（三）情事變更必須發(fā)生在合同有效期間
只有在商品房預(yù)售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情事變更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情事變更的，則該合同是在變更后的基礎(chǔ)上成立的，與情事變更問題無涉；如果情事變更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無關(guān)，也不會發(fā)生情事變更原則適用問題。
（四）情事變更與合同不能履行應(yīng)當有直接的因果關(guān)系
只有當情事變更成為履行合同不可克服的障礙，直接導(dǎo)致合同不能履行時，當事人才可以請求變更或者解除合同。但是必須防止當事人濫用這種請求權(quán)，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情事變更并不必須導(dǎo)致合同不能履行，那么雙方仍然應(yīng)當按照合同規(guī)定的條款嚴格履行。例如預(yù)售方甲房地產(chǎn)公司與預(yù)購方乙學(xué)校訂立了商品房預(yù)售合同，合同標的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情事變更的事由，要求解除與乙學(xué)校的預(yù)售合同。由于發(fā)生在B 市的水災(zāi)與本合同的履行沒有直接的因果關(guān)系，所以，不應(yīng)適用情事變更原則。
（五）情事變更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平
這是適用情事變更原則的實質(zhì)性要件。情事變更原則的宗旨在于實現(xiàn)社會公平。是否顯失公平一般由司法機關(guān)進行評判，在商品房預(yù)售合同糾紛中，由法官或仲裁員來評判。但是這種評判應(yīng)當依照一般人的看法，它所體現(xiàn)的道德標準和法律標準應(yīng)有客觀的尺度，簡言之，即有可操作性。從實踐看，如果發(fā)生下列情形使商品房預(yù)售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情事變更：
1、因情事變更使預(yù)售方和預(yù)購方之間的利益關(guān)系發(fā)生嚴重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；
2、主張情事變更一方是為了避免不當損害，同時不使對方蒙受不當損害，對方失去的，原則上只能是超出預(yù)見部分的利益；
3、繼續(xù)履行合同時對合同雙方均無利益。另外，根據(jù)合同自由原則，商品房預(yù)售合同雙方可以在合同中約定情事變更的免責(zé)條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內(nèi)，即使產(chǎn)生了某些意外事件，也不能免除預(yù)售方違約責(zé)任。對此，不適用情事變更原則，其特別約定應(yīng)視為當事人放棄了情事變更請求權(quán)。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關(guān)條款無效，當事人仍可主張情事變更。
三、適用情事變更原則值得注意的若干問題
由于商品房預(yù)售合同發(fā)生情事變更的原因非常復(fù)雜，適用情事變更原則時主觀性很強，所以難以認定和掌握。筆者擬就如何準確區(qū)分情事變更與非情事變更的幾種情況的關(guān)系，提出幾個值得注意的問題。
（一）情事變更與商品房預(yù)售市場商業(yè)風(fēng)險的關(guān)系
情事變更的一個重要構(gòu)成條件，是當事人在訂立合同時對情事變更的發(fā)生不能預(yù)見。商品房預(yù)售市場的商業(yè)風(fēng)險，是指商品房預(yù)售合同當事人因經(jīng)營失利應(yīng)當承擔(dān)的正常利益損失。在商品房預(yù)售合同履行中，引起商業(yè)風(fēng)險的原因與引起情事變更的原因有時是相同的。如何區(qū)別情事變更與商業(yè)風(fēng)險，一直是爭議較多的問題，能否正確區(qū)分二者的關(guān)系，直接關(guān)系到合同不能履行時當事人是否承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)何種違約責(zé)任。情事變更與商業(yè)風(fēng)險的主要區(qū)別有三點：
1、二者對造成合同不能履行的客觀情況的異常變動的預(yù)見性上不同。情事變更適用于當事人對引起客觀情況異常變動的原因不能預(yù)見，而商業(yè)風(fēng)險發(fā)生則是當事人可以預(yù)見、應(yīng)當預(yù)見的。風(fēng)險與利潤同在，風(fēng)險大利潤高，這是房地產(chǎn)市場的普遍規(guī)律之一。商品房經(jīng)營者中，有些人正是預(yù)見到了商業(yè)風(fēng)險，而甘冒風(fēng)險，進行投機交易，希望以風(fēng)險為代價獲取較高的利益。然而商品房市場有賠有賺，因此，這種風(fēng)險應(yīng)視為商品房預(yù)售合同中應(yīng)有內(nèi)容，無需以合同條款來約定。如果風(fēng)險超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經(jīng)營者的預(yù)見能力來判斷，屬于無法預(yù)見時，則市場風(fēng)險的性質(zhì)就轉(zhuǎn)為情事變更了。
2、情事變更與商業(yè)風(fēng)險在法律上對公平的評價不同。情事變更往往導(dǎo)致當事人利益顯失公平，因此，法律上應(yīng)予再調(diào)整；而商業(yè)風(fēng)險雖然也可能導(dǎo)致當事人雙方利益不公，但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的。在商業(yè)習(xí)慣上是可以接受的。
3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情事變更與商業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，則屬商業(yè)風(fēng)險范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風(fēng)險足以導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，履行困難，則屬商業(yè)上的意外風(fēng)險，屬于情事變更，它是一種質(zhì)變。
商業(yè)風(fēng)險是不是都不能適用情事變更原則呢？一種觀點認為，應(yīng)當依法保護合同，堅持契約必須嚴守原則，當事人一律不得以商業(yè)風(fēng)險為由主張情事變更。另一種觀點認為，只要商業(yè)風(fēng)險發(fā)生，使得合同當事人雙方利益不公，就應(yīng)適用情事變更原則。筆者認為，應(yīng)對商業(yè)風(fēng)險進行具體分析，正常的商業(yè)風(fēng)險（或叫一般風(fēng)險）不適用情事變更原則，應(yīng)適用風(fēng)險自負原則；意外商業(yè)風(fēng)險（或叫異常風(fēng)險）可適用情事變更原則。區(qū)分兩種風(fēng)險的標準，就是上文提到的情事變更與商業(yè)風(fēng)險的三個區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預(yù)售的法規(guī)中，或者商品房預(yù)售的司法解釋中，針對房地產(chǎn)市場情況，制定出適用情事變更幾種主要市場因素的量的界限，確定一個相對的風(fēng)險值。但這是個難題，深值探討，也不宜過于具體。法院“應(yīng)就各個具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項原則之適應(yīng)性”〔5〕。
人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持”。人民法院印發(fā)的《全國民事審判工作座談會紀要》中，在關(guān)于房屋買賣價格問題上也提出：“一方因市場價格變動而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情事變更原則是一致的，充分考慮了商品房預(yù)售市場的特點。商品房預(yù)售，可以說具有期貨性質(zhì)，或者說是一種遠期合同，是可以反復(fù)交易（轉(zhuǎn)讓）的合同。從市場情況看，有相當一部分商品房預(yù)售合同當事人是買預(yù)期，買價格預(yù)測，交易具有投機性，不是為獲取商品房所有權(quán)并實際占有使用，而是為了賺取商品房不同時期的價格差，獲取風(fēng)險效益，許多房地產(chǎn)經(jīng)營者也確實因此而大大獲益。所以當商業(yè)風(fēng)險真正降臨到商品房經(jīng)營者身上時，法律上當然要讓其風(fēng)險自負，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。
只有在商品房預(yù)售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情事變更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情事變更的，則該合同是在變更后的基礎(chǔ)上成立的，與情事變更問題無涉；如果情事變更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無關(guān)，也不會發(fā)生情事變更原則適用問題。
（四）情事變更與合同不能履行應(yīng)當有直接的因果關(guān)系
只有當情事變更成為履行合同不可克服的障礙，直接導(dǎo)致合同不能履行時，當事人才可以請求變更或者解除合同。但是必須防止當事人濫用這種請求權(quán)，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情事變更并不必須導(dǎo)致合同不能履行，那么雙方仍然應(yīng)當按照合同規(guī)定的條款嚴格履行。例如預(yù)售方甲房地產(chǎn)公司與預(yù)購方乙學(xué)校訂立了商品房預(yù)售合同，合同標的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情事變更的事由，要求解除與乙學(xué)校的預(yù)售合同。由于發(fā)生在B 市的水災(zāi)與本合同的履行沒有直接的因果關(guān)系，所以，不應(yīng)適用情事變更原則。
（五）情事變更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平
這是適用情事變更原則的實質(zhì)性要件。情事變更原則的宗旨在于實現(xiàn)社會公平。是否顯失公平一般由司法機關(guān)進行評判，在商品房預(yù)售合同糾紛中，由法官或仲裁員來評判。但是這種評判應(yīng)當依照一般人的看法，它所體現(xiàn)的道德標準和法律標準應(yīng)有客觀的尺度，簡言之，即有可操作性。從實踐看，如果發(fā)生下列情形使商品房預(yù)售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情事變更：
1、因情事變更使預(yù)售方和預(yù)購方之間的利益關(guān)系發(fā)生嚴重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；
2、主張情事變更一方是為了避免不當損害，同時不使對方蒙受不當損害，對方失去的，原則上只能是超出預(yù)見部分的利益；
3、繼續(xù)履行合同時對合同雙方均無利益。另外，根據(jù)合同自由原則，商品房預(yù)售合同雙方可以在合同中約定情事變更的免責(zé)條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內(nèi)，即使產(chǎn)生了某些意外事件，也不能免除預(yù)售方違約責(zé)任。對此，不適用情事變更原則，其特別約定應(yīng)視為當事人放棄了情事變更請求權(quán)。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關(guān)條款無效，當事人仍可主張情事變更。
三、適用情事變更原則值得注意的若干問題
由于商品房預(yù)售合同發(fā)生情事變更的原因非常復(fù)雜，適用情事變更原則時主觀性很強，所以難以認定和掌握。筆者擬就如何準確區(qū)分情事變更與非情事變更的幾種情況的關(guān)系，提出幾個值得注意的問題。
（一）情事變更與商品房預(yù)售市場商業(yè)風(fēng)險的關(guān)系
情事變更的一個重要構(gòu)成條件，是當事人在訂立合同時對情事變更的發(fā)生不能預(yù)見。商品房預(yù)售市場的商業(yè)風(fēng)險，是指商品房預(yù)售合同當事人因經(jīng)營失利應(yīng)當承擔(dān)的正常利益損失。在商品房預(yù)售合同履行中，引起商業(yè)風(fēng)險的原因與引起情事變更的原因有時是相同的。如何區(qū)別情事變更與商業(yè)風(fēng)險，一直是爭議較多的問題，能否正確區(qū)分二者的關(guān)系，直接關(guān)系到合同不能履行時當事人是否承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)何種違約責(zé)任。情事變更與商業(yè)風(fēng)險的主要區(qū)別有三點：
1、二者對造成合同不能履行的客觀情況的異常變動的預(yù)見性上不同。情事變更適用于當事人對引起客觀情況異常變動的原因不能預(yù)見，而商業(yè)風(fēng)險發(fā)生則是當事人可以預(yù)見、應(yīng)當預(yù)見的。風(fēng)險與利潤同在，風(fēng)險大利潤高，這是房地產(chǎn)市場的普遍規(guī)律之一。商品房經(jīng)營者中，有些人正是預(yù)見到了商業(yè)風(fēng)險，而甘冒風(fēng)險，進行投機交易，希望以風(fēng)險為代價獲取較高的利益。然而商品房市場有賠有賺，因此，這種風(fēng)險應(yīng)視為商品房預(yù)售合同中應(yīng)有內(nèi)容，無需以合同條款來約定。如果風(fēng)險超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經(jīng)營者的預(yù)見能力來判斷，屬于無法預(yù)見時，則市場風(fēng)險的性質(zhì)就轉(zhuǎn)為情事變更了。
2、情事變更與商業(yè)風(fēng)險在法律上對公平的評價不同。情事變更往往導(dǎo)致當事人利益顯失公平，因此，法律上應(yīng)予再調(diào)整；而商業(yè)風(fēng)險雖然也可能導(dǎo)致當事人雙方利益不公，但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的。在商業(yè)習(xí)慣上是可以接受的。
3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情事變更與商業(yè)風(fēng)險的關(guān)鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，則屬商業(yè)風(fēng)險范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風(fēng)險足以導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，履行困難，則屬商業(yè)上的意外風(fēng)險，屬于情事變更，它是一種質(zhì)變。
商業(yè)風(fēng)險是不是都不能適用情事變更原則呢？一種觀點認為，應(yīng)當依法保護合同，堅持契約必須嚴守原則，當事人一律不得以商業(yè)風(fēng)險為由主張情事變更。另一種觀點認為，只要商業(yè)風(fēng)險發(fā)生，使得合同當事人雙方利益不公，就應(yīng)適用情事變更原則。筆者認為，應(yīng)對商業(yè)風(fēng)險進行具體分析，正常的商業(yè)風(fēng)險（或叫一般風(fēng)險）不適用情事變更原則，應(yīng)適用風(fēng)險自負原則；意外商業(yè)風(fēng)險（或叫異常風(fēng)險）可適用情事變更原則。區(qū)分兩種風(fēng)險的標準，就是上文提到的情事變更與商業(yè)風(fēng)險的三個區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預(yù)售的法規(guī)中，或者商品房預(yù)售的司法解釋中，針對房地產(chǎn)市場情況，制定出適用情事變更幾種主要市場因素的量的界限，確定一個相對的風(fēng)險值。但這是個難題，深值探討，也不宜過于具體。法院“應(yīng)就各個具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項原則之適應(yīng)性”〔5〕。
人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持”。人民法院印發(fā)的《全國民事審判工作座談會紀要》中，在關(guān)于房屋買賣價格問題上也提出：“一方因市場價格變動而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情事變更原則是一致的，充分考慮了商品房預(yù)售市場的特點。商品房預(yù)售，可以說具有期貨性質(zhì)，或者說是一種遠期合同，是可以反復(fù)交易（轉(zhuǎn)讓）的合同。從市場情況看，有相當一部分商品房預(yù)售合同當事人是買預(yù)期，買價格預(yù)測，交易具有投機性，不是為獲取商品房所有權(quán)并實際占有使用，而是為了賺取商品房不同時期的價格差，獲取風(fēng)險效益，許多房地產(chǎn)經(jīng)營者也確實因此而大大獲益。所以當商業(yè)風(fēng)險真正降臨到商品房經(jīng)營者身上時，法律上當然要讓其風(fēng)險自負，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。