1、edu24ol10133：
問題：你好史老師：房地產(chǎn)估價結果報告中的估價對象描述 4．估價對象概要說明估價對象的狀況，包括區(qū)位狀況、實物狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，四至，面積，形狀，周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。與技術報告中的實物狀況（或個別因素）分析和區(qū)位狀況分析 1．實物狀況（或個別因素）分析 實物狀況（或個別因素）分析就是要詳細分析、說明估價對象的實物狀況。 主要包括估價對象具體位置、估價范圍、權屬狀況、用途、面積、建筑結構及建成年代、裝修狀況等。 2．區(qū)位狀況分析 區(qū)位狀況分析就是要詳細說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。主要分析估價對象的區(qū)域特征、道路通達狀況、對外交通狀況、基礎設施條件、商服配套設施等我覺得有的互相包含，是不是技術報告中的實物狀況（或個別因素）分析和區(qū)位狀況分析比房地產(chǎn)估價結果報告中的估價對象描述更全面具體，如果結果報告中的估價對象描述過于簡單，而在技術報告中又比較具體，能否認為結果報告中的估價對象（描述不全面）算一處錯誤。這兩者的內(nèi)涵如何區(qū)別？
老師：您好！
1、技術報告中的實物狀況（或個別因素）分析和區(qū)位狀況分析一般應比房地產(chǎn)估價結果報告中的估價對象描述更全面具體。
2、如果結果報告中的估價對象描述有缺項，不論在技術報告中如何具體，均可認為結果報告中的估價對象有缺項錯誤。
2、HQ3edu00058：
問題：史老師，您好！
1、在收益法講座中，《理論教材》第238頁 例8-19中，“……此后5年”的確切含義是什么？
我理解此后5年的中后一年應為第6年，若是這樣，公式中的 t 就應為6，而不是5，不知是否正確？
您能否予以講解？
2、在《估價規(guī)范》第11頁 5.2.9.中，每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%，請舉例說明。
3、收益法課程中，運營費用的計算中，維修費的計算基數(shù)以什么為標準？
保險費的計算基數(shù)一般為建筑物的現(xiàn)值，若為新建房，保險費的計算基數(shù)是否就是建筑物的重置價值？
4、《理論》教材第223頁，成本法內(nèi)容中：“新開發(fā)區(qū)某宗土地實際測算時通常分為以下３個步驟進行”。請您講一下這三個步驟并舉例說明。
5、在《案例與分析》教材第59頁，案例2-1中，住宅樓預售市場價格估價技術報告中，是因為是期房，才沒有“高佳使用分析”這一項，這樣理解對嗎？
謝謝！
老師：您好！
1、在收益法講座中，《理論教材》第283頁 例8-19中，“……此后5年”的確切含義是什么？我理解此后5年的中后一年應為第6年，若是這樣，公式中的 t 就應為6，而不是5，不知是否正確？ 您能否予以講解？
第二年收入為25000元，……第五年收入為28000元。
2、在《估價規(guī)范》第11頁 5.2.9.中，每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%，請舉例說明。
121/100（單項調(diào)整），69/100（綜合調(diào)整）。
3、收益法課程中，運營費用的計算中，維修費的計算基數(shù)以什么為標準？
保險費的計算基數(shù)一般為建筑物的現(xiàn)值，若為新建房，保險費的計算基數(shù)是否就是建筑物的重置價值？
維修費計算基數(shù)沒有一定之規(guī)，保險費計算基數(shù)可為建筑物現(xiàn)值，也可為建筑物重置價格。
4、《理論》教材第223頁，成本法內(nèi)容中：“新開發(fā)區(qū)某宗土地實際測算時通常分為以下３個步驟進行”。請您講一下這三個步驟并舉例說明。
類似于基準地價修正法中的宗地價格計算，在基準地價基礎上進行修正調(diào)整后得出某宗土地價格。
5、在《案例與分析》教材第59頁，案例2-1中，住宅樓預售市場價格估價技術報告中，是因為是期房，才沒有“高佳使用分析”這一項，這樣理解對嗎？
這是新教材疏漏之處，應有此項內(nèi)容。
3、HQ07mf417586：
問題：老師您好，百忙之中煩請您閱以下疑問，謝謝。長話短說，我的問題是案例第三十六講中例2-4報告以下部分是否算錯：
1.估價結果少單價
2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否該分12個月攤銷？
3.投資復合收益率法求報酬率同樣存在2-3例錯誤
4.P108租期后各年凈收益折現(xiàn)過程中報酬率來源不清，我認為不應該直接引用租期內(nèi)報酬率
請老師幫理解疑問，謝謝！
老師：您好！
1.估價結果少單價。
你的理解正確。
2.P107凈收益測算中25*82%-0.3918，其中0.3918是否該分12個月攤銷？
不應。
3.投資復合收益率法求報酬率同樣存在2-3例錯誤 。
本例題在計算投資復合收益率法時計算過程有問題。
4.P108租期后各年凈收益折現(xiàn)過程中報酬率來源不清，我認為不應該直接引用租期內(nèi)報酬率。
可以這樣用。