一、城鎮(zhèn)化加速城鎮(zhèn)住房需求，大城市住房壓力尤為突出
1.我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速階段，城市住房需求增加
快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口集中向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年，我國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)超過(guò)1500美元，城鎮(zhèn)化水平超過(guò)40%，正處于世界公認(rèn)的30%－70%的加速發(fā)展階段。1995年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為29.04%，2007年底達(dá)到44.9%，12年間平均每年提高1.32個(gè)百分點(diǎn)，每年約有2000萬(wàn)人從農(nóng)村進(jìn)入城市。按照“十一五”發(fā)展規(guī)劃，2010年城鎮(zhèn)化率預(yù)期為47%，2010年之前，預(yù)計(jì)每年有1000萬(wàn)~1300萬(wàn)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。
城市住房需求加大。城市的重要功能之一就是居住，城市住房需求是指考慮城鎮(zhèn)化發(fā)展和居住水平提高的影響，在扣除自然折舊的情況下，全國(guó)城市需要增加的住房數(shù)量。影響住宅潛在需求的因素有三個(gè)：新增城市人口、原有城市人口居住水平的提高與改善、住房年自然折舊率。粗略估算，如果2010年我國(guó)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到47%，2006年至2010年我國(guó)住房總需求大致為61億平方米，年均需求為12.2億平方米；2011年至2020年的住宅總需求大致為129億平方米，年均需求為13億平方米。
2.大城市顯示出較強(qiáng)的集聚力，住房供求緊張狀況更為突出
大城市吸引了更多的外來(lái)人口。在城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)的演變過(guò)程中，始終存在著一對(duì)空間相互作用，即集聚與擴(kuò)散。集聚是指經(jīng)濟(jì)諸要素在空間中的流動(dòng)導(dǎo)致在區(qū)域上的密集化過(guò)程，其根本動(dòng)力在于人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)集聚經(jīng)濟(jì)的追求。在城鎮(zhèn)化發(fā)展的前期階段，以集聚效應(yīng)為動(dòng)力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)集聚趨勢(shì)十分顯著，集聚與規(guī)模經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要特征。
由于開(kāi)始受資源稀缺性的限制，以城市為基礎(chǔ)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)工業(yè)化過(guò)程通常會(huì)在少數(shù)具有優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)中心或者交通樞紐和礦產(chǎn)資源富集地開(kāi)始。大城市依靠其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，較高的基礎(chǔ)設(shè)施水平，優(yōu)越的工作和生活環(huán)境及有利的區(qū)位條件，吸引周邊城鎮(zhèn)乃至全國(guó)的人口集聚。我國(guó)目前各種要素主要是向東部發(fā)展地區(qū)集聚，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀地區(qū)的上海、深圳、廣州、北京等城市中心區(qū)人口高度密集，產(chǎn)業(yè)集中。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，60%流向東部城鎮(zhèn)，30%流向中部城鎮(zhèn)，10%在西部城鎮(zhèn)；40%進(jìn)入了大城市，40%進(jìn)入了中小城市，還有20%在小城鎮(zhèn)。
大城市負(fù)荷過(guò)大，過(guò)度膨脹，不利于城市和整個(gè)城市體系的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。大城市迅速發(fā)展的同時(shí)，由于人口密度過(guò)大，使得城市的住房、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境呈現(xiàn)超負(fù)荷狀態(tài)。如，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，考慮水資源、土地資源以及生態(tài)環(huán)境等因素，北京未來(lái)20~30年內(nèi)可以承納的總的人口規(guī)模在1800萬(wàn)人以內(nèi)，其中市區(qū)應(yīng)控制在1000萬(wàn)人以內(nèi)。又如，與世界其他一流的國(guó)際城市比較，上海中心地區(qū)現(xiàn)狀平均人口密度高于紐約、倫敦和巴黎，略高于東京，上海高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)與人口集聚，直接帶來(lái)環(huán)境惡化，對(duì)高樓的追逐，造成地面沉降，市內(nèi)交通阻塞，直接影響上海市政設(shè)施的服務(wù)水平與居住區(qū)質(zhì)量。
大城市住房問(wèn)題突顯，中低收入人群住房困難更加突出。大城市較強(qiáng)的吸引力引致大量的外來(lái)人口的住房需求，住房?jī)r(jià)格上漲較快。例如，北京市外省市個(gè)人購(gòu)房占總購(gòu)房人數(shù)的1/3，并且，所購(gòu)房?jī)r(jià)位高，支付能力強(qiáng)。受各種因素影響，2005年，尤其是2006年以來(lái)，北京住房?jī)r(jià)格普遍持續(xù)上升，2007年商品住房銷(xiāo)售價(jià)格上漲12.8%%，高于全國(guó)4.6個(gè)百分點(diǎn)。
同樣，深圳、上海、杭州、重慶、成都等大城市也存在著供求矛盾突出的問(wèn)題。2007年12月份，深圳、北京、杭州、重慶等城市新建商品住房漲幅超過(guò)14%，高于全國(guó)平均水平，上海、武漢、成都等城市漲幅也均在10%左右。過(guò)高的房?jī)r(jià)更抑制了城市中低收入外來(lái)人口的住房需求，城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部更多成為這些人群的聚居地，對(duì)這些地區(qū)的管理、整治帶來(lái)很大難度，影響城市進(jìn)一步發(fā)展。
二、促進(jìn)中小城鎮(zhèn)發(fā)展，是緩解大城市住房緊張的重要突破口
中小城鎮(zhèn)發(fā)展，有助于大城市住房壓力的緩解。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程呈現(xiàn)出同步發(fā)展的規(guī)律。城鎮(zhèn)化的起步期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)投資規(guī)模較小，房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)緩慢的形成階段；城鎮(zhèn)化的加速期，在需求的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)投資規(guī)模也迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的成長(zhǎng)期，與此同時(shí)，集中型城鎮(zhèn)化是其基本空間演變規(guī)律，房地產(chǎn)資金向大城市和中心城區(qū)迅速集中，表現(xiàn)為大城市和中心城區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供需總量急劇擴(kuò)大，房?jī)r(jià)上漲較快；城鎮(zhèn)化的減速期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)速度也開(kāi)始回落，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)速度開(kāi)始下降，從發(fā)展空間上看，城市的擴(kuò)散效應(yīng)逐漸超過(guò)集聚效應(yīng)占據(jù)主要地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與擴(kuò)散型城市化相適應(yīng)，主要向城市郊區(qū)和衛(wèi)星城發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟階段；在城鎮(zhèn)化平穩(wěn)期，由于可轉(zhuǎn)移的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力已基本被城市吸收，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度進(jìn)入平穩(wěn)階段，相對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求日趨飽和，房地產(chǎn)投資規(guī)模呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期。
目前，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，大城市住房供需矛盾更加突出，由于價(jià)格高漲，住房開(kāi)發(fā)向城市郊區(qū)及衛(wèi)星城發(fā)展的態(tài)勢(shì)明顯。隨著大城市擴(kuò)散效應(yīng)的增強(qiáng)及國(guó)家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，中小城鎮(zhèn)加快發(fā)展，大城市住房壓力將得到有效緩解。
中小城鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿薮?，可以容納更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和城市中低收入人群居住。我國(guó)中小城鎮(zhèn)規(guī)模較大。1978年至2003年，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)，增加到660個(gè)。其中，100萬(wàn)人以上的特大城市有49個(gè)，50萬(wàn)~100萬(wàn)人的大城市有78個(gè)，20萬(wàn)~50萬(wàn)人的中等城市有213個(gè)，20萬(wàn)人以下的小城市個(gè)數(shù)為320個(gè)，而40%%的城市人口居住在占城市數(shù)的7%的50萬(wàn)以上城市，數(shù)量更大的中小城市更具發(fā)展空間。
此外，截至2006年底，我國(guó)建制鎮(zhèn)19369個(gè)，許多已發(fā)展為以農(nóng)業(yè)服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易、旅游、工礦業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)為依托的各具特色的小城鎮(zhèn)。充分利用中小城市和小城鎮(zhèn)優(yōu)良的土地、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)、特色資源，吸引更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和城市中低收入家庭居住，將會(huì)有效地緩解大城市的住房困境。例如，發(fā)達(dá)國(guó)家的中小城鎮(zhèn)發(fā)展就比較完善，包括歷史悠久的旅游城鎮(zhèn)、二戰(zhàn)后建設(shè)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)和近年興起的科技城鎮(zhèn)。由于區(qū)域發(fā)展較為均衡，國(guó)外中小城鎮(zhèn)兼有交通便捷和接近大自然的雙重優(yōu)勢(shì)，使小城鎮(zhèn)比大城市擁有更為宜居的生活環(huán)境。如德國(guó)人口的三分之一左右居住在2000~20000人規(guī)模的中小城鎮(zhèn)。
1.我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化加速階段，城市住房需求增加
快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口集中向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年，我國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)超過(guò)1500美元，城鎮(zhèn)化水平超過(guò)40%，正處于世界公認(rèn)的30%－70%的加速發(fā)展階段。1995年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為29.04%，2007年底達(dá)到44.9%，12年間平均每年提高1.32個(gè)百分點(diǎn)，每年約有2000萬(wàn)人從農(nóng)村進(jìn)入城市。按照“十一五”發(fā)展規(guī)劃，2010年城鎮(zhèn)化率預(yù)期為47%，2010年之前，預(yù)計(jì)每年有1000萬(wàn)~1300萬(wàn)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。
城市住房需求加大。城市的重要功能之一就是居住，城市住房需求是指考慮城鎮(zhèn)化發(fā)展和居住水平提高的影響，在扣除自然折舊的情況下，全國(guó)城市需要增加的住房數(shù)量。影響住宅潛在需求的因素有三個(gè)：新增城市人口、原有城市人口居住水平的提高與改善、住房年自然折舊率。粗略估算，如果2010年我國(guó)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到47%，2006年至2010年我國(guó)住房總需求大致為61億平方米，年均需求為12.2億平方米；2011年至2020年的住宅總需求大致為129億平方米，年均需求為13億平方米。
2.大城市顯示出較強(qiáng)的集聚力，住房供求緊張狀況更為突出
大城市吸引了更多的外來(lái)人口。在城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)的演變過(guò)程中，始終存在著一對(duì)空間相互作用，即集聚與擴(kuò)散。集聚是指經(jīng)濟(jì)諸要素在空間中的流動(dòng)導(dǎo)致在區(qū)域上的密集化過(guò)程，其根本動(dòng)力在于人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)集聚經(jīng)濟(jì)的追求。在城鎮(zhèn)化發(fā)展的前期階段，以集聚效應(yīng)為動(dòng)力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)集聚趨勢(shì)十分顯著，集聚與規(guī)模經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要特征。
由于開(kāi)始受資源稀缺性的限制，以城市為基礎(chǔ)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)工業(yè)化過(guò)程通常會(huì)在少數(shù)具有優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)中心或者交通樞紐和礦產(chǎn)資源富集地開(kāi)始。大城市依靠其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，較高的基礎(chǔ)設(shè)施水平，優(yōu)越的工作和生活環(huán)境及有利的區(qū)位條件，吸引周邊城鎮(zhèn)乃至全國(guó)的人口集聚。我國(guó)目前各種要素主要是向東部發(fā)展地區(qū)集聚，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀地區(qū)的上海、深圳、廣州、北京等城市中心區(qū)人口高度密集，產(chǎn)業(yè)集中。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，60%流向東部城鎮(zhèn)，30%流向中部城鎮(zhèn)，10%在西部城鎮(zhèn)；40%進(jìn)入了大城市，40%進(jìn)入了中小城市，還有20%在小城鎮(zhèn)。
大城市負(fù)荷過(guò)大，過(guò)度膨脹，不利于城市和整個(gè)城市體系的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。大城市迅速發(fā)展的同時(shí)，由于人口密度過(guò)大，使得城市的住房、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境呈現(xiàn)超負(fù)荷狀態(tài)。如，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，考慮水資源、土地資源以及生態(tài)環(huán)境等因素，北京未來(lái)20~30年內(nèi)可以承納的總的人口規(guī)模在1800萬(wàn)人以內(nèi)，其中市區(qū)應(yīng)控制在1000萬(wàn)人以內(nèi)。又如，與世界其他一流的國(guó)際城市比較，上海中心地區(qū)現(xiàn)狀平均人口密度高于紐約、倫敦和巴黎，略高于東京，上海高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)與人口集聚，直接帶來(lái)環(huán)境惡化，對(duì)高樓的追逐，造成地面沉降，市內(nèi)交通阻塞，直接影響上海市政設(shè)施的服務(wù)水平與居住區(qū)質(zhì)量。
大城市住房問(wèn)題突顯，中低收入人群住房困難更加突出。大城市較強(qiáng)的吸引力引致大量的外來(lái)人口的住房需求，住房?jī)r(jià)格上漲較快。例如，北京市外省市個(gè)人購(gòu)房占總購(gòu)房人數(shù)的1/3，并且，所購(gòu)房?jī)r(jià)位高，支付能力強(qiáng)。受各種因素影響，2005年，尤其是2006年以來(lái)，北京住房?jī)r(jià)格普遍持續(xù)上升，2007年商品住房銷(xiāo)售價(jià)格上漲12.8%%，高于全國(guó)4.6個(gè)百分點(diǎn)。
同樣，深圳、上海、杭州、重慶、成都等大城市也存在著供求矛盾突出的問(wèn)題。2007年12月份，深圳、北京、杭州、重慶等城市新建商品住房漲幅超過(guò)14%，高于全國(guó)平均水平，上海、武漢、成都等城市漲幅也均在10%左右。過(guò)高的房?jī)r(jià)更抑制了城市中低收入外來(lái)人口的住房需求，城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部更多成為這些人群的聚居地，對(duì)這些地區(qū)的管理、整治帶來(lái)很大難度，影響城市進(jìn)一步發(fā)展。
二、促進(jìn)中小城鎮(zhèn)發(fā)展，是緩解大城市住房緊張的重要突破口
中小城鎮(zhèn)發(fā)展，有助于大城市住房壓力的緩解。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程呈現(xiàn)出同步發(fā)展的規(guī)律。城鎮(zhèn)化的起步期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)投資規(guī)模較小，房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)緩慢的形成階段；城鎮(zhèn)化的加速期，在需求的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)投資規(guī)模也迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的成長(zhǎng)期，與此同時(shí)，集中型城鎮(zhèn)化是其基本空間演變規(guī)律，房地產(chǎn)資金向大城市和中心城區(qū)迅速集中，表現(xiàn)為大城市和中心城區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供需總量急劇擴(kuò)大，房?jī)r(jià)上漲較快；城鎮(zhèn)化的減速期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)速度也開(kāi)始回落，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)速度開(kāi)始下降，從發(fā)展空間上看，城市的擴(kuò)散效應(yīng)逐漸超過(guò)集聚效應(yīng)占據(jù)主要地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與擴(kuò)散型城市化相適應(yīng)，主要向城市郊區(qū)和衛(wèi)星城發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟階段；在城鎮(zhèn)化平穩(wěn)期，由于可轉(zhuǎn)移的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力已基本被城市吸收，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度進(jìn)入平穩(wěn)階段，相對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求日趨飽和，房地產(chǎn)投資規(guī)模呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退期。
目前，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，大城市住房供需矛盾更加突出，由于價(jià)格高漲，住房開(kāi)發(fā)向城市郊區(qū)及衛(wèi)星城發(fā)展的態(tài)勢(shì)明顯。隨著大城市擴(kuò)散效應(yīng)的增強(qiáng)及國(guó)家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，中小城鎮(zhèn)加快發(fā)展，大城市住房壓力將得到有效緩解。
中小城鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿薮?，可以容納更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和城市中低收入人群居住。我國(guó)中小城鎮(zhèn)規(guī)模較大。1978年至2003年，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)，增加到660個(gè)。其中，100萬(wàn)人以上的特大城市有49個(gè)，50萬(wàn)~100萬(wàn)人的大城市有78個(gè)，20萬(wàn)~50萬(wàn)人的中等城市有213個(gè)，20萬(wàn)人以下的小城市個(gè)數(shù)為320個(gè)，而40%%的城市人口居住在占城市數(shù)的7%的50萬(wàn)以上城市，數(shù)量更大的中小城市更具發(fā)展空間。
此外，截至2006年底，我國(guó)建制鎮(zhèn)19369個(gè)，許多已發(fā)展為以農(nóng)業(yè)服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易、旅游、工礦業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)為依托的各具特色的小城鎮(zhèn)。充分利用中小城市和小城鎮(zhèn)優(yōu)良的土地、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)、特色資源，吸引更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和城市中低收入家庭居住，將會(huì)有效地緩解大城市的住房困境。例如，發(fā)達(dá)國(guó)家的中小城鎮(zhèn)發(fā)展就比較完善，包括歷史悠久的旅游城鎮(zhèn)、二戰(zhàn)后建設(shè)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)和近年興起的科技城鎮(zhèn)。由于區(qū)域發(fā)展較為均衡，國(guó)外中小城鎮(zhèn)兼有交通便捷和接近大自然的雙重優(yōu)勢(shì)，使小城鎮(zhèn)比大城市擁有更為宜居的生活環(huán)境。如德國(guó)人口的三分之一左右居住在2000~20000人規(guī)模的中小城鎮(zhèn)。