假設(shè)開發(fā)法（上）
一、大綱要求：
考試目的：
測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設(shè)開發(fā)法的公式及其計算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點。
熟悉：假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟。
了解：假設(shè)開發(fā)法的其他用途。
要點說明：
1.假設(shè)開發(fā)法的基本原理
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。
假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。
假設(shè)開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。
運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇的開發(fā)利用方式；③估算開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
2.假設(shè)開發(fā)法的公式
假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可細(xì)化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式可細(xì)化為適用于開發(fā)完成后出售、出租、營業(yè)的公式。
3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
根據(jù)考慮資金的時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來考慮資金的時間價值；傳統(tǒng)方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。
二、內(nèi)容講解：
7.1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理
7.1.1 假設(shè)開發(fā)法的概念
假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。
7.1.2 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法估價的基本思路，用下列模擬一個典型投資者思想活動的例子，可以較好地反映出來。
假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊可供開發(fā)建設(shè)的土地，我將愿意以多高的價格來購買它？無疑，我明白購買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發(fā)商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機(jī)。因此，我不能企求從這塊土地的開發(fā)中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。但是，我打算從這塊土地的開發(fā)中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或?qū)⒋速Y金、時間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面（此點是基于機(jī)會成本的考慮）。所以，我只求得到社會上同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規(guī)劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，我知道了這塊土地在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、規(guī)模多大、什么檔次，例如是建商場，還是建寫字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預(yù)測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息（我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機(jī)會成本的考慮）；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費（包括購買土地時作為買方要繳納的稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方要繳納的稅費）及要獲得開發(fā)利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的價格是多少。毫無疑問，它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數(shù)額。
由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。
假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理（可詳見本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計算”）。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。
7.1.3 假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件
假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇），以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。
對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件來估價，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件列為估價的假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結(jié)果的影響，或估價結(jié)果對它的依賴性。
在實際中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。由于這兩個預(yù)測包含著較多的可變因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算報價，但不同的競買者所愿意出的購買價格可能相差懸殊中反映出來（當(dāng)然，各個競買者在測算時所依據(jù)的自身條件可能有所不同。其測算結(jié)果為投資價值）。不過，當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是惟一實用的估價方法。
另外，運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：①要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。如果這些條件不具備，在運用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費等的預(yù)測也會更加困難。
7.1.4 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟
運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
下面以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)論述。
在中國現(xiàn)行情況下，政府開展國有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類待開發(fā)土地，政府都需要估價，以確定出讓底價或做到心中有數(shù)；有意購買者也需要估價，以確定購買時的報價或者作為與政府討價還價的依據(jù)。
這類待開發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計條件（如用途、建筑高度、容積率）等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類土地，只能在政府的這些限制之內(nèi)開發(fā)利用。因此，政府的這些限制，也是評估這類待開發(fā)土地的價格時必須遵守的前提條件。
調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：
（1）弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。
（2）弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。
（3）弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定的開發(fā)利用方式服務(wù)。
（4）弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)）、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。
選擇的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說在這個許可范圍內(nèi)的。在選擇的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇的用途。用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在項目建成后最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，但在實際估價時究竟應(yīng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查該塊土地所在城市和區(qū)域的賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。
一、大綱要求：
考試目的：
測試應(yīng)考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。
考試基本要求：
掌握：假設(shè)開發(fā)法的公式及其計算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點。
熟悉：假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟。
了解：假設(shè)開發(fā)法的其他用途。
要點說明：
1.假設(shè)開發(fā)法的基本原理
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。
假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。
假設(shè)開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。
運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇的開發(fā)利用方式；③估算開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
2.假設(shè)開發(fā)法的公式
假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可細(xì)化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式，按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式可細(xì)化為適用于開發(fā)完成后出售、出租、營業(yè)的公式。
3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
根據(jù)考慮資金的時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來考慮資金的時間價值；傳統(tǒng)方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。
二、內(nèi)容講解：
7.1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理
7.1.1 假設(shè)開發(fā)法的概念
假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。
7.1.2 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法估價的基本思路，用下列模擬一個典型投資者思想活動的例子，可以較好地反映出來。
假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊可供開發(fā)建設(shè)的土地，我將愿意以多高的價格來購買它？無疑，我明白購買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發(fā)商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機(jī)。因此，我不能企求從這塊土地的開發(fā)中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。但是，我打算從這塊土地的開發(fā)中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或?qū)⒋速Y金、時間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面（此點是基于機(jī)會成本的考慮）。所以，我只求得到社會上同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規(guī)劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，我知道了這塊土地在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、規(guī)模多大、什么檔次，例如是建商場，還是建寫字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預(yù)測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息（我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機(jī)會成本的考慮）；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費（包括購買土地時作為買方要繳納的稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方要繳納的稅費）及要獲得開發(fā)利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的價格是多少。毫無疑問，它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數(shù)額。
由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。
假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理（可詳見本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計算”）。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。
7.1.3 假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件
假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇），以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。
對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件來估價，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件列為估價的假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結(jié)果的影響，或估價結(jié)果對它的依賴性。
在實際中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。由于這兩個預(yù)測包含著較多的可變因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算報價，但不同的競買者所愿意出的購買價格可能相差懸殊中反映出來（當(dāng)然，各個競買者在測算時所依據(jù)的自身條件可能有所不同。其測算結(jié)果為投資價值）。不過，當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是惟一實用的估價方法。
另外，運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：①要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。如果這些條件不具備，在運用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費等的預(yù)測也會更加困難。
7.1.4 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟
運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
下面以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)論述。
在中國現(xiàn)行情況下，政府開展國有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類待開發(fā)土地，政府都需要估價，以確定出讓底價或做到心中有數(shù)；有意購買者也需要估價，以確定購買時的報價或者作為與政府討價還價的依據(jù)。
這類待開發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計條件（如用途、建筑高度、容積率）等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類土地，只能在政府的這些限制之內(nèi)開發(fā)利用。因此，政府的這些限制，也是評估這類待開發(fā)土地的價格時必須遵守的前提條件。
調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：
（1）弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。
（2）弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。
（3）弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定的開發(fā)利用方式服務(wù)。
（4）弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)）、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。
選擇的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說在這個許可范圍內(nèi)的。在選擇的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇的用途。用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在項目建成后最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，但在實際估價時究竟應(yīng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查該塊土地所在城市和區(qū)域的賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。