資產(chǎn)評估的基本方法——成本法講座
（一）成本法及其適用的前提條件
1．成本法的概念
成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是：重置或重建被評估資產(chǎn)
2．采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是：
（1）被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。
（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料
（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。
（二）成本法的基本計算公式：
被評估資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)的重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
（三）成本法的基本要素
1.成本法的四個基本要素
資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值
2.資產(chǎn)的重置成本
資產(chǎn)的重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
3.資產(chǎn)的實體性貶值
資產(chǎn)的實體性貶值即是有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價值損失。公式表示為：
實體性貶值率=資產(chǎn)實體性貶值/資產(chǎn)重置成本
4.資產(chǎn)的功能性貶值
資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。
5.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值
資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。
（四）重置成本及其估算
在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
重置成本的估算一般可以采用下列方法 ：
1.重置核算法。
也稱細(xì)節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。
在實際測算中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。
購買型資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。
自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。
資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。一般的資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。
2.價格指數(shù)法。
這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法，計算公式為：
重置成本=資產(chǎn)的帳面原值*（1+價格變動指數(shù)）或=資產(chǎn)的帳面原值*價格指數(shù)（該公式今年有變化）
上式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即：
定基價格變動指數(shù)=（評估時點的價格指數(shù)/資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)）x100%
環(huán)比價格變動指數(shù)=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%
式中：an——第n年環(huán)比價格指數(shù)，n=1、2、3、4、5……n
價格指數(shù)法與重置核算法的比較：
（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變動化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。
（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。一項科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。
3.功能價值法，
也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：
被評估資產(chǎn)重置成本=（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）×參照物重置成本
前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。
4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。
由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。計算公式參照教材
x 是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般介于0.4~1之間。
5.統(tǒng)計分析法
在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一項同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本。
第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。
第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，估算其重置成本。
第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算被評估資產(chǎn)的重置成本。
（一）成本法及其適用的前提條件
1．成本法的概念
成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是：重置或重建被評估資產(chǎn)
2．采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是：
（1）被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)。
（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料
（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。
（二）成本法的基本計算公式：
被評估資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)的重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值
（三）成本法的基本要素
1.成本法的四個基本要素
資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值、資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值
2.資產(chǎn)的重置成本
資產(chǎn)的重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。
復(fù)原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。
3.資產(chǎn)的實體性貶值
資產(chǎn)的實體性貶值即是有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價值損失。公式表示為：
實體性貶值率=資產(chǎn)實體性貶值/資產(chǎn)重置成本
4.資產(chǎn)的功能性貶值
資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。
5.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值
資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。
（四）重置成本及其估算
在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。
重置成本的估算一般可以采用下列方法 ：
1.重置核算法。
也稱細(xì)節(jié)分析法、核算法，是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。
在實際測算中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。
購買型資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。
自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。
資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。一般的資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。
2.價格指數(shù)法。
這種方法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法，計算公式為：
重置成本=資產(chǎn)的帳面原值*（1+價格變動指數(shù)）或=資產(chǎn)的帳面原值*價格指數(shù)（該公式今年有變化）
上式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即：
定基價格變動指數(shù)=（評估時點的價格指數(shù)/資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)）x100%
環(huán)比價格變動指數(shù)=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%
式中：an——第n年環(huán)比價格指數(shù)，n=1、2、3、4、5……n
價格指數(shù)法與重置核算法的比較：
（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變動化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。
（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。一項科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。
3.功能價值法，
也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：
被評估資產(chǎn)重置成本=（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量）×參照物重置成本
前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。
4.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。
由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。計算公式參照教材
x 是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，一般介于0.4~1之間。
5.統(tǒng)計分析法
在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一項同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本。
第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。
第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，估算其重置成本。
第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算被評估資產(chǎn)的重置成本。