資產(chǎn)評估的基本方法——市場法、收益法講座
本講是資產(chǎn)評估學(xué)的第二講，講述資產(chǎn)評估學(xué)的第二章的資產(chǎn)評估的基本方法的前兩個：市場法、收益法。主要內(nèi)容包括：市場法應(yīng)用的前提條件；參照物差異調(diào)整因素；運用市場法評估資產(chǎn)的程序。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應(yīng)用的形式、收益法中各項指標(biāo)的確定、收益法評估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點。
一、市場法
1．市場法的概念
市場法是指利用市場同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。
2.市場法應(yīng)用的前提條件：
（1）要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場
（2）可搜集到參照物及其與杯評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料。
市場法在國際上比較通行，在我國現(xiàn)在市場不很開放的情況下使用會受到限制。
3.資產(chǎn)及其交易的可比性具體表現(xiàn)
（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性
（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性
（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔時間不能過長，應(yīng)在一個適度的時間范圍內(nèi)
4.單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素：
資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件。
5.運用市場法評估資產(chǎn)的程序：
（1）選擇參照物；
（2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；
（3）指標(biāo)對比、量化差異；
（4）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異；
（5）綜合分析確定評估結(jié)果；
6.市場法的優(yōu)缺點
（1）優(yōu)點：
①評估價更能反映市場現(xiàn)實價格，
②評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
（2）缺點：
①要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用，
②不適用于專用機械設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。
7.市場法中的具體評估方法
（1）直接比較法：利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的方法。
評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征
優(yōu)點：直觀簡潔，便于操作。
缺點：對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。
包括：
a.現(xiàn)行市價法
b.市價折扣法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1-價格折扣率）
c.功能價值類比法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x
d.價格指數(shù)法： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1+物價變動指數(shù)）
e. 成新率價格調(diào)整法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率）
（2）類比調(diào)整法：它是市場法中最基本的評估方法。該方法對參照物與評估對象之間的可比性要求不高。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似即可。
①市場售價類比法：以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。
資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值
或資產(chǎn)評估價值=參照物售價*功能差異修正系數(shù)+時間差異修正系數(shù)+……+交易情況差異修正系數(shù)
②成本市價法：以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。
資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本*參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本
③市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。該方法主要適用與整體企業(yè)價值的評估。
資產(chǎn)評估價值=評估對象繁榮收益額*參照物市盈率
8.市場法的適用條件
（1）參照物與評估對象必具有可比性
（2）參照物的交易時間與評估基準(zhǔn)日間隔不能過長
二、收益法
（一）收益法的概念
是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路。
采用收益法對資產(chǎn)進(jìn)行評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。資產(chǎn)的評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用 越大，獲力能力越強，它的價值也就越大。
資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會超過該項資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。投資者投資購買資產(chǎn)時一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計的內(nèi)部回報率只有在超過評估的折現(xiàn)率時才肯支付貨幣以取得該項資產(chǎn)。
（二）應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件：
（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；
（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣來計量
（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測
（三）收益法評估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點
1.收益法評估的程序
（1）收集驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；
（2）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；
（3）確定折現(xiàn)率或本金化率；
（4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值
（5）分析確定評估結(jié)果。
2.收益評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點
優(yōu)點：
（1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值；
（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。
缺點：
（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，易受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；
（2）在評估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。
本講是資產(chǎn)評估學(xué)的第二講，講述資產(chǎn)評估學(xué)的第二章的資產(chǎn)評估的基本方法的前兩個：市場法、收益法。主要內(nèi)容包括：市場法應(yīng)用的前提條件；參照物差異調(diào)整因素；運用市場法評估資產(chǎn)的程序。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應(yīng)用的形式、收益法中各項指標(biāo)的確定、收益法評估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點。
一、市場法
1．市場法的概念
市場法是指利用市場同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。
2.市場法應(yīng)用的前提條件：
（1）要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場
（2）可搜集到參照物及其與杯評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料。
市場法在國際上比較通行，在我國現(xiàn)在市場不很開放的情況下使用會受到限制。
3.資產(chǎn)及其交易的可比性具體表現(xiàn)
（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性
（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性
（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔時間不能過長，應(yīng)在一個適度的時間范圍內(nèi)
4.單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素：
資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量、市場條件、交易條件。
5.運用市場法評估資產(chǎn)的程序：
（1）選擇參照物；
（2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；
（3）指標(biāo)對比、量化差異；
（4）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異；
（5）綜合分析確定評估結(jié)果；
6.市場法的優(yōu)缺點
（1）優(yōu)點：
①評估價更能反映市場現(xiàn)實價格，
②評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。
（2）缺點：
①要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用，
②不適用于專用機械設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。
7.市場法中的具體評估方法
（1）直接比較法：利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的方法。
評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征
優(yōu)點：直觀簡潔，便于操作。
缺點：對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。
包括：
a.現(xiàn)行市價法
b.市價折扣法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1-價格折扣率）
c.功能價值類比法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）x
d.價格指數(shù)法： 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（1+物價變動指數(shù)）
e. 成新率價格調(diào)整法：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格*（評估對象成新率/參照物成新率）
（2）類比調(diào)整法：它是市場法中最基本的評估方法。該方法對參照物與評估對象之間的可比性要求不高。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似即可。
①市場售價類比法：以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。
資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值
或資產(chǎn)評估價值=參照物售價*功能差異修正系數(shù)+時間差異修正系數(shù)+……+交易情況差異修正系數(shù)
②成本市價法：以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。
資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本*參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本
③市盈率乘數(shù)法：以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。該方法主要適用與整體企業(yè)價值的評估。
資產(chǎn)評估價值=評估對象繁榮收益額*參照物市盈率
8.市場法的適用條件
（1）參照物與評估對象必具有可比性
（2）參照物的交易時間與評估基準(zhǔn)日間隔不能過長
二、收益法
（一）收益法的概念
是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路。
采用收益法對資產(chǎn)進(jìn)行評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。資產(chǎn)的評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用 越大，獲力能力越強，它的價值也就越大。
資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會超過該項資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。投資者投資購買資產(chǎn)時一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計的內(nèi)部回報率只有在超過評估的折現(xiàn)率時才肯支付貨幣以取得該項資產(chǎn)。
（二）應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件：
（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；
（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣來計量
（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測
（三）收益法評估資產(chǎn)的程序及優(yōu)缺點
1.收益法評估的程序
（1）收集驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；
（2）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；
（3）確定折現(xiàn)率或本金化率；
（4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理為現(xiàn)值
（5）分析確定評估結(jié)果。
2.收益評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點
優(yōu)點：
（1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值；
（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。
缺點：
（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，易受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；
（2）在評估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。