隨著個人住房的商品化、私有化出現(xiàn)，個人住房財產(chǎn)保險伴隨著個人住房貸款應(yīng)運(yùn)而生，備受社會關(guān)注。對現(xiàn)行的個人住房保險條款，各界頗有反響。由于其既關(guān)系到房改的大局，又關(guān)系到百姓的利益，有關(guān)部門正在制定修改個人住房按揭貸款抵押物保險(以下簡稱“個房險”)條款，以規(guī)范“個房險”市場。筆者從房地產(chǎn)估價的角度談一些對“個房險”條款的修改設(shè)想。
應(yīng)將房地產(chǎn)的保險金額改為房地產(chǎn)中房屋建筑部分的價值
從估價的理論和實踐中我們知道，我國房地產(chǎn)的價值由土地使用權(quán)價值和建筑物價值組成，土地使用權(quán)價值隨土地所處的位置不同而不同。在同一城市中同種結(jié)構(gòu)、同種類型房地產(chǎn)中建筑物價值是基本相同的，所以同一城市中同種結(jié)構(gòu)、同種類型的房地產(chǎn)，其價格差異一般來說是由級差地租造成的。例如，上海市區(qū)有兩套同種結(jié)構(gòu)、同種類型、相同面積的住宅商品房，第一套位于二級地段，第二套位于五級地段，一般而言，第二套住房的價格約為第一套住房的50％左右。目前住房保險的保險費計算方法一般為：住房保險費；保險金額×保險費率×保險年限。如果分別給這兩套住房投保，第二套住房房主付的保險費也將是第一套的50％，但若這兩套住房的建筑物全部消滅(其實消滅的只是建筑物，并不包括土地)，也就是說這兩套住房的重建金額是基本相同的。而保險是為可能出險的人、物和事進(jìn)行事先投保，從而在出險時減少損失。既然可能損失的機(jī)率和金額是相同的，那么所付的保險費也應(yīng)該相同。因此，以房地產(chǎn)的建筑物價值作為保險金額能使上述兩套住房投保所付的保險費基本相同，從而符合公平合理和責(zé)權(quán)對等原則。所以說，現(xiàn)有保險條款中規(guī)定的將房地產(chǎn)的全部價值作為保險金額是很不合理的。既然只是建筑物存在風(fēng)險需要保險，那么保險金額就應(yīng)該只是建筑物部分的價值，而不應(yīng)該包含土地部分的價值。
建議修改“個房險”現(xiàn)有條款中保險金額的計算依據(jù)是可行的，各城市和地區(qū)都有各種結(jié)構(gòu)、類型不同的房地產(chǎn)的建筑造價標(biāo)準(zhǔn)，將建筑造價標(biāo)準(zhǔn)乘上一個系數(shù)就得到建筑物標(biāo)準(zhǔn)單價，住房保險的保險金額應(yīng)該是投保房地產(chǎn)的建筑面積與建筑物標(biāo)準(zhǔn)單價的乘積，這個乘積就相當(dāng)于房地產(chǎn)中建筑物的價值。這樣，住房保險的保險金額不再包含地價，投保人就不再花冤枉保險費了。
對不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)以及不同投保年限實行差別費率
不同結(jié)構(gòu)的房屋其抗風(fēng)險的能力也不同，鋼混結(jié)構(gòu)比磚木結(jié)構(gòu)的房屋防御災(zāi)害的能力強(qiáng)得多，因而其出險的可能也就小得多。理所當(dāng)然，其保險費率也應(yīng)相應(yīng)低些。
因此，保險費率應(yīng)隨保險期限的增加而下降，對投保年限長的投保人，比較而言就像是老客戶，其保險費率理應(yīng)受到優(yōu)惠。
提前交繳保險費應(yīng)受到優(yōu)惠
不同的繳費方式其保險費的計算應(yīng)有所區(qū)別，保險公司一般都要求投保人在投保時躉繳(即一次性付足)保險期限內(nèi)的所有保險費，那么該投保人應(yīng)享受優(yōu)惠。即使單從資金具有時間價值這一點上也足以論證本論點。目前有的保險公司已考慮到這個問題，計算一次性交繳保險費時，將以后各年的保險費折現(xiàn)到投保一年后的時點，這個方法比較科學(xué)。但不管投保年限長短，統(tǒng)一用一年期定期存款利率作為折現(xiàn)率，這一點值得商榷。有的保險公司計算一次性交繳保險費的金額時，用保險期限與年保險費的乘積再給予一定比例的優(yōu)惠；有的保險公司尚未考慮到這個問題。對此，保險管理部門應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定提前交繳保險費的計算方法，筆者認(rèn)為采用折現(xiàn)的方法比較合理。
房產(chǎn)保險的費率不應(yīng)隨按揭貸款品種的不同而不同
目前實行的按揭貸款抵押房產(chǎn)保險，對商業(yè)性與政策性住房貸款實行差別費率政策，政策性住房貸款的抵押房產(chǎn)投保時得到費率優(yōu)惠，這是不合理的。按揭貸款抵押房產(chǎn)保險，所保的對象是房產(chǎn)，而不是貸款，其費率只應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)本身來確定，不應(yīng)隨按揭貸款品種的不同而變化。
除此之外，現(xiàn)有的“個房險”還存在著合同格式上的不足等問題，希望保險管理部門能統(tǒng)籌考慮，出臺一套公正、合理的“個房險”基本條款，以統(tǒng)政令、以解民憂，從而進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
應(yīng)將房地產(chǎn)的保險金額改為房地產(chǎn)中房屋建筑部分的價值
從估價的理論和實踐中我們知道，我國房地產(chǎn)的價值由土地使用權(quán)價值和建筑物價值組成，土地使用權(quán)價值隨土地所處的位置不同而不同。在同一城市中同種結(jié)構(gòu)、同種類型房地產(chǎn)中建筑物價值是基本相同的，所以同一城市中同種結(jié)構(gòu)、同種類型的房地產(chǎn)，其價格差異一般來說是由級差地租造成的。例如，上海市區(qū)有兩套同種結(jié)構(gòu)、同種類型、相同面積的住宅商品房，第一套位于二級地段，第二套位于五級地段，一般而言，第二套住房的價格約為第一套住房的50％左右。目前住房保險的保險費計算方法一般為：住房保險費；保險金額×保險費率×保險年限。如果分別給這兩套住房投保，第二套住房房主付的保險費也將是第一套的50％，但若這兩套住房的建筑物全部消滅(其實消滅的只是建筑物，并不包括土地)，也就是說這兩套住房的重建金額是基本相同的。而保險是為可能出險的人、物和事進(jìn)行事先投保，從而在出險時減少損失。既然可能損失的機(jī)率和金額是相同的，那么所付的保險費也應(yīng)該相同。因此，以房地產(chǎn)的建筑物價值作為保險金額能使上述兩套住房投保所付的保險費基本相同，從而符合公平合理和責(zé)權(quán)對等原則。所以說，現(xiàn)有保險條款中規(guī)定的將房地產(chǎn)的全部價值作為保險金額是很不合理的。既然只是建筑物存在風(fēng)險需要保險，那么保險金額就應(yīng)該只是建筑物部分的價值，而不應(yīng)該包含土地部分的價值。
建議修改“個房險”現(xiàn)有條款中保險金額的計算依據(jù)是可行的，各城市和地區(qū)都有各種結(jié)構(gòu)、類型不同的房地產(chǎn)的建筑造價標(biāo)準(zhǔn)，將建筑造價標(biāo)準(zhǔn)乘上一個系數(shù)就得到建筑物標(biāo)準(zhǔn)單價，住房保險的保險金額應(yīng)該是投保房地產(chǎn)的建筑面積與建筑物標(biāo)準(zhǔn)單價的乘積，這個乘積就相當(dāng)于房地產(chǎn)中建筑物的價值。這樣，住房保險的保險金額不再包含地價，投保人就不再花冤枉保險費了。
對不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)以及不同投保年限實行差別費率
不同結(jié)構(gòu)的房屋其抗風(fēng)險的能力也不同，鋼混結(jié)構(gòu)比磚木結(jié)構(gòu)的房屋防御災(zāi)害的能力強(qiáng)得多，因而其出險的可能也就小得多。理所當(dāng)然，其保險費率也應(yīng)相應(yīng)低些。
因此，保險費率應(yīng)隨保險期限的增加而下降，對投保年限長的投保人，比較而言就像是老客戶，其保險費率理應(yīng)受到優(yōu)惠。
提前交繳保險費應(yīng)受到優(yōu)惠
不同的繳費方式其保險費的計算應(yīng)有所區(qū)別，保險公司一般都要求投保人在投保時躉繳(即一次性付足)保險期限內(nèi)的所有保險費，那么該投保人應(yīng)享受優(yōu)惠。即使單從資金具有時間價值這一點上也足以論證本論點。目前有的保險公司已考慮到這個問題，計算一次性交繳保險費時，將以后各年的保險費折現(xiàn)到投保一年后的時點，這個方法比較科學(xué)。但不管投保年限長短，統(tǒng)一用一年期定期存款利率作為折現(xiàn)率，這一點值得商榷。有的保險公司計算一次性交繳保險費的金額時，用保險期限與年保險費的乘積再給予一定比例的優(yōu)惠；有的保險公司尚未考慮到這個問題。對此，保險管理部門應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定提前交繳保險費的計算方法，筆者認(rèn)為采用折現(xiàn)的方法比較合理。
房產(chǎn)保險的費率不應(yīng)隨按揭貸款品種的不同而不同
目前實行的按揭貸款抵押房產(chǎn)保險，對商業(yè)性與政策性住房貸款實行差別費率政策，政策性住房貸款的抵押房產(chǎn)投保時得到費率優(yōu)惠，這是不合理的。按揭貸款抵押房產(chǎn)保險，所保的對象是房產(chǎn)，而不是貸款，其費率只應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)本身來確定，不應(yīng)隨按揭貸款品種的不同而變化。
除此之外，現(xiàn)有的“個房險”還存在著合同格式上的不足等問題，希望保險管理部門能統(tǒng)籌考慮，出臺一套公正、合理的“個房險”基本條款，以統(tǒng)政令、以解民憂，從而進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。