二、資產評估的基本方法
(一)考試目的
評估方法是資產評估的重要基礎。本部分的考試目的是測試考生對資產評估基本方法內涵、使用前提、具體方法運用的掌握情況，從而考察考生對資產評估各類基本方法和具體方法的應用能力。
(二)考試基本要求
1．掌握市場法的基本涵義與基本前提；掌握市場法運用的基本步驟；熟悉市場法中可比因素及其內在要求；掌握市場法中的直接比較法和類比調整法，及其功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和市盈率乘數法等具體評估方法的運用及其適用條件和使用要求。
2．掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實施步驟；掌握收益法中收益額、折現率和收益期限三個基本參數的內涵、實質和估測方法；掌握收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵義、基本前提和運用要領；掌握成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的涵義、相互關系；掌握重置核算法、價格指數法、功能價值法、規(guī)模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用；掌握測算實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的各種具體方法的運用及其結果屬性。
4．掌握市場法、收益法和成本法之間的邏輯關系和應用關系；掌握每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系；掌握選擇和運用各種評估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數。
(三)要點說明
1．市場法的基本涵義與基本前提
(1)市場法的基本涵義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
(2)市場法的基本前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：①要有一個活躍的公開市場；②公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
2．市場法運用的基本步驟
(1)選擇參照物；
(2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素；
(3)指標對比、量化差異；
(4)在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；
(5)綜合分析確定評估結果。
3．市場法中的直接比較法
市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括功能價值類比法、價格指數
法、成新率價格調整法、市價折扣法等若干具體評估方法。
4．市場法中的類比分析法
類比調整法是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調整參照物與評
估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。
5．收益法基本的涵義與基本前提
收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及三個基本要素：①被評估資產的預期收益；②折現率或資本化率；③被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：
(1)被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；
(2)資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；
(3)被評估資產預期獲利年限可以預測。
(一)考試目的
評估方法是資產評估的重要基礎。本部分的考試目的是測試考生對資產評估基本方法內涵、使用前提、具體方法運用的掌握情況，從而考察考生對資產評估各類基本方法和具體方法的應用能力。
(二)考試基本要求
1．掌握市場法的基本涵義與基本前提；掌握市場法運用的基本步驟；熟悉市場法中可比因素及其內在要求；掌握市場法中的直接比較法和類比調整法，及其功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和市盈率乘數法等具體評估方法的運用及其適用條件和使用要求。
2．掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實施步驟；掌握收益法中收益額、折現率和收益期限三個基本參數的內涵、實質和估測方法；掌握收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵義、基本前提和運用要領；掌握成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的涵義、相互關系；掌握重置核算法、價格指數法、功能價值法、規(guī)模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用；掌握測算實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的各種具體方法的運用及其結果屬性。
4．掌握市場法、收益法和成本法之間的邏輯關系和應用關系；掌握每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系；掌握選擇和運用各種評估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數。
(三)要點說明
1．市場法的基本涵義與基本前提
(1)市場法的基本涵義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
(2)市場法的基本前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：①要有一個活躍的公開市場；②公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
2．市場法運用的基本步驟
(1)選擇參照物；
(2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素；
(3)指標對比、量化差異；
(4)在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；
(5)綜合分析確定評估結果。
3．市場法中的直接比較法
市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括功能價值類比法、價格指數
法、成新率價格調整法、市價折扣法等若干具體評估方法。
4．市場法中的類比分析法
類比調整法是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調整參照物與評
估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。
5．收益法基本的涵義與基本前提
收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及三個基本要素：①被評估資產的預期收益；②折現率或資本化率；③被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：
(1)被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；
(2)資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；
(3)被評估資產預期獲利年限可以預測。