我們在工作中經(jīng)常會遇到由于各種各樣的原因而停工較久但未完工或已完工但未經(jīng)過竣工驗收的工程，我們就稱之爛尾工程(爛尾樓)。如何正確的體現(xiàn)這些爛尾工程的價值，這一直是我們工作中的難點。在正常工作過程中，我們經(jīng)常視其為在建工程來評估。
◇爛尾工程的特點
通常認(rèn)為，爛尾工程只包括耗費在工程中的價值，也就是各種消耗體現(xiàn)在工程進(jìn)度和形象中的價值。它與已建成的物業(yè)、單純土地、為工程準(zhǔn)備的物料的評估均有較大區(qū)別。
與己建成的物業(yè)比較，爛尾工程的特點是雖然地塊已經(jīng)開發(fā)，并且已規(guī)定了興建物業(yè)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，不過該不動產(chǎn)尚未完成，因而有成本、工期和工程質(zhì)素等不確定的因素。與單純土地評估不同，爛尾工程已不存在宗地的利用這一不確定因素，建筑成本方面也已基本上確定。與單純的為工程準(zhǔn)備的物料比較，它不是單純的建筑材料的成本堆砌，它還包含了人工投入的價值和潛在的市場價值。因此可以說它是介乎三者之間的一種房地產(chǎn)類型。
◇爛尾工程評估的兩種方法
鑒于爛尾工程的特點，對它的市值評估，有兩種方法，一種按市場價值作價，我們稱之為形象進(jìn)度法，即利用市場比較法求出建成物業(yè)的市價再減去尚未投入的建筑開發(fā)成本并考慮不確定因素；另一種是按爛尾工程實際完成的成本評估，我們稱之為成本法，即利用市場比較法、剩余法或重置成本法求得地價再加上已投入之建筑開發(fā)成本。具體說來，對爛尾工程按實際完成的成本評估還是按完成品市價的完工進(jìn)度百分比評估呢?我們先來看看這兩種方法的操作過程。
1、按市場價值作價——形象進(jìn)度法。即收集足夠的可比銷售資料，按完成品市價結(jié)合工程形象進(jìn)度評估。
基本公式為：
爛尾工程總價格＝形象進(jìn)度百分比×市場單價×總建筑面積×(1－稅費－讓利率)
式中讓利率包含市場推廣費用和利潤額。
以上的計算公式看似簡單，但要真正做得準(zhǔn)確，卻要注意很多的問題。
(1)準(zhǔn)確估算市場單價：
由于爛尾工程已規(guī)定了興建物業(yè)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，要準(zhǔn)確估算市場單價，必須要從已有的未建成的工地現(xiàn)場來考察將來建成樓宇的詳細(xì)資料，我們認(rèn)為可以從以下幾個方面來入手：
了解物業(yè)開發(fā)的合法性及基本資料：如宗地面積、建筑面積、建筑用途等；
了解房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、財務(wù)狀況、工程款支付情況、對工程的監(jiān)管；
了解物業(yè)的建筑規(guī)格和裝修文件次標(biāo)準(zhǔn)；
了解工程標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)的可能性：從施工隊伍的資質(zhì)、曾做過類似的工程、管理人員素質(zhì)、工人工資發(fā)放情況；
了解施工現(xiàn)場的情況：從工程形象進(jìn)度、工期計劃、已建工程質(zhì)量。
在此將具體的了解內(nèi)容及獲取途徑列舉如下：
了解內(nèi)容：獲取途徑
宗地面積：土地使用權(quán)出讓合同書、建筑用地規(guī)劃許可證
建筑面積：土地使用權(quán)出讓合同書、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑總圖說明
建筑用途：土地使用權(quán)出讓合同書、建筑用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證
建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)總圖或現(xiàn)場查勘
建筑基礎(chǔ)：建筑基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖或現(xiàn)場查勘
內(nèi)部結(jié)構(gòu)及戶型：建筑標(biāo)準(zhǔn)層圖紙或其它施工圖
裝修材料：建筑與裝修說明、模型、預(yù)算書
裝修質(zhì)素：房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑施工隊伍資質(zhì)、分包商資質(zhì)
綠化狀況：有關(guān)規(guī)劃、環(huán)保方面的批復(fù)
周邊環(huán)境：現(xiàn)場查勘
交通狀況：現(xiàn)場查勘及市政交通規(guī)劃
社區(qū)配套：現(xiàn)場查勘及相關(guān)地區(qū)法定圖則
(2)計算工程形象進(jìn)度百分比
工程形象進(jìn)度百分比的計算公式如下：
(實際完成建筑工程量＋實際完成安裝工程量)／工程總預(yù)算造價×100％
2、按爛尾工程實際完成的成本評估：
即以開發(fā)或建造估價對象工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定待估爛尾工程的價格。
其基本公式為：
爛尾工程價格＝取得土地費用＋建造建筑物費用＋正常利稅
式中“建造建筑物費用”是指截止評估基準(zhǔn)日所耗費的各項必要費用之和。
爛尾工程價格在目前實際評估時，可具體化為下列公式：
爛尾工程價格＝取得土地費用＋建筑工程費用(此可設(shè)想截止評估基準(zhǔn)日，開發(fā)商所應(yīng)支付給建筑商的全部費用)＋開發(fā)商負(fù)擔(dān)的專業(yè)費用(如咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計等費用)＋開發(fā)商投資利息(包括支付土地費用的利息，建筑工程的利息和專業(yè)費用的利息)＋正常利潤、稅金
我們在采用這種方法時，最關(guān)鍵的就是如何才能正確的考察已投入的必要的建筑成本。對已投入的建筑成本的考察分為兩個方面，一是現(xiàn)場查勘，有時評估委托人鑒于自身的限制不可能甚至不愿意將情況完全公開，因此現(xiàn)場查勘就是我們最直接的資料來源，這是最重要和最直觀反映實際的一個環(huán)節(jié)；二是預(yù)算文件、工程款支付、分項工程決算單和工期進(jìn)度情況。爛尾工程已規(guī)定了它獨特的內(nèi)容和建造方式及特定的承建人，不可以用平均值和概算指針來套用。同時，為了保持公正和客觀，我們又不能全部依靠開發(fā)商或建筑商提供的資料，這就要求我們必須充分運用自己的專業(yè)知識來進(jìn)行判斷和取舍。
評估結(jié)果的確定
以上說明了對爛尾工程可以采取兩種不同的方法評估。那么在實際操作過程中究竟如何確定?我們一般采用兩種方法進(jìn)行加權(quán)平均計算其價值。工作剛開始的時候，對爛尾工程有一個大概了解后，必須制訂一個工作計劃，確定適當(dāng)?shù)墓纼r方法。我們可以按照工程項目的大致情況來判斷爛尾工程的形象進(jìn)度。通常，房屋的建筑工程分為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、裝修工程三大部分，而不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的項目，這三大部分工程所需的時間和成本的比重是不同的。
對于爛尾工程形象進(jìn)度較高，完成工程量較大的工程進(jìn)行評估時，則我們采用形象進(jìn)度法賦予較高的權(quán)重進(jìn)行評估。而爛尾工程形象進(jìn)度較低的，由于未來的不可預(yù)見因素太多，其市場價值并不能完成體現(xiàn)，從謹(jǐn)慎原則出發(fā)，對處于工程初始階段的爛尾工程則我們采用實際成本賦予較高的權(quán)重進(jìn)行評估較恰當(dāng)。
當(dāng)然，這兩種計算方法，在實際操作的過程中，有可能會有一些交叉的地方，評估人員可以靈活處理。
◇爛尾工程的特點
通常認(rèn)為，爛尾工程只包括耗費在工程中的價值，也就是各種消耗體現(xiàn)在工程進(jìn)度和形象中的價值。它與已建成的物業(yè)、單純土地、為工程準(zhǔn)備的物料的評估均有較大區(qū)別。
與己建成的物業(yè)比較，爛尾工程的特點是雖然地塊已經(jīng)開發(fā)，并且已規(guī)定了興建物業(yè)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，不過該不動產(chǎn)尚未完成，因而有成本、工期和工程質(zhì)素等不確定的因素。與單純土地評估不同，爛尾工程已不存在宗地的利用這一不確定因素，建筑成本方面也已基本上確定。與單純的為工程準(zhǔn)備的物料比較，它不是單純的建筑材料的成本堆砌，它還包含了人工投入的價值和潛在的市場價值。因此可以說它是介乎三者之間的一種房地產(chǎn)類型。
◇爛尾工程評估的兩種方法
鑒于爛尾工程的特點，對它的市值評估，有兩種方法，一種按市場價值作價，我們稱之為形象進(jìn)度法，即利用市場比較法求出建成物業(yè)的市價再減去尚未投入的建筑開發(fā)成本并考慮不確定因素；另一種是按爛尾工程實際完成的成本評估，我們稱之為成本法，即利用市場比較法、剩余法或重置成本法求得地價再加上已投入之建筑開發(fā)成本。具體說來，對爛尾工程按實際完成的成本評估還是按完成品市價的完工進(jìn)度百分比評估呢?我們先來看看這兩種方法的操作過程。
1、按市場價值作價——形象進(jìn)度法。即收集足夠的可比銷售資料，按完成品市價結(jié)合工程形象進(jìn)度評估。
基本公式為：
爛尾工程總價格＝形象進(jìn)度百分比×市場單價×總建筑面積×(1－稅費－讓利率)
式中讓利率包含市場推廣費用和利潤額。
以上的計算公式看似簡單，但要真正做得準(zhǔn)確，卻要注意很多的問題。
(1)準(zhǔn)確估算市場單價：
由于爛尾工程已規(guī)定了興建物業(yè)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，要準(zhǔn)確估算市場單價，必須要從已有的未建成的工地現(xiàn)場來考察將來建成樓宇的詳細(xì)資料，我們認(rèn)為可以從以下幾個方面來入手：
了解物業(yè)開發(fā)的合法性及基本資料：如宗地面積、建筑面積、建筑用途等；
了解房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、財務(wù)狀況、工程款支付情況、對工程的監(jiān)管；
了解物業(yè)的建筑規(guī)格和裝修文件次標(biāo)準(zhǔn)；
了解工程標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)的可能性：從施工隊伍的資質(zhì)、曾做過類似的工程、管理人員素質(zhì)、工人工資發(fā)放情況；
了解施工現(xiàn)場的情況：從工程形象進(jìn)度、工期計劃、已建工程質(zhì)量。
在此將具體的了解內(nèi)容及獲取途徑列舉如下：
了解內(nèi)容：獲取途徑
宗地面積：土地使用權(quán)出讓合同書、建筑用地規(guī)劃許可證
建筑面積：土地使用權(quán)出讓合同書、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑總圖說明
建筑用途：土地使用權(quán)出讓合同書、建筑用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證
建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)總圖或現(xiàn)場查勘
建筑基礎(chǔ)：建筑基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖或現(xiàn)場查勘
內(nèi)部結(jié)構(gòu)及戶型：建筑標(biāo)準(zhǔn)層圖紙或其它施工圖
裝修材料：建筑與裝修說明、模型、預(yù)算書
裝修質(zhì)素：房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑施工隊伍資質(zhì)、分包商資質(zhì)
綠化狀況：有關(guān)規(guī)劃、環(huán)保方面的批復(fù)
周邊環(huán)境：現(xiàn)場查勘
交通狀況：現(xiàn)場查勘及市政交通規(guī)劃
社區(qū)配套：現(xiàn)場查勘及相關(guān)地區(qū)法定圖則
(2)計算工程形象進(jìn)度百分比
工程形象進(jìn)度百分比的計算公式如下：
(實際完成建筑工程量＋實際完成安裝工程量)／工程總預(yù)算造價×100％
2、按爛尾工程實際完成的成本評估：
即以開發(fā)或建造估價對象工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定待估爛尾工程的價格。
其基本公式為：
爛尾工程價格＝取得土地費用＋建造建筑物費用＋正常利稅
式中“建造建筑物費用”是指截止評估基準(zhǔn)日所耗費的各項必要費用之和。
爛尾工程價格在目前實際評估時，可具體化為下列公式：
爛尾工程價格＝取得土地費用＋建筑工程費用(此可設(shè)想截止評估基準(zhǔn)日，開發(fā)商所應(yīng)支付給建筑商的全部費用)＋開發(fā)商負(fù)擔(dān)的專業(yè)費用(如咨詢、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計等費用)＋開發(fā)商投資利息(包括支付土地費用的利息，建筑工程的利息和專業(yè)費用的利息)＋正常利潤、稅金
我們在采用這種方法時，最關(guān)鍵的就是如何才能正確的考察已投入的必要的建筑成本。對已投入的建筑成本的考察分為兩個方面，一是現(xiàn)場查勘，有時評估委托人鑒于自身的限制不可能甚至不愿意將情況完全公開，因此現(xiàn)場查勘就是我們最直接的資料來源，這是最重要和最直觀反映實際的一個環(huán)節(jié)；二是預(yù)算文件、工程款支付、分項工程決算單和工期進(jìn)度情況。爛尾工程已規(guī)定了它獨特的內(nèi)容和建造方式及特定的承建人，不可以用平均值和概算指針來套用。同時，為了保持公正和客觀，我們又不能全部依靠開發(fā)商或建筑商提供的資料，這就要求我們必須充分運用自己的專業(yè)知識來進(jìn)行判斷和取舍。
評估結(jié)果的確定
以上說明了對爛尾工程可以采取兩種不同的方法評估。那么在實際操作過程中究竟如何確定?我們一般采用兩種方法進(jìn)行加權(quán)平均計算其價值。工作剛開始的時候，對爛尾工程有一個大概了解后，必須制訂一個工作計劃，確定適當(dāng)?shù)墓纼r方法。我們可以按照工程項目的大致情況來判斷爛尾工程的形象進(jìn)度。通常，房屋的建筑工程分為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、裝修工程三大部分，而不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的項目，這三大部分工程所需的時間和成本的比重是不同的。
對于爛尾工程形象進(jìn)度較高，完成工程量較大的工程進(jìn)行評估時，則我們采用形象進(jìn)度法賦予較高的權(quán)重進(jìn)行評估。而爛尾工程形象進(jìn)度較低的，由于未來的不可預(yù)見因素太多，其市場價值并不能完成體現(xiàn)，從謹(jǐn)慎原則出發(fā)，對處于工程初始階段的爛尾工程則我們采用實際成本賦予較高的權(quán)重進(jìn)行評估較恰當(dāng)。
當(dāng)然，這兩種計算方法，在實際操作的過程中，有可能會有一些交叉的地方，評估人員可以靈活處理。