在企業(yè)整體價值評估中，資產(chǎn)基礎法是一種基本的評估方法。它以企業(yè)的會計報表——資產(chǎn)負債表作為導向，將企業(yè)各單項資產(chǎn)分別按資產(chǎn)類型適用的價值類型和價值前提，選擇的恰當價值標準，從而使評估結果更加合理，在國際上使用比較廣泛。
國際上企業(yè)價值評估通用的方法，為資產(chǎn)基礎法（The Asset-bassed Approach）、收益法和市場法（也可譯為資產(chǎn)基礎途徑、收益途徑和市場途徑）三種基本的評估方法。
我國在企業(yè)整體價值評估的具體操作中，實際上是按照資產(chǎn)基礎法的程序進行的，只是沒有對所采用的方法冠以恰當?shù)拿Q，同時也還沒有系統(tǒng)地、全面地強調和貫徹資產(chǎn)基礎法的評估原則。而且由于各種原因，往往忽略了企業(yè)無形資產(chǎn)的價值或負值，或對于企業(yè)無形資產(chǎn)方面的價值狀況未予以披露和說明。
筆者近期閱覽了若干國外采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價值的準則規(guī)范和范例，認為有必要推廣資產(chǎn)基礎法這一基本評估方法的概念，并全面地運用這一規(guī)范的評估程序。資產(chǎn)基礎法是以企業(yè)的會計報表——資產(chǎn)負債表作為導向的評估方法。因此具備以下特點。
第一，資產(chǎn)基礎法不僅需要對原資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)與負債的項目重估其評估基準日的價值，并且還需要在原負債表中增加和剔除若干的資產(chǎn)科目和負債科目。例如，商譽。根據(jù)歷史成本要求，除作為企業(yè)購入的無形資產(chǎn)按會計方法入賬之外，其他的無形資產(chǎn)都沒有計入會計的資產(chǎn)負債表之內。
第二，在應用資產(chǎn)基礎評估法時，由于需要對企業(yè)的不動產(chǎn)、機器設備和其他門類的資產(chǎn)分別進行評估，因此需要依靠具備相關專業(yè)知識的人員參與工作。
一、資產(chǎn)基礎法應用中的具體步驟
在應用資產(chǎn)基礎法具體評估企業(yè)各單項資產(chǎn)之前，評估人員需要首先考慮每種資產(chǎn)類型適用的價值類型和價值前提。一般情形下，企業(yè)每一種資產(chǎn)類型所選擇的恰當價值標準，即為先前所選擇的企業(yè)整體的評估價值標準。而在企業(yè)產(chǎn)權發(fā)生變動時的企業(yè)價值評估，如在美國，往往采用的是公允市場價值標準。
對于某一單項資產(chǎn)的評估可供選擇的四種價值前提：一是作為持續(xù)經(jīng)營企業(yè)的一部分的繼續(xù)使用時的價值；二是作為某一資產(chǎn)集合的一部分處于適當位置時的價值；三是在正常資產(chǎn)處置中的交易價值；四是強制清算條件下的交易價值。
在對所評估企業(yè)資產(chǎn)負債表進行調整后，資產(chǎn)基礎法的下一個步驟就是對各類資產(chǎn)具體運用一種或多種得到普遍認可的評估方法進行評估。
資產(chǎn)基礎法的基本程序是對企業(yè)所有的資產(chǎn)分別進行評估。這些資產(chǎn)包括財務資產(chǎn)、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。同時，如要求評估的是企業(yè)凈資產(chǎn)值，則還需評估負債，通常涉及的資產(chǎn)與負債有：
1.財務資產(chǎn)：現(xiàn)金、應收賬項、預付費用等。
2.有形動產(chǎn)：機器設備、家具與固定裝置、汽車和存貨等。
3.不動產(chǎn)：土地使用權、建筑物、構筑物等。
4.無形不動產(chǎn)：租賃權益、通行權、礦產(chǎn)開采權、用氣和用水權、開發(fā)權等。
5.無形動產(chǎn)：專利、商標、版權、計算機軟件、商業(yè)機密、與客戶的聯(lián)系、商譽等。
6.流動負債：短期借款、應付賬款、應交稅金、應付工資等。
7.長期負債：長期借款、應付債券等。
8.或有負債：未解決的稅賦爭議、未判決的訴訟、未解決的環(huán)境污染問題等。
二、財務資產(chǎn)評估
對于財務資產(chǎn)中的現(xiàn)金，只需對其數(shù)額進行核實即可。
而對于應收的賬款和票據(jù)，則需要根據(jù)可實現(xiàn)的應收金額進行評估。此時采取的評估方式一般有兩種：一是在企業(yè)財務報表經(jīng)審計后或審核后提取了應收賬款的壞賬準備時，評估人員必須考量所提取應收賬款壞賬準備的足夠程度，如不足，應再予提取。二是對未提取應收賬款壞賬準備的企業(yè)，評估人員可根據(jù)以往應收賬款的收取金額所占比例狀況，確定對當前應收賬款的凈現(xiàn)金收取額。
應收賬款與應收票據(jù)也可以繼續(xù)保持以歷史成本為基礎的賬面價值。這樣的價值結論，應根據(jù)對應收科目的時間間隔與可回收程度的考量后得出。
對于預付賬款，評估人員也是評價其可實現(xiàn)的凈值。企業(yè)通常希望預付賬款的經(jīng)濟效益在一個正常的營運周期內得到實現(xiàn)，則對于能夠實現(xiàn)其效益的預付賬款，不需要進行重估調整。若評估人員確定企業(yè)并不準備在營運周期內從預付賬款獲取其經(jīng)濟收益，則應對預付賬款進行重估調整。如企業(yè)賬面有一項不再預備使用的設備的預付租金，則這樣的預付賬款不應具備經(jīng)濟價值?？傊?，預付費用可繼續(xù)保持以歷史成本為基礎的賬面價值。這樣的價值結論也應根據(jù)預付費用對于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的價值考量后得出。
三、不動產(chǎn)評估
不動產(chǎn)中包括所擁有的土地使用權、各種建筑與固定設施。不動產(chǎn)的評估可采用三種評估途徑：成本途徑、收益資本化途徑和銷售比較途徑進行評估。
1．成本途徑
在以成本為基本評估途徑時，不動產(chǎn)的土地使用權與建筑是分別進行評估的。土地使用權需要在假設其為空地和在未開發(fā)的前提下，依據(jù)土地的用途進行評估。需要將所評估土地使用權與市場上可比性地塊土地使用權的銷售進行比較，評估人員將收集和分析當前空地地塊的銷售數(shù)據(jù)，然后根據(jù)土地的面積、通行狀況、周圍設施、是否臨街、地形、距某地的距離、出售時點與出售時的特殊條款等重要因素進行定量的調整。通過對調整后的銷售數(shù)據(jù)進行分析，得出所評估土地使用權的價值。所評估建筑物與構筑物的評估價值將根據(jù)重建其功能用途的現(xiàn)行成本減除損耗后得出。土地使用權評估價值加上建筑物與構筑物評估價值是所評估不動產(chǎn)成本途徑的評估價值。
2． 收益資本化途徑
在以收益資本化為基本評估途徑時，有兩種價值評估方法：直接資本化法和屈服資本化法。在理論上，對于同一項不動產(chǎn)，這兩個方法將得出同樣的評估價值。
采用直接資本化法時，評估人員首先是預計通過不動產(chǎn)租金收入所獲得的經(jīng)調整的經(jīng)濟收益。經(jīng)濟收益有多種含義（如稅前、稅后、扣除利息之前、扣除利息之后等等），而經(jīng)常使用的經(jīng)濟收益為稅前的運營凈收益。在其收益預計中，經(jīng)調整后的經(jīng)濟收益將體現(xiàn)平均的或標準期限內的經(jīng)濟收益（并涉及不動產(chǎn)常態(tài)的租金率與不動產(chǎn)常態(tài)的空閑度）和運營費用（涉及常規(guī)的維修與維護等費用）。經(jīng)調整的經(jīng)濟收益一般是以每年永續(xù)的方式，同時根據(jù)相應的投資風險和與收益口徑一致的資本化率，進行資本化。
采用屈服資本化法時，所評估不動產(chǎn)的價值為確定期限內預計經(jīng)濟收益的現(xiàn)值，確定的預測期限一般為 5～10 年。然后，評估人員對確定預測期限結束后所產(chǎn)生的剩余收益進行評價。計算期限間隔內經(jīng)濟收益現(xiàn)值的折現(xiàn)率通常稱為持續(xù)資本化率。剩余收益評估時的資本化率通常稱為剩余（或承續(xù)）資本化率。由于資產(chǎn)所處的剩余壽命期限的差別和兩種投資階段的不同風險，剩余資本化率通常與持續(xù)資本化率是不相同的。所評估不動產(chǎn)的最后評估價值為前階段預計經(jīng)濟收益的現(xiàn)值與剩余收益價值的現(xiàn)值之和。
3．銷售比較途徑
銷售比較途徑的依據(jù)是有效市場供需關系的經(jīng)濟學原理。即在有效的、自由的、可比較的二級市場中，且此市場正確地體現(xiàn)了相當數(shù)量的自愿購買者與自愿的出售者的交易活動，則此市場最能決定所評估資產(chǎn)的價值。
采用銷售比較途徑，評估人員首先需要收集有關相似不動產(chǎn)相對最接近當前的銷售數(shù)據(jù)，然后，對交易中的每一項進行分析，決定是否需要進行必要的定量調整。
在決定銷售比較數(shù)據(jù)定量調整時，評估人員應先分析下列各種因素：
（1）每一項交易的時間（即離評估基準日的時間）；
（2）每一項不動產(chǎn)中土地與建筑的比例；
（3）所參與比較不動產(chǎn)絕對位置與相對位置，離開人口聚集中心與交通要道的距離；
（4）每一項不動產(chǎn)的壽命；
（5）每一項不動產(chǎn)的客觀經(jīng)濟環(huán)境；
（6）每一項不動產(chǎn)所能獲得的市政或其他類型的服務；
（7）每一項不動產(chǎn)的正面狀況與通道狀況；
（8）每一項參與比較不動產(chǎn)的地形與地基；
（9）每一項不動產(chǎn)自然環(huán)境方面的狀況；
（10）特殊的融資形式或有關銷售交易的其他條款規(guī)定。
根據(jù)以上情形，將每一項數(shù)據(jù)調整至可進行比較的狀態(tài)。依據(jù)經(jīng)過調整的銷售比較數(shù)據(jù)，得出以市場為主導的評估比率（一般以開發(fā)后的建筑面積每平方米價值的比率來表示）。將所評估不動產(chǎn)的面積乘以評估比率，便可得出銷售比較途徑的評估價值。
評估價值的最終調整。為獲得所評估不動產(chǎn)最終的綜合價值，評估人員必須慎重地分析所采用的每一種評估途徑所得出的數(shù)值。在確定評估結論時，評估人員需要考慮每一種評估途徑所使用數(shù)據(jù)的數(shù)量和質量，衡量每一種評估途徑對于所評估不動產(chǎn)特性的適用程度和有效程度，根據(jù)這些因素，綜合各種評估途徑得出的結果，才能得出體現(xiàn)所評估不動產(chǎn)全面情況的評估價值。
四、有形動產(chǎn)評估
有形動產(chǎn)包括固定資產(chǎn)中的廠場設備、模具、運輸車輛和材料輸送設備、辦公設備等；流動資產(chǎn)中的存貨、工具、辦公家具等。
各種有形動產(chǎn)價值評估的方法都是基于成本、收益和市場三種評估途徑。
在流動資產(chǎn)的評估中，往往評估結果與賬面價值相差無幾。但評估商貿(mào)企業(yè)或不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存貨的價值就值得重視，且變化也較大。
1.存貨
當存貨易于以其目前所擁有的量予以重置時，重置成本法通常能很好地確定其評估價值。但采用此種方法評估存貨時，通常在一般經(jīng)營活動中能滿足客戶需求且能獲得較好利潤的存貨，具備高于重置成本的價值。反之，已有損失不能滿足客戶需求的存貨則低于重置成本的價值。
銷售比較法可用于確定產(chǎn)成品的預期銷售價格，從而也可確定存貨的評估價值。當預期銷售價格作為評估價值的依據(jù)時，必須考慮處置這些存貨所需要的時間、處置中預期發(fā)生的費用、銷售傭金、適當?shù)恼劭郏òù尕洈?shù)量方面的折扣）和裝運費用等。只要客戶的訂單是通過普通的交易過程完成的，即使所評估產(chǎn)成品的數(shù)量大大高于平時交易的數(shù)量，銷售比較法也將被認為是可行的。
當所評估存貨的價值必須經(jīng)過獲利的經(jīng)營才能體現(xiàn)時，收益法也可應用于其價值評估。由于存貨的交易量通?？赡苁呛艽蟮模虼?，存貨的用途是在持續(xù)經(jīng)營交易的持續(xù)供貨中實現(xiàn)的。
評估人員應根據(jù)所獲得的企業(yè)財務歷史數(shù)據(jù)（包括所支付處置費用和相關投資的回報）的數(shù)量和質量，并根據(jù)所評估存貨最可能處置方式采用一種或多種方法進行評估。然后得出的評估結果確定其價值。
2.其他有形動產(chǎn)
對于動產(chǎn)，一個自愿的買方不會向一個自愿的賣方支付高于重置成本的費用。對于一項具備專門用途的有形動產(chǎn)，重置成本折余法是一種常用的評估方法。
有形動產(chǎn)采用收益途徑評估時，通常是根據(jù)所評估資產(chǎn)以往的租賃狀況，計量其剩余使用壽命期內租賃收入的現(xiàn)值。首先需要估計所評估資產(chǎn)剩余的使用壽命，此使用壽命一般應是資產(chǎn)剩余的物理性、功能性、技術性或經(jīng)濟性壽命中最短者。然后，評估人員將評價其公平的租金率，用全部的租金收入減去出租方所承擔的有關保險、維護與其他的有關費用，得出整個預期剩余使用壽命期內租金凈收益的預計值。再由評估人員確定一個適當?shù)恼郜F(xiàn)率（出租方在資產(chǎn)出租期內公允的、考慮風險的回報率）。所得到的整個剩余使用壽命期內預期租金收入的現(xiàn)值即是通過收益途徑獲得的評估價值。
應用市場途徑評估是在恰當?shù)亩壥袌錾系膬r格。需要假設存在一個交易活躍的二級市場，能夠從此交易市場獲得可靠的信息資料。應用此評估途徑時，首先要獲得類似資產(chǎn)進行二次交易時的數(shù)據(jù)資料，然后對這些數(shù)據(jù)按照合理的比較基準進行分析。如有必要改善這些數(shù)據(jù)對于所評估資產(chǎn)的可比性與適用性，則應作一定的調整。依據(jù)這些經(jīng)調整的交易數(shù)據(jù)，評估人員將確定最能體現(xiàn)所評估資產(chǎn)假設交易的可比較銷售。
最后，評估人員將依據(jù)各種評估途徑可靠程度與可信程度，對各種評估方法所得出評估結果進行綜合，最終完成所評估動產(chǎn)的價值評估。
五、無形不動產(chǎn)評估
無形不動產(chǎn)是屬于有形不動產(chǎn)無形的、符合法律的權利。資產(chǎn)類型包括租賃權益、與法律特許或與各類不動產(chǎn)許可證有關的所有者的權益、勘探權、用氣權、用水權、使用權、開發(fā)權、土地通行權（包括旅游景區(qū)的游覽權）等等。作為不動產(chǎn)的無形部分，這些資產(chǎn)的價值是相關不動產(chǎn)價值的一部分或派生部分。
對于不動產(chǎn)的無形權益，有許多評估方法，但這些方法還是都可歸納為三種評估途徑，即成本途徑、收益資本化途徑和銷售比較途徑。
成本途徑不是無形不動產(chǎn)價值評估經(jīng)常使用的評估途徑。無形不動產(chǎn)一般是不動產(chǎn)使用、勘探、開發(fā)等符合法律的權利。不動產(chǎn)的成本通常與無形不動產(chǎn)權利的獲得無關。而收益途徑是無形不動產(chǎn)權益評估中廣泛應用的評估途徑。銷售比較法也是應用于某些無形不動產(chǎn)權益的評估方法，如某些無形不動產(chǎn)權益存在著適合出售交易的二級市場。
與不動產(chǎn)的評估相同，無形不動產(chǎn)的評估依據(jù)是對所有可運用的評估數(shù)據(jù)資料的綜合應用和所應用的各種評估途徑得出的結果。評估人員通過分析和綜合各種評估途徑得出的結果確定所評估無形不動產(chǎn)的評估價值。
六、無形動產(chǎn)評估
無形動產(chǎn)包括通常稱為無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權中的大部分資產(chǎn)。有資料可以證實，有100種以上不同類型的無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權，而這些無形資產(chǎn)中的大部分是工業(yè)產(chǎn)權。
所有的無形資產(chǎn)一般可歸納為以下10種類別：
1.與客戶有關的（如客戶名單）。
2.與商務合同有關的（如優(yōu)惠的供貨合同）。
3.與企業(yè)定位有關的（如所需要的授權證書）。
4.與市場有關的（如商標和經(jīng)營時的名稱）。
5.與工作程序中的數(shù)據(jù)資料有關的（如計算機軟件）。
6.與工藝有關的（如工程圖紙與技術文件）。
7.與雇員有關的（如聘用合同）。
8.與商譽有關的（如持續(xù)經(jīng)營價值）。
9.與技術有關的（如專利、專有技術或商業(yè)機密）。
10.與寫作有關的（如書籍版權和音樂創(chuàng)作版權）。
無形資產(chǎn)中存在一種稱為知識產(chǎn)權的子集。所有的知識產(chǎn)權還可以分為如下兩個部分：
1.創(chuàng)造性質的（如版權）。
2.創(chuàng)新性質的（如專利）。
與其他資產(chǎn)的評估相同，無形動產(chǎn)也是應用三種普遍認可的評估途徑進行價值評估：即成本途徑、收益途徑和市場途徑。評估人員應在每一項無形動產(chǎn)的評估中，運用這些評估途徑中的一種途徑或多種途徑，根據(jù)對各種評估途徑所得出的結果進行綜合分析，確定評估的結論。
無形動產(chǎn)的鑒定、評估及留存壽命的分析，都是應用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價值中的一項重要程序。在某一具體的企業(yè)價值評估中，經(jīng)對無形動產(chǎn)嚴密且充分徹底的分析之后，可能顯示的結果是有名無實或其經(jīng)濟價值為零，也可能顯示的經(jīng)濟價值是負值。此時，企業(yè)的整體評估不能維持各單獨的有形不動產(chǎn)與有形動產(chǎn)的價值。
此類無形資產(chǎn)評估后發(fā)生負值的現(xiàn)象，稱為經(jīng)濟棄損。這是應用資產(chǎn)基礎法的特殊現(xiàn)象。根據(jù)經(jīng)濟學的觀點，在出現(xiàn)經(jīng)濟棄損時，原有形不動產(chǎn)與有形動產(chǎn)的價值被夸大了，應予以減值。減值的方式一般是按有形不動產(chǎn)與有形動產(chǎn)各自占其原評估價值之和的比例進行分攤，分攤后，出現(xiàn)負值的無形動產(chǎn)的價值計為零。
對企業(yè)的某一無形動產(chǎn)的分析和評估后，可能得到很小的無形資產(chǎn)價值或不存在無形資產(chǎn)的價值（甚至是負值）。但這樣的分析和評估作為完整的應用資產(chǎn)基礎法進行企業(yè)價值評估中的一部分，是必須嚴肅認真完成的工作。
在采用資產(chǎn)基礎評估途徑時，無論是對企業(yè)的無形資產(chǎn)分別進行評估，或是將企業(yè)的全部無形資產(chǎn)作為企業(yè)的整體商譽進行集中評估，都需要重視以下的問題。
第一，需要了解與關注從客戶流向企業(yè)的收益流。
第二，無形資產(chǎn)的鑒定和評估中評估途徑的采用，應有適當?shù)拇涡?。一般情形下，無形資產(chǎn)評估中首先應考慮市場途徑，然后是采用成本途徑，如果上述途徑完成后或都存在不可克服的困難，最后才使用收益途徑。
第三，在無形資產(chǎn)評估中，要謹防重復（或超范圍）計算實際的價值。
第四，與有形資產(chǎn)相仿，無形資產(chǎn)也可以采用成本途徑、收益途徑和市場途徑進行評估。當若干項無形資產(chǎn)被作為資產(chǎn)基礎法中的資產(chǎn)時，有可能某一部分采用成本途徑進行評估，另一部分采用收益途徑進行評估，而還有一部分采用市場途徑進行評估。雖然在無形資產(chǎn)的評估中可以采用多種評估途徑，但作為一項普遍的定則，在資產(chǎn)基礎法中，應至少有一項無形資產(chǎn)必須采用收益途徑進行評估。這樣才能核實與驗證所評估企業(yè)的經(jīng)濟收益能力，才能驗證企業(yè)有形不動產(chǎn)、有形動產(chǎn)價值的有效性。
國際上企業(yè)價值評估通用的方法，為資產(chǎn)基礎法（The Asset-bassed Approach）、收益法和市場法（也可譯為資產(chǎn)基礎途徑、收益途徑和市場途徑）三種基本的評估方法。
我國在企業(yè)整體價值評估的具體操作中，實際上是按照資產(chǎn)基礎法的程序進行的，只是沒有對所采用的方法冠以恰當?shù)拿Q，同時也還沒有系統(tǒng)地、全面地強調和貫徹資產(chǎn)基礎法的評估原則。而且由于各種原因，往往忽略了企業(yè)無形資產(chǎn)的價值或負值，或對于企業(yè)無形資產(chǎn)方面的價值狀況未予以披露和說明。
筆者近期閱覽了若干國外采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價值的準則規(guī)范和范例，認為有必要推廣資產(chǎn)基礎法這一基本評估方法的概念，并全面地運用這一規(guī)范的評估程序。資產(chǎn)基礎法是以企業(yè)的會計報表——資產(chǎn)負債表作為導向的評估方法。因此具備以下特點。
第一，資產(chǎn)基礎法不僅需要對原資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)與負債的項目重估其評估基準日的價值，并且還需要在原負債表中增加和剔除若干的資產(chǎn)科目和負債科目。例如，商譽。根據(jù)歷史成本要求，除作為企業(yè)購入的無形資產(chǎn)按會計方法入賬之外，其他的無形資產(chǎn)都沒有計入會計的資產(chǎn)負債表之內。
第二，在應用資產(chǎn)基礎評估法時，由于需要對企業(yè)的不動產(chǎn)、機器設備和其他門類的資產(chǎn)分別進行評估，因此需要依靠具備相關專業(yè)知識的人員參與工作。
一、資產(chǎn)基礎法應用中的具體步驟
在應用資產(chǎn)基礎法具體評估企業(yè)各單項資產(chǎn)之前，評估人員需要首先考慮每種資產(chǎn)類型適用的價值類型和價值前提。一般情形下，企業(yè)每一種資產(chǎn)類型所選擇的恰當價值標準，即為先前所選擇的企業(yè)整體的評估價值標準。而在企業(yè)產(chǎn)權發(fā)生變動時的企業(yè)價值評估，如在美國，往往采用的是公允市場價值標準。
對于某一單項資產(chǎn)的評估可供選擇的四種價值前提：一是作為持續(xù)經(jīng)營企業(yè)的一部分的繼續(xù)使用時的價值；二是作為某一資產(chǎn)集合的一部分處于適當位置時的價值；三是在正常資產(chǎn)處置中的交易價值；四是強制清算條件下的交易價值。
在對所評估企業(yè)資產(chǎn)負債表進行調整后，資產(chǎn)基礎法的下一個步驟就是對各類資產(chǎn)具體運用一種或多種得到普遍認可的評估方法進行評估。
資產(chǎn)基礎法的基本程序是對企業(yè)所有的資產(chǎn)分別進行評估。這些資產(chǎn)包括財務資產(chǎn)、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。同時，如要求評估的是企業(yè)凈資產(chǎn)值，則還需評估負債，通常涉及的資產(chǎn)與負債有：
1.財務資產(chǎn)：現(xiàn)金、應收賬項、預付費用等。
2.有形動產(chǎn)：機器設備、家具與固定裝置、汽車和存貨等。
3.不動產(chǎn)：土地使用權、建筑物、構筑物等。
4.無形不動產(chǎn)：租賃權益、通行權、礦產(chǎn)開采權、用氣和用水權、開發(fā)權等。
5.無形動產(chǎn)：專利、商標、版權、計算機軟件、商業(yè)機密、與客戶的聯(lián)系、商譽等。
6.流動負債：短期借款、應付賬款、應交稅金、應付工資等。
7.長期負債：長期借款、應付債券等。
8.或有負債：未解決的稅賦爭議、未判決的訴訟、未解決的環(huán)境污染問題等。
二、財務資產(chǎn)評估
對于財務資產(chǎn)中的現(xiàn)金，只需對其數(shù)額進行核實即可。
而對于應收的賬款和票據(jù)，則需要根據(jù)可實現(xiàn)的應收金額進行評估。此時采取的評估方式一般有兩種：一是在企業(yè)財務報表經(jīng)審計后或審核后提取了應收賬款的壞賬準備時，評估人員必須考量所提取應收賬款壞賬準備的足夠程度，如不足，應再予提取。二是對未提取應收賬款壞賬準備的企業(yè)，評估人員可根據(jù)以往應收賬款的收取金額所占比例狀況，確定對當前應收賬款的凈現(xiàn)金收取額。
應收賬款與應收票據(jù)也可以繼續(xù)保持以歷史成本為基礎的賬面價值。這樣的價值結論，應根據(jù)對應收科目的時間間隔與可回收程度的考量后得出。
對于預付賬款，評估人員也是評價其可實現(xiàn)的凈值。企業(yè)通常希望預付賬款的經(jīng)濟效益在一個正常的營運周期內得到實現(xiàn)，則對于能夠實現(xiàn)其效益的預付賬款，不需要進行重估調整。若評估人員確定企業(yè)并不準備在營運周期內從預付賬款獲取其經(jīng)濟收益，則應對預付賬款進行重估調整。如企業(yè)賬面有一項不再預備使用的設備的預付租金，則這樣的預付賬款不應具備經(jīng)濟價值?？傊?，預付費用可繼續(xù)保持以歷史成本為基礎的賬面價值。這樣的價值結論也應根據(jù)預付費用對于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的價值考量后得出。
三、不動產(chǎn)評估
不動產(chǎn)中包括所擁有的土地使用權、各種建筑與固定設施。不動產(chǎn)的評估可采用三種評估途徑：成本途徑、收益資本化途徑和銷售比較途徑進行評估。
1．成本途徑
在以成本為基本評估途徑時，不動產(chǎn)的土地使用權與建筑是分別進行評估的。土地使用權需要在假設其為空地和在未開發(fā)的前提下，依據(jù)土地的用途進行評估。需要將所評估土地使用權與市場上可比性地塊土地使用權的銷售進行比較，評估人員將收集和分析當前空地地塊的銷售數(shù)據(jù)，然后根據(jù)土地的面積、通行狀況、周圍設施、是否臨街、地形、距某地的距離、出售時點與出售時的特殊條款等重要因素進行定量的調整。通過對調整后的銷售數(shù)據(jù)進行分析，得出所評估土地使用權的價值。所評估建筑物與構筑物的評估價值將根據(jù)重建其功能用途的現(xiàn)行成本減除損耗后得出。土地使用權評估價值加上建筑物與構筑物評估價值是所評估不動產(chǎn)成本途徑的評估價值。
2． 收益資本化途徑
在以收益資本化為基本評估途徑時，有兩種價值評估方法：直接資本化法和屈服資本化法。在理論上，對于同一項不動產(chǎn)，這兩個方法將得出同樣的評估價值。
采用直接資本化法時，評估人員首先是預計通過不動產(chǎn)租金收入所獲得的經(jīng)調整的經(jīng)濟收益。經(jīng)濟收益有多種含義（如稅前、稅后、扣除利息之前、扣除利息之后等等），而經(jīng)常使用的經(jīng)濟收益為稅前的運營凈收益。在其收益預計中，經(jīng)調整后的經(jīng)濟收益將體現(xiàn)平均的或標準期限內的經(jīng)濟收益（并涉及不動產(chǎn)常態(tài)的租金率與不動產(chǎn)常態(tài)的空閑度）和運營費用（涉及常規(guī)的維修與維護等費用）。經(jīng)調整的經(jīng)濟收益一般是以每年永續(xù)的方式，同時根據(jù)相應的投資風險和與收益口徑一致的資本化率，進行資本化。
采用屈服資本化法時，所評估不動產(chǎn)的價值為確定期限內預計經(jīng)濟收益的現(xiàn)值，確定的預測期限一般為 5～10 年。然后，評估人員對確定預測期限結束后所產(chǎn)生的剩余收益進行評價。計算期限間隔內經(jīng)濟收益現(xiàn)值的折現(xiàn)率通常稱為持續(xù)資本化率。剩余收益評估時的資本化率通常稱為剩余（或承續(xù)）資本化率。由于資產(chǎn)所處的剩余壽命期限的差別和兩種投資階段的不同風險，剩余資本化率通常與持續(xù)資本化率是不相同的。所評估不動產(chǎn)的最后評估價值為前階段預計經(jīng)濟收益的現(xiàn)值與剩余收益價值的現(xiàn)值之和。
3．銷售比較途徑
銷售比較途徑的依據(jù)是有效市場供需關系的經(jīng)濟學原理。即在有效的、自由的、可比較的二級市場中，且此市場正確地體現(xiàn)了相當數(shù)量的自愿購買者與自愿的出售者的交易活動，則此市場最能決定所評估資產(chǎn)的價值。
采用銷售比較途徑，評估人員首先需要收集有關相似不動產(chǎn)相對最接近當前的銷售數(shù)據(jù)，然后，對交易中的每一項進行分析，決定是否需要進行必要的定量調整。
在決定銷售比較數(shù)據(jù)定量調整時，評估人員應先分析下列各種因素：
（1）每一項交易的時間（即離評估基準日的時間）；
（2）每一項不動產(chǎn)中土地與建筑的比例；
（3）所參與比較不動產(chǎn)絕對位置與相對位置，離開人口聚集中心與交通要道的距離；
（4）每一項不動產(chǎn)的壽命；
（5）每一項不動產(chǎn)的客觀經(jīng)濟環(huán)境；
（6）每一項不動產(chǎn)所能獲得的市政或其他類型的服務；
（7）每一項不動產(chǎn)的正面狀況與通道狀況；
（8）每一項參與比較不動產(chǎn)的地形與地基；
（9）每一項不動產(chǎn)自然環(huán)境方面的狀況；
（10）特殊的融資形式或有關銷售交易的其他條款規(guī)定。
根據(jù)以上情形，將每一項數(shù)據(jù)調整至可進行比較的狀態(tài)。依據(jù)經(jīng)過調整的銷售比較數(shù)據(jù)，得出以市場為主導的評估比率（一般以開發(fā)后的建筑面積每平方米價值的比率來表示）。將所評估不動產(chǎn)的面積乘以評估比率，便可得出銷售比較途徑的評估價值。
評估價值的最終調整。為獲得所評估不動產(chǎn)最終的綜合價值，評估人員必須慎重地分析所采用的每一種評估途徑所得出的數(shù)值。在確定評估結論時，評估人員需要考慮每一種評估途徑所使用數(shù)據(jù)的數(shù)量和質量，衡量每一種評估途徑對于所評估不動產(chǎn)特性的適用程度和有效程度，根據(jù)這些因素，綜合各種評估途徑得出的結果，才能得出體現(xiàn)所評估不動產(chǎn)全面情況的評估價值。
四、有形動產(chǎn)評估
有形動產(chǎn)包括固定資產(chǎn)中的廠場設備、模具、運輸車輛和材料輸送設備、辦公設備等；流動資產(chǎn)中的存貨、工具、辦公家具等。
各種有形動產(chǎn)價值評估的方法都是基于成本、收益和市場三種評估途徑。
在流動資產(chǎn)的評估中，往往評估結果與賬面價值相差無幾。但評估商貿(mào)企業(yè)或不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存貨的價值就值得重視，且變化也較大。
1.存貨
當存貨易于以其目前所擁有的量予以重置時，重置成本法通常能很好地確定其評估價值。但采用此種方法評估存貨時，通常在一般經(jīng)營活動中能滿足客戶需求且能獲得較好利潤的存貨，具備高于重置成本的價值。反之，已有損失不能滿足客戶需求的存貨則低于重置成本的價值。
銷售比較法可用于確定產(chǎn)成品的預期銷售價格，從而也可確定存貨的評估價值。當預期銷售價格作為評估價值的依據(jù)時，必須考慮處置這些存貨所需要的時間、處置中預期發(fā)生的費用、銷售傭金、適當?shù)恼劭郏òù尕洈?shù)量方面的折扣）和裝運費用等。只要客戶的訂單是通過普通的交易過程完成的，即使所評估產(chǎn)成品的數(shù)量大大高于平時交易的數(shù)量，銷售比較法也將被認為是可行的。
當所評估存貨的價值必須經(jīng)過獲利的經(jīng)營才能體現(xiàn)時，收益法也可應用于其價值評估。由于存貨的交易量通?？赡苁呛艽蟮模虼?，存貨的用途是在持續(xù)經(jīng)營交易的持續(xù)供貨中實現(xiàn)的。
評估人員應根據(jù)所獲得的企業(yè)財務歷史數(shù)據(jù)（包括所支付處置費用和相關投資的回報）的數(shù)量和質量，并根據(jù)所評估存貨最可能處置方式采用一種或多種方法進行評估。然后得出的評估結果確定其價值。
2.其他有形動產(chǎn)
對于動產(chǎn)，一個自愿的買方不會向一個自愿的賣方支付高于重置成本的費用。對于一項具備專門用途的有形動產(chǎn)，重置成本折余法是一種常用的評估方法。
有形動產(chǎn)采用收益途徑評估時，通常是根據(jù)所評估資產(chǎn)以往的租賃狀況，計量其剩余使用壽命期內租賃收入的現(xiàn)值。首先需要估計所評估資產(chǎn)剩余的使用壽命，此使用壽命一般應是資產(chǎn)剩余的物理性、功能性、技術性或經(jīng)濟性壽命中最短者。然后，評估人員將評價其公平的租金率，用全部的租金收入減去出租方所承擔的有關保險、維護與其他的有關費用，得出整個預期剩余使用壽命期內租金凈收益的預計值。再由評估人員確定一個適當?shù)恼郜F(xiàn)率（出租方在資產(chǎn)出租期內公允的、考慮風險的回報率）。所得到的整個剩余使用壽命期內預期租金收入的現(xiàn)值即是通過收益途徑獲得的評估價值。
應用市場途徑評估是在恰當?shù)亩壥袌錾系膬r格。需要假設存在一個交易活躍的二級市場，能夠從此交易市場獲得可靠的信息資料。應用此評估途徑時，首先要獲得類似資產(chǎn)進行二次交易時的數(shù)據(jù)資料，然后對這些數(shù)據(jù)按照合理的比較基準進行分析。如有必要改善這些數(shù)據(jù)對于所評估資產(chǎn)的可比性與適用性，則應作一定的調整。依據(jù)這些經(jīng)調整的交易數(shù)據(jù)，評估人員將確定最能體現(xiàn)所評估資產(chǎn)假設交易的可比較銷售。
最后，評估人員將依據(jù)各種評估途徑可靠程度與可信程度，對各種評估方法所得出評估結果進行綜合，最終完成所評估動產(chǎn)的價值評估。
五、無形不動產(chǎn)評估
無形不動產(chǎn)是屬于有形不動產(chǎn)無形的、符合法律的權利。資產(chǎn)類型包括租賃權益、與法律特許或與各類不動產(chǎn)許可證有關的所有者的權益、勘探權、用氣權、用水權、使用權、開發(fā)權、土地通行權（包括旅游景區(qū)的游覽權）等等。作為不動產(chǎn)的無形部分，這些資產(chǎn)的價值是相關不動產(chǎn)價值的一部分或派生部分。
對于不動產(chǎn)的無形權益，有許多評估方法，但這些方法還是都可歸納為三種評估途徑，即成本途徑、收益資本化途徑和銷售比較途徑。
成本途徑不是無形不動產(chǎn)價值評估經(jīng)常使用的評估途徑。無形不動產(chǎn)一般是不動產(chǎn)使用、勘探、開發(fā)等符合法律的權利。不動產(chǎn)的成本通常與無形不動產(chǎn)權利的獲得無關。而收益途徑是無形不動產(chǎn)權益評估中廣泛應用的評估途徑。銷售比較法也是應用于某些無形不動產(chǎn)權益的評估方法，如某些無形不動產(chǎn)權益存在著適合出售交易的二級市場。
與不動產(chǎn)的評估相同，無形不動產(chǎn)的評估依據(jù)是對所有可運用的評估數(shù)據(jù)資料的綜合應用和所應用的各種評估途徑得出的結果。評估人員通過分析和綜合各種評估途徑得出的結果確定所評估無形不動產(chǎn)的評估價值。
六、無形動產(chǎn)評估
無形動產(chǎn)包括通常稱為無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權中的大部分資產(chǎn)。有資料可以證實，有100種以上不同類型的無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權，而這些無形資產(chǎn)中的大部分是工業(yè)產(chǎn)權。
所有的無形資產(chǎn)一般可歸納為以下10種類別：
1.與客戶有關的（如客戶名單）。
2.與商務合同有關的（如優(yōu)惠的供貨合同）。
3.與企業(yè)定位有關的（如所需要的授權證書）。
4.與市場有關的（如商標和經(jīng)營時的名稱）。
5.與工作程序中的數(shù)據(jù)資料有關的（如計算機軟件）。
6.與工藝有關的（如工程圖紙與技術文件）。
7.與雇員有關的（如聘用合同）。
8.與商譽有關的（如持續(xù)經(jīng)營價值）。
9.與技術有關的（如專利、專有技術或商業(yè)機密）。
10.與寫作有關的（如書籍版權和音樂創(chuàng)作版權）。
無形資產(chǎn)中存在一種稱為知識產(chǎn)權的子集。所有的知識產(chǎn)權還可以分為如下兩個部分：
1.創(chuàng)造性質的（如版權）。
2.創(chuàng)新性質的（如專利）。
與其他資產(chǎn)的評估相同，無形動產(chǎn)也是應用三種普遍認可的評估途徑進行價值評估：即成本途徑、收益途徑和市場途徑。評估人員應在每一項無形動產(chǎn)的評估中，運用這些評估途徑中的一種途徑或多種途徑，根據(jù)對各種評估途徑所得出的結果進行綜合分析，確定評估的結論。
無形動產(chǎn)的鑒定、評估及留存壽命的分析，都是應用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價值中的一項重要程序。在某一具體的企業(yè)價值評估中，經(jīng)對無形動產(chǎn)嚴密且充分徹底的分析之后，可能顯示的結果是有名無實或其經(jīng)濟價值為零，也可能顯示的經(jīng)濟價值是負值。此時，企業(yè)的整體評估不能維持各單獨的有形不動產(chǎn)與有形動產(chǎn)的價值。
此類無形資產(chǎn)評估后發(fā)生負值的現(xiàn)象，稱為經(jīng)濟棄損。這是應用資產(chǎn)基礎法的特殊現(xiàn)象。根據(jù)經(jīng)濟學的觀點，在出現(xiàn)經(jīng)濟棄損時，原有形不動產(chǎn)與有形動產(chǎn)的價值被夸大了，應予以減值。減值的方式一般是按有形不動產(chǎn)與有形動產(chǎn)各自占其原評估價值之和的比例進行分攤，分攤后，出現(xiàn)負值的無形動產(chǎn)的價值計為零。
對企業(yè)的某一無形動產(chǎn)的分析和評估后，可能得到很小的無形資產(chǎn)價值或不存在無形資產(chǎn)的價值（甚至是負值）。但這樣的分析和評估作為完整的應用資產(chǎn)基礎法進行企業(yè)價值評估中的一部分，是必須嚴肅認真完成的工作。
在采用資產(chǎn)基礎評估途徑時，無論是對企業(yè)的無形資產(chǎn)分別進行評估，或是將企業(yè)的全部無形資產(chǎn)作為企業(yè)的整體商譽進行集中評估，都需要重視以下的問題。
第一，需要了解與關注從客戶流向企業(yè)的收益流。
第二，無形資產(chǎn)的鑒定和評估中評估途徑的采用，應有適當?shù)拇涡?。一般情形下，無形資產(chǎn)評估中首先應考慮市場途徑，然后是采用成本途徑，如果上述途徑完成后或都存在不可克服的困難，最后才使用收益途徑。
第三，在無形資產(chǎn)評估中，要謹防重復（或超范圍）計算實際的價值。
第四，與有形資產(chǎn)相仿，無形資產(chǎn)也可以采用成本途徑、收益途徑和市場途徑進行評估。當若干項無形資產(chǎn)被作為資產(chǎn)基礎法中的資產(chǎn)時，有可能某一部分采用成本途徑進行評估，另一部分采用收益途徑進行評估，而還有一部分采用市場途徑進行評估。雖然在無形資產(chǎn)的評估中可以采用多種評估途徑，但作為一項普遍的定則，在資產(chǎn)基礎法中，應至少有一項無形資產(chǎn)必須采用收益途徑進行評估。這樣才能核實與驗證所評估企業(yè)的經(jīng)濟收益能力，才能驗證企業(yè)有形不動產(chǎn)、有形動產(chǎn)價值的有效性。