二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
(一)考試目的
評(píng)估方法是資產(chǎn)評(píng)估的重要基礎(chǔ)。本部分的考試目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法運(yùn)用的掌握情況，從而考察考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。
(二)考試基本要求
1．掌握市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提；掌握市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；熟悉市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法，及其功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和市盈率乘數(shù)法等具體評(píng)估方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。
2．掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實(shí)施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；掌握收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵義、基本前提和運(yùn)用要領(lǐng)；掌握成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的涵義、相互關(guān)系；掌握重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；掌握測(cè)算實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的各種具體方法的運(yùn)用及其結(jié)果屬性。
4．掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握每類評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數(shù)。
(三)要點(diǎn)說明
1．市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提
(1)市場(chǎng)法的基本涵義。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
(2)市場(chǎng)法的基本前提。通過市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：①要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；②公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
2．市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟
(1)選擇參照物；
(2)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素；
(3)指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
(4)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；
(5)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。
3．市場(chǎng)法中的直接比較法
市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。它包括功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)
法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等若干具體評(píng)估方法。
4．市場(chǎng)法中的類比分析法
類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)
估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
5．收益法基本的涵義與基本前提
收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：①被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；②折現(xiàn)率或資本化率；③被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：
(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
(一)考試目的
評(píng)估方法是資產(chǎn)評(píng)估的重要基礎(chǔ)。本部分的考試目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法運(yùn)用的掌握情況，從而考察考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。
(二)考試基本要求
1．掌握市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提；掌握市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；熟悉市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法，及其功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和市盈率乘數(shù)法等具體評(píng)估方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。
2．掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實(shí)施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；掌握收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵義、基本前提和運(yùn)用要領(lǐng)；掌握成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的涵義、相互關(guān)系；掌握重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；掌握測(cè)算實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的各種具體方法的運(yùn)用及其結(jié)果屬性。
4．掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握每類評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數(shù)。
(三)要點(diǎn)說明
1．市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提
(1)市場(chǎng)法的基本涵義。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
(2)市場(chǎng)法的基本前提。通過市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：①要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；②公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
2．市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟
(1)選擇參照物；
(2)在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素；
(3)指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
(4)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；
(5)綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。
3．市場(chǎng)法中的直接比較法
市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。它包括功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)
法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等若干具體評(píng)估方法。
4．市場(chǎng)法中的類比分析法
類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)
估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
5．收益法基本的涵義與基本前提
收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：①被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；②折現(xiàn)率或資本化率；③被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：
(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；
(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。