從某種程度上來說，只有把人們對(duì)物業(yè)稅的種種疑問，在政策和制度的設(shè)計(jì)層面上都解決的較好時(shí)，才可以說，開征物業(yè)稅的“時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟”。
雖然對(duì)普通人來說，物業(yè)稅似乎還是一個(gè)陌生的“新事物”，但所有人幾乎都知道，物業(yè)稅的“實(shí)轉(zhuǎn)”及開征，標(biāo)志著政府又要在住房和土地等不動(dòng)產(chǎn)上加稅了。它不僅“含金量”高，在有些國(guó)家是數(shù)一數(shù)二的大稅種，而且還不能像現(xiàn)有的其他房地產(chǎn)方面的稅種那樣“完成”，房產(chǎn)和地產(chǎn)方面的應(yīng)稅人群，年年都要為此交出“真金白銀”。
如此，當(dāng)下有關(guān)“物業(yè)稅”的爭(zhēng)論也把人們引向更多的疑問和思考。
一問：開征物業(yè)稅， 如果不能大幅降低房?jī)r(jià)，還有多少“必要”？
早在2003年十六屆三中全會(huì)發(fā)表的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中，“物業(yè)稅”的提法第出現(xiàn)在官方的權(quán)威文件上。“決定”指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。五中全會(huì)又進(jìn)一步把“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”作為我國(guó)“十一五”進(jìn)行稅制改革的重點(diǎn)之一。
在當(dāng)時(shí)提出物業(yè)稅有一個(gè)基本的背景，這就是通過開征物業(yè)稅，把以往房成本中需性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)、特別是數(shù)額巨大的土地出讓金，以物業(yè)稅的名義改為按年收取。在當(dāng)時(shí)，土地出讓金一般占到了房?jī)r(jià)的三分之一至二分之一。開征物業(yè)稅后，住房土地使用權(quán)期限為70年，在房?jī)r(jià)總成本中占到很大比例的土地出讓金，也就可以分為70次分別繳納。通過大大降低房?jī)r(jià)成本中的稅費(fèi)水平，從而大幅降低房?jī)r(jià)的水平，降低買房者的“門檻”。在早準(zhǔn)備進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)的廣東省，根據(jù)有關(guān)人士分析預(yù)測(cè)，開征物業(yè)稅后，“房?jī)r(jià)高可下降39%”。
除了大幅降低房?jī)r(jià)以外，當(dāng)時(shí)提出開征物業(yè)稅還有一個(gè)重要的原因，就是防止一些地方官員通過“賣地財(cái)政”，不當(dāng)獲取和肆意揮霍土地收益，寅吃卯糧，爺賣仔地。物業(yè)稅的按年收取，使地方政府的賣地行為從財(cái)力上失去了動(dòng)力。
但到了4年后的今天，當(dāng)人們?cè)偬崞鹞飿I(yè)稅的時(shí)候，它的含義已在今年初由中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)“完善稅制改革研究”課題組的一份報(bào)告中就明確提出，“物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅”。并認(rèn)為，“作為房產(chǎn)稅，不能將目前房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收取的多項(xiàng)稅費(fèi)納入其中”。這份報(bào)告還特別指出，“土地出讓金實(shí)質(zhì)上是政府收取的使用國(guó)有土地的租金，其與房產(chǎn)稅是兩個(gè)不同性質(zhì)的收入，而且土地出讓金是當(dāng)前城市地方政府的重頭收入，將其歸并到物業(yè)稅分70年收取也是不現(xiàn)實(shí)的”。因此，土地出讓金“不宜一并納入房產(chǎn)稅”。
有人說，這份報(bào)告，實(shí)際上代表了現(xiàn)在稅務(wù)部門在物業(yè)稅上的“主流思想”。如果真的以此來操作的話，那么這樣的“物業(yè)稅”不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)初中央文件所說的“開征統(tǒng)一規(guī)范”、“取消有關(guān)收費(fèi)”的界限，還必將損害老百姓的利益。因?yàn)槿绻浴耙种仆稒C(jī)者炒房”為由，不加區(qū)分的一律再按年收取物業(yè)稅，這樣“稅改”的結(jié)果，只能是進(jìn)一步加重老百姓的負(fù)擔(dān)。
這就提出十分重要的問題，將要“實(shí)轉(zhuǎn)”和實(shí)行的，究竟是一個(gè)可以使房?jī)r(jià)大幅降低的“物業(yè)稅”，還是一個(gè)不斷加重買房者負(fù)擔(dān)的“物業(yè)稅”？
二問：不加區(qū)分的“物業(yè)稅”，會(huì)不會(huì)造成重復(fù)收費(fèi)收稅？
在國(guó)際上，物業(yè)稅有時(shí)干脆被稱為“地產(chǎn)稅”或“財(cái)產(chǎn)稅”，針對(duì)的就是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，它征收的對(duì)象，是土地和房子的所有人和擁有者，并要求他們每年都繳付一定稅款，稅值也是隨地價(jià)和房產(chǎn)的升值而提高。
溫習(xí)這些“國(guó)際慣例”中“物業(yè)稅”的概念，關(guān)鍵還是要使人可以清楚的了解物業(yè)稅的一個(gè)基本核心： 物業(yè)稅不僅包括房產(chǎn)稅，而且也包括地產(chǎn)稅，是涵蓋了所有房地產(chǎn)方面不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的稅費(fèi)總和。
有了這些基本的概念，分辨物業(yè)稅是否有“重復(fù)收稅收費(fèi)”，就有了判斷的依據(jù)。
據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)在的商品房中，稅費(fèi)不僅包含了70年的住房土地出讓金，而且還包括了房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等，此外還有房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。附加到房地產(chǎn)方面的各種“費(fèi)”更是多的五花八門。
既然現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)中該收的稅費(fèi)一個(gè)不少，這就意味著對(duì)這些商品房的購(gòu)買者來說，傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)稅”已經(jīng)是應(yīng)繳盡繳。在這樣的情況下，新開征的物業(yè)稅，如果不加區(qū)分的讓這些已經(jīng)繳納了各種房地產(chǎn)稅費(fèi)的商品房購(gòu)房者，另外再按年繳納物業(yè)稅，當(dāng)然就是“重復(fù)收稅收費(fèi)”。
對(duì)于那些投機(jī)商品房，炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)的炒房者進(jìn)行有效的稅費(fèi)上的“經(jīng)濟(jì)制裁”了？并非如此。國(guó)家還可以用“土地和房屋資源過度占用稅”的名義，對(duì)超出個(gè)人自用標(biāo)準(zhǔn)以上的炒房者實(shí)行高額征稅。
三問：物業(yè)稅的征收，該不該城鄉(xiāng)有別？
根據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，我國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民住房剛剛100億平方米出頭。農(nóng)村居民現(xiàn)有的住房面積，則高達(dá)225億平方米。除了在城鎮(zhèn)20多億的商品住房繳納過各種房地產(chǎn)稅費(fèi)（也就是相當(dāng)于物業(yè)稅）以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是農(nóng)村的200多億平方米的農(nóng)民住房，基本上就沒有繳納過各種房地產(chǎn)稅費(fèi)。
除了農(nóng)民以外，在中國(guó)的城鎮(zhèn)，大約還有四分之三以上的居民住房沒有繳納（或未繳全過）各方面的房地產(chǎn)稅。這其中的大部分居民人均的住房面積只有15平方米左右。而恰恰正是這些買不起現(xiàn)在商品住房的普通民眾，他們的所居還是過去福利分房時(shí)，單位或國(guó)家所分的老舊公房。這些老舊房雖然也早已“房改”，但基本上享受了“免稅免費(fèi)”的優(yōu)惠。
雖然對(duì)普通人來說，物業(yè)稅似乎還是一個(gè)陌生的“新事物”，但所有人幾乎都知道，物業(yè)稅的“實(shí)轉(zhuǎn)”及開征，標(biāo)志著政府又要在住房和土地等不動(dòng)產(chǎn)上加稅了。它不僅“含金量”高，在有些國(guó)家是數(shù)一數(shù)二的大稅種，而且還不能像現(xiàn)有的其他房地產(chǎn)方面的稅種那樣“完成”，房產(chǎn)和地產(chǎn)方面的應(yīng)稅人群，年年都要為此交出“真金白銀”。
如此，當(dāng)下有關(guān)“物業(yè)稅”的爭(zhēng)論也把人們引向更多的疑問和思考。
一問：開征物業(yè)稅， 如果不能大幅降低房?jī)r(jià)，還有多少“必要”？
早在2003年十六屆三中全會(huì)發(fā)表的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中，“物業(yè)稅”的提法第出現(xiàn)在官方的權(quán)威文件上。“決定”指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。五中全會(huì)又進(jìn)一步把“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”作為我國(guó)“十一五”進(jìn)行稅制改革的重點(diǎn)之一。
在當(dāng)時(shí)提出物業(yè)稅有一個(gè)基本的背景，這就是通過開征物業(yè)稅，把以往房成本中需性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)、特別是數(shù)額巨大的土地出讓金，以物業(yè)稅的名義改為按年收取。在當(dāng)時(shí)，土地出讓金一般占到了房?jī)r(jià)的三分之一至二分之一。開征物業(yè)稅后，住房土地使用權(quán)期限為70年，在房?jī)r(jià)總成本中占到很大比例的土地出讓金，也就可以分為70次分別繳納。通過大大降低房?jī)r(jià)成本中的稅費(fèi)水平，從而大幅降低房?jī)r(jià)的水平，降低買房者的“門檻”。在早準(zhǔn)備進(jìn)行物業(yè)稅試點(diǎn)的廣東省，根據(jù)有關(guān)人士分析預(yù)測(cè)，開征物業(yè)稅后，“房?jī)r(jià)高可下降39%”。
除了大幅降低房?jī)r(jià)以外，當(dāng)時(shí)提出開征物業(yè)稅還有一個(gè)重要的原因，就是防止一些地方官員通過“賣地財(cái)政”，不當(dāng)獲取和肆意揮霍土地收益，寅吃卯糧，爺賣仔地。物業(yè)稅的按年收取，使地方政府的賣地行為從財(cái)力上失去了動(dòng)力。
但到了4年后的今天，當(dāng)人們?cè)偬崞鹞飿I(yè)稅的時(shí)候，它的含義已在今年初由中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)“完善稅制改革研究”課題組的一份報(bào)告中就明確提出，“物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅”。并認(rèn)為，“作為房產(chǎn)稅，不能將目前房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收取的多項(xiàng)稅費(fèi)納入其中”。這份報(bào)告還特別指出，“土地出讓金實(shí)質(zhì)上是政府收取的使用國(guó)有土地的租金，其與房產(chǎn)稅是兩個(gè)不同性質(zhì)的收入，而且土地出讓金是當(dāng)前城市地方政府的重頭收入，將其歸并到物業(yè)稅分70年收取也是不現(xiàn)實(shí)的”。因此，土地出讓金“不宜一并納入房產(chǎn)稅”。
有人說，這份報(bào)告，實(shí)際上代表了現(xiàn)在稅務(wù)部門在物業(yè)稅上的“主流思想”。如果真的以此來操作的話，那么這樣的“物業(yè)稅”不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)初中央文件所說的“開征統(tǒng)一規(guī)范”、“取消有關(guān)收費(fèi)”的界限，還必將損害老百姓的利益。因?yàn)槿绻浴耙种仆稒C(jī)者炒房”為由，不加區(qū)分的一律再按年收取物業(yè)稅，這樣“稅改”的結(jié)果，只能是進(jìn)一步加重老百姓的負(fù)擔(dān)。
這就提出十分重要的問題，將要“實(shí)轉(zhuǎn)”和實(shí)行的，究竟是一個(gè)可以使房?jī)r(jià)大幅降低的“物業(yè)稅”，還是一個(gè)不斷加重買房者負(fù)擔(dān)的“物業(yè)稅”？
二問：不加區(qū)分的“物業(yè)稅”，會(huì)不會(huì)造成重復(fù)收費(fèi)收稅？
在國(guó)際上，物業(yè)稅有時(shí)干脆被稱為“地產(chǎn)稅”或“財(cái)產(chǎn)稅”，針對(duì)的就是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，它征收的對(duì)象，是土地和房子的所有人和擁有者，并要求他們每年都繳付一定稅款，稅值也是隨地價(jià)和房產(chǎn)的升值而提高。
溫習(xí)這些“國(guó)際慣例”中“物業(yè)稅”的概念，關(guān)鍵還是要使人可以清楚的了解物業(yè)稅的一個(gè)基本核心： 物業(yè)稅不僅包括房產(chǎn)稅，而且也包括地產(chǎn)稅，是涵蓋了所有房地產(chǎn)方面不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的稅費(fèi)總和。
有了這些基本的概念，分辨物業(yè)稅是否有“重復(fù)收稅收費(fèi)”，就有了判斷的依據(jù)。
據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，在現(xiàn)在的商品房中，稅費(fèi)不僅包含了70年的住房土地出讓金，而且還包括了房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等，此外還有房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。附加到房地產(chǎn)方面的各種“費(fèi)”更是多的五花八門。
既然現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)中該收的稅費(fèi)一個(gè)不少，這就意味著對(duì)這些商品房的購(gòu)買者來說，傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)稅”已經(jīng)是應(yīng)繳盡繳。在這樣的情況下，新開征的物業(yè)稅，如果不加區(qū)分的讓這些已經(jīng)繳納了各種房地產(chǎn)稅費(fèi)的商品房購(gòu)房者，另外再按年繳納物業(yè)稅，當(dāng)然就是“重復(fù)收稅收費(fèi)”。
對(duì)于那些投機(jī)商品房，炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)的炒房者進(jìn)行有效的稅費(fèi)上的“經(jīng)濟(jì)制裁”了？并非如此。國(guó)家還可以用“土地和房屋資源過度占用稅”的名義，對(duì)超出個(gè)人自用標(biāo)準(zhǔn)以上的炒房者實(shí)行高額征稅。
三問：物業(yè)稅的征收，該不該城鄉(xiāng)有別？
根據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算，我國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民住房剛剛100億平方米出頭。農(nóng)村居民現(xiàn)有的住房面積，則高達(dá)225億平方米。除了在城鎮(zhèn)20多億的商品住房繳納過各種房地產(chǎn)稅費(fèi)（也就是相當(dāng)于物業(yè)稅）以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是農(nóng)村的200多億平方米的農(nóng)民住房，基本上就沒有繳納過各種房地產(chǎn)稅費(fèi)。
除了農(nóng)民以外，在中國(guó)的城鎮(zhèn)，大約還有四分之三以上的居民住房沒有繳納（或未繳全過）各方面的房地產(chǎn)稅。這其中的大部分居民人均的住房面積只有15平方米左右。而恰恰正是這些買不起現(xiàn)在商品住房的普通民眾，他們的所居還是過去福利分房時(shí)，單位或國(guó)家所分的老舊公房。這些老舊房雖然也早已“房改”，但基本上享受了“免稅免費(fèi)”的優(yōu)惠。