對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)
1．2．3 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)
確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要對(duì)估價(jià)基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí)，即要充分了解估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
1．2．3．1 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)對(duì)象
估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程，如果不了解估價(jià)對(duì)象本身的情況，確定估價(jià)技術(shù)路線就無(wú)從談起。
例如，某估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”，在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市?，F(xiàn)由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價(jià)對(duì)象抵債，估算其價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離可以上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
這里對(duì)估價(jià)對(duì)象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個(gè)特殊的估價(jià)對(duì)象，就無(wú)法提出“先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)”這樣的技術(shù)路線。
1．2．3．2 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)目的
估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。
例如，銀行需要對(duì)抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時(shí)銀行要了解的是：當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)獲得的價(jià)值是多少，因此在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人（銀行）說(shuō)明：在處分該抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國(guó)家交付多少土地使用權(quán)出讓金?；蛘邠Q句話說(shuō)，該房地產(chǎn)在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國(guó)家交付的土地使用權(quán)出讓金。
又如，為了保險(xiǎn)目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，其價(jià)格內(nèi)涵將不包括土地的價(jià)值，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)估價(jià)的價(jià)值主體（保險(xiǎn)公司）所關(guān)心的僅是房屋的價(jià)格，在出險(xiǎn)時(shí)土地是不會(huì)受到損失的。
1．2．3．3 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)
確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，而房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過(guò)程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。
關(guān)于估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系，詳見(jiàn)本節(jié)“1．2．4．4房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。
下面我們?cè)購(gòu)囊粋€(gè)考試題來(lái)看房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程以及與房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線之間的相互關(guān)系。
[例1—1] 甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建設(shè)兩幢（分別稱(chēng)為A座和B座）8層共5 000 ㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1 400萬(wàn)元，乙方尚應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1 580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
1．確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：
A．以1 500萬(wàn)元作為評(píng)估價(jià)值
B．以（1 400+1 580）／2＝1 490萬(wàn)元作為評(píng)估價(jià)值
C．以1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值
D．以1995年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值
2．如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)纼r(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定為：
A．1993年12月
B．1995年7月
C．項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期
D．項(xiàng)目建成日期
3．該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建成時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)該如何選擇：
A．估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年7月的狀態(tài)
B．估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)
C．估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)
D．估價(jià)對(duì)象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)
例1—1是1998年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的一道試題，這個(gè)題主要就是考房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定。
例1—1提的三個(gè)問(wèn)題反映了三種不同的估價(jià)目的，需要了解的估價(jià)基本事項(xiàng)不同，相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線也各異。
第一問(wèn)涉及的估價(jià)目的是確定甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款，因此其估價(jià)技術(shù)路線是：1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日。
第二問(wèn)是確定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，因此其估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格與第一問(wèn)提到的“甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款”是完全無(wú)關(guān)的。
第三問(wèn)是確定估價(jià)對(duì)象1998年5月建成時(shí)的售價(jià)，因此要按照估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)來(lái)確定其屆時(shí)的價(jià)格。
在這個(gè)例題中，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象的狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等估價(jià)基本事項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，以及與估價(jià)技術(shù)路線之間的關(guān)系體現(xiàn)得非常充分。
1．2．3 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)
確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要對(duì)估價(jià)基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí)，即要充分了解估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
1．2．3．1 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)對(duì)象
估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程，如果不了解估價(jià)對(duì)象本身的情況，確定估價(jià)技術(shù)路線就無(wú)從談起。
例如，某估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”，在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市?，F(xiàn)由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價(jià)對(duì)象抵債，估算其價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離可以上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
這里對(duì)估價(jià)對(duì)象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個(gè)特殊的估價(jià)對(duì)象，就無(wú)法提出“先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)”這樣的技術(shù)路線。
1．2．3．2 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)目的
估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。
例如，銀行需要對(duì)抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時(shí)銀行要了解的是：當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過(guò)拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)獲得的價(jià)值是多少，因此在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人（銀行）說(shuō)明：在處分該抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國(guó)家交付多少土地使用權(quán)出讓金?；蛘邠Q句話說(shuō)，該房地產(chǎn)在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國(guó)家交付的土地使用權(quán)出讓金。
又如，為了保險(xiǎn)目的進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，其價(jià)格內(nèi)涵將不包括土地的價(jià)值，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)估價(jià)的價(jià)值主體（保險(xiǎn)公司）所關(guān)心的僅是房屋的價(jià)格，在出險(xiǎn)時(shí)土地是不會(huì)受到損失的。
1．2．3．3 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)
確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，而房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過(guò)程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。
關(guān)于估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系，詳見(jiàn)本節(jié)“1．2．4．4房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。
下面我們?cè)購(gòu)囊粋€(gè)考試題來(lái)看房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程以及與房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線之間的相互關(guān)系。
[例1—1] 甲方（開(kāi)發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建設(shè)兩幢（分別稱(chēng)為A座和B座）8層共5 000 ㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1 400萬(wàn)元，乙方尚應(yīng)返還100萬(wàn)元；乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1 580萬(wàn)元，甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
1．確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)該是：
A．以1 500萬(wàn)元作為評(píng)估價(jià)值
B．以（1 400+1 580）／2＝1 490萬(wàn)元作為評(píng)估價(jià)值
C．以1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值
D．以1995年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值
2．如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)纼r(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)確定為：
A．1993年12月
B．1995年7月
C．項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期
D．項(xiàng)目建成日期
3．該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建成時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)該如何選擇：
A．估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年7月的狀態(tài)
B．估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)
C．估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)
D．估價(jià)對(duì)象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)
例1—1是1998年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》的一道試題，這個(gè)題主要就是考房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定。
例1—1提的三個(gè)問(wèn)題反映了三種不同的估價(jià)目的，需要了解的估價(jià)基本事項(xiàng)不同，相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線也各異。
第一問(wèn)涉及的估價(jià)目的是確定甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款，因此其估價(jià)技術(shù)路線是：1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日。
第二問(wèn)是確定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，因此其估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法確定項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格與第一問(wèn)提到的“甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款”是完全無(wú)關(guān)的。
第三問(wèn)是確定估價(jià)對(duì)象1998年5月建成時(shí)的售價(jià)，因此要按照估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)來(lái)確定其屆時(shí)的價(jià)格。
在這個(gè)例題中，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象的狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等估價(jià)基本事項(xiàng)與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，以及與估價(jià)技術(shù)路線之間的關(guān)系體現(xiàn)得非常充分。