（一）國有土地使用權(quán)的取得
1．出讓土地使用權(quán)――出讓是民事行為
（1）含義與特征；→有償、有期限
土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（2）方式；
土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
（3）年限:
A、居住用地70年；
B、工業(yè)用地50年；
C、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
D、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
E、綜合或其他用地50年。
在法律規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限內(nèi)，出讓方和受讓方得自由約定土地使用權(quán)出讓的年限。
（4）用途改變（F17）；
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
（5）出讓用地限期開發(fā)（F25）
以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
2．劃撥土地使用權(quán)――劃撥是行政行為，但創(chuàng)設(shè)的是民事權(quán)利
（1）含義與特征（F22）；→無期限（國家隨時收回）、無償取得或交付土地補償、安置費后取得――注意：即使支付土地補償、安置費，也是無償?shù)?，因為這個安置費并不是土地使用權(quán)的對價，而只是對原先的土地使用者損失和重新安置的補償。
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
（2）范圍（F23）
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
A、國家機關(guān)用地和軍事用地；
B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
C、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
D、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
（注意：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地是50年，不屬于公益事業(yè)用地）
（二）房地產(chǎn)交易（轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃）
1．交易的一般原則（F31）：房地同一原則。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
2．商品房預(yù)售：商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：⑴已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；⑵持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑶按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；⑷向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；⑸預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案；⑹預(yù)售款項必須用于相關(guān)工程建設(shè)。
3．轉(zhuǎn)讓:
（1）出讓用地轉(zhuǎn)讓條件（F38）；
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
（2）劃撥用地轉(zhuǎn)讓條件（F39）
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
（3）下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（F37）：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
4．抵押：
（1）抵押權(quán)客體（F47）；
依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)(連房帶地一起抵押的，土地是劃撥還是出讓就不管了)。
以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)（劃撥土地不能單獨抵押）。
（2）劃撥用地抵押的處理（F50）；
設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
（3）新增房屋處理（F51）
房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
5．租賃：劃撥用地租賃的處理（F55）
以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
1．出讓土地使用權(quán)――出讓是民事行為
（1）含義與特征；→有償、有期限
土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（2）方式；
土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
（3）年限:
A、居住用地70年；
B、工業(yè)用地50年；
C、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
D、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
E、綜合或其他用地50年。
在法律規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的年限內(nèi)，出讓方和受讓方得自由約定土地使用權(quán)出讓的年限。
（4）用途改變（F17）；
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
（5）出讓用地限期開發(fā)（F25）
以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
2．劃撥土地使用權(quán)――劃撥是行政行為，但創(chuàng)設(shè)的是民事權(quán)利
（1）含義與特征（F22）；→無期限（國家隨時收回）、無償取得或交付土地補償、安置費后取得――注意：即使支付土地補償、安置費，也是無償?shù)?，因為這個安置費并不是土地使用權(quán)的對價，而只是對原先的土地使用者損失和重新安置的補償。
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
（2）范圍（F23）
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
A、國家機關(guān)用地和軍事用地；
B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
C、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
D、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
（注意：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地是50年，不屬于公益事業(yè)用地）
（二）房地產(chǎn)交易（轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃）
1．交易的一般原則（F31）：房地同一原則。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
2．商品房預(yù)售：商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：⑴已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；⑵持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑶按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；⑷向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；⑸預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案；⑹預(yù)售款項必須用于相關(guān)工程建設(shè)。
3．轉(zhuǎn)讓:
（1）出讓用地轉(zhuǎn)讓條件（F38）；
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
（2）劃撥用地轉(zhuǎn)讓條件（F39）
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
（3）下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（F37）：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
4．抵押：
（1）抵押權(quán)客體（F47）；
依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)(連房帶地一起抵押的，土地是劃撥還是出讓就不管了)。
以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)（劃撥土地不能單獨抵押）。
（2）劃撥用地抵押的處理（F50）；
設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
（3）新增房屋處理（F51）
房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
5．租賃：劃撥用地租賃的處理（F55）
以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。