一、 內(nèi)容提要：
房地產(chǎn)估價(jià)方法綜述，幾種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)與難點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用。
二、 重點(diǎn)、難點(diǎn)：
了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)。
熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)傎標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。
掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的共性和特性，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。
三、 內(nèi)容講解：
2. l 房地產(chǎn)估價(jià)方法綜述
房地產(chǎn)估價(jià)中常用的估價(jià)方法主要有：市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，估價(jià)人員是綜合運(yùn)用這些估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，估價(jià)人員不僅要了解每種估價(jià)方法的概念、理論依據(jù)、計(jì)算公式、所需參數(shù)，還要了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)，以及它們的共性和特性。只有這樣才能在估價(jià)實(shí)踐中自如地、正確地運(yùn)用各種估價(jià)方法。
2. 1．1 房地產(chǎn)估價(jià)的公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本的問題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“估什么前提條件下房地產(chǎn)價(jià)值”的問題。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過程的重要問題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。通常，最常用、也是最容易為不同的估價(jià)師取得共識(shí)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。因此在國際通行的各種估價(jià)規(guī)范中，都將公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價(jià)時(shí)應(yīng)該采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。目前我國在房地產(chǎn)估價(jià)中最普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！兑?guī)范》明確了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價(jià)中的重要地位，對(duì)于澄清一些模糊認(rèn)識(shí)，指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐，具有十分重要的意義。
《規(guī)范》第2．0．8條對(duì)公開市場(chǎng)價(jià)值和公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：
“2．0．8公開市場(chǎng)價(jià)值Open market value 在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值?！?BR> 進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，首先要解決“估什么”的問題，公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們， 我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)通常是要估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著決定性的作用。
2．1．2 公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種估價(jià)方法
通過分析公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種房地產(chǎn)估價(jià)方法的關(guān)系，我們可以更清楚地認(rèn)識(shí)到各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)，進(jìn)而會(huì)發(fā)現(xiàn)：各種估價(jià)方法在實(shí)質(zhì)上是一致的。 根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)值的定義，公開市場(chǎng)價(jià)值是“在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格”，怎樣確定估價(jià)對(duì)象“在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格”呢?當(dāng)然就是參照與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場(chǎng)比較法的基本原理。所以說，按照公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場(chǎng)比較法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。
《規(guī)范》對(duì)市場(chǎng)比較法的定義如下：
“市場(chǎng)比較法(market comparison approach，sales comparison approach) 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源送扑愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?BR> 從市場(chǎng)比較法的這個(gè)定義可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，也即公開市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，市場(chǎng)比較法強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”(《規(guī)范》第5．2．3條)。
所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的終極目的就是確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)比較法是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱耍兑?guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。
不僅市場(chǎng)比較法體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值，其他估價(jià)方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，都是市場(chǎng)比較法的變形，是對(duì)市場(chǎng)比較法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，這從《規(guī)范》對(duì)其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出：
“2．0．13收益法(income approach、income capitalization approach)
預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”
“2．0．14成本法(costapproach)
求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?BR> “2．0．15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical developmentmethod，residual met)hod
預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”
首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價(jià)的最終結(jié)論是“估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這和市場(chǎng)法是一致的，也是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價(jià)方法的終極目的也是確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。
同時(shí)，收益法要求采用“估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益”(《規(guī)范》第2．0．13條)，成本法采用的建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格是“建筑物的正常價(jià)格”(《規(guī)范》第2．0．14、2．0．2l、2．0．22條)，假設(shè)開發(fā)法采用JE常開發(fā)成本”(《規(guī)范》第2．0．15條)。這些都說明，這些估價(jià)方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開市場(chǎng)價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)的(這里所說的“與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開市場(chǎng)價(jià)值”包括：估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益、建筑物的正常價(jià)格、正常開發(fā)成本等)。
實(shí)際上，成本法是通過估價(jià)對(duì)象的各組成部分的公開市場(chǎng)價(jià)值來確定估價(jià)對(duì)象整體的公開市場(chǎng)價(jià)值，收益法是通過估價(jià)對(duì)象的正常凈收益來推算估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價(jià)對(duì)象成為最終產(chǎn)品后的公開市場(chǎng)價(jià)值來反算估價(jià)對(duì)象作為半成品時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值。所以我們可以認(rèn)為：其他的估價(jià)方法都是市場(chǎng)法的變形，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。
2．1．3 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的
在定義估價(jià)方法時(shí)，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，在應(yīng)用估價(jià)方法進(jìn)行各種目的的估價(jià)時(shí)，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，都明確要求采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：
“6．1．2土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估，參照6．10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行?！?
房地產(chǎn)估價(jià)方法綜述，幾種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)與難點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用。
二、 重點(diǎn)、難點(diǎn)：
了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)。
熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)傎標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)目的、估價(jià)方法之間的關(guān)系。
掌握各種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的共性和特性，以及如何在估價(jià)中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價(jià)方法。
三、 內(nèi)容講解：
2. l 房地產(chǎn)估價(jià)方法綜述
房地產(chǎn)估價(jià)中常用的估價(jià)方法主要有：市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，估價(jià)人員是綜合運(yùn)用這些估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，估價(jià)人員不僅要了解每種估價(jià)方法的概念、理論依據(jù)、計(jì)算公式、所需參數(shù)，還要了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)，以及它們的共性和特性。只有這樣才能在估價(jià)實(shí)踐中自如地、正確地運(yùn)用各種估價(jià)方法。
2. 1．1 房地產(chǎn)估價(jià)的公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本的問題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“估什么前提條件下房地產(chǎn)價(jià)值”的問題。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過程的重要問題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。通常，最常用、也是最容易為不同的估價(jià)師取得共識(shí)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。因此在國際通行的各種估價(jià)規(guī)范中，都將公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價(jià)時(shí)應(yīng)該采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。目前我國在房地產(chǎn)估價(jià)中最普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！兑?guī)范》明確了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價(jià)中的重要地位，對(duì)于澄清一些模糊認(rèn)識(shí)，指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐，具有十分重要的意義。
《規(guī)范》第2．0．8條對(duì)公開市場(chǎng)價(jià)值和公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：
“2．0．8公開市場(chǎng)價(jià)值Open market value 在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。
采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值?！?BR> 進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，首先要解決“估什么”的問題，公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們， 我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)通常是要估房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著決定性的作用。
2．1．2 公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種估價(jià)方法
通過分析公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種房地產(chǎn)估價(jià)方法的關(guān)系，我們可以更清楚地認(rèn)識(shí)到各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)，進(jìn)而會(huì)發(fā)現(xiàn)：各種估價(jià)方法在實(shí)質(zhì)上是一致的。 根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)值的定義，公開市場(chǎng)價(jià)值是“在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格”，怎樣確定估價(jià)對(duì)象“在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格”呢?當(dāng)然就是參照與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場(chǎng)比較法的基本原理。所以說，按照公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場(chǎng)比較法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。
《規(guī)范》對(duì)市場(chǎng)比較法的定義如下：
“市場(chǎng)比較法(market comparison approach，sales comparison approach) 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源送扑愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?BR> 從市場(chǎng)比較法的這個(gè)定義可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，也即公開市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，市場(chǎng)比較法強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”(《規(guī)范》第5．2．3條)。
所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的終極目的就是確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)比較法是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱耍兑?guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。
不僅市場(chǎng)比較法體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值，其他估價(jià)方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，都是市場(chǎng)比較法的變形，是對(duì)市場(chǎng)比較法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，這從《規(guī)范》對(duì)其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出：
“2．0．13收益法(income approach、income capitalization approach)
預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”
“2．0．14成本法(costapproach)
求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！?BR> “2．0．15假設(shè)開發(fā)法(hypothetical developmentmethod，residual met)hod
預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。”
首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價(jià)的最終結(jié)論是“估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這和市場(chǎng)法是一致的，也是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價(jià)方法的終極目的也是確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。
同時(shí)，收益法要求采用“估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益”(《規(guī)范》第2．0．13條)，成本法采用的建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格是“建筑物的正常價(jià)格”(《規(guī)范》第2．0．14、2．0．2l、2．0．22條)，假設(shè)開發(fā)法采用JE常開發(fā)成本”(《規(guī)范》第2．0．15條)。這些都說明，這些估價(jià)方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開市場(chǎng)價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)的(這里所說的“與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開市場(chǎng)價(jià)值”包括：估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益、建筑物的正常價(jià)格、正常開發(fā)成本等)。
實(shí)際上，成本法是通過估價(jià)對(duì)象的各組成部分的公開市場(chǎng)價(jià)值來確定估價(jià)對(duì)象整體的公開市場(chǎng)價(jià)值，收益法是通過估價(jià)對(duì)象的正常凈收益來推算估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價(jià)對(duì)象成為最終產(chǎn)品后的公開市場(chǎng)價(jià)值來反算估價(jià)對(duì)象作為半成品時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值。所以我們可以認(rèn)為：其他的估價(jià)方法都是市場(chǎng)法的變形，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。
2．1．3 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的
在定義估價(jià)方法時(shí)，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，在應(yīng)用估價(jià)方法進(jìn)行各種目的的估價(jià)時(shí)，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，都明確要求采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：
“6．1．2土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價(jià)評(píng)估，參照6．10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行?！?