一、 內(nèi)容提要：
市場法的基本原理，搜集交易實(shí)例，選取可比實(shí)例，建立價格可比基礎(chǔ)，交易情況修正，交易日期調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整，求取比準(zhǔn)價格，市場法總結(jié)和運(yùn)用舉例。
二、 重點(diǎn)、難點(diǎn)：
熟悉市場法基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例。
掌握建立價格可比基礎(chǔ)，交易情況修正，交易日期調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整和求取比準(zhǔn)價格。
三、 內(nèi)容講解：
4．1 市場法的基本原理
4．1．1 市場法的概念
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。
4．1．2 市場法的理論依據(jù)
市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價格的綜合結(jié)果可以作為正常市場價格的指標(biāo)。
4．1．3 市場法適用的對象和條件
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。不適用情形有二、一是對那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場法估價。二是在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。
市場法適用的條件一是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。二是如果估價人員不具有專業(yè)知識、豐富的經(jīng)驗(yàn)，對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則很難運(yùn)用市場法得出正確的估價結(jié)果。
4．1．4 市場法的操作步驟
運(yùn)用市場法估價一般分為下列7個步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價格。
4.2 搜集交易實(shí)例
4．2．1 搜集大量交易實(shí)例的必要性
運(yùn)用市場法估價，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一些不能反映市場真實(shí)價格行情的報(bào)價、標(biāo)價是無效的)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。
4．2．2 搜集交易實(shí)例的途徑
搜集交易實(shí)例的途徑主要有下列幾個：
(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。
(2)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。
(3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價資料。
(4)查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。
(5)參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。
(6)同行之間相互提供。估價機(jī)構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價案例資料。
4．2．3 搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性
搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實(shí)例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：①交易雙方的基本情況和交易目的；②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價格；⑤付款方式；⑥交易情況，如交易稅費(fèi)～負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
4．2．4 建立交易實(shí)例庫
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫。建立交易實(shí)例庫不僅是運(yùn)用市場法估價的需要，還是從事房地產(chǎn)估價的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的核心競爭力之一。建立交易實(shí)例庫，有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用，提高估價工作的效率。
市場法的基本原理，搜集交易實(shí)例，選取可比實(shí)例，建立價格可比基礎(chǔ)，交易情況修正，交易日期調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整，求取比準(zhǔn)價格，市場法總結(jié)和運(yùn)用舉例。
二、 重點(diǎn)、難點(diǎn)：
熟悉市場法基本原理，搜集交易實(shí)例和選取可比實(shí)例。
掌握建立價格可比基礎(chǔ)，交易情況修正，交易日期調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整和求取比準(zhǔn)價格。
三、 內(nèi)容講解：
4．1 市場法的基本原理
4．1．1 市場法的概念
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。
4．1．2 市場法的理論依據(jù)
市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。正是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以，估價對象的未知價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體一宗房地產(chǎn)交易的成交價格可能會偏離其正常市場價格。但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價格的綜合結(jié)果可以作為正常市場價格的指標(biāo)。
4．1．3 市場法適用的對象和條件
市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。不適用情形有二、一是對那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場法估價。二是在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。
市場法適用的條件一是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。二是如果估價人員不具有專業(yè)知識、豐富的經(jīng)驗(yàn)，對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則很難運(yùn)用市場法得出正確的估價結(jié)果。
4．1．4 市場法的操作步驟
運(yùn)用市場法估價一般分為下列7個步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價格。
4.2 搜集交易實(shí)例
4．2．1 搜集大量交易實(shí)例的必要性
運(yùn)用市場法估價，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一些不能反映市場真實(shí)價格行情的報(bào)價、標(biāo)價是無效的)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格或價值。所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。
4．2．2 搜集交易實(shí)例的途徑
搜集交易實(shí)例的途徑主要有下列幾個：
(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。
(2)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。
(3)與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價資料。
(4)查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。
(5)參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。
(6)同行之間相互提供。估價機(jī)構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價案例資料。
4．2．3 搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性
搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價精度的一個基本保證。在搜集交易實(shí)例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：①交易雙方的基本情況和交易目的；②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價格；⑤付款方式；⑥交易情況，如交易稅費(fèi)～負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
4．2．4 建立交易實(shí)例庫
房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫。建立交易實(shí)例庫不僅是運(yùn)用市場法估價的需要，還是從事房地產(chǎn)估價的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價人員的核心競爭力之一。建立交易實(shí)例庫，有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用，提高估價工作的效率。