第三，有較明確的司法解釋。如人民法院審判委員會(huì)通過(guò)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱“四十七條解答”）第31條規(guī)定：“預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定‘微利房’、‘解困房’等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可預(yù)以支持?！?993年5月6日人民法院印發(fā)《全國(guó)經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中明確提出“由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，按情事變更原則變更或解除”。
第四，對(duì)修改原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經(jīng)濟(jì)合同法，刪去了原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條第二項(xiàng)“訂立合同所依據(jù)的國(guó)家計(jì)劃被修改或取消”，第四項(xiàng)中的“一方當(dāng)事人雖無(wú)過(guò)失但無(wú)法防止的外因”等內(nèi)容，而這些規(guī)定一直被認(rèn)為是適用情事變更原則的法律依據(jù)。有人認(rèn)為修改后的《經(jīng)濟(jì)合同法》不再把情事變更作為免責(zé)的條件之一，事實(shí)并非如此。我國(guó)在以往的民事立法中，曾試圖把情事變更和不可抗力加以區(qū)別；但因?yàn)榍槭伦兏狈?shí)踐，還不能對(duì)它作出明確的立法界定。所以在立法上對(duì)不可抗力采取的是擴(kuò)大解釋?zhuān)渲杏小安豢深A(yù)見(jiàn)”；而“不可預(yù)見(jiàn)”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數(shù)國(guó)家也并沒(méi)有直接規(guī)定情事變更為免除責(zé)任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實(shí)踐中”〔3〕。
二、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情事變更的條件
在商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中，往往發(fā)生各種復(fù)雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導(dǎo)致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情事變更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預(yù)售合同中適用情事變更的各種必備條件。
（一）必須有情事的變更
所謂“情事”，指訂約時(shí)作為合同基礎(chǔ)和環(huán)境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動(dòng)。從商品房預(yù)售合同來(lái)看，發(fā)生情事變更主要有以下幾種情況和原因：
1、因法律修改。如果商品房預(yù)售合同訂立時(shí)即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證、商品房預(yù)售許可證而簽訂的預(yù)售合同無(wú)效。如果該合同在訂立時(shí)并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實(shí)現(xiàn)的，可視為情事變更。如果當(dāng)事人在訂立預(yù)售合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)到法律將要變更，則無(wú)權(quán)請(qǐng)求情事變更。因?yàn)?，在這種條件下，當(dāng)事人理應(yīng)采取其它合法措施，防止情事變更的發(fā)生〔4〕。
2、國(guó)家政策性調(diào)整。例如國(guó)務(wù)院文件及其部委有關(guān)房地產(chǎn)的臨時(shí)性規(guī)定對(duì)價(jià)格幅度的調(diào)整，以及階段性的計(jì)劃方向調(diào)整等?！八氖邨l解答”第31條規(guī)定：“一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。”“支持”的法理依據(jù)就是情事變更原則。
3、地方政府的行政干預(yù)。例如甲開(kāi)發(fā)公司在市西部開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造商品房小區(qū)，并與預(yù)購(gòu)方乙簽訂了商品房預(yù)售合同；但合同履行過(guò)程中，政府決定將開(kāi)發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預(yù)售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)項(xiàng)目也相繼下馬，預(yù)購(gòu)方乙提出降低售價(jià)或要求解除合同的，即可考慮情事變更原則的適用。行政干預(yù)必須依法進(jìn)行，否則干預(yù)無(wú)效，不能適用情事變更的原則。
4、異常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。什么樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)才作為情事變更的內(nèi)容，以及如何區(qū)分界定的問(wèn)題，本文將在后面詳細(xì)討論。
（二）情事變更的發(fā)生不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人
情事變更的發(fā)生，于當(dāng)事人在法律上具有不可譴責(zé)性，這種不可譴責(zé)性來(lái)自不可預(yù)見(jiàn)性，所謂不可預(yù)見(jiàn)性，是指當(dāng)事人對(duì)情事的變更，在合同訂立時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)，且按照一般正常人的認(rèn)識(shí)能力，法律上不要求他預(yù)見(jiàn)。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責(zé)任。如果當(dāng)事人主觀上故意促使所謂情事變更，或由于當(dāng)事人的過(guò)失（如經(jīng)驗(yàn)不足，市場(chǎng)信息不靈等）請(qǐng)求情事變更的，或者當(dāng)事人已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風(fēng)險(xiǎn)的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經(jīng)當(dāng)事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責(zé)于第三人的，都不能簡(jiǎn)單地按情事變更對(duì)待。而應(yīng)分別按合同的其他有關(guān)規(guī)定來(lái)處理。
第四，對(duì)修改原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經(jīng)濟(jì)合同法，刪去了原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條第二項(xiàng)“訂立合同所依據(jù)的國(guó)家計(jì)劃被修改或取消”，第四項(xiàng)中的“一方當(dāng)事人雖無(wú)過(guò)失但無(wú)法防止的外因”等內(nèi)容，而這些規(guī)定一直被認(rèn)為是適用情事變更原則的法律依據(jù)。有人認(rèn)為修改后的《經(jīng)濟(jì)合同法》不再把情事變更作為免責(zé)的條件之一，事實(shí)并非如此。我國(guó)在以往的民事立法中，曾試圖把情事變更和不可抗力加以區(qū)別；但因?yàn)榍槭伦兏狈?shí)踐，還不能對(duì)它作出明確的立法界定。所以在立法上對(duì)不可抗力采取的是擴(kuò)大解釋?zhuān)渲杏小安豢深A(yù)見(jiàn)”；而“不可預(yù)見(jiàn)”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數(shù)國(guó)家也并沒(méi)有直接規(guī)定情事變更為免除責(zé)任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實(shí)踐中”〔3〕。
二、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情事變更的條件
在商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中，往往發(fā)生各種復(fù)雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導(dǎo)致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情事變更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預(yù)售合同中適用情事變更的各種必備條件。
（一）必須有情事的變更
所謂“情事”，指訂約時(shí)作為合同基礎(chǔ)和環(huán)境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動(dòng)。從商品房預(yù)售合同來(lái)看，發(fā)生情事變更主要有以下幾種情況和原因：
1、因法律修改。如果商品房預(yù)售合同訂立時(shí)即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證、商品房預(yù)售許可證而簽訂的預(yù)售合同無(wú)效。如果該合同在訂立時(shí)并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實(shí)現(xiàn)的，可視為情事變更。如果當(dāng)事人在訂立預(yù)售合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)到法律將要變更，則無(wú)權(quán)請(qǐng)求情事變更。因?yàn)?，在這種條件下，當(dāng)事人理應(yīng)采取其它合法措施，防止情事變更的發(fā)生〔4〕。
2、國(guó)家政策性調(diào)整。例如國(guó)務(wù)院文件及其部委有關(guān)房地產(chǎn)的臨時(shí)性規(guī)定對(duì)價(jià)格幅度的調(diào)整，以及階段性的計(jì)劃方向調(diào)整等?！八氖邨l解答”第31條規(guī)定：“一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。”“支持”的法理依據(jù)就是情事變更原則。
3、地方政府的行政干預(yù)。例如甲開(kāi)發(fā)公司在市西部開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造商品房小區(qū)，并與預(yù)購(gòu)方乙簽訂了商品房預(yù)售合同；但合同履行過(guò)程中，政府決定將開(kāi)發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預(yù)售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)項(xiàng)目也相繼下馬，預(yù)購(gòu)方乙提出降低售價(jià)或要求解除合同的，即可考慮情事變更原則的適用。行政干預(yù)必須依法進(jìn)行，否則干預(yù)無(wú)效，不能適用情事變更的原則。
4、異常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。什么樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)才作為情事變更的內(nèi)容，以及如何區(qū)分界定的問(wèn)題，本文將在后面詳細(xì)討論。
（二）情事變更的發(fā)生不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人
情事變更的發(fā)生，于當(dāng)事人在法律上具有不可譴責(zé)性，這種不可譴責(zé)性來(lái)自不可預(yù)見(jiàn)性，所謂不可預(yù)見(jiàn)性，是指當(dāng)事人對(duì)情事的變更，在合同訂立時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)，且按照一般正常人的認(rèn)識(shí)能力，法律上不要求他預(yù)見(jiàn)。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責(zé)任。如果當(dāng)事人主觀上故意促使所謂情事變更，或由于當(dāng)事人的過(guò)失（如經(jīng)驗(yàn)不足，市場(chǎng)信息不靈等）請(qǐng)求情事變更的，或者當(dāng)事人已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風(fēng)險(xiǎn)的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經(jīng)當(dāng)事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責(zé)于第三人的，都不能簡(jiǎn)單地按情事變更對(duì)待。而應(yīng)分別按合同的其他有關(guān)規(guī)定來(lái)處理。