一、基本思路
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨包括：原材料類存貨，指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等；設(shè)備類存貨，指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等；在產(chǎn)品類存貨，指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）；產(chǎn)成品類存貨，指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等；開發(fā)用品類存貨，指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。
其中，原材料類存貨、設(shè)備類存貨、開發(fā)用品類存貨可以一般存貨來評估。即外購原材料、輔助材料、燃料、外購半成品、在庫低值易耗品，根據(jù)清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其它合理費用，得出各項資產(chǎn)的評估值。對其中失效、變質(zhì)、殘損、報廢、無用的，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過分析計算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評估值。在用低值易耗品直接采用重置成本法進行評估。按清查盤點結(jié)果分類，將同種低值易耗品的現(xiàn)行購置或制造價格加上合理的其它費用得出重置價值，再根據(jù)實際狀況確定綜合成新率，相乘后得出低值易耗品的評估值。在庫低值易耗品直接根據(jù)現(xiàn)行購置或制造價格加上合理的其它費用確定評估值。對殘損、無用、待報廢的低值易耗品，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過分析計算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評估值。
在產(chǎn)品類存貨、產(chǎn)成品類存貨需特殊考慮，一般可采取市價法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法進行評估。市場比較法，將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法，預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法，求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法，預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
二、在產(chǎn)品類存貨的評估
在產(chǎn)品類存貨按完工進度具體可以細分為未開工的土地和尚未完工的各種土地、房屋等。
1、未開工的土地（指己取得土地使用權(quán)，獲得開發(fā)權(quán)力尚未開發(fā)的土地），可以分別采用市價法和假設(shè)開發(fā)法評估。
（1）市價法，主要是收集評估基準(zhǔn)日類似地塊的掛牌交易價，從容積率、規(guī)劃限制條件等方面進行修正，從而得出委估地塊的評估值。該方法使用的前提條件是獲取足夠的比較對象，使用的重點是分析各比較對象的差異因素，運用專業(yè)判斷合理確定各項修正系數(shù)。
（2）假設(shè)開發(fā)法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入成本、費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余價值測算被估地產(chǎn)價格的方法。在評估待開發(fā)土地價值時，剩余法運用得較為廣泛。計算公式
地價＝預(yù)計不動產(chǎn)總價－建筑總成本－投資利潤－稅費－投資利息
①預(yù)計不動產(chǎn)總價
依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參照評估基準(zhǔn)日類似地段的商品房交易價格，計算不動產(chǎn)總價。
②估算建筑總成本費用
開發(fā)建筑成本費用一般包括直接工程費、間接工程費等，根據(jù)對類似小區(qū)建筑成本的對比分析，估算綜合平均成本，確定建筑成本。
③投資利息
根據(jù)待估宗地的規(guī)模及項目占地的特點,調(diào)查確定待估宗地土地開發(fā)周期，投資利息率按基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的貸款利息率計土地取得費及稅費、土地開發(fā)費均為一次性投入，建筑費在建筑期間按概算比例投入。
④投資利潤
投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，投入后發(fā)揮作用，參照行業(yè)平均利潤率，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平，確定投資利潤率。
⑤銷售費用和稅金
銷售費用和稅金主要包括交易過程中發(fā)生的營業(yè)稅金、營銷費用和管理費用、買賣手續(xù)費等。營業(yè)稅金（營業(yè)稅、印花稅等，不包括土地增值稅）根據(jù)不動產(chǎn)總價按企業(yè)目前所執(zhí)行的稅率計算；營銷費用包括企業(yè)為出售房產(chǎn)而發(fā)生的廣告費、代理費等銷售費用。營銷費用和管理費用在分析企業(yè)歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)平均水平的基礎(chǔ)上，分析確定。
⑥求取地價
地價=①-②-③-④-⑤
該方法使用的難點是開發(fā)方案的確定、開發(fā)產(chǎn)品的定位以及商品房售價的確定，另外投資利潤的選取對評估值的影響較大，一般可以參考企業(yè)前期的開發(fā)利潤及同行業(yè)利潤水平確定。
2、尚未完工的各種土地和房屋可以分別采用假設(shè)開發(fā)法和成本法評估。
（1）假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測委估對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費及利潤等來求取委估對象價值的方法。計算公式為：
在建開發(fā)產(chǎn)品（開發(fā)成本）價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建費用－銷售費用－銷售稅費－續(xù)建費用投資利息-續(xù)建投資利潤－買方購買開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的稅費
各項目的價值確定方法如下：
續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值：根據(jù)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，采用市價法進行調(diào)整，取得評估基準(zhǔn)日，假設(shè)項目已完工可對外出售的市場價格；
續(xù)建費用：根據(jù)項目預(yù)算進行估算項目完工時應(yīng)計的總成本-評估基準(zhǔn)日項目已實際對外支付的價款
（2）成本法，就是按實際發(fā)生的成本加上一定比例的投資利潤來確定評估值。其難點是實際發(fā)生成本的審核確認，或有負債的預(yù)計，投資利潤的確定。在審計完成的基礎(chǔ)上需重點實施的評估程序有：
a、項目預(yù)算，結(jié)合項目當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀緦︻A(yù)算進行復(fù)核，如無重大差異，可以按預(yù)算進行列示總成本，差異較大的情況下，應(yīng)與企業(yè)進行通，查出差異的來源，并對預(yù)算進行調(diào)整；
b、工程項目監(jiān)理報告，結(jié)合項目臺賬已付款情況和預(yù)算的比例，對已實現(xiàn)的工程進度應(yīng)計的負債進行合理判斷(該內(nèi)容是作備查資料，以判斷評估價值的合理性取值是否正確)；
c、工程實際支付款情況，應(yīng)結(jié)合工程部門對外實際支付的價款，與財務(wù)部門進行核對，將財務(wù)已支付但未取得發(fā)票的價款(預(yù)付賬款)列入已支付工程款項目中，已反映該項工程的實際付款額，同時根據(jù)工程監(jiān)理報告檢查其工程實際進度是否與預(yù)算、支付款情況一致；
d、最后根據(jù)公司提供的預(yù)算、已付款情況確定項目后續(xù)建設(shè)成本的價值。
三、產(chǎn)成品類存貨的評估
產(chǎn)成品類存貨按是否對外出售可以細分為對外出售的產(chǎn)成品和對外出租的產(chǎn)成品。
1、對外出售的產(chǎn)成品主要包括商品住宅、寫字樓、獨立商鋪等，可以采用市價法評估。商品住宅市場交易活躍，評估人員從房產(chǎn)中介處收集與委估房產(chǎn)類似房產(chǎn)（同一棟樓或同一地段、相同結(jié)構(gòu)）的交易價格。所收集的價格一般為業(yè)主的掛價，評估人員經(jīng)分析確定委估房產(chǎn)的潛在市場價格。
2、對外出租的產(chǎn)成品主要包括地下車庫、大型超市等可以采用收益法評估。根據(jù)估價對象的實際情況和估價目的，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。采用收益法評估房地產(chǎn)的計算公式為：房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲取的各年凈收益的現(xiàn)值之和，
V=A[1-(1+s)n]
r-s1+r
式中V----房地產(chǎn)價格（元）
A----凈收益（元）
r----資本化率
s----凈收益年遞增率
n----未來可獲收益的年限
首先確定房地產(chǎn)的凈收益，凈收益=租賃收入-維修費-管理費-保險費-稅金
租賃收入，租賃收入=月租金×12×有效出租面積×（1-空置率）。
維修費一般按重置造價的一定比例估算。
管理費一般按建筑面積的一定比例估算。
保險費一般按重置造價的一定比例計取。
稅金包括營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅等。
資本化率按安全利率加風(fēng)險調(diào)整值分析確定，安全利率選用同一時期的一年定期存款年利率，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。
（1）地下車庫又可分為有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫和無獨立產(chǎn)權(quán)的車庫。有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫可以分割出售，可以按照市場法評估。無獨立產(chǎn)權(quán)的車庫不能分割出售，適宜用收益法評估。
（2）大型超市，開發(fā)商對大型超市的運作模式一般是出租給大型超市公司來運營，以提升小區(qū)的品質(zhì)。但目前市場大型超市的租金收益一般較大型超市的市價底，我們理解他的價值有一部分體現(xiàn)在樓盤的價值上，也即有大型超市和無大型超市，有知名超市和普通超市對整個樓盤的品質(zhì)是有一定影響的。從評估角度對這部門隱含在樓盤里的價值很難估算，一般宜采用市價法進行評估。
四、土地增值稅的考慮
土地增值稅根據(jù)有關(guān)規(guī)定采用超額累進計算，在評估過程中無法確定其土地增值的系數(shù)，無法計量。在評定地價后根據(jù)評定的地價，結(jié)合企業(yè)具體情況模擬測算土地增值稅，單獨列示。
根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，土地增值稅系由于項目房產(chǎn)出售價款高于項目成本費用總額的20%以上，按差額進行累計計算。如一塊土地上同時建造住宅、商鋪、停車場等項目，由于其建造成本和銷售費用等成本費用的不一致，會引起土地增值稅率的不同。如房地產(chǎn)公司未能按單獨項目進行成本核算，在計算土地增值稅時，稅務(wù)機關(guān)將會視同所有項目為統(tǒng)一項目，以項目整體收入和成本費用的差額進行計量。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨包括：原材料類存貨，指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等；設(shè)備類存貨，指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等；在產(chǎn)品類存貨，指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）；產(chǎn)成品類存貨，指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等；開發(fā)用品類存貨，指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。
其中，原材料類存貨、設(shè)備類存貨、開發(fā)用品類存貨可以一般存貨來評估。即外購原材料、輔助材料、燃料、外購半成品、在庫低值易耗品，根據(jù)清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其它合理費用，得出各項資產(chǎn)的評估值。對其中失效、變質(zhì)、殘損、報廢、無用的，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過分析計算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評估值。在用低值易耗品直接采用重置成本法進行評估。按清查盤點結(jié)果分類，將同種低值易耗品的現(xiàn)行購置或制造價格加上合理的其它費用得出重置價值，再根據(jù)實際狀況確定綜合成新率，相乘后得出低值易耗品的評估值。在庫低值易耗品直接根據(jù)現(xiàn)行購置或制造價格加上合理的其它費用確定評估值。對殘損、無用、待報廢的低值易耗品，需根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果和有關(guān)憑證，通過分析計算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評估值。
在產(chǎn)品類存貨、產(chǎn)成品類存貨需特殊考慮，一般可采取市價法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法進行評估。市場比較法，將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法，預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法，求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法，預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
二、在產(chǎn)品類存貨的評估
在產(chǎn)品類存貨按完工進度具體可以細分為未開工的土地和尚未完工的各種土地、房屋等。
1、未開工的土地（指己取得土地使用權(quán)，獲得開發(fā)權(quán)力尚未開發(fā)的土地），可以分別采用市價法和假設(shè)開發(fā)法評估。
（1）市價法，主要是收集評估基準(zhǔn)日類似地塊的掛牌交易價，從容積率、規(guī)劃限制條件等方面進行修正，從而得出委估地塊的評估值。該方法使用的前提條件是獲取足夠的比較對象，使用的重點是分析各比較對象的差異因素，運用專業(yè)判斷合理確定各項修正系數(shù)。
（2）假設(shè)開發(fā)法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入成本、費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余價值測算被估地產(chǎn)價格的方法。在評估待開發(fā)土地價值時，剩余法運用得較為廣泛。計算公式
地價＝預(yù)計不動產(chǎn)總價－建筑總成本－投資利潤－稅費－投資利息
①預(yù)計不動產(chǎn)總價
依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參照評估基準(zhǔn)日類似地段的商品房交易價格，計算不動產(chǎn)總價。
②估算建筑總成本費用
開發(fā)建筑成本費用一般包括直接工程費、間接工程費等，根據(jù)對類似小區(qū)建筑成本的對比分析，估算綜合平均成本，確定建筑成本。
③投資利息
根據(jù)待估宗地的規(guī)模及項目占地的特點,調(diào)查確定待估宗地土地開發(fā)周期，投資利息率按基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的貸款利息率計土地取得費及稅費、土地開發(fā)費均為一次性投入，建筑費在建筑期間按概算比例投入。
④投資利潤
投資利潤是把土地作為一種生產(chǎn)要素，投入后發(fā)揮作用，參照行業(yè)平均利潤率，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平，確定投資利潤率。
⑤銷售費用和稅金
銷售費用和稅金主要包括交易過程中發(fā)生的營業(yè)稅金、營銷費用和管理費用、買賣手續(xù)費等。營業(yè)稅金（營業(yè)稅、印花稅等，不包括土地增值稅）根據(jù)不動產(chǎn)總價按企業(yè)目前所執(zhí)行的稅率計算；營銷費用包括企業(yè)為出售房產(chǎn)而發(fā)生的廣告費、代理費等銷售費用。營銷費用和管理費用在分析企業(yè)歷史數(shù)據(jù)和行業(yè)平均水平的基礎(chǔ)上，分析確定。
⑥求取地價
地價=①-②-③-④-⑤
該方法使用的難點是開發(fā)方案的確定、開發(fā)產(chǎn)品的定位以及商品房售價的確定，另外投資利潤的選取對評估值的影響較大，一般可以參考企業(yè)前期的開發(fā)利潤及同行業(yè)利潤水平確定。
2、尚未完工的各種土地和房屋可以分別采用假設(shè)開發(fā)法和成本法評估。
（1）假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測委估對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費及利潤等來求取委估對象價值的方法。計算公式為：
在建開發(fā)產(chǎn)品（開發(fā)成本）價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建費用－銷售費用－銷售稅費－續(xù)建費用投資利息-續(xù)建投資利潤－買方購買開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的稅費
各項目的價值確定方法如下：
續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值：根據(jù)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，采用市價法進行調(diào)整，取得評估基準(zhǔn)日，假設(shè)項目已完工可對外出售的市場價格；
續(xù)建費用：根據(jù)項目預(yù)算進行估算項目完工時應(yīng)計的總成本-評估基準(zhǔn)日項目已實際對外支付的價款
（2）成本法，就是按實際發(fā)生的成本加上一定比例的投資利潤來確定評估值。其難點是實際發(fā)生成本的審核確認，或有負債的預(yù)計，投資利潤的確定。在審計完成的基礎(chǔ)上需重點實施的評估程序有：
a、項目預(yù)算，結(jié)合項目當(dāng)?shù)氐慕ㄖ杀緦︻A(yù)算進行復(fù)核，如無重大差異，可以按預(yù)算進行列示總成本，差異較大的情況下，應(yīng)與企業(yè)進行通，查出差異的來源，并對預(yù)算進行調(diào)整；
b、工程項目監(jiān)理報告，結(jié)合項目臺賬已付款情況和預(yù)算的比例，對已實現(xiàn)的工程進度應(yīng)計的負債進行合理判斷(該內(nèi)容是作備查資料，以判斷評估價值的合理性取值是否正確)；
c、工程實際支付款情況，應(yīng)結(jié)合工程部門對外實際支付的價款，與財務(wù)部門進行核對，將財務(wù)已支付但未取得發(fā)票的價款(預(yù)付賬款)列入已支付工程款項目中，已反映該項工程的實際付款額，同時根據(jù)工程監(jiān)理報告檢查其工程實際進度是否與預(yù)算、支付款情況一致；
d、最后根據(jù)公司提供的預(yù)算、已付款情況確定項目后續(xù)建設(shè)成本的價值。
三、產(chǎn)成品類存貨的評估
產(chǎn)成品類存貨按是否對外出售可以細分為對外出售的產(chǎn)成品和對外出租的產(chǎn)成品。
1、對外出售的產(chǎn)成品主要包括商品住宅、寫字樓、獨立商鋪等，可以采用市價法評估。商品住宅市場交易活躍，評估人員從房產(chǎn)中介處收集與委估房產(chǎn)類似房產(chǎn)（同一棟樓或同一地段、相同結(jié)構(gòu)）的交易價格。所收集的價格一般為業(yè)主的掛價，評估人員經(jīng)分析確定委估房產(chǎn)的潛在市場價格。
2、對外出租的產(chǎn)成品主要包括地下車庫、大型超市等可以采用收益法評估。根據(jù)估價對象的實際情況和估價目的，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。采用收益法評估房地產(chǎn)的計算公式為：房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)的期間內(nèi)從中所獲取的各年凈收益的現(xiàn)值之和，
V=A[1-(1+s)n]
r-s1+r
式中V----房地產(chǎn)價格（元）
A----凈收益（元）
r----資本化率
s----凈收益年遞增率
n----未來可獲收益的年限
首先確定房地產(chǎn)的凈收益，凈收益=租賃收入-維修費-管理費-保險費-稅金
租賃收入，租賃收入=月租金×12×有效出租面積×（1-空置率）。
維修費一般按重置造價的一定比例估算。
管理費一般按建筑面積的一定比例估算。
保險費一般按重置造價的一定比例計取。
稅金包括營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅等。
資本化率按安全利率加風(fēng)險調(diào)整值分析確定，安全利率選用同一時期的一年定期存款年利率，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。
（1）地下車庫又可分為有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫和無獨立產(chǎn)權(quán)的車庫。有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫可以分割出售，可以按照市場法評估。無獨立產(chǎn)權(quán)的車庫不能分割出售，適宜用收益法評估。
（2）大型超市，開發(fā)商對大型超市的運作模式一般是出租給大型超市公司來運營，以提升小區(qū)的品質(zhì)。但目前市場大型超市的租金收益一般較大型超市的市價底，我們理解他的價值有一部分體現(xiàn)在樓盤的價值上，也即有大型超市和無大型超市，有知名超市和普通超市對整個樓盤的品質(zhì)是有一定影響的。從評估角度對這部門隱含在樓盤里的價值很難估算，一般宜采用市價法進行評估。
四、土地增值稅的考慮
土地增值稅根據(jù)有關(guān)規(guī)定采用超額累進計算，在評估過程中無法確定其土地增值的系數(shù)，無法計量。在評定地價后根據(jù)評定的地價，結(jié)合企業(yè)具體情況模擬測算土地增值稅，單獨列示。
根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，土地增值稅系由于項目房產(chǎn)出售價款高于項目成本費用總額的20%以上，按差額進行累計計算。如一塊土地上同時建造住宅、商鋪、停車場等項目，由于其建造成本和銷售費用等成本費用的不一致，會引起土地增值稅率的不同。如房地產(chǎn)公司未能按單獨項目進行成本核算，在計算土地增值稅時，稅務(wù)機關(guān)將會視同所有項目為統(tǒng)一項目，以項目整體收入和成本費用的差額進行計量。