制度（注：參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)等著：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，中國(guó)法制出版社1995年3月版，第248頁(yè)。），將標(biāo)的房屋已出賣(mài)情事登記于有關(guān)登記簿上。我國(guó)目前雖無(wú)預(yù)告登記制度，但可借助登記備案制度（注：參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款。此規(guī)定雖針對(duì)房屋預(yù)售合同，似可適用于所有權(quán)保留房屋買(mǎi)賣(mài)合同中。當(dāng)然，這有待于法律的認(rèn)可。）代替。當(dāng)事人在合同成立后，可將該合同及有關(guān)文件交存房產(chǎn)機(jī)關(guān)登記備案，如出賣(mài)人再行重復(fù)出賣(mài)該房屋，原買(mǎi)受人得主張其出賣(mài)行為無(wú)效。
所有權(quán)保留條款的性質(zhì)，理論上有不同的認(rèn)識(shí)（注：參見(jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第一冊(cè)，第194—196頁(yè)。）。德國(guó)學(xué)者Blomeyor教授主張所有權(quán)保留為質(zhì)押說(shuō)，否認(rèn)買(mǎi)受人為期待權(quán)人，認(rèn)為買(mǎi)受人仍是所有權(quán)人，不過(guò)出賣(mài)人于標(biāo)的房屋上有質(zhì)權(quán)存在。此說(shuō)缺陷在于與當(dāng)事人保留所有權(quán)意思不合，且與法律諸多規(guī)定相沖突，未獲廣泛贊同。日本學(xué)者鈴木教授認(rèn)為保留所有權(quán)條款使出賣(mài)人與買(mǎi)受人共有所有權(quán)，標(biāo)的物所有權(quán)隨價(jià)金的支付“削梨”似的逐漸轉(zhuǎn)歸買(mǎi)受人。德國(guó)Raiser教授力主突破傳統(tǒng)物權(quán)法定原則的限制，以立法或司法認(rèn)可買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物的期待權(quán)為物權(quán)，從而較好地解決了保留所有權(quán)條款上的諸多問(wèn)題。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生則認(rèn)為買(mǎi)受人期待權(quán)是“在現(xiàn)行法之體系上，橫跨債權(quán)和物權(quán)二個(gè)領(lǐng)域，兼具債權(quán)和物權(quán)二種因素的特殊權(quán)利，系一種物權(quán)，但具有債權(quán)上之附從性，系一種債權(quán)，仍具有物權(quán)之若干特性?！保ㄗⅲ簠⒁?jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第一冊(cè)，第201頁(yè)。）筆者傾向認(rèn)為買(mǎi)受人期待權(quán)為物權(quán)，理由是：物權(quán)法所規(guī)定物權(quán)種類(lèi)，應(yīng)依社會(huì)需要作出調(diào)整，在將來(lái)制定物權(quán)法時(shí)可承認(rèn)這種特殊物權(quán)。而且，買(mǎi)受人期待權(quán)借助預(yù)告登記制度的建立而具有公示性，符合物權(quán)法關(guān)于一般物權(quán)的規(guī)定。
附保留所有權(quán)條款的房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的法律構(gòu)造如下：
1.標(biāo)的房屋的處分。合同成立后，出賣(mài)人應(yīng)依約交付房屋給買(mǎi)受人（預(yù)售房屋須在房屋建成可使用時(shí)交付）。此時(shí)，出賣(mài)人雖保留房屋所有權(quán)，但不得再行出賣(mài)，其所有權(quán)受買(mǎi)受人期待權(quán)的限制。買(mǎi)受人雖享有使用收益權(quán)，但不享有所有權(quán)，故也不得出賣(mài)房屋。不過(guò)，買(mǎi)受人期待權(quán)為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，得將該期待權(quán)予以轉(zhuǎn)讓或設(shè)定質(zhì)押，也可以將房屋出租他人使用。但期待權(quán)受讓人或質(zhì)權(quán)人僅得在買(mǎi)受人實(shí)際獲得房屋所有權(quán)時(shí)才能行使其權(quán)利，法律也同時(shí)認(rèn)可受讓人或質(zhì)權(quán)人得代買(mǎi)受人支付剩余房款以使房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至買(mǎi)受人而后行使其權(quán)利。
2.合同解除權(quán)。由于保留所有權(quán)并不改變分期付款買(mǎi)賣(mài)的法律性質(zhì)，故解除條件應(yīng)適用前述分期付款買(mǎi)賣(mài)的一般規(guī)定。
3.第三人侵害房屋所有權(quán)時(shí)，出賣(mài)人和買(mǎi)受人均得提出侵權(quán)訴訟。不過(guò)，鑒于買(mǎi)受人的特殊地位，其僅能請(qǐng)求侵權(quán)人向買(mǎi)受人承擔(dān)責(zé)任，如返還房屋或賠償損失。
4.強(qiáng)制執(zhí)行的排除。房屋雖仍歸出賣(mài)人所有，但受制于買(mǎi)受人期待權(quán)，故其債權(quán)人除對(duì)剩余房款得主張執(zhí)行外，對(duì)房屋本身不得請(qǐng)求執(zhí)行。如解除條件成立，出賣(mài)人得等債權(quán)人主張解除合同取回房屋而后執(zhí)行。買(mǎi)受人在付清全部房款前對(duì)房屋不享有所有權(quán)，故其債權(quán)人也不得就房屋直接執(zhí)行，但可代為支付房款使買(mǎi)受人取得所有權(quán)而后執(zhí)行。
5.破產(chǎn)處理。出賣(mài)人破產(chǎn)時(shí)，其債權(quán)人不得將該房屋列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，僅得對(duì)剩余房款主張權(quán)利，道理同于前述。買(mǎi)受人破產(chǎn)時(shí)，有認(rèn)為出賣(mài)人當(dāng)然可解除合同取回房屋，我們認(rèn)為應(yīng)視解除條件是否成立而定，如買(mǎi)受人或其債權(quán)人愿意支付全部余款，出賣(mài)人不得行使解除權(quán)；如否，出賣(mài)人可以逕行解除合同。
6.房屋瑕疵擔(dān)保責(zé)任。在未付清全部房款而取得房屋所有權(quán)前，買(mǎi)受人除能主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任外，不得主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，因其還不是所有權(quán)人，當(dāng)然不得主張受讓房屋的所有權(quán)瑕疵。
7.風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。房屋因意外滅失所致風(fēng)險(xiǎn)損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，外國(guó)法上有所有權(quán)人或占有人承擔(dān)兩種不同立法。筆者認(rèn)為，當(dāng)事人有約定的依其內(nèi)容，無(wú)約定的，因占有人對(duì)標(biāo)的物有更好的管領(lǐng)能力，令占有人承擔(dān)較為合理。
綜上所述，比較分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同的各種擔(dān)保條款，可以看出，失權(quán)條款和期限喪失條款均受法律強(qiáng)制性規(guī)定的限制，當(dāng)事人不得另為特級(jí)約。根據(jù)這類(lèi)條款，房屋所有權(quán)于交付時(shí)即登記于買(mǎi)受人名下，可能產(chǎn)生買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓房屋，影響出賣(mài)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，故對(duì)買(mǎi)受人信用應(yīng)有較為可靠的評(píng)估，以防止履約風(fēng)險(xiǎn)。如買(mǎi)受人信用和程度較高，當(dāng)無(wú)此弊。抵押權(quán)設(shè)定條款由于受到流押禁止的限制（注：參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第40條。），出賣(mài)人不能解除合同取回標(biāo)的物；同時(shí)，其設(shè)定基礎(chǔ)有待法律認(rèn)可，此為其局限。但其實(shí)現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定可資運(yùn)用，從而具有安全、確實(shí)的優(yōu)點(diǎn)。所有權(quán)保留條款在內(nèi)容上則吸收了前述擔(dān)保方式的優(yōu)點(diǎn)，較好地實(shí)現(xiàn)了債權(quán)擔(dān)保功能，但由于很多法律問(wèn)題尚需立法確認(rèn)，在安全性上則不如抵押權(quán)設(shè)定方式?？梢?jiàn)，前書(shū)方式各有所長(zhǎng)，當(dāng)事人可依據(jù)具體情況選擇其一以資利用。
一般而言，附保留所有權(quán)條款的分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由于房屋所有權(quán)并不即時(shí)移轉(zhuǎn)，故在當(dāng)事人意思表示一致后即可成立，無(wú)需辦理登記。但是，正如前面所已表明的那樣，房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)的核心是既要確保出賣(mài)人價(jià)金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又要讓買(mǎi)受人能確定地獲得房屋的所有權(quán)。在房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)中，由于所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，完全可能發(fā)生出賣(mài)人再次出賣(mài)房屋而損害買(mǎi)受人的情況。為救此弊，法律上特賦予買(mǎi)受人以房屋所有權(quán)期待權(quán)，即買(mǎi)受人于買(mǎi)賣(mài)合同成立后即享有在付清全部?jī)r(jià)款時(shí)取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。同時(shí)，為使期待權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，法律設(shè)有預(yù)告登記制度（注：參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)等著：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，中國(guó)法制出版社1995年3月版，第248頁(yè)。），將標(biāo)的房屋已出賣(mài)情事登記于有關(guān)登記簿上。我國(guó)目前雖無(wú)預(yù)告登記制度，但可借助登記備案制度（注：參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款。此規(guī)定雖針對(duì)房屋預(yù)售合同，似可適用于所有權(quán)保留房屋買(mǎi)賣(mài)合同中。當(dāng)然，這有待于法律的認(rèn)可。）代替。當(dāng)事人在合同成立后，可將該合同及有關(guān)文件交存房產(chǎn)機(jī)關(guān)登記備案，如出賣(mài)人再行重復(fù)出賣(mài)該房屋，原買(mǎi)受人得主張其出賣(mài)行為無(wú)效。
所有權(quán)保留條款的性質(zhì)，理論上有不同的認(rèn)識(shí)（注：參見(jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第一冊(cè)，第194—196頁(yè)。）。德國(guó)學(xué)者Blomeyor教授主張所有權(quán)保留為質(zhì)押說(shuō)，否認(rèn)買(mǎi)受人為期待權(quán)人，認(rèn)為買(mǎi)受人仍是所有權(quán)人，不過(guò)出賣(mài)人于標(biāo)的房屋上有質(zhì)權(quán)存在。此說(shuō)缺陷在于與當(dāng)事人保留所有權(quán)意思不合，且與法律諸多規(guī)定相沖突，未獲廣泛贊同。日本學(xué)者鈴木教授認(rèn)為保留所有權(quán)條款使出賣(mài)人與買(mǎi)受人共有所有權(quán)，標(biāo)的物所有權(quán)隨價(jià)金的支付“削梨”似的逐漸轉(zhuǎn)歸買(mǎi)受人。德國(guó)Raiser教授力主突破傳統(tǒng)物權(quán)法定原則的限制，以立法或司法認(rèn)可買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物的期待權(quán)為物權(quán)，從而較好地解決了保留所有權(quán)條款上的諸多問(wèn)題。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生則認(rèn)為買(mǎi)受人期待權(quán)是“在現(xiàn)行法之體系上，橫跨債權(quán)和物權(quán)二個(gè)領(lǐng)域，兼具債權(quán)和物權(quán)二種因素的特殊權(quán)利，系一種物權(quán)，但具有債權(quán)上之附從性，系一種債權(quán)，仍具有物權(quán)之若干特性?！保ㄗⅲ簠⒁?jiàn)王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第一冊(cè)，第201頁(yè)。）筆者傾向認(rèn)為買(mǎi)受人期待權(quán)為物權(quán)，理由是：物權(quán)法所規(guī)定物權(quán)種類(lèi)，應(yīng)依社會(huì)需要作出調(diào)整，在將來(lái)制定物權(quán)法時(shí)可承認(rèn)這種特殊物權(quán)。而且，買(mǎi)受人期待權(quán)借助預(yù)告登記制度的建立而具有公示性，符合物權(quán)法關(guān)于一般物權(quán)的規(guī)定。
附保留所有權(quán)條款的房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的法律構(gòu)造如下：
1.標(biāo)的房屋的處分。合同成立后，出賣(mài)人應(yīng)依約交付房屋給買(mǎi)受人（預(yù)售房屋須在房屋建成可使用時(shí)交付）。此時(shí)，出賣(mài)人雖保留房屋所有權(quán)，但不得再行出賣(mài)，其所有權(quán)受買(mǎi)受人期待權(quán)的限制。買(mǎi)受人雖享有使用收益權(quán)，但不享有所有權(quán)，故也不得出賣(mài)房屋。不過(guò)，買(mǎi)受人期待權(quán)為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，得將該期待權(quán)予以轉(zhuǎn)讓或設(shè)定質(zhì)押，也可以將房屋出租他人使用。但期待權(quán)受讓人或質(zhì)權(quán)人僅得在買(mǎi)受人實(shí)際獲得房屋所有權(quán)時(shí)才能行使其權(quán)利，法律也同時(shí)認(rèn)可受讓人或質(zhì)權(quán)人得代買(mǎi)受人支付剩余房款以使房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至買(mǎi)受人而后行使其權(quán)利。
2.合同解除權(quán)。由于保留所有權(quán)并不改變分期付款買(mǎi)賣(mài)的法律性質(zhì)，故解除條件應(yīng)適用前述分期付款買(mǎi)賣(mài)的一般規(guī)定。
3.第三人侵害房屋所有權(quán)時(shí)，出賣(mài)人和買(mǎi)受人均得提出侵權(quán)訴訟。不過(guò)，鑒于買(mǎi)受人的特殊地位，其僅能請(qǐng)求侵權(quán)人向買(mǎi)受人承擔(dān)責(zé)任，如返還房屋或賠償損失。
4.強(qiáng)制執(zhí)行的排除。房屋雖仍歸出賣(mài)人所有，但受制于買(mǎi)受人期待權(quán)，故其債權(quán)人除對(duì)剩余房款得主張執(zhí)行外，對(duì)房屋本身不得請(qǐng)求執(zhí)行。如解除條件成立，出賣(mài)人得等債權(quán)人主張解除合同取回房屋而后執(zhí)行。買(mǎi)受人在付清全部房款前對(duì)房屋不享有所有權(quán)，故其債權(quán)人也不得就房屋直接執(zhí)行，但可代為支付房款使買(mǎi)受人取得所有權(quán)而后執(zhí)行。
5.破產(chǎn)處理。出賣(mài)人破產(chǎn)時(shí)，其債權(quán)人不得將該房屋列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，僅得對(duì)剩余房款主張權(quán)利，道理同于前述。買(mǎi)受人破產(chǎn)時(shí)，有認(rèn)為出賣(mài)人當(dāng)然可解除合同取回房屋，我們認(rèn)為應(yīng)視解除條件是否成立而定，如買(mǎi)受人或其債權(quán)人愿意支付全部余款，出賣(mài)人不得行使解除權(quán)；如否，出賣(mài)人可以逕行解除合同。
6.房屋瑕疵擔(dān)保責(zé)任。在未付清全部房款而取得房屋所有權(quán)前，買(mǎi)受人除能主張物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任外，不得主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，因其還不是所有權(quán)人，當(dāng)然不得主張受讓房屋的所有權(quán)瑕疵。
7.風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。房屋因意外滅失所致風(fēng)險(xiǎn)損失應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，外國(guó)法上有所有權(quán)人或占有人承擔(dān)兩種不同立法。筆者認(rèn)為，當(dāng)事人有約定的依其內(nèi)容，無(wú)約定的，因占有人對(duì)標(biāo)的物有更好的管領(lǐng)能力，令占有人承擔(dān)較為合理。
綜上所述，比較分期付款房屋買(mǎi)賣(mài)合同的各種擔(dān)保條款，可以看出，失權(quán)條款和期限喪失條款均受法律強(qiáng)制性規(guī)定的限制，當(dāng)事人不得另為特級(jí)約。根據(jù)這類(lèi)條款，房屋所有權(quán)于交付時(shí)即登記于買(mǎi)受人名下，可能產(chǎn)生買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓房屋，影響出賣(mài)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，故對(duì)買(mǎi)受人信用應(yīng)有較為可靠的評(píng)估，以防止履約風(fēng)險(xiǎn)。如買(mǎi)受人信用和程度較高，當(dāng)無(wú)此弊。抵押權(quán)設(shè)定條款由于受到流押禁止的限制（注：參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第40條。），出賣(mài)人不能解除合同取回標(biāo)的物；同時(shí)，其設(shè)定基礎(chǔ)有待法律認(rèn)可，此為其局限。但其實(shí)現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定可資運(yùn)用，從而具有安全、確實(shí)的優(yōu)點(diǎn)。所有權(quán)保留條款在內(nèi)容上則吸收了前述擔(dān)保方式的優(yōu)點(diǎn)，較好地實(shí)現(xiàn)了債權(quán)擔(dān)保功能，但由于很多法律問(wèn)題尚需立法確認(rèn)，在安全性上則不如抵押權(quán)設(shè)定方式?？梢?jiàn)，前書(shū)方式各有所長(zhǎng)，當(dāng)事人可依據(jù)具體情況選擇其一以資利用。