一、注意事項
1.申論考試，與傳統(tǒng)作文考試不同，是對分析駕馭材料的能力與對表達能力并重的考試。
2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細閱讀給定的資料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定位置。
二、給定材料
1．“各調研組對大部分城市房地產(chǎn)調控情況比較滿意?！?0月12日，一位參加了“國務院房地產(chǎn)市場調控政策落實檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調研報告，近日將上報國務院?！?BR> 對于檢查組的“滿意”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌如此解釋：“‘國八條’調控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經(jīng)基本得到控制，‘國六條’效果初步顯現(xiàn)，成效完全顯現(xiàn)還需要一段時間?！鳖櫾撇矃⑴c了此次檢查與調研。
9月底，以建設部為主的“國務院房地產(chǎn)市場調控政策落實檢查組”對包括北京、天津、內蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內的11個省(市)進行了此次調控效果的調查。
近期，全國房價漲幅放緩趨勢明顯。10月10日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月份國房指數(shù)報告，全國房價漲幅為5.6%。
“前8個月的房價漲幅，近三年來呈現(xiàn)逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國家宏觀調控措施效果明顯?！鳖櫾撇硎荆斑@是宏觀調控的成果之一?！?BR> “作為全國房地產(chǎn)市場規(guī)模、價位較高的長三角地區(qū)，房價回落更明顯，1~8月份，上海新房價格漲幅為負4.6%。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價格漲幅也基本在零左右浮動?！鳖櫾撇榻B說，“全國房價漲幅在一位數(shù)水平，已經(jīng)基本達到了我們的目標?！?BR> “但是，我們也要看到，極少數(shù)城市房價漲幅還沒有得到控制，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意?！鳖櫾撇嵝颜f。
房價反映出的是供需關系總量、結構等，而這也是此次房地產(chǎn)調控的重點。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2006年1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅是24%，稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點)；房地產(chǎn)竣工面積增長幅度為8.4%，銷售面積增長幅度為8.9%。
“從這些數(shù)字可以看出，投資需求已經(jīng)得到了一定的抑制?！畤藯l’的調控目的已經(jīng)達到?！鳖櫾撇硎?，“下一步，該是2006年‘國六條’顯示效果的時候了，‘國六條’從供應方面調控，提出了加大中小戶型和經(jīng)濟適用房供應。由于政府出臺的時間不長，從調研的情況看，其效果顯現(xiàn)還有待時日。”
顧云昌認為：“我們要防止‘冒進’，也就是過度供應和不恰當?shù)墓Y構，這就是下一步的工作重點。”
2．北京、上海、廣州在“國六條”細則規(guī)定之“大限”9月30日紛紛出臺了未來五年城市住房建設規(guī)劃，以回應“國十五條”提出的地方細則要求。其中，北京在“十一五”住房建設規(guī)劃中明確，經(jīng)濟適用房擬建立政府回購制，即經(jīng)濟適用住房不得直接上市，而是實行由政府回購“內循環(huán)”的流轉模式。此消息一經(jīng)披露，京城二手房公司接到的相關咨詢電話大為增加，人們對此項措施帶給二手房的影響頗為關心。
據(jù)了解，目前北京經(jīng)濟適用房較為集中的回龍觀地區(qū)，滿5年的二手經(jīng)濟適用房價格已經(jīng)高達4800-5200元/平方米。按現(xiàn)行經(jīng)濟適用房再上市相關規(guī)定，滿5年經(jīng)濟適用房上市出售需繳納總價10%的綜合地價款及其他相關稅費?；佚堄^地區(qū)一套當初購買價為2650元/平方米的經(jīng)濟適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場售價，即使繳納10%的綜合地價款，其年投資回報率仍能高達12%以上。有人認為，因房價上升帶來的高收益，短期內北京將會出現(xiàn)經(jīng)濟適用房集中放量現(xiàn)象，目前人們處于對政策細則的等待階段。
對此，“鏈家地產(chǎn)”認為，目前經(jīng)濟適用房業(yè)主中的投資戶和準備升級置業(yè)的比例不低，但由于此前出售的經(jīng)濟適用房在銷售時政府已經(jīng)申明5年后可以上市交易，對此政府將會審慎對待。政府回購的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購買的經(jīng)濟適用房，市場將不會出現(xiàn)拋售經(jīng)濟適用房的情況。
對帶有政策性補貼的經(jīng)濟適用房采取政府回購的方式進行市場管理得到了社會的普遍認同。許多專業(yè)人士認為，這項措施比采取只租不售的方法易于落實，將有效遏制此前將經(jīng)濟適用房用于投資的行為?！拔覑畚壹摇钡纫恍┲薪闄C構分析，北京市目前經(jīng)濟適用房總存量僅為12萬套左右，大約占存量房總數(shù)的3%-4%，購買時間已滿5年可以上市交易的經(jīng)濟適用房目前只有大約5萬套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經(jīng)濟適用房退出二手房交易市場，對于整個市場的影響也不大。
3．在巨大的需求面前，增加供給被各方人士公認是平抑房價的有效手段。然而，面對國土資源部堅持“從嚴從緊”的土地政策，有相當一部分人，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，應該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開發(fā)用地不足的瓶頸，以滿足消費者對商品房的需求，讓市場來調節(jié)高企的房價。這種說法源于此前爭論已久的“地價決定房價”的觀點。
對此，國土資源部土地利用司束克欣司長則認為，目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現(xiàn)在批出的可供建設住宅，并且已經(jīng)在開發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過規(guī)劃的開發(fā)用地已有9000萬平方米，可以建設3到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工量計算，北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設10年住宅了。
國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春認為，地價對房價有影響，但不是那么大?，F(xiàn)在實際上有不少開發(fā)商手中拿著大量土地，在借土地調控政策制造地價拉動房價的信息。甘藏春認為，房價的過快增長主要是由商品房的供需關系決定的。平抑房價應著手綜合治理，首先應該控制投機性的虛假需求。國土資源部仍將堅持從嚴從緊的土地政策，同時，注意對地價進行合理調控。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌對此持有相同的觀點。他認為，決定房價高低的關鍵是供求關系。房價中包含的土地、建材、鋼材等成本價不是拉高房價的主要因素。在供不應求的巨大市場需求面前，政府就是免費將土地給開發(fā)商，開發(fā)商仍然不會降價。抑制過快增長的房價應該從市場供量上解決。
顧云昌提出，在商品住房上應該對拆遷和過高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規(guī)模，今年仍在縮減規(guī)模，這一部分是比較容易得到控制的。而控制過高投資性需求比較復雜，需要政府動用金融及稅收杠桿。在金融方面，需要對購買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面，需要理清、規(guī)范目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內人士統(tǒng)計，目前，各種稅費加起來，在房價中的比例達40%。
顧云昌認為，應該將各種稅費統(tǒng)一起來，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，向以費代稅，費改稅的方向發(fā)展，“整稅、明租、清費”從而降低房地產(chǎn)商的運營成本，進而降低房產(chǎn)業(yè)主承受的負擔。此外，增加財產(chǎn)稅的征收，用稅收杠桿抑制非理性需求。
應避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供給”。中國銀監(jiān)會法規(guī)部副主任李伏安認為，宏觀調控政策出臺后，房價漲得更多了，這里存在因土地放量信息不透明，持有土地的開發(fā)商囤積土地，導致買方市場預期不對位而形成的“爆炒的供給”。李伏安提出，政府方面應該將土地放量規(guī)劃及時地予以公布，以破除開發(fā)商以囤地方式增大的供需矛盾。
3．不久前，廣州市國土房管局發(fā)布了最新房地產(chǎn)市場分析報告：2006年9月份廣州新建商品住房均價創(chuàng)下今年宏觀調控以來跌幅，比8月份下降了406元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達6％。該報告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個月徘徊在60多萬平方米的低位。但是，北京的房產(chǎn)交易量卻在反彈。
在廣州樓市趨冷的同時，北京等地樓市表現(xiàn)仍然強勁。8月份國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京房價增長都在兩位數(shù)，領漲全國房價，與上海房價下跌形成鮮明對比。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：9月份，北京市期房網(wǎng)上住宅簽約共14835套，較8月份有所增長。
分析人士指出，“今年的市場雖然受到了宏觀調控的影響，但由于政策的滯后及市場的剛性需求，其影響低于人們的預期?！彼逊烤W(wǎng)中國指數(shù)研究院一位分析員表示。
據(jù)此，業(yè)界人士分析認為，北京樓市在歷經(jīng)6、7月份的低迷、8月份的調整之后，在9月份迎來了供銷兩旺的階段性上升行情。并且，預計10月份的供應和銷售狀態(tài)跟9月份應該不相上下，基本維持現(xiàn)狀。
值得注意的是，各地樓市雖然變化不一，但是觀望氣氛開始加濃。
不久前，在北京結束的一場法院查封房產(chǎn)的公開拍賣會上，大部分房產(chǎn)的起拍價相較于目前的市場價格明顯偏低。最終僅有10套房屋被拍出，其中近一半是以起拍價成交的，其余11套則流拍。
從記者隨機調查采訪的潛在購房者和樓盤銷售處來看，觀望之勢也并無減退。拍賣會上，拍賣公司的一位負責人也表示，今年6月1日開始征收二手房營業(yè)稅，8月1日二手房交易開始強征個稅，10月1日起施行二手房交易最低計稅價格……一連串的政策讓許多買房者變得比較謹慎，觀望氣氛濃重。
4．2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會議認為：中央去年實施加強房地產(chǎn)市場調控的決策和部署以來，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。
會議指出，要認真落實去年以來中央關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的部署，根據(jù)當前存在的問題，進一步采取有針對性的措施：(一)切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求?？茖W確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。
會議要求，各地區(qū)、特別是城市政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
5．倍受關注的居民消費價格特別是食品價格增長雖然明顯回落，但主要受房價上漲等因素推動，居住價格增長壓力仍然突出。2004年，居民消費價格增長3.9%，增幅比的7、8月低1.4個百分點，其中9月以后增速持續(xù)下降，12月回落到2.4%，增幅比全年低1.4個百分點，比7、8月低2.9個百分點，比11月低0.4個百分點；特別是作為居民消費價格增長主導因素的食品價格，去年全年增長9.9%，增幅比7月低4.7個百分點，其中8月以后增速連續(xù)下降，11月回落到5.9%，增幅比全年低4.0個百分點，比7月低8.7個百分點，比10月低4.1個百分點。但居住價格去年前10個月持續(xù)走高，11月達6.3%，雖然略低于9、10月水平，但首次超過食品價格成為居民消費價格增長的第一位因素。
同時，作為高耗能和鋼材、水泥使用量比較多的房地產(chǎn)，房價上升有力拉動能源、鋼材、水泥的需求量增加及其價格的上揚，并帶動上游產(chǎn)品價格增長。2004年11月，燃料動力購進價承接4月以來持續(xù)上升趨勢，達18.3%，增幅比4月和10月分別高14.1和1.6個百分點；黑色金屬和有色金屬增長雖然比10月有所降低，但仍分別達18.9%和21.0%，增幅比上年同期分別高6.7和11.1個百分點，比2004年1月分別高3.3和8.4個百分點；木材及紙漿、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分別高3.2和3.3個百分點，比2004年1月分別高1.1和1.7個百分點。主要由于房價刺激下能源、鋼材等價格的推動，去年全年原材料、燃料、動力購進價格上漲11.4%，增幅比上年和去年2月分別高6.6和3.3個百分點；工業(yè)品出廠價格上漲6.1%，增幅比上年和去年2月分別高3.8和2.6個百分點。
房價及其連帶物價增長過快，既是宏觀經(jīng)濟最敏感的不穩(wěn)定因素，也是金融緊縮風險，以及農(nóng)民收入增量中抵消因素過大和投資反彈的直接動因。
6．上海銀監(jiān)局近日發(fā)布的2005年上海房地產(chǎn)信貸市場運行情況報告顯示，在宏觀調控政策作用下，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務平穩(wěn)增長。截至2005年末，全市中資商業(yè)銀行人民幣自營性房地產(chǎn)貸款余額4070.79億元，比年初增加587.04億元，同比少增436.82億元。
隨著系列宏觀調控政策的實施，各中資商業(yè)銀行積極貫徹上海市政府關于“鼓勵消費、規(guī)范投資、抑制投機”的調控政策，加強房地產(chǎn)信貸管理，及時調整房地產(chǎn)信貸政策，積極規(guī)避信貸風險，房地產(chǎn)信貸增速正在逐步回落。與去年同期相比，房地產(chǎn)貸款余額增長16.79%，增幅為2001年以來的新低。
分析顯示，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1400.18億元，比年初增加387.58億元，同比多增85.09億元，余額同比增長38.04%。購房貸款余額2670.61億元，比年初增加199.46億元，同比少增521.91億元，余額同比增長8.07%。其中：個人住房貸款余額2644.94億元，比年初增加199.40億元，同比少增528.69億元，余額同比增長8.15%，自4月份以來，同比增速已累計回落33.98個百分點。
7．改革開放后，隨著社會經(jīng)濟體制改革的深入進行，原有體制已經(jīng)不能適應社會生產(chǎn)力的發(fā)展，城市土地有償轉讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，國家由過去的大一統(tǒng)的計劃分配轉向鼓勵通過引進市場來解決住房問題，房地產(chǎn)業(yè)又重新成為一個重要的社會經(jīng)濟部門。1980年9月，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，對房地產(chǎn)進行綜合開發(fā)；同年，深圳市房地產(chǎn)公司與香港一家房地產(chǎn)公司簽訂了客商獨資營建商住大廈協(xié)議，第一次使國有土地有償使用。1984年，深圳、廣東開始征收土地使用費。1986年實施全國第一輪房改。1987年10月中共的第十三次代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出，應將房地產(chǎn)納入社會主義市場體系，標志著中國房地產(chǎn)市場的誕生。同年，深圳市出讓了中華人民共和國第一塊國有土地使用權，打開了封閉的房地產(chǎn)市場大門。1988年4月12日，全國第七屆人大第一次會議刪去了憲法第十條第四款中不得出租土地的規(guī)定，修改為“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。1990年5月19日，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地市場的發(fā)育提供了法律支持，土地使用從無償無限期變?yōu)橛袃斢邢奁凇?992年國民經(jīng)濟快速發(fā)展的同時出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。1994年國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》發(fā)布實施，掀開了中國城鎮(zhèn)住房改革新篇章。改革的基本內容是：改革住房的建設、供給、分配和管理體制；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布。此后還頒布了一系列的法規(guī)、規(guī)章：1995年，建設部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》；1996年建設部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》；1997年建設部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，國家土地管理局發(fā)布了《關于土地使用權抵押管理有關問題的通知》等，這些法規(guī)為1998年以后的房地產(chǎn)市場奠定了法律基礎。
8．隨著3月1日起《北京市實施〈住房公積金管理條例〉若干規(guī)定》的正式實施，住房公積金貸款的一些瓶頸問題將得以解決，中大恒基市場研究部專家認為，《規(guī)定》的實施代表了一個信號，北京將逐步簡化公積金貸款的步驟、強化北京住房公積金管理中心的行政執(zhí)法能力以增強住房公積金的實用性。按照這一趨勢，住房貸款中公積金貸款的比例將會增大。本來，住房公積金貸款作為購房者獲取資金來源的一條重要途徑，應該在緩解購房者資金不足問題上發(fā)揮更大的作用。但是一直以來，由于我們習慣個人儲蓄個人消費的生活方式，遂將公積金住房貸款的許多優(yōu)勢視而不見?，F(xiàn)在房價一路攀升，當它遠遠超過人們個人經(jīng)濟負載能力的時候，人們才想起公積金住房貸款的種種好處來。日前，中大恒基市場研究部針對住房公積金貸款進行的一項調查顯示，在購房者中有95.08%的人愿意辦理公積金貸款。但在這些人中最終能夠辦理公積金貸款的只占31.4%。
可見，盡管人們注意到公積金貸款的益處，但是真正辦理公積金貸款卻又受到很大的限制。我們認為，這固然與人們向來冷落這項制度、平時沒有做好儲蓄積累有關，但我國公積金貸款制度自身的不完善也負有責任。比如，也許大家早就意識到公積金貸款比商業(yè)銀行個人住房貸款更有利，但是申請公積金貸款程序很繁瑣，即使費了九牛二虎之力最終申請下來，在這個過程中付出的機會成本也不小。
北京市此次將逐步簡化公積金貸款的步驟、增大住房貸款中公積金貸款的比例的做法，邁出了完善公積金貸款制度的重要一步，加速了我國住房分配貨幣化的進程。但是，要解決的人們住房問題，關鍵在于優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結構，根本在于提高居民經(jīng)濟收入。
9．1998年《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。1999年建設部制定下發(fā)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，提出建立城鎮(zhèn)廉租住房制度。2004年3月1日由建設部、財政部、國土資源部等5部委制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》開始實施，進一步完善了城鎮(zhèn)廉租住房制度。2005年，國辦發(fā)[2005]26號文件——關于“抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況調查”，要求以低保家庭住房困難狀況開展調查，這項工作進展得非常順利，其中北京、上海、天津、河北等?。ㄊ校┻€在調查的基礎上，建立了住房保障對象檔案。
其中北京廉租住房制度建設頗有成效：針對部分住房困難的低收入家庭既不符合廉租條件，也無力自行購租住房的情況，北京市建委會同市民政局、市財政局、北京住房公積金管理中心，下發(fā)了《關于擴大北京市廉租住房覆蓋面有關問題的通知》，將該市住房困難家庭申請廉租住房的收入標準，從低保線提高到家庭人均月收入580元?！锻ㄖ芬?guī)定“將具有本市城鎮(zhèn)常住戶口、家庭人均月收入高于本市城鎮(zhèn)最低生活保障標準連續(xù)一年低于580元，且人均住房使用面積低于7.5平方米（含）的家庭納入廉租房的解困范圍”。按照《通知》規(guī)定的計算方式，一個城區(qū)人均月收入為350元的無房三口之家，每月可望拿到750元租金補貼。《通知》還對申請審核、公示登記、輪候配租、補貼發(fā)放等做出詳細規(guī)定。
幾年來，北京市在解決低收入家庭住房問題上取得了一定的成效，共計有1.5萬戶家庭享受到了廉租住房政策。其中，享受租金補貼和實物配租的家庭共有4052余戶，租金補貼家庭人均住房使用面積從3.34平方米提高到15.28平方米，實物配租家庭人均使用面積從6.02平方米提高到27.69平方米。租住直管公房的低收入家庭有1.1萬戶享受了租金減免政策，年減免租金612萬元。另外，還有約1萬戶低收入家庭通過危改拆遷解決了住房問題。
10．建設部、國家發(fā)展改革委、工商總局6日在此間聯(lián)合作出部署，決定在全國范圍內集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序專項整治行動。
建設部負責人表示，在此次整治行動中，將集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，并公開曝光。將重點查處以下六類行為：
轉讓已購預售房：未取得預售許可證擅自銷售或以認購等形式收取費用、取得預售許可證后未按規(guī)定時間開始預售、擅自將購買的未竣工預售商品房再行轉讓等商品房預售中違法違規(guī)行為；
炒賣房號：發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為；
加重購房人責任：未按有關規(guī)定與購房人簽訂規(guī)范的預（銷）售合同，訂立合同前未向購房人明示合同示范文本，使用含有免除自己義務、加重購房人責任或侵害購房人合法權益格式條款的銷售合同以及合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等合同違法違規(guī)行為；
售后包租：未取得預售許可證發(fā)布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關房地產(chǎn)項目的銷售信息內容虛假等廣告違法違規(guī)行為；
經(jīng)紀活動賺差價：未取得營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，未按規(guī)定使用經(jīng)紀合同示范文本，利用虛假信息騙取中介、服務、看房等費用，在經(jīng)紀活動中賺取差價等違法違規(guī)行為；不實行明碼標價：違規(guī)收費，銷售商品房未實行明碼標價，經(jīng)濟適用住房不執(zhí)行政府指導價等違法違規(guī)行為。
三、申論要求
1．請用不超過150字的篇幅，概括出給定資料所反映的主要問題。(20分)
2．用不超過200字的篇幅提出解決給定資料所反映問題的方案。要求：有條理性，針對性和政策的宏觀性。(30分)
3．根據(jù)上述材料，自選某一角度，自擬題目，寫一篇1200宇左右的文章。要求：有針對性，有效性，條理清楚，語言流暢。(50分)
參考答案
1．房產(chǎn)市場發(fā)展中還有一些比較突出的問題：
第一，住房供應結構性矛盾仍十分突出，適合當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足；
第二，部分城市房價上漲仍然較快；
第三，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等行為不規(guī)范問題仍很突出；
第四，不利于經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，更不利于人民安居和社會的穩(wěn)定。
2．今后國家將主要從四個方面就房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，進一步解決房價過快增長問題：
一是優(yōu)化土地供應結構，合理確定各類土地供應比例，加強土地供應與住房供應的銜接；
二是加快普通商品住宅建設，增加中小型、中低價位住房供應；
三是進一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；
四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機制。
3．繼續(xù)加大抑制房價 合理引導房市發(fā)展
保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，事關全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：
一是進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。 嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。
二是按照《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
三是加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風險較大的地區(qū)，加強風險提示，督促商業(yè)銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。
四是組織落實經(jīng)濟適用住房項目招投標的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。
五是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，不為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，不為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。
六是進一步建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學預測商品住房對土地的需求。
在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，如果任由房地產(chǎn)價格不正常上漲，一旦房地產(chǎn)價格過快、過猛下降，房地產(chǎn)業(yè)的運行將會出現(xiàn)嚴重波折，不但會影響城市居民生活和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，而且會對我國的金融業(yè)乃至整個經(jīng)濟的健康運行造成巨大傷害。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于鞏固和發(fā)展宏觀調控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標仍然是穩(wěn)定房價，抑制部分地區(qū)房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調控，保持房價的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
1.申論考試，與傳統(tǒng)作文考試不同，是對分析駕馭材料的能力與對表達能力并重的考試。
2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細閱讀給定的資料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定位置。
二、給定材料
1．“各調研組對大部分城市房地產(chǎn)調控情況比較滿意?！?0月12日，一位參加了“國務院房地產(chǎn)市場調控政策落實檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調研報告，近日將上報國務院?！?BR> 對于檢查組的“滿意”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌如此解釋：“‘國八條’調控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經(jīng)基本得到控制，‘國六條’效果初步顯現(xiàn)，成效完全顯現(xiàn)還需要一段時間?！鳖櫾撇矃⑴c了此次檢查與調研。
9月底，以建設部為主的“國務院房地產(chǎn)市場調控政策落實檢查組”對包括北京、天津、內蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內的11個省(市)進行了此次調控效果的調查。
近期，全國房價漲幅放緩趨勢明顯。10月10日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了9月份國房指數(shù)報告，全國房價漲幅為5.6%。
“前8個月的房價漲幅，近三年來呈現(xiàn)逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國家宏觀調控措施效果明顯?！鳖櫾撇硎荆斑@是宏觀調控的成果之一?！?BR> “作為全國房地產(chǎn)市場規(guī)模、價位較高的長三角地區(qū)，房價回落更明顯，1~8月份，上海新房價格漲幅為負4.6%。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價格漲幅也基本在零左右浮動?！鳖櫾撇榻B說，“全國房價漲幅在一位數(shù)水平，已經(jīng)基本達到了我們的目標?！?BR> “但是，我們也要看到，極少數(shù)城市房價漲幅還沒有得到控制，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意?！鳖櫾撇嵝颜f。
房價反映出的是供需關系總量、結構等，而這也是此次房地產(chǎn)調控的重點。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2006年1~8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅是24%，稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點)；房地產(chǎn)竣工面積增長幅度為8.4%，銷售面積增長幅度為8.9%。
“從這些數(shù)字可以看出，投資需求已經(jīng)得到了一定的抑制?！畤藯l’的調控目的已經(jīng)達到?！鳖櫾撇硎?，“下一步，該是2006年‘國六條’顯示效果的時候了，‘國六條’從供應方面調控，提出了加大中小戶型和經(jīng)濟適用房供應。由于政府出臺的時間不長，從調研的情況看，其效果顯現(xiàn)還有待時日。”
顧云昌認為：“我們要防止‘冒進’，也就是過度供應和不恰當?shù)墓Y構，這就是下一步的工作重點。”
2．北京、上海、廣州在“國六條”細則規(guī)定之“大限”9月30日紛紛出臺了未來五年城市住房建設規(guī)劃，以回應“國十五條”提出的地方細則要求。其中，北京在“十一五”住房建設規(guī)劃中明確，經(jīng)濟適用房擬建立政府回購制，即經(jīng)濟適用住房不得直接上市，而是實行由政府回購“內循環(huán)”的流轉模式。此消息一經(jīng)披露，京城二手房公司接到的相關咨詢電話大為增加，人們對此項措施帶給二手房的影響頗為關心。
據(jù)了解，目前北京經(jīng)濟適用房較為集中的回龍觀地區(qū)，滿5年的二手經(jīng)濟適用房價格已經(jīng)高達4800-5200元/平方米。按現(xiàn)行經(jīng)濟適用房再上市相關規(guī)定，滿5年經(jīng)濟適用房上市出售需繳納總價10%的綜合地價款及其他相關稅費?；佚堄^地區(qū)一套當初購買價為2650元/平方米的經(jīng)濟適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場售價，即使繳納10%的綜合地價款，其年投資回報率仍能高達12%以上。有人認為，因房價上升帶來的高收益，短期內北京將會出現(xiàn)經(jīng)濟適用房集中放量現(xiàn)象，目前人們處于對政策細則的等待階段。
對此，“鏈家地產(chǎn)”認為，目前經(jīng)濟適用房業(yè)主中的投資戶和準備升級置業(yè)的比例不低，但由于此前出售的經(jīng)濟適用房在銷售時政府已經(jīng)申明5年后可以上市交易，對此政府將會審慎對待。政府回購的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購買的經(jīng)濟適用房，市場將不會出現(xiàn)拋售經(jīng)濟適用房的情況。
對帶有政策性補貼的經(jīng)濟適用房采取政府回購的方式進行市場管理得到了社會的普遍認同。許多專業(yè)人士認為，這項措施比采取只租不售的方法易于落實，將有效遏制此前將經(jīng)濟適用房用于投資的行為?！拔覑畚壹摇钡纫恍┲薪闄C構分析，北京市目前經(jīng)濟適用房總存量僅為12萬套左右，大約占存量房總數(shù)的3%-4%，購買時間已滿5年可以上市交易的經(jīng)濟適用房目前只有大約5萬套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經(jīng)濟適用房退出二手房交易市場，對于整個市場的影響也不大。
3．在巨大的需求面前，增加供給被各方人士公認是平抑房價的有效手段。然而，面對國土資源部堅持“從嚴從緊”的土地政策，有相當一部分人，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出，應該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開發(fā)用地不足的瓶頸，以滿足消費者對商品房的需求，讓市場來調節(jié)高企的房價。這種說法源于此前爭論已久的“地價決定房價”的觀點。
對此，國土資源部土地利用司束克欣司長則認為，目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現(xiàn)在批出的可供建設住宅，并且已經(jīng)在開發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過規(guī)劃的開發(fā)用地已有9000萬平方米，可以建設3到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工量計算，北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設10年住宅了。
國土資源部政策法規(guī)司司長甘藏春認為，地價對房價有影響，但不是那么大?，F(xiàn)在實際上有不少開發(fā)商手中拿著大量土地，在借土地調控政策制造地價拉動房價的信息。甘藏春認為，房價的過快增長主要是由商品房的供需關系決定的。平抑房價應著手綜合治理，首先應該控制投機性的虛假需求。國土資源部仍將堅持從嚴從緊的土地政策，同時，注意對地價進行合理調控。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌對此持有相同的觀點。他認為，決定房價高低的關鍵是供求關系。房價中包含的土地、建材、鋼材等成本價不是拉高房價的主要因素。在供不應求的巨大市場需求面前，政府就是免費將土地給開發(fā)商，開發(fā)商仍然不會降價。抑制過快增長的房價應該從市場供量上解決。
顧云昌提出，在商品住房上應該對拆遷和過高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規(guī)模，今年仍在縮減規(guī)模，這一部分是比較容易得到控制的。而控制過高投資性需求比較復雜，需要政府動用金融及稅收杠桿。在金融方面，需要對購買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面，需要理清、規(guī)范目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內人士統(tǒng)計，目前，各種稅費加起來，在房價中的比例達40%。
顧云昌認為，應該將各種稅費統(tǒng)一起來，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，向以費代稅，費改稅的方向發(fā)展，“整稅、明租、清費”從而降低房地產(chǎn)商的運營成本，進而降低房產(chǎn)業(yè)主承受的負擔。此外，增加財產(chǎn)稅的征收，用稅收杠桿抑制非理性需求。
應避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供給”。中國銀監(jiān)會法規(guī)部副主任李伏安認為，宏觀調控政策出臺后，房價漲得更多了，這里存在因土地放量信息不透明，持有土地的開發(fā)商囤積土地，導致買方市場預期不對位而形成的“爆炒的供給”。李伏安提出，政府方面應該將土地放量規(guī)劃及時地予以公布，以破除開發(fā)商以囤地方式增大的供需矛盾。
3．不久前，廣州市國土房管局發(fā)布了最新房地產(chǎn)市場分析報告：2006年9月份廣州新建商品住房均價創(chuàng)下今年宏觀調控以來跌幅，比8月份下降了406元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達6％。該報告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個月徘徊在60多萬平方米的低位。但是，北京的房產(chǎn)交易量卻在反彈。
在廣州樓市趨冷的同時，北京等地樓市表現(xiàn)仍然強勁。8月份國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京房價增長都在兩位數(shù)，領漲全國房價，與上海房價下跌形成鮮明對比。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：9月份，北京市期房網(wǎng)上住宅簽約共14835套，較8月份有所增長。
分析人士指出，“今年的市場雖然受到了宏觀調控的影響，但由于政策的滯后及市場的剛性需求，其影響低于人們的預期?！彼逊烤W(wǎng)中國指數(shù)研究院一位分析員表示。
據(jù)此，業(yè)界人士分析認為，北京樓市在歷經(jīng)6、7月份的低迷、8月份的調整之后，在9月份迎來了供銷兩旺的階段性上升行情。并且，預計10月份的供應和銷售狀態(tài)跟9月份應該不相上下，基本維持現(xiàn)狀。
值得注意的是，各地樓市雖然變化不一，但是觀望氣氛開始加濃。
不久前，在北京結束的一場法院查封房產(chǎn)的公開拍賣會上，大部分房產(chǎn)的起拍價相較于目前的市場價格明顯偏低。最終僅有10套房屋被拍出，其中近一半是以起拍價成交的，其余11套則流拍。
從記者隨機調查采訪的潛在購房者和樓盤銷售處來看，觀望之勢也并無減退。拍賣會上，拍賣公司的一位負責人也表示，今年6月1日開始征收二手房營業(yè)稅，8月1日二手房交易開始強征個稅，10月1日起施行二手房交易最低計稅價格……一連串的政策讓許多買房者變得比較謹慎，觀望氣氛濃重。
4．2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會議認為：中央去年實施加強房地產(chǎn)市場調控的決策和部署以來，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。
會議指出，要認真落實去年以來中央關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的部署，根據(jù)當前存在的問題，進一步采取有針對性的措施：(一)切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求?？茖W確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。
會議要求，各地區(qū)、特別是城市政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
5．倍受關注的居民消費價格特別是食品價格增長雖然明顯回落，但主要受房價上漲等因素推動，居住價格增長壓力仍然突出。2004年，居民消費價格增長3.9%，增幅比的7、8月低1.4個百分點，其中9月以后增速持續(xù)下降，12月回落到2.4%，增幅比全年低1.4個百分點，比7、8月低2.9個百分點，比11月低0.4個百分點；特別是作為居民消費價格增長主導因素的食品價格，去年全年增長9.9%，增幅比7月低4.7個百分點，其中8月以后增速連續(xù)下降，11月回落到5.9%，增幅比全年低4.0個百分點，比7月低8.7個百分點，比10月低4.1個百分點。但居住價格去年前10個月持續(xù)走高，11月達6.3%，雖然略低于9、10月水平，但首次超過食品價格成為居民消費價格增長的第一位因素。
同時，作為高耗能和鋼材、水泥使用量比較多的房地產(chǎn)，房價上升有力拉動能源、鋼材、水泥的需求量增加及其價格的上揚，并帶動上游產(chǎn)品價格增長。2004年11月，燃料動力購進價承接4月以來持續(xù)上升趨勢，達18.3%，增幅比4月和10月分別高14.1和1.6個百分點；黑色金屬和有色金屬增長雖然比10月有所降低，但仍分別達18.9%和21.0%，增幅比上年同期分別高6.7和11.1個百分點，比2004年1月分別高3.3和8.4個百分點；木材及紙漿、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分別高3.2和3.3個百分點，比2004年1月分別高1.1和1.7個百分點。主要由于房價刺激下能源、鋼材等價格的推動，去年全年原材料、燃料、動力購進價格上漲11.4%，增幅比上年和去年2月分別高6.6和3.3個百分點；工業(yè)品出廠價格上漲6.1%，增幅比上年和去年2月分別高3.8和2.6個百分點。
房價及其連帶物價增長過快，既是宏觀經(jīng)濟最敏感的不穩(wěn)定因素，也是金融緊縮風險，以及農(nóng)民收入增量中抵消因素過大和投資反彈的直接動因。
6．上海銀監(jiān)局近日發(fā)布的2005年上海房地產(chǎn)信貸市場運行情況報告顯示，在宏觀調控政策作用下，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務平穩(wěn)增長。截至2005年末，全市中資商業(yè)銀行人民幣自營性房地產(chǎn)貸款余額4070.79億元，比年初增加587.04億元，同比少增436.82億元。
隨著系列宏觀調控政策的實施，各中資商業(yè)銀行積極貫徹上海市政府關于“鼓勵消費、規(guī)范投資、抑制投機”的調控政策，加強房地產(chǎn)信貸管理，及時調整房地產(chǎn)信貸政策，積極規(guī)避信貸風險，房地產(chǎn)信貸增速正在逐步回落。與去年同期相比，房地產(chǎn)貸款余額增長16.79%，增幅為2001年以來的新低。
分析顯示，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1400.18億元，比年初增加387.58億元，同比多增85.09億元，余額同比增長38.04%。購房貸款余額2670.61億元，比年初增加199.46億元，同比少增521.91億元，余額同比增長8.07%。其中：個人住房貸款余額2644.94億元，比年初增加199.40億元，同比少增528.69億元，余額同比增長8.15%，自4月份以來，同比增速已累計回落33.98個百分點。
7．改革開放后，隨著社會經(jīng)濟體制改革的深入進行，原有體制已經(jīng)不能適應社會生產(chǎn)力的發(fā)展，城市土地有償轉讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，國家由過去的大一統(tǒng)的計劃分配轉向鼓勵通過引進市場來解決住房問題，房地產(chǎn)業(yè)又重新成為一個重要的社會經(jīng)濟部門。1980年9月，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，對房地產(chǎn)進行綜合開發(fā)；同年，深圳市房地產(chǎn)公司與香港一家房地產(chǎn)公司簽訂了客商獨資營建商住大廈協(xié)議，第一次使國有土地有償使用。1984年，深圳、廣東開始征收土地使用費。1986年實施全國第一輪房改。1987年10月中共的第十三次代表大會《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出，應將房地產(chǎn)納入社會主義市場體系，標志著中國房地產(chǎn)市場的誕生。同年，深圳市出讓了中華人民共和國第一塊國有土地使用權，打開了封閉的房地產(chǎn)市場大門。1988年4月12日，全國第七屆人大第一次會議刪去了憲法第十條第四款中不得出租土地的規(guī)定，修改為“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。1990年5月19日，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地市場的發(fā)育提供了法律支持，土地使用從無償無限期變?yōu)橛袃斢邢奁凇?992年國民經(jīng)濟快速發(fā)展的同時出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。1994年國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》發(fā)布實施，掀開了中國城鎮(zhèn)住房改革新篇章。改革的基本內容是：改革住房的建設、供給、分配和管理體制；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布。此后還頒布了一系列的法規(guī)、規(guī)章：1995年，建設部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》；1996年建設部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》；1997年建設部發(fā)布了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，國家土地管理局發(fā)布了《關于土地使用權抵押管理有關問題的通知》等，這些法規(guī)為1998年以后的房地產(chǎn)市場奠定了法律基礎。
8．隨著3月1日起《北京市實施〈住房公積金管理條例〉若干規(guī)定》的正式實施，住房公積金貸款的一些瓶頸問題將得以解決，中大恒基市場研究部專家認為，《規(guī)定》的實施代表了一個信號，北京將逐步簡化公積金貸款的步驟、強化北京住房公積金管理中心的行政執(zhí)法能力以增強住房公積金的實用性。按照這一趨勢，住房貸款中公積金貸款的比例將會增大。本來，住房公積金貸款作為購房者獲取資金來源的一條重要途徑，應該在緩解購房者資金不足問題上發(fā)揮更大的作用。但是一直以來，由于我們習慣個人儲蓄個人消費的生活方式，遂將公積金住房貸款的許多優(yōu)勢視而不見?，F(xiàn)在房價一路攀升，當它遠遠超過人們個人經(jīng)濟負載能力的時候，人們才想起公積金住房貸款的種種好處來。日前，中大恒基市場研究部針對住房公積金貸款進行的一項調查顯示，在購房者中有95.08%的人愿意辦理公積金貸款。但在這些人中最終能夠辦理公積金貸款的只占31.4%。
可見，盡管人們注意到公積金貸款的益處，但是真正辦理公積金貸款卻又受到很大的限制。我們認為，這固然與人們向來冷落這項制度、平時沒有做好儲蓄積累有關，但我國公積金貸款制度自身的不完善也負有責任。比如，也許大家早就意識到公積金貸款比商業(yè)銀行個人住房貸款更有利，但是申請公積金貸款程序很繁瑣，即使費了九牛二虎之力最終申請下來，在這個過程中付出的機會成本也不小。
北京市此次將逐步簡化公積金貸款的步驟、增大住房貸款中公積金貸款的比例的做法，邁出了完善公積金貸款制度的重要一步，加速了我國住房分配貨幣化的進程。但是，要解決的人們住房問題，關鍵在于優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結構，根本在于提高居民經(jīng)濟收入。
9．1998年《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。1999年建設部制定下發(fā)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，提出建立城鎮(zhèn)廉租住房制度。2004年3月1日由建設部、財政部、國土資源部等5部委制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》開始實施，進一步完善了城鎮(zhèn)廉租住房制度。2005年，國辦發(fā)[2005]26號文件——關于“抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況調查”，要求以低保家庭住房困難狀況開展調查，這項工作進展得非常順利，其中北京、上海、天津、河北等?。ㄊ校┻€在調查的基礎上，建立了住房保障對象檔案。
其中北京廉租住房制度建設頗有成效：針對部分住房困難的低收入家庭既不符合廉租條件，也無力自行購租住房的情況，北京市建委會同市民政局、市財政局、北京住房公積金管理中心，下發(fā)了《關于擴大北京市廉租住房覆蓋面有關問題的通知》，將該市住房困難家庭申請廉租住房的收入標準，從低保線提高到家庭人均月收入580元?！锻ㄖ芬?guī)定“將具有本市城鎮(zhèn)常住戶口、家庭人均月收入高于本市城鎮(zhèn)最低生活保障標準連續(xù)一年低于580元，且人均住房使用面積低于7.5平方米（含）的家庭納入廉租房的解困范圍”。按照《通知》規(guī)定的計算方式，一個城區(qū)人均月收入為350元的無房三口之家，每月可望拿到750元租金補貼。《通知》還對申請審核、公示登記、輪候配租、補貼發(fā)放等做出詳細規(guī)定。
幾年來，北京市在解決低收入家庭住房問題上取得了一定的成效，共計有1.5萬戶家庭享受到了廉租住房政策。其中，享受租金補貼和實物配租的家庭共有4052余戶，租金補貼家庭人均住房使用面積從3.34平方米提高到15.28平方米，實物配租家庭人均使用面積從6.02平方米提高到27.69平方米。租住直管公房的低收入家庭有1.1萬戶享受了租金減免政策，年減免租金612萬元。另外，還有約1萬戶低收入家庭通過危改拆遷解決了住房問題。
10．建設部、國家發(fā)展改革委、工商總局6日在此間聯(lián)合作出部署，決定在全國范圍內集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序專項整治行動。
建設部負責人表示，在此次整治行動中，將集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，并公開曝光。將重點查處以下六類行為：
轉讓已購預售房：未取得預售許可證擅自銷售或以認購等形式收取費用、取得預售許可證后未按規(guī)定時間開始預售、擅自將購買的未竣工預售商品房再行轉讓等商品房預售中違法違規(guī)行為；
炒賣房號：發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源以及縱容工作人員或雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為；
加重購房人責任：未按有關規(guī)定與購房人簽訂規(guī)范的預（銷）售合同，訂立合同前未向購房人明示合同示范文本，使用含有免除自己義務、加重購房人責任或侵害購房人合法權益格式條款的銷售合同以及合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等合同違法違規(guī)行為；
售后包租：未取得預售許可證發(fā)布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關房地產(chǎn)項目的銷售信息內容虛假等廣告違法違規(guī)行為；
經(jīng)紀活動賺差價：未取得營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，未按規(guī)定使用經(jīng)紀合同示范文本，利用虛假信息騙取中介、服務、看房等費用，在經(jīng)紀活動中賺取差價等違法違規(guī)行為；不實行明碼標價：違規(guī)收費，銷售商品房未實行明碼標價，經(jīng)濟適用住房不執(zhí)行政府指導價等違法違規(guī)行為。
三、申論要求
1．請用不超過150字的篇幅，概括出給定資料所反映的主要問題。(20分)
2．用不超過200字的篇幅提出解決給定資料所反映問題的方案。要求：有條理性，針對性和政策的宏觀性。(30分)
3．根據(jù)上述材料，自選某一角度，自擬題目，寫一篇1200宇左右的文章。要求：有針對性，有效性，條理清楚，語言流暢。(50分)
參考答案
1．房產(chǎn)市場發(fā)展中還有一些比較突出的問題：
第一，住房供應結構性矛盾仍十分突出，適合當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足；
第二，部分城市房價上漲仍然較快；
第三，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等行為不規(guī)范問題仍很突出；
第四，不利于經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，更不利于人民安居和社會的穩(wěn)定。
2．今后國家將主要從四個方面就房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，進一步解決房價過快增長問題：
一是優(yōu)化土地供應結構，合理確定各類土地供應比例，加強土地供應與住房供應的銜接；
二是加快普通商品住宅建設，增加中小型、中低價位住房供應；
三是進一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；
四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機制。
3．繼續(xù)加大抑制房價 合理引導房市發(fā)展
保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，事關全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見：
一是進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應能力。 嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿１年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。
二是按照《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》精神，從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
三是加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風險較大的地區(qū)，加強風險提示，督促商業(yè)銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。
四是組織落實經(jīng)濟適用住房項目招投標的制度，加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。
五是根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，不為其辦理轉讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，不為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。
六是進一步建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監(jiān)測分析，科學預測商品住房對土地的需求。
在未來房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，如果任由房地產(chǎn)價格不正常上漲，一旦房地產(chǎn)價格過快、過猛下降，房地產(chǎn)業(yè)的運行將會出現(xiàn)嚴重波折，不但會影響城市居民生活和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，而且會對我國的金融業(yè)乃至整個經(jīng)濟的健康運行造成巨大傷害。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于鞏固和發(fā)展宏觀調控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)未來政策的主要目標仍然是穩(wěn)定房價，抑制部分地區(qū)房價過快上漲，通過稅收、土地、交易等手段的調控，保持房價的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。