一、基本思路
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨包括：原材料類存貨，指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等；設(shè)備類存貨，指企業(yè)購(gòu)人的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等；在產(chǎn)品類存貨，指尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）；產(chǎn)成品類存貨，指各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，包括已開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等；開(kāi)發(fā)用品類存貨，指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。
其中，原材料類存貨、設(shè)備類存貨、開(kāi)發(fā)用品類存貨可以一般存貨來(lái)評(píng)估。即外購(gòu)原材料、輔助材料、燃料、外購(gòu)半成品、在庫(kù)低值易耗品，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)，再加上合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫(kù)費(fèi)及其它合理費(fèi)用，得出各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用的，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評(píng)估值。在用低值易耗品直接采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。按清查盤(pán)點(diǎn)結(jié)果分類，將同種低值易耗品的現(xiàn)行購(gòu)置或制造價(jià)格加上合理的其它費(fèi)用得出重置價(jià)值，再根據(jù)實(shí)際狀況確定綜合成新率，相乘后得出低值易耗品的評(píng)估值。在庫(kù)低值易耗品直接根據(jù)現(xiàn)行購(gòu)置或制造價(jià)格加上合理的其它費(fèi)用確定評(píng)估值。對(duì)殘損、無(wú)用、待報(bào)廢的低值易耗品，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評(píng)估值。
在產(chǎn)品類存貨、產(chǎn)成品類存貨需特殊考慮，一般可采取市價(jià)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法，將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
二、在產(chǎn)品類存貨的評(píng)估
在產(chǎn)品類存貨按完工進(jìn)度具體可以細(xì)分為未開(kāi)工的土地和尚未完工的各種土地、房屋等。
1、未開(kāi)工的土地（指己取得土地使用權(quán)，獲得開(kāi)發(fā)權(quán)力尚未開(kāi)發(fā)的土地），可以分別采用市價(jià)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。
（1）市價(jià)法，主要是收集評(píng)估基準(zhǔn)日類似地塊的掛牌交易價(jià)，從容積率、規(guī)劃限制條件等方面進(jìn)行修正，從而得出委估地塊的評(píng)估值。該方法使用的前提條件是獲取足夠的比較對(duì)象，使用的重點(diǎn)是分析各比較對(duì)象的差異因素，運(yùn)用專業(yè)判斷合理確定各項(xiàng)修正系數(shù)。
（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除正常投入成本、費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余價(jià)值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，剩余法運(yùn)用得較為廣泛。計(jì)算公式
地價(jià)＝預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑總成本－投資利潤(rùn)－稅費(fèi)－投資利息
①預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參照評(píng)估基準(zhǔn)日類似地段的商品房交易價(jià)格，計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。
②估算建筑總成本費(fèi)用
開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)等，根據(jù)對(duì)類似小區(qū)建筑成本的對(duì)比分析，估算綜合平均成本，確定建筑成本。
③投資利息
根據(jù)待估宗地的規(guī)模及項(xiàng)目占地的特點(diǎn),調(diào)查確定待估宗地土地開(kāi)發(fā)周期，投資利息率按基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的貸款利息率計(jì)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均為一次性投入，建筑費(fèi)在建筑期間按概算比例投入。
④投資利潤(rùn)
投資利潤(rùn)是把土地作為一種生產(chǎn)要素，投入后發(fā)揮作用，參照行業(yè)平均利潤(rùn)率，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平，確定投資利潤(rùn)率。
⑤銷售費(fèi)用和稅金
銷售費(fèi)用和稅金主要包括交易過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金、營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)等。營(yíng)業(yè)稅金（營(yíng)業(yè)稅、印花稅等，不包括土地增值稅）根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)按企業(yè)目前所執(zhí)行的稅率計(jì)算；營(yíng)銷費(fèi)用包括企業(yè)為出售房產(chǎn)而發(fā)生的廣告費(fèi)、代理費(fèi)等銷售費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用在分析企業(yè)歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)平均水平的基礎(chǔ)上，分析確定。
⑥求取地價(jià)
地價(jià)=①-②-③-④-⑤
該方法使用的難點(diǎn)是開(kāi)發(fā)方案的確定、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位以及商品房售價(jià)的確定，另外投資利潤(rùn)的選取對(duì)評(píng)估值的影響較大，一般可以參考企業(yè)前期的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及同行業(yè)利潤(rùn)水平確定。
2、尚未完工的各種土地和房屋可以分別采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法評(píng)估。
（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)委估對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)及利潤(rùn)等來(lái)求取委估對(duì)象價(jià)值的方法。計(jì)算公式為：
在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（開(kāi)發(fā)成本）價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－續(xù)建費(fèi)用投資利息-續(xù)建投資利潤(rùn)－買方購(gòu)買開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
各項(xiàng)目的價(jià)值確定方法如下：
續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，采用市價(jià)法進(jìn)行調(diào)整，取得評(píng)估基準(zhǔn)日，假設(shè)項(xiàng)目已完工可對(duì)外出售的市場(chǎng)價(jià)格；
續(xù)建費(fèi)用：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行估算項(xiàng)目完工時(shí)應(yīng)計(jì)的總成本-評(píng)估基準(zhǔn)日項(xiàng)目已實(shí)際對(duì)外支付的價(jià)款
（2）成本法，就是按實(shí)際發(fā)生的成本加上一定比例的投資利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估值。其難點(diǎn)是實(shí)際發(fā)生成本的審核確認(rèn)，或有負(fù)債的預(yù)計(jì)，投資利潤(rùn)的確定。在審計(jì)完成的基礎(chǔ)上需重點(diǎn)實(shí)施的評(píng)估程序有：
a、項(xiàng)目預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀緦?duì)預(yù)算進(jìn)行復(fù)核，如無(wú)重大差異，可以按預(yù)算進(jìn)行列示總成本，差異較大的情況下，應(yīng)與企業(yè)進(jìn)行通，查出差異的來(lái)源，并對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；
b、工程項(xiàng)目監(jiān)理報(bào)告，結(jié)合項(xiàng)目臺(tái)賬已付款情況和預(yù)算的比例，對(duì)已實(shí)現(xiàn)的工程進(jìn)度應(yīng)計(jì)的負(fù)債進(jìn)行合理判斷(該內(nèi)容是作備查資料，以判斷評(píng)估價(jià)值的合理性取值是否正確)；
c、工程實(shí)際支付款情況，應(yīng)結(jié)合工程部門(mén)對(duì)外實(shí)際支付的價(jià)款，與財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行核對(duì)，將財(cái)務(wù)已支付但未取得發(fā)票的價(jià)款(預(yù)付賬款)列入已支付工程款項(xiàng)目中，已反映該項(xiàng)工程的實(shí)際付款額，同時(shí)根據(jù)工程監(jiān)理報(bào)告檢查其工程實(shí)際進(jìn)度是否與預(yù)算、支付款情況一致；
d、最后根據(jù)公司提供的預(yù)算、已付款情況確定項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)成本的價(jià)值。
三、產(chǎn)成品類存貨的評(píng)估
產(chǎn)成品類存貨按是否對(duì)外出售可以細(xì)分為對(duì)外出售的產(chǎn)成品和對(duì)外出租的產(chǎn)成品。
1、對(duì)外出售的產(chǎn)成品主要包括商品住宅、寫(xiě)字樓、獨(dú)立商鋪等，可以采用市價(jià)法評(píng)估。商品住宅市場(chǎng)交易活躍，評(píng)估人員從房產(chǎn)中介處收集與委估房產(chǎn)類似房產(chǎn)（同一棟樓或同一地段、相同結(jié)構(gòu)）的交易價(jià)格。所收集的價(jià)格一般為業(yè)主的掛價(jià)，評(píng)估人員經(jīng)分析確定委估房產(chǎn)的潛在市場(chǎng)價(jià)格。
2、對(duì)外出租的產(chǎn)成品主要包括地下車庫(kù)、大型超市等可以采用收益法評(píng)估。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和估價(jià)目的，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式為：房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲取的各年凈收益的現(xiàn)值之和，
V=A[1-(1+s)n]
r-s1+r
式中V----房地產(chǎn)價(jià)格（元）
A----凈收益（元）
r----資本化率
s----凈收益年遞增率
n----未來(lái)可獲收益的年限
首先確定房地產(chǎn)的凈收益，凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金
租賃收入，租賃收入=月租金×12×有效出租面積×（1-空置率）。
維修費(fèi)一般按重置造價(jià)的一定比例估算。
管理費(fèi)一般按建筑面積的一定比例估算。
保險(xiǎn)費(fèi)一般按重置造價(jià)的一定比例計(jì)取。
稅金包括營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅等。
資本化率按安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值分析確定，安全利率選用同一時(shí)期的一年定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。
（1）地下車庫(kù)又可分為有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)和無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)。有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)可以分割出售，可以按照市場(chǎng)法評(píng)估。無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)不能分割出售，適宜用收益法評(píng)估。
（2）大型超市，開(kāi)發(fā)商對(duì)大型超市的運(yùn)作模式一般是出租給大型超市公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，以提升小區(qū)的品質(zhì)。但目前市場(chǎng)大型超市的租金收益一般較大型超市的市價(jià)底，我們理解他的價(jià)值有一部分體現(xiàn)在樓盤(pán)的價(jià)值上，也即有大型超市和無(wú)大型超市，有知名超市和普通超市對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)是有一定影響的。從評(píng)估角度對(duì)這部門(mén)隱含在樓盤(pán)里的價(jià)值很難估算，一般宜采用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。
四、土地增值稅的考慮
土地增值稅根據(jù)有關(guān)規(guī)定采用超額累進(jìn)計(jì)算，在評(píng)估過(guò)程中無(wú)法確定其土地增值的系數(shù)，無(wú)法計(jì)量。在評(píng)定地價(jià)后根據(jù)評(píng)定的地價(jià)，結(jié)合企業(yè)具體情況模擬測(cè)算土地增值稅，單獨(dú)列示。
根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，土地增值稅系由于項(xiàng)目房產(chǎn)出售價(jià)款高于項(xiàng)目成本費(fèi)用總額的20%以上，按差額進(jìn)行累計(jì)計(jì)算。如一塊土地上同時(shí)建造住宅、商鋪、停車場(chǎng)等項(xiàng)目，由于其建造成本和銷售費(fèi)用等成本費(fèi)用的不一致，會(huì)引起土地增值稅率的不同。如房地產(chǎn)公司未能按單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將會(huì)視同所有項(xiàng)目為統(tǒng)一項(xiàng)目，以項(xiàng)目整體收入和成本費(fèi)用的差額進(jìn)行計(jì)量。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨包括：原材料類存貨，指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等；設(shè)備類存貨，指企業(yè)購(gòu)人的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等；在產(chǎn)品類存貨，指尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）；產(chǎn)成品類存貨，指各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，包括已開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等；開(kāi)發(fā)用品類存貨，指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。
其中，原材料類存貨、設(shè)備類存貨、開(kāi)發(fā)用品類存貨可以一般存貨來(lái)評(píng)估。即外購(gòu)原材料、輔助材料、燃料、外購(gòu)半成品、在庫(kù)低值易耗品，根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)，再加上合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫(kù)費(fèi)及其它合理費(fèi)用，得出各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用的，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評(píng)估值。在用低值易耗品直接采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。按清查盤(pán)點(diǎn)結(jié)果分類，將同種低值易耗品的現(xiàn)行購(gòu)置或制造價(jià)格加上合理的其它費(fèi)用得出重置價(jià)值，再根據(jù)實(shí)際狀況確定綜合成新率，相乘后得出低值易耗品的評(píng)估值。在庫(kù)低值易耗品直接根據(jù)現(xiàn)行購(gòu)置或制造價(jià)格加上合理的其它費(fèi)用確定評(píng)估值。對(duì)殘損、無(wú)用、待報(bào)廢的低值易耗品，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評(píng)估值。
在產(chǎn)品類存貨、產(chǎn)成品類存貨需特殊考慮，一般可采取市價(jià)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法，將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
二、在產(chǎn)品類存貨的評(píng)估
在產(chǎn)品類存貨按完工進(jìn)度具體可以細(xì)分為未開(kāi)工的土地和尚未完工的各種土地、房屋等。
1、未開(kāi)工的土地（指己取得土地使用權(quán)，獲得開(kāi)發(fā)權(quán)力尚未開(kāi)發(fā)的土地），可以分別采用市價(jià)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。
（1）市價(jià)法，主要是收集評(píng)估基準(zhǔn)日類似地塊的掛牌交易價(jià)，從容積率、規(guī)劃限制條件等方面進(jìn)行修正，從而得出委估地塊的評(píng)估值。該方法使用的前提條件是獲取足夠的比較對(duì)象，使用的重點(diǎn)是分析各比較對(duì)象的差異因素，運(yùn)用專業(yè)判斷合理確定各項(xiàng)修正系數(shù)。
（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值，扣除正常投入成本、費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余價(jià)值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，剩余法運(yùn)用得較為廣泛。計(jì)算公式
地價(jià)＝預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑總成本－投資利潤(rùn)－稅費(fèi)－投資利息
①預(yù)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)
依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參照評(píng)估基準(zhǔn)日類似地段的商品房交易價(jià)格，計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。
②估算建筑總成本費(fèi)用
開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)等，根據(jù)對(duì)類似小區(qū)建筑成本的對(duì)比分析，估算綜合平均成本，確定建筑成本。
③投資利息
根據(jù)待估宗地的規(guī)模及項(xiàng)目占地的特點(diǎn),調(diào)查確定待估宗地土地開(kāi)發(fā)周期，投資利息率按基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的貸款利息率計(jì)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均為一次性投入，建筑費(fèi)在建筑期間按概算比例投入。
④投資利潤(rùn)
投資利潤(rùn)是把土地作為一種生產(chǎn)要素，投入后發(fā)揮作用，參照行業(yè)平均利潤(rùn)率，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平，確定投資利潤(rùn)率。
⑤銷售費(fèi)用和稅金
銷售費(fèi)用和稅金主要包括交易過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金、營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)等。營(yíng)業(yè)稅金（營(yíng)業(yè)稅、印花稅等，不包括土地增值稅）根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)按企業(yè)目前所執(zhí)行的稅率計(jì)算；營(yíng)銷費(fèi)用包括企業(yè)為出售房產(chǎn)而發(fā)生的廣告費(fèi)、代理費(fèi)等銷售費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用在分析企業(yè)歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)平均水平的基礎(chǔ)上，分析確定。
⑥求取地價(jià)
地價(jià)=①-②-③-④-⑤
該方法使用的難點(diǎn)是開(kāi)發(fā)方案的確定、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位以及商品房售價(jià)的確定，另外投資利潤(rùn)的選取對(duì)評(píng)估值的影響較大，一般可以參考企業(yè)前期的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及同行業(yè)利潤(rùn)水平確定。
2、尚未完工的各種土地和房屋可以分別采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法評(píng)估。
（1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)委估對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)及利潤(rùn)等來(lái)求取委估對(duì)象價(jià)值的方法。計(jì)算公式為：
在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（開(kāi)發(fā)成本）價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－續(xù)建費(fèi)用投資利息-續(xù)建投資利潤(rùn)－買方購(gòu)買開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
各項(xiàng)目的價(jià)值確定方法如下：
續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，采用市價(jià)法進(jìn)行調(diào)整，取得評(píng)估基準(zhǔn)日，假設(shè)項(xiàng)目已完工可對(duì)外出售的市場(chǎng)價(jià)格；
續(xù)建費(fèi)用：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行估算項(xiàng)目完工時(shí)應(yīng)計(jì)的總成本-評(píng)估基準(zhǔn)日項(xiàng)目已實(shí)際對(duì)外支付的價(jià)款
（2）成本法，就是按實(shí)際發(fā)生的成本加上一定比例的投資利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估值。其難點(diǎn)是實(shí)際發(fā)生成本的審核確認(rèn)，或有負(fù)債的預(yù)計(jì)，投資利潤(rùn)的確定。在審計(jì)完成的基礎(chǔ)上需重點(diǎn)實(shí)施的評(píng)估程序有：
a、項(xiàng)目預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀緦?duì)預(yù)算進(jìn)行復(fù)核，如無(wú)重大差異，可以按預(yù)算進(jìn)行列示總成本，差異較大的情況下，應(yīng)與企業(yè)進(jìn)行通，查出差異的來(lái)源，并對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；
b、工程項(xiàng)目監(jiān)理報(bào)告，結(jié)合項(xiàng)目臺(tái)賬已付款情況和預(yù)算的比例，對(duì)已實(shí)現(xiàn)的工程進(jìn)度應(yīng)計(jì)的負(fù)債進(jìn)行合理判斷(該內(nèi)容是作備查資料，以判斷評(píng)估價(jià)值的合理性取值是否正確)；
c、工程實(shí)際支付款情況，應(yīng)結(jié)合工程部門(mén)對(duì)外實(shí)際支付的價(jià)款，與財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行核對(duì)，將財(cái)務(wù)已支付但未取得發(fā)票的價(jià)款(預(yù)付賬款)列入已支付工程款項(xiàng)目中，已反映該項(xiàng)工程的實(shí)際付款額，同時(shí)根據(jù)工程監(jiān)理報(bào)告檢查其工程實(shí)際進(jìn)度是否與預(yù)算、支付款情況一致；
d、最后根據(jù)公司提供的預(yù)算、已付款情況確定項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)成本的價(jià)值。
三、產(chǎn)成品類存貨的評(píng)估
產(chǎn)成品類存貨按是否對(duì)外出售可以細(xì)分為對(duì)外出售的產(chǎn)成品和對(duì)外出租的產(chǎn)成品。
1、對(duì)外出售的產(chǎn)成品主要包括商品住宅、寫(xiě)字樓、獨(dú)立商鋪等，可以采用市價(jià)法評(píng)估。商品住宅市場(chǎng)交易活躍，評(píng)估人員從房產(chǎn)中介處收集與委估房產(chǎn)類似房產(chǎn)（同一棟樓或同一地段、相同結(jié)構(gòu)）的交易價(jià)格。所收集的價(jià)格一般為業(yè)主的掛價(jià)，評(píng)估人員經(jīng)分析確定委估房產(chǎn)的潛在市場(chǎng)價(jià)格。
2、對(duì)外出租的產(chǎn)成品主要包括地下車庫(kù)、大型超市等可以采用收益法評(píng)估。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和估價(jià)目的，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式為：房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲取的各年凈收益的現(xiàn)值之和，
V=A[1-(1+s)n]
r-s1+r
式中V----房地產(chǎn)價(jià)格（元）
A----凈收益（元）
r----資本化率
s----凈收益年遞增率
n----未來(lái)可獲收益的年限
首先確定房地產(chǎn)的凈收益，凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金
租賃收入，租賃收入=月租金×12×有效出租面積×（1-空置率）。
維修費(fèi)一般按重置造價(jià)的一定比例估算。
管理費(fèi)一般按建筑面積的一定比例估算。
保險(xiǎn)費(fèi)一般按重置造價(jià)的一定比例計(jì)取。
稅金包括營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅等。
資本化率按安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值分析確定，安全利率選用同一時(shí)期的一年定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。
（1）地下車庫(kù)又可分為有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)和無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)。有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)可以分割出售，可以按照市場(chǎng)法評(píng)估。無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)不能分割出售，適宜用收益法評(píng)估。
（2）大型超市，開(kāi)發(fā)商對(duì)大型超市的運(yùn)作模式一般是出租給大型超市公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，以提升小區(qū)的品質(zhì)。但目前市場(chǎng)大型超市的租金收益一般較大型超市的市價(jià)底，我們理解他的價(jià)值有一部分體現(xiàn)在樓盤(pán)的價(jià)值上，也即有大型超市和無(wú)大型超市，有知名超市和普通超市對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)是有一定影響的。從評(píng)估角度對(duì)這部門(mén)隱含在樓盤(pán)里的價(jià)值很難估算，一般宜采用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。
四、土地增值稅的考慮
土地增值稅根據(jù)有關(guān)規(guī)定采用超額累進(jìn)計(jì)算，在評(píng)估過(guò)程中無(wú)法確定其土地增值的系數(shù)，無(wú)法計(jì)量。在評(píng)定地價(jià)后根據(jù)評(píng)定的地價(jià)，結(jié)合企業(yè)具體情況模擬測(cè)算土地增值稅，單獨(dú)列示。
根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，土地增值稅系由于項(xiàng)目房產(chǎn)出售價(jià)款高于項(xiàng)目成本費(fèi)用總額的20%以上，按差額進(jìn)行累計(jì)計(jì)算。如一塊土地上同時(shí)建造住宅、商鋪、停車場(chǎng)等項(xiàng)目，由于其建造成本和銷售費(fèi)用等成本費(fèi)用的不一致，會(huì)引起土地增值稅率的不同。如房地產(chǎn)公司未能按單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將會(huì)視同所有項(xiàng)目為統(tǒng)一項(xiàng)目，以項(xiàng)目整體收入和成本費(fèi)用的差額進(jìn)行計(jì)量。