自2007年1月1日起,我國(guó)開(kāi)始實(shí)施國(guó)土資源部公布的《全國(guó)工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》。筆者認(rèn)為,在工業(yè)用地招拍掛出讓前,應(yīng)對(duì)具體出讓地塊進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,其評(píng)估結(jié)果也應(yīng)由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)集體研究審核后確定出讓底價(jià)。
有四個(gè)方面的問(wèn)題需引起注意:
在評(píng)估報(bào)告中要有政策方面的專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明,以求評(píng)之有理。在有關(guān)市、縣尚未公布實(shí)施新的基準(zhǔn)地價(jià)的情況下,評(píng)估報(bào)告中必須詳細(xì)說(shuō)明所依據(jù)的政策規(guī)定和所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。如:某縣在《全國(guó)工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》中屬11等144元/平方米(9.6萬(wàn)/畝)。本標(biāo)準(zhǔn)是該縣境內(nèi)最末級(jí)(四級(jí))工業(yè)用地招拍掛出讓時(shí)的最低限價(jià)。原四級(jí)工業(yè)用地115元/平方米(7.67萬(wàn)/畝)的標(biāo)準(zhǔn)不再作為評(píng)估依據(jù)。
在評(píng)估方法的選擇上要綜合考慮,使其有所側(cè)重。因近幾年工業(yè)用地的一級(jí)市場(chǎng)出讓價(jià)及二、三級(jí)市場(chǎng)上相互轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)普遍較低,加之交易案例不多;采用市場(chǎng)比較法沒(méi)有多大說(shuō)服力。又因?yàn)樵鶞?zhǔn)地價(jià)大都已超過(guò)了3年適用期(各地原基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日一般為2002年1月1日)。因此,評(píng)估工業(yè)用地招拍掛出讓價(jià)格以成本逼近法評(píng)估比較適宜和適用,但成本中各構(gòu)成要素要體現(xiàn)市場(chǎng)比較法的思想,要采用客觀(guān)成本。另外,也可根據(jù)出讓地塊的具體情況及相鄰用地單位的土地出租收益、行業(yè)收益情況,采用收益還原法進(jìn)行測(cè)算評(píng)估。最后,根據(jù)不同方法(至少兩種)測(cè)算的結(jié)果,分別賦予不同的權(quán)重值,確定出一個(gè)比較合理、公正的價(jià)格。
在有關(guān)參數(shù)或數(shù)據(jù)的選用上要合理合法,做到取之有據(jù)。如:以往的還原利率大都采用同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣一年期存款利率,今后采用的還原利率必須是不低于五年期存款利率的數(shù)值;土地取得費(fèi) (征地補(bǔ)償額)必須采用已經(jīng)制定的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)片綜合地價(jià)。如:某市的征地區(qū)片綜合地價(jià)分4個(gè)級(jí)別,分別為每平方米45元、60元、75元、90元,沒(méi)有上下浮動(dòng)的余地;新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi),國(guó)家也有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),不得擅自修正。
在集體研究審核時(shí)要綜合平衡當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平,使其客觀(guān)有效。集體審核前,要指定專(zhuān)人詳細(xì)查閱估價(jià)報(bào)告,會(huì)審時(shí)在各抒己見(jiàn)的同時(shí),要著重審核估價(jià)報(bào)告是否嚴(yán)格按照法律法規(guī)及政策的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了評(píng)估或確定地價(jià)。如:估價(jià)參數(shù)是否按規(guī)定要求選取;估價(jià)結(jié)果是否低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、是否體現(xiàn)了同地同價(jià)、是否體現(xiàn)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等等。
有四個(gè)方面的問(wèn)題需引起注意:
在評(píng)估報(bào)告中要有政策方面的專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明,以求評(píng)之有理。在有關(guān)市、縣尚未公布實(shí)施新的基準(zhǔn)地價(jià)的情況下,評(píng)估報(bào)告中必須詳細(xì)說(shuō)明所依據(jù)的政策規(guī)定和所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。如:某縣在《全國(guó)工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》中屬11等144元/平方米(9.6萬(wàn)/畝)。本標(biāo)準(zhǔn)是該縣境內(nèi)最末級(jí)(四級(jí))工業(yè)用地招拍掛出讓時(shí)的最低限價(jià)。原四級(jí)工業(yè)用地115元/平方米(7.67萬(wàn)/畝)的標(biāo)準(zhǔn)不再作為評(píng)估依據(jù)。
在評(píng)估方法的選擇上要綜合考慮,使其有所側(cè)重。因近幾年工業(yè)用地的一級(jí)市場(chǎng)出讓價(jià)及二、三級(jí)市場(chǎng)上相互轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)普遍較低,加之交易案例不多;采用市場(chǎng)比較法沒(méi)有多大說(shuō)服力。又因?yàn)樵鶞?zhǔn)地價(jià)大都已超過(guò)了3年適用期(各地原基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日一般為2002年1月1日)。因此,評(píng)估工業(yè)用地招拍掛出讓價(jià)格以成本逼近法評(píng)估比較適宜和適用,但成本中各構(gòu)成要素要體現(xiàn)市場(chǎng)比較法的思想,要采用客觀(guān)成本。另外,也可根據(jù)出讓地塊的具體情況及相鄰用地單位的土地出租收益、行業(yè)收益情況,采用收益還原法進(jìn)行測(cè)算評(píng)估。最后,根據(jù)不同方法(至少兩種)測(cè)算的結(jié)果,分別賦予不同的權(quán)重值,確定出一個(gè)比較合理、公正的價(jià)格。
在有關(guān)參數(shù)或數(shù)據(jù)的選用上要合理合法,做到取之有據(jù)。如:以往的還原利率大都采用同期中國(guó)人民銀行公布的人民幣一年期存款利率,今后采用的還原利率必須是不低于五年期存款利率的數(shù)值;土地取得費(fèi) (征地補(bǔ)償額)必須采用已經(jīng)制定的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及區(qū)片綜合地價(jià)。如:某市的征地區(qū)片綜合地價(jià)分4個(gè)級(jí)別,分別為每平方米45元、60元、75元、90元,沒(méi)有上下浮動(dòng)的余地;新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)等有關(guān)稅費(fèi),國(guó)家也有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),不得擅自修正。
在集體研究審核時(shí)要綜合平衡當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平,使其客觀(guān)有效。集體審核前,要指定專(zhuān)人詳細(xì)查閱估價(jià)報(bào)告,會(huì)審時(shí)在各抒己見(jiàn)的同時(shí),要著重審核估價(jià)報(bào)告是否嚴(yán)格按照法律法規(guī)及政策的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了評(píng)估或確定地價(jià)。如:估價(jià)參數(shù)是否按規(guī)定要求選取;估價(jià)結(jié)果是否低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、是否體現(xiàn)了同地同價(jià)、是否體現(xiàn)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等等。