評估師在接受客戶委托進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，首先需要提出的問題就是客戶所要求的是什么價(jià)值，這并不是為了迎合某些客戶的不合理要求而高估或低估委估資產(chǎn)的價(jià)值，而是想要了解其價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)閮r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的不同將使評估結(jié)果產(chǎn)生很大的差異。
一、市場價(jià)值
1、市場價(jià)值定義
根據(jù)國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的定義，市場價(jià)值是自愿買方與自愿賣方，在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
按照國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的解釋，上述定義中所指的“估計(jì)數(shù)額”是指在公正的市場交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價(jià)格。市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場價(jià)值定義的條件下，市場上能夠合理形成的最可能價(jià)格。
2、完全競爭市場與單一市場價(jià)值
完全競爭市場是一種理想的市場類型。在這種性質(zhì)的市場中，單個(gè)的買者和賣者的行為對整個(gè)市場的價(jià)格沒有影響。完全競爭市場主要有以下幾個(gè)特征：
（1）大量的買者和賣者。
（2）產(chǎn)品同質(zhì)。
（3）進(jìn)出自由。
（4）信息充分。
顯然，在完全競爭市場中，賣主不能以高出市場均衡價(jià)格出售商品，而買主也不能以低于市場均衡價(jià)格購得商品，因?yàn)橥耆偁幨袌鲋型|(zhì)商品的單一價(jià)格（均衡價(jià)格）完全支配著市場的全部交易。
所以，在完全競爭市場中，市場價(jià)值的定義條件可以完全滿足，而且，市場價(jià)值是一個(gè)單一價(jià)值點(diǎn)即市場均衡價(jià)格。
3、不完全競爭市場中的市場價(jià)值
根據(jù)國際資產(chǎn)評估中的解釋，市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場價(jià)值定義的條件下，市場上能夠合理形成的最可能價(jià)格。從這個(gè)定義中提出的“最可能價(jià)格”，可以分析出，這其中隱含著市場上能夠合理形成的市場價(jià)格并不只一種。否則，“最可能價(jià)格”的提出也就沒有實(shí)際意義了。如果承認(rèn)滿足市場價(jià)值定義的市場中，存在多種市場價(jià)格，那么，這種市場不會是完全競爭，而是一種不完全競爭市場。也就是說，市場價(jià)值定義與不完全競爭市場并不是對立的、矛盾的，而是可以相互兼容的。市場價(jià)值的定義條件在不完全競爭市場中依然適用。
由此，可以推斷出，在不完全競爭市場中的市場價(jià)值很可能不象完全競爭市場中的市場均衡價(jià)格，是一個(gè)單一價(jià)值點(diǎn)，而可能會由于市場價(jià)格的離散而導(dǎo)致市場價(jià)值的離散。
二、市場價(jià)格的離散
一般地說，不同資產(chǎn)之間的價(jià)格差，以及相同資產(chǎn)地區(qū)之間的價(jià)格差人們早已司空見慣。但是，即使在同地區(qū)、相同資產(chǎn)之間，也會出現(xiàn)價(jià)格離散現(xiàn)象，這從施蒂格勒（1961）給出的典型事例中可以看得很清楚（見表1）。在表1中，雪弗萊牌汽車價(jià)格是由市場“討價(jià)還價(jià)”的平均力量制定出來的，其離散范圍（價(jià)格波動幅度）在2350~2550美元之間，平均價(jià)格為2436美元，標(biāo)準(zhǔn)差為42美元。從中可以看出，即使是同地區(qū)、相同資產(chǎn)，其市場價(jià)格的離散現(xiàn)象也非常明顯（資產(chǎn)市場的價(jià)格離散程度）見表1。
此外，在國內(nèi)市場，1994年4月至6月間廣州窗式空調(diào)機(jī)銷售大戰(zhàn)中，同一廠家生產(chǎn)的同一資產(chǎn)市場售價(jià)大多在2700~3200元之間，價(jià)差幅度高達(dá)500元。
由此可以看出，在現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境中，市場價(jià)格的離散現(xiàn)象是普遍存在的。
三、信息不對稱與不完全競爭市場
在現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境中，買方對資產(chǎn)各個(gè)方面信息的了解和掌握通常是不完全和有限的，他們往往不知道資產(chǎn)在什么時(shí)候的價(jià)格最低，也不知道那一廠家的價(jià)格最低，也不知道資產(chǎn)的質(zhì)量差別如何。經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究表明，市場上信息不完全性的表現(xiàn)形式主要有以下幾種：
1、有關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量的信息是不完全的，買者只掌握有限的質(zhì)量信息；
2、有關(guān)資產(chǎn)價(jià)格的信息是不完全的，買者只掌握有限的價(jià)格信息；
3、一部分買者掌握較全面的信息，另一部分買者只掌握有限的信息。
產(chǎn)生價(jià)格和質(zhì)量方面信息不完全性的原因主要來自以下幾個(gè)方面：
1、信息在公開時(shí)存在著不充分性。
2、信息的可靠性有問題。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是信息的虛假性；二是信息的過時(shí)性。
3、信息收集的成本效益問題。
4、買者在接受信息時(shí)存在選擇性和記憶上的限制性。。
5、買者在處理加工信息時(shí)受到能力和加工方法方面的限制。
在只有有限信息的市場上，供給者有減少購買者信息的愿望，在這種情況下，完全競爭市場的條件將大打折扣。
在不完全競爭市場上，資產(chǎn)的供給者對資產(chǎn)的價(jià)格和質(zhì)量方面信息的掌握程度要多于購買者，買賣雙方之間的信息不對稱，會導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的不符，尤其是當(dāng)所銷售的資產(chǎn)特別依賴于信息時(shí)，或者資產(chǎn)本身就是一種信息含量很大的資產(chǎn)時(shí)，那么資產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格之間的這種不符合性就會增大。
一般說來，具有同等功能的資產(chǎn)在質(zhì)量上的差別，往往成為市場價(jià)格離散的基礎(chǔ)和主導(dǎo)因素。可以推測，資產(chǎn)質(zhì)量差別的離散程度與相應(yīng)的市場價(jià)格離散程度將呈正相關(guān)。
四、市場價(jià)格與市場價(jià)值的區(qū)別
在執(zhí)業(yè)過程中，評估師最熟悉的技術(shù)術(shù)語莫過于“市場價(jià)格”與“市場價(jià)值”。雖然兩者有許多相似之處，但亦存在較大區(qū)別。市場價(jià)值是一種公平的市場價(jià)格，市場價(jià)格的范圍比市場價(jià)值要寬泛，而且，由于并不是所有的市場價(jià)格都是公平的，因此，只有滿足市場價(jià)值定義的市場價(jià)格才能代表市場價(jià)值。
事實(shí)上，市場價(jià)格也不是一定要等于評估師所估的市場價(jià)值，評估師所得出的只是“可能的”成交價(jià)格。也就是說，評估師所得出的市場價(jià)值并不一定就是資產(chǎn)的成交價(jià)格或交易價(jià)格，而是資產(chǎn)在特定的條件下交易，可能形成的交易價(jià)格。不同的交易條件決定了不同的市場價(jià)格，這也就是為什么會有不同的評估結(jié)論的理由。另外，市場價(jià)值并不等于賣方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實(shí)際所得，也不等于買方購買資產(chǎn)的實(shí)際支出，因?yàn)檫€有交易成本（有關(guān)交易稅費(fèi)和中介費(fèi)用）。
雖然評估市場價(jià)值的方法有多種，但是評估方法的選擇并不是隨意的，而是要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及市場或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定的。但是只要是以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用任何評估方法得出的評估結(jié)果也一定是市場價(jià)值?，F(xiàn)以市場比較法為例說明評估的技術(shù)思路（見圖1）。
1、可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)格調(diào)整為市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)值，這種調(diào)整實(shí)際上是一種市場環(huán)境或市場交易條件的調(diào)整；
2、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)值，這種調(diào)整是對市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能等的調(diào)整，與市場環(huán)境無關(guān)；
3、委估資產(chǎn)的市場價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)格；
4、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)格調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)格。
在上述的評估流程中，評估師的工作只是進(jìn)行第一步及第二步調(diào)整，即通過對市場數(shù)據(jù)的評估分析得出委估資產(chǎn)的市場價(jià)值。第三步調(diào)整則是客戶的工作，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估的作用是為客戶的特殊評估目的而提供作價(jià)依據(jù)。在得到評估師的評估結(jié)論后，客戶還需根據(jù)委估資產(chǎn)的客觀市場條件確定其市場價(jià)格。
另外，按照市場價(jià)值的要求，評估師的評估結(jié)果應(yīng)反映資產(chǎn)的市場價(jià)值。但是，評估師在評估計(jì)算過程中如果并未實(shí)施第一步調(diào)整，而只進(jìn)行了第二步調(diào)整，即未對市場數(shù)據(jù)的市場價(jià)格與市場價(jià)值的市場環(huán)境差異進(jìn)行調(diào)整，而只是調(diào)整了市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能上的差異，則評估結(jié)果實(shí)質(zhì)上所反映的并不是市場價(jià)值，而只是市場價(jià)格。這正如上圖中第四步調(diào)整過程所示。
五、市場與市場價(jià)值
1、市場的描述
在不完全競爭市場中，市場價(jià)值應(yīng)該是所有交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)分布，它通常包括以下三個(gè)參數(shù)：平均值、相對于平均值的離散程度、圖形形狀。
平均值是最常用的、也是最熟悉的一個(gè)統(tǒng)計(jì)參數(shù)。但是，在某種市場情況下，由于異常數(shù)據(jù)的存在，會對平均值產(chǎn)生一定的影響，而中值卻可以避免這種影響。在一個(gè)對稱的分布中，如圖1所示，平均值與中值是相同的。但是，對于一個(gè)非對稱的分布，如圖2所示，平均值與中值就會代表不同的數(shù)值。
對于分布的離散程度，一般采用標(biāo)準(zhǔn)差來計(jì)量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，與平均值的離散也就越大。在離散分析中，變異系數(shù)也是一個(gè)主要參數(shù)，它等于標(biāo)準(zhǔn)差除以分布的平均值。變異系數(shù)越小，分布的離散也就越小。
采用變異系數(shù)，可以對具有不同平均值的分布進(jìn)行比較，標(biāo)準(zhǔn)差表示的是一項(xiàng)分布離散的絕對數(shù)值，而變異系數(shù)表示的是一項(xiàng)分布相對其平均值的離散程度。
在理論上，對正態(tài)分布的圖形并沒有限制，但是，在現(xiàn)實(shí)的市場中，市場價(jià)值的分布通常如圖2所示。
2、市場價(jià)值的取值
由于市場價(jià)格的離散，對于市場價(jià)值的表述亦存在不同的觀點(diǎn)，具有代表性的主要有以下三種：
（1）市場價(jià)值是市場價(jià)格的平均值。
（2）市場價(jià)值是市場價(jià)格的中值。
（3）市場價(jià)值是市場價(jià)格中的最可能價(jià)格。
在實(shí)踐中，許多評估師喜歡采用平均值，也有的選用中值。雖然平均值與中值存在一定的差異，但兩者基本上均避免了異常價(jià)值的出現(xiàn)，而且均明顯具有向心性趨勢，從而使評估結(jié)果不會出現(xiàn)較大的偏差。
但是使用中值也有一定的局限性。如在非對稱分布中，中值將會向傾斜度較緩的方向移動。因此，在非對稱分布的趨勢分析中，中值很少被采用。
有些評估師可能認(rèn)為，平均值與最可能價(jià)值是相同的，但是這種結(jié)論只有在圖1中的正態(tài)分布中才會成立。
如果對市場價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最可能價(jià)格應(yīng)是市場價(jià)格出現(xiàn)機(jī)會最多、頻率的價(jià)值。例如：有10個(gè)市場交易數(shù)據(jù)，其市場價(jià)格分別為100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。顯然，150元的交易價(jià)格出現(xiàn)的頻率，為4個(gè)，所以，從上述數(shù)據(jù)分析中可以得出如下結(jié)論，即市場中的最可能價(jià)格為150元。
從理論上講，一個(gè)理想的市場模型應(yīng)如圖1所示，交易數(shù)量與市場價(jià)格的關(guān)系服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的市場中，市場價(jià)值的分布并不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而是略帶向左傾斜的分布，如圖2所示。
所以，在非對稱分布中，平均值、中值、最可能價(jià)格各不相同。如圖2所示，由左向右三點(diǎn)分別代表最可能價(jià)格、中值和平均值。平均值、中值均位于最可能價(jià)格的右側(cè)。隨著不對稱程度的增大，中值和平均值與最可能價(jià)格的距離會越來越大，但是不對稱程度對平均值的影響。由此可以看出使用平均值及中值的局限性。
3、市場交易數(shù)量與市場的不確定性
從圖1至圖2，反映了大量的市場交易情況。但是，在現(xiàn)實(shí)市場中，任何資產(chǎn)的交易數(shù)量總是有限的。這會產(chǎn)生一個(gè)問題，即需要多少交易數(shù)量才能有效的描述市場的基本特征。下圖是關(guān)于交易數(shù)量與市場不確定性范圍關(guān)系的一個(gè)例子（見圖3）。
由圖3中可以看出，不確定性范圍是交易數(shù)量的函數(shù)。隨著交易數(shù)量的減少，不確定性范圍逐漸增大。而且，不確定性范圍增大的幅度也在加劇。當(dāng)交易數(shù)據(jù)在10個(gè)以上時(shí)，不確定性范圍變化不大；當(dāng)交易數(shù)量由10個(gè)減少到5個(gè)時(shí)，不確定性范圍的變化幅度開始增加；當(dāng)交易數(shù)量減少到2個(gè)時(shí)，不確定性范圍的變化幅度將加劇；當(dāng)交易數(shù)量減少到只有1個(gè)時(shí)，不確定性范圍將變?yōu)闊o限大。
從上面的分析中可以得出一個(gè)重要的結(jié)論，除非市場中具有5至6個(gè)交易數(shù)據(jù)，否則，有限的樣本無法代表市場的基本特征。
六、市場價(jià)值的合理范圍
1、評估結(jié)果的離散
國際企業(yè)評估協(xié)會1992年年會上對64位企業(yè)評估師所作的調(diào)查表明：通過認(rèn)真評估，企業(yè)資產(chǎn)評估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的誤差大體在10%~25%，其中認(rèn)為精確性達(dá)17%的占大多數(shù)，而本項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的精確性平均值為22%。
英國皇家測量師學(xué)會在1999年通過調(diào)查顯示，對于住宅及商業(yè)資產(chǎn)，評估結(jié)果的價(jià)值變動范圍為±22%（Crosby, Murdooh and Lavers, 1998a）。在調(diào)查中，該學(xué)會共收集了40項(xiàng)不同類型資產(chǎn)的評估結(jié)果。每項(xiàng)資產(chǎn)都是由幾位評估師分別得出的評估結(jié)論，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表所示（見表2）。
英國皇家測量師學(xué)會的調(diào)查結(jié)果還顯示，75%的被調(diào)查者認(rèn)為評估結(jié)果的偏差在5%--15%是比較合理的。
另外，來自英國權(quán)威統(tǒng)計(jì)證明，評估結(jié)論之間的差異平均為±8.64%，但是其標(biāo)準(zhǔn)差卻超過了10%。
來自澳大利亞的調(diào)查結(jié)果表明，評估結(jié)果的價(jià)值偏差為±9.64%。
而美國企業(yè)價(jià)值評估學(xué)會（IBA）通過對其會員的調(diào)查表明，評估結(jié)果的變動范圍在±15%之間是可以接受的。
2、市場價(jià)值范圍
從前面的分析中可以看出，最可能價(jià)格應(yīng)該是不完全競爭市場中市場價(jià)值最合理的反映。而且由于市場價(jià)格的離散，對市場價(jià)值的描述不應(yīng)僅是一個(gè)孤立的價(jià)值點(diǎn)，而應(yīng)是一個(gè)圍繞最可能價(jià)格的合理可能的價(jià)值范圍。
一、市場價(jià)值
1、市場價(jià)值定義
根據(jù)國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的定義，市場價(jià)值是自愿買方與自愿賣方，在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。
按照國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的解釋，上述定義中所指的“估計(jì)數(shù)額”是指在公正的市場交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價(jià)格。市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場價(jià)值定義的條件下，市場上能夠合理形成的最可能價(jià)格。
2、完全競爭市場與單一市場價(jià)值
完全競爭市場是一種理想的市場類型。在這種性質(zhì)的市場中，單個(gè)的買者和賣者的行為對整個(gè)市場的價(jià)格沒有影響。完全競爭市場主要有以下幾個(gè)特征：
（1）大量的買者和賣者。
（2）產(chǎn)品同質(zhì)。
（3）進(jìn)出自由。
（4）信息充分。
顯然，在完全競爭市場中，賣主不能以高出市場均衡價(jià)格出售商品，而買主也不能以低于市場均衡價(jià)格購得商品，因?yàn)橥耆偁幨袌鲋型|(zhì)商品的單一價(jià)格（均衡價(jià)格）完全支配著市場的全部交易。
所以，在完全競爭市場中，市場價(jià)值的定義條件可以完全滿足，而且，市場價(jià)值是一個(gè)單一價(jià)值點(diǎn)即市場均衡價(jià)格。
3、不完全競爭市場中的市場價(jià)值
根據(jù)國際資產(chǎn)評估中的解釋，市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)是評估基準(zhǔn)日內(nèi)在符合市場價(jià)值定義的條件下，市場上能夠合理形成的最可能價(jià)格。從這個(gè)定義中提出的“最可能價(jià)格”，可以分析出，這其中隱含著市場上能夠合理形成的市場價(jià)格并不只一種。否則，“最可能價(jià)格”的提出也就沒有實(shí)際意義了。如果承認(rèn)滿足市場價(jià)值定義的市場中，存在多種市場價(jià)格，那么，這種市場不會是完全競爭，而是一種不完全競爭市場。也就是說，市場價(jià)值定義與不完全競爭市場并不是對立的、矛盾的，而是可以相互兼容的。市場價(jià)值的定義條件在不完全競爭市場中依然適用。
由此，可以推斷出，在不完全競爭市場中的市場價(jià)值很可能不象完全競爭市場中的市場均衡價(jià)格，是一個(gè)單一價(jià)值點(diǎn)，而可能會由于市場價(jià)格的離散而導(dǎo)致市場價(jià)值的離散。
二、市場價(jià)格的離散
一般地說，不同資產(chǎn)之間的價(jià)格差，以及相同資產(chǎn)地區(qū)之間的價(jià)格差人們早已司空見慣。但是，即使在同地區(qū)、相同資產(chǎn)之間，也會出現(xiàn)價(jià)格離散現(xiàn)象，這從施蒂格勒（1961）給出的典型事例中可以看得很清楚（見表1）。在表1中，雪弗萊牌汽車價(jià)格是由市場“討價(jià)還價(jià)”的平均力量制定出來的，其離散范圍（價(jià)格波動幅度）在2350~2550美元之間，平均價(jià)格為2436美元，標(biāo)準(zhǔn)差為42美元。從中可以看出，即使是同地區(qū)、相同資產(chǎn)，其市場價(jià)格的離散現(xiàn)象也非常明顯（資產(chǎn)市場的價(jià)格離散程度）見表1。
此外，在國內(nèi)市場，1994年4月至6月間廣州窗式空調(diào)機(jī)銷售大戰(zhàn)中，同一廠家生產(chǎn)的同一資產(chǎn)市場售價(jià)大多在2700~3200元之間，價(jià)差幅度高達(dá)500元。
由此可以看出，在現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境中，市場價(jià)格的離散現(xiàn)象是普遍存在的。
三、信息不對稱與不完全競爭市場
在現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境中，買方對資產(chǎn)各個(gè)方面信息的了解和掌握通常是不完全和有限的，他們往往不知道資產(chǎn)在什么時(shí)候的價(jià)格最低，也不知道那一廠家的價(jià)格最低，也不知道資產(chǎn)的質(zhì)量差別如何。經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究表明，市場上信息不完全性的表現(xiàn)形式主要有以下幾種：
1、有關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量的信息是不完全的，買者只掌握有限的質(zhì)量信息；
2、有關(guān)資產(chǎn)價(jià)格的信息是不完全的，買者只掌握有限的價(jià)格信息；
3、一部分買者掌握較全面的信息，另一部分買者只掌握有限的信息。
產(chǎn)生價(jià)格和質(zhì)量方面信息不完全性的原因主要來自以下幾個(gè)方面：
1、信息在公開時(shí)存在著不充分性。
2、信息的可靠性有問題。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是信息的虛假性；二是信息的過時(shí)性。
3、信息收集的成本效益問題。
4、買者在接受信息時(shí)存在選擇性和記憶上的限制性。。
5、買者在處理加工信息時(shí)受到能力和加工方法方面的限制。
在只有有限信息的市場上，供給者有減少購買者信息的愿望，在這種情況下，完全競爭市場的條件將大打折扣。
在不完全競爭市場上，資產(chǎn)的供給者對資產(chǎn)的價(jià)格和質(zhì)量方面信息的掌握程度要多于購買者，買賣雙方之間的信息不對稱，會導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的不符，尤其是當(dāng)所銷售的資產(chǎn)特別依賴于信息時(shí)，或者資產(chǎn)本身就是一種信息含量很大的資產(chǎn)時(shí)，那么資產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格之間的這種不符合性就會增大。
一般說來，具有同等功能的資產(chǎn)在質(zhì)量上的差別，往往成為市場價(jià)格離散的基礎(chǔ)和主導(dǎo)因素。可以推測，資產(chǎn)質(zhì)量差別的離散程度與相應(yīng)的市場價(jià)格離散程度將呈正相關(guān)。
四、市場價(jià)格與市場價(jià)值的區(qū)別
在執(zhí)業(yè)過程中，評估師最熟悉的技術(shù)術(shù)語莫過于“市場價(jià)格”與“市場價(jià)值”。雖然兩者有許多相似之處，但亦存在較大區(qū)別。市場價(jià)值是一種公平的市場價(jià)格，市場價(jià)格的范圍比市場價(jià)值要寬泛，而且，由于并不是所有的市場價(jià)格都是公平的，因此，只有滿足市場價(jià)值定義的市場價(jià)格才能代表市場價(jià)值。
事實(shí)上，市場價(jià)格也不是一定要等于評估師所估的市場價(jià)值，評估師所得出的只是“可能的”成交價(jià)格。也就是說，評估師所得出的市場價(jià)值并不一定就是資產(chǎn)的成交價(jià)格或交易價(jià)格，而是資產(chǎn)在特定的條件下交易，可能形成的交易價(jià)格。不同的交易條件決定了不同的市場價(jià)格，這也就是為什么會有不同的評估結(jié)論的理由。另外，市場價(jià)值并不等于賣方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的實(shí)際所得，也不等于買方購買資產(chǎn)的實(shí)際支出，因?yàn)檫€有交易成本（有關(guān)交易稅費(fèi)和中介費(fèi)用）。
雖然評估市場價(jià)值的方法有多種，但是評估方法的選擇并不是隨意的，而是要根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得程度以及市場或資產(chǎn)本身相關(guān)的條件決定的。但是只要是以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用任何評估方法得出的評估結(jié)果也一定是市場價(jià)值?，F(xiàn)以市場比較法為例說明評估的技術(shù)思路（見圖1）。
1、可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)格調(diào)整為市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)值，這種調(diào)整實(shí)際上是一種市場環(huán)境或市場交易條件的調(diào)整；
2、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)值，這種調(diào)整是對市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能等的調(diào)整，與市場環(huán)境無關(guān)；
3、委估資產(chǎn)的市場價(jià)值調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)格；
4、將可比較市場交易數(shù)據(jù)的市場價(jià)格調(diào)整為委估資產(chǎn)的市場價(jià)格。
在上述的評估流程中，評估師的工作只是進(jìn)行第一步及第二步調(diào)整，即通過對市場數(shù)據(jù)的評估分析得出委估資產(chǎn)的市場價(jià)值。第三步調(diào)整則是客戶的工作，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估的作用是為客戶的特殊評估目的而提供作價(jià)依據(jù)。在得到評估師的評估結(jié)論后，客戶還需根據(jù)委估資產(chǎn)的客觀市場條件確定其市場價(jià)格。
另外，按照市場價(jià)值的要求，評估師的評估結(jié)果應(yīng)反映資產(chǎn)的市場價(jià)值。但是，評估師在評估計(jì)算過程中如果并未實(shí)施第一步調(diào)整，而只進(jìn)行了第二步調(diào)整，即未對市場數(shù)據(jù)的市場價(jià)格與市場價(jià)值的市場環(huán)境差異進(jìn)行調(diào)整，而只是調(diào)整了市場參照物與委估資產(chǎn)自身的狀況、性能上的差異，則評估結(jié)果實(shí)質(zhì)上所反映的并不是市場價(jià)值，而只是市場價(jià)格。這正如上圖中第四步調(diào)整過程所示。
五、市場與市場價(jià)值
1、市場的描述
在不完全競爭市場中，市場價(jià)值應(yīng)該是所有交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)分布，它通常包括以下三個(gè)參數(shù)：平均值、相對于平均值的離散程度、圖形形狀。
平均值是最常用的、也是最熟悉的一個(gè)統(tǒng)計(jì)參數(shù)。但是，在某種市場情況下，由于異常數(shù)據(jù)的存在，會對平均值產(chǎn)生一定的影響，而中值卻可以避免這種影響。在一個(gè)對稱的分布中，如圖1所示，平均值與中值是相同的。但是，對于一個(gè)非對稱的分布，如圖2所示，平均值與中值就會代表不同的數(shù)值。
對于分布的離散程度，一般采用標(biāo)準(zhǔn)差來計(jì)量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，與平均值的離散也就越大。在離散分析中，變異系數(shù)也是一個(gè)主要參數(shù)，它等于標(biāo)準(zhǔn)差除以分布的平均值。變異系數(shù)越小，分布的離散也就越小。
采用變異系數(shù)，可以對具有不同平均值的分布進(jìn)行比較，標(biāo)準(zhǔn)差表示的是一項(xiàng)分布離散的絕對數(shù)值，而變異系數(shù)表示的是一項(xiàng)分布相對其平均值的離散程度。
在理論上，對正態(tài)分布的圖形并沒有限制，但是，在現(xiàn)實(shí)的市場中，市場價(jià)值的分布通常如圖2所示。
2、市場價(jià)值的取值
由于市場價(jià)格的離散，對于市場價(jià)值的表述亦存在不同的觀點(diǎn)，具有代表性的主要有以下三種：
（1）市場價(jià)值是市場價(jià)格的平均值。
（2）市場價(jià)值是市場價(jià)格的中值。
（3）市場價(jià)值是市場價(jià)格中的最可能價(jià)格。
在實(shí)踐中，許多評估師喜歡采用平均值，也有的選用中值。雖然平均值與中值存在一定的差異，但兩者基本上均避免了異常價(jià)值的出現(xiàn)，而且均明顯具有向心性趨勢，從而使評估結(jié)果不會出現(xiàn)較大的偏差。
但是使用中值也有一定的局限性。如在非對稱分布中，中值將會向傾斜度較緩的方向移動。因此，在非對稱分布的趨勢分析中，中值很少被采用。
有些評估師可能認(rèn)為，平均值與最可能價(jià)值是相同的，但是這種結(jié)論只有在圖1中的正態(tài)分布中才會成立。
如果對市場價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，最可能價(jià)格應(yīng)是市場價(jià)格出現(xiàn)機(jī)會最多、頻率的價(jià)值。例如：有10個(gè)市場交易數(shù)據(jù)，其市場價(jià)格分別為100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。顯然，150元的交易價(jià)格出現(xiàn)的頻率，為4個(gè)，所以，從上述數(shù)據(jù)分析中可以得出如下結(jié)論，即市場中的最可能價(jià)格為150元。
從理論上講，一個(gè)理想的市場模型應(yīng)如圖1所示，交易數(shù)量與市場價(jià)格的關(guān)系服從標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的市場中，市場價(jià)值的分布并不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。而是略帶向左傾斜的分布，如圖2所示。
所以，在非對稱分布中，平均值、中值、最可能價(jià)格各不相同。如圖2所示，由左向右三點(diǎn)分別代表最可能價(jià)格、中值和平均值。平均值、中值均位于最可能價(jià)格的右側(cè)。隨著不對稱程度的增大，中值和平均值與最可能價(jià)格的距離會越來越大，但是不對稱程度對平均值的影響。由此可以看出使用平均值及中值的局限性。
3、市場交易數(shù)量與市場的不確定性
從圖1至圖2，反映了大量的市場交易情況。但是，在現(xiàn)實(shí)市場中，任何資產(chǎn)的交易數(shù)量總是有限的。這會產(chǎn)生一個(gè)問題，即需要多少交易數(shù)量才能有效的描述市場的基本特征。下圖是關(guān)于交易數(shù)量與市場不確定性范圍關(guān)系的一個(gè)例子（見圖3）。
由圖3中可以看出，不確定性范圍是交易數(shù)量的函數(shù)。隨著交易數(shù)量的減少，不確定性范圍逐漸增大。而且，不確定性范圍增大的幅度也在加劇。當(dāng)交易數(shù)據(jù)在10個(gè)以上時(shí)，不確定性范圍變化不大；當(dāng)交易數(shù)量由10個(gè)減少到5個(gè)時(shí)，不確定性范圍的變化幅度開始增加；當(dāng)交易數(shù)量減少到2個(gè)時(shí)，不確定性范圍的變化幅度將加劇；當(dāng)交易數(shù)量減少到只有1個(gè)時(shí)，不確定性范圍將變?yōu)闊o限大。
從上面的分析中可以得出一個(gè)重要的結(jié)論，除非市場中具有5至6個(gè)交易數(shù)據(jù)，否則，有限的樣本無法代表市場的基本特征。
六、市場價(jià)值的合理范圍
1、評估結(jié)果的離散
國際企業(yè)評估協(xié)會1992年年會上對64位企業(yè)評估師所作的調(diào)查表明：通過認(rèn)真評估，企業(yè)資產(chǎn)評估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值的誤差大體在10%~25%，其中認(rèn)為精確性達(dá)17%的占大多數(shù)，而本項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的精確性平均值為22%。
英國皇家測量師學(xué)會在1999年通過調(diào)查顯示，對于住宅及商業(yè)資產(chǎn)，評估結(jié)果的價(jià)值變動范圍為±22%（Crosby, Murdooh and Lavers, 1998a）。在調(diào)查中，該學(xué)會共收集了40項(xiàng)不同類型資產(chǎn)的評估結(jié)果。每項(xiàng)資產(chǎn)都是由幾位評估師分別得出的評估結(jié)論，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下表所示（見表2）。
英國皇家測量師學(xué)會的調(diào)查結(jié)果還顯示，75%的被調(diào)查者認(rèn)為評估結(jié)果的偏差在5%--15%是比較合理的。
另外，來自英國權(quán)威統(tǒng)計(jì)證明，評估結(jié)論之間的差異平均為±8.64%，但是其標(biāo)準(zhǔn)差卻超過了10%。
來自澳大利亞的調(diào)查結(jié)果表明，評估結(jié)果的價(jià)值偏差為±9.64%。
而美國企業(yè)價(jià)值評估學(xué)會（IBA）通過對其會員的調(diào)查表明，評估結(jié)果的變動范圍在±15%之間是可以接受的。
2、市場價(jià)值范圍
從前面的分析中可以看出，最可能價(jià)格應(yīng)該是不完全競爭市場中市場價(jià)值最合理的反映。而且由于市場價(jià)格的離散，對市場價(jià)值的描述不應(yīng)僅是一個(gè)孤立的價(jià)值點(diǎn)，而應(yīng)是一個(gè)圍繞最可能價(jià)格的合理可能的價(jià)值范圍。