一、 內(nèi)容提要：
成本法的基本原理，房地產(chǎn)價格構(gòu)成、成本法的基本公式、重新購建價格、建筑物折舊、成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定、成本法總結(jié)及運用舉例。
二、 重點、難點：
了解商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成、農(nóng)地征用和城市房屋拆遷費用、房屋折舊和房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。
熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價格構(gòu)成和重新購建價格。
掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。
三、 內(nèi)容講解：
5．1 成本法的基本原理
5．1．1 成本法的概念
成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。
成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來測算房地產(chǎn)價格的方法。所以，成本法這個概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指。
5．1．2 成本法的理論依據(jù)
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))。例如，該房地產(chǎn)為土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)時，買方在確定購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊相當(dāng)?shù)耐恋?，它的現(xiàn)時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物，它的現(xiàn)時費用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的價格。如果所購買的房地產(chǎn)中的建筑物是舊的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。
由上可見，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員便可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格。
5．1．3 成本法適用的對象和條件
只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。
在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。
成本法的優(yōu)點是“成本”能讓一般人看得見，有“依據(jù)”。但運用成本法估價時值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。
成本法適用的條件：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會看到，折舊中之所以有經(jīng)濟折舊也是出于這方面的考慮 三、成本法估價比較費時費力，測算重新購建價格和折舊也有一定的難度，尤其是那些過于舊的建筑物，往往需要估價人員針對建筑物進行實地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價等方面的專業(yè)知識。
5．1。4 成本法的操作步驟
運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。
5．2 房地產(chǎn)價格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。
5．2．1 土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：
(1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。農(nóng)地征用中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。
’ (2)通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。
(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。
5．2．2 開發(fā)成本
開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項： (1)勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。
(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。
(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。
5．2．3 管理費用
管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。
成本法的基本原理，房地產(chǎn)價格構(gòu)成、成本法的基本公式、重新購建價格、建筑物折舊、成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定、成本法總結(jié)及運用舉例。
二、 重點、難點：
了解商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成、農(nóng)地征用和城市房屋拆遷費用、房屋折舊和房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。
熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價格構(gòu)成和重新購建價格。
掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。
三、 內(nèi)容講解：
5．1 成本法的基本原理
5．1．1 成本法的概念
成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。
成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來測算房地產(chǎn)價格的方法。所以，成本法這個概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指。
5．1．2 成本法的理論依據(jù)
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))。例如，該房地產(chǎn)為土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)時，買方在確定購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊相當(dāng)?shù)耐恋?，它的現(xiàn)時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物，它的現(xiàn)時費用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的價格。如果所購買的房地產(chǎn)中的建筑物是舊的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。
由上可見，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員便可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格。
5．1．3 成本法適用的對象和條件
只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。
在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。
成本法的優(yōu)點是“成本”能讓一般人看得見，有“依據(jù)”。但運用成本法估價時值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。
成本法適用的條件：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。在后面我們將會看到，折舊中之所以有經(jīng)濟折舊也是出于這方面的考慮 三、成本法估價比較費時費力，測算重新購建價格和折舊也有一定的難度，尤其是那些過于舊的建筑物，往往需要估價人員針對建筑物進行實地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價等方面的專業(yè)知識。
5．1。4 成本法的操作步驟
運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。
5．2 房地產(chǎn)價格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。
5．2．1 土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：
(1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。農(nóng)地征用中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。
’ (2)通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。
(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。
5．2．2 開發(fā)成本
開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項： (1)勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。
(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。
(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。
(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。
5．2．3 管理費用
管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。