一、 內(nèi)容提要：
收益法的基本原理，報酬資本化法公式。
重點、難點：
熟悉收益法的基本原理，掌握報酬資本化法公式。
二、 內(nèi)容講解：
6．1 收益法的基本原理
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
根據(jù)將未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：
地價＝年地租×購買年
例如，威廉·配第在《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。”后來有了地租資本化法，即：
地價＝地租/利息率
并用其來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購買年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現(xiàn)?！敝笥辛酥苯淤Y本化法(價格＝年收益÷資本化率)及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法(價格＝年收益X收益乘數(shù))。再后來，出現(xiàn)了報酬資本化法。
下面先以報酬資本化法為主來說明收益法。雖然從歷史來看先有直接資本化法后有報酬資本化法，但弄懂了報酬資本化法后就不難理解直接資本化法，如同弄懂了地租資本化法后就不難理解早期購買年法一樣。直接資本化法將在本章第5節(jié)介紹。
6．1．2 收益法的理論依據(jù)
收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，房地產(chǎn)當前的價值通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設它所花費的成本，或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能得到的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是借助它來推知未來的動向和情勢，解釋未來預期的合理性。即從理論上講，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其價值無關(guān)，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的指示，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以被視為一種投資：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能帶來的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入
銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價格就相當于這樣一筆資金，如果將這筆資金存入銀行也會帶來與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點講，如果
某筆資金X利率＝房地產(chǎn)的凈收益
那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。將上述等式變換一下便得到：
房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率
例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時此人有40萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。
上述收益法的基本思想，是一種樸實、簡明、便于理解的表達，嚴格來說還不夠確切。在下一節(jié)我們將會看到，它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風險與獲取銀行存款利息的風險相同情況下的收益法情形。如果凈收益每年不是一個固定數(shù)，如不是始終為2萬元，而是有時為2萬元，有時為1.8萬元，那么就很難用一筆固定的資金(這里的40萬元)和一個
固定的利率(這里的5％)與它等同；如果在利率也變化的情況下，如有時為5％，有時為8％，那么就更不能簡單地把這40萬元說成是房地產(chǎn)的價格；如果再考慮獲取收益的年限為有限年的情況(例如，土地是通過有償出讓方式取得的有限期的使用權(quán)；或者由于其他原因造成獲取收益的年限為有限年，如某宗房地產(chǎn)預計30年后將會被海水淹沒或荒漠化)，問題就更復雜。因為將一筆資金存入銀行所得的利
息，從理論上講是未來無限年都有的(排除銀行倒閉)。另外，收益法中的報酬率為什么要與銀行的利率等同起來，而不與其他可能獲得更高利息(報酬)的資本的利率(報酬率)等同起來，我們將在后面的內(nèi)容中論述，收益法中的報酬率等同于一定的銀行利率也是一個特例。
考慮到上述種種情況，我們現(xiàn)將普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。
現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金有更高的價值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。為了證明資金的時間價值，你可以問任何人：“今天你借給我1000元，一年后我還給你1000元，你是否愿意?”如果他回答說“不”，那么，明年的1000元就不等于今天
的l000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元，則明年的1100元就相當于今天的1000元。在這種情況下，資金的時間價值是以每年10％進行計算的。有了資金的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。
6．1．3 收益法適用的對象和條件
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫 (用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的公寓，雖然目前沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因此可以將其設想為出租的情況下來運用此方法估價，即先通過類似于市場法的方法求出估價對象的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來估價。但對于政府辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。
收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險都能夠較準確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料；②預測估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。
收益法的基本原理，報酬資本化法公式。
重點、難點：
熟悉收益法的基本原理，掌握報酬資本化法公式。
二、 內(nèi)容講解：
6．1 收益法的基本原理
6．1．1 收益法的概念
收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
根據(jù)將未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：
地價＝年地租×購買年
例如，威廉·配第在《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。”后來有了地租資本化法，即：
地價＝地租/利息率
并用其來解釋早期購買年法只不過是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購買年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說：“在英國，土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現(xiàn)?！敝笥辛酥苯淤Y本化法(價格＝年收益÷資本化率)及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法(價格＝年收益X收益乘數(shù))。再后來，出現(xiàn)了報酬資本化法。
下面先以報酬資本化法為主來說明收益法。雖然從歷史來看先有直接資本化法后有報酬資本化法，但弄懂了報酬資本化法后就不難理解直接資本化法，如同弄懂了地租資本化法后就不難理解早期購買年法一樣。直接資本化法將在本章第5節(jié)介紹。
6．1．2 收益法的理論依據(jù)
收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，房地產(chǎn)當前的價值通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設它所花費的成本，或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能得到的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是借助它來推知未來的動向和情勢，解釋未來預期的合理性。即從理論上講，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其價值無關(guān)，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的指示，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以被視為一種投資：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能帶來的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入
銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價格就相當于這樣一筆資金，如果將這筆資金存入銀行也會帶來與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點講，如果
某筆資金X利率＝房地產(chǎn)的凈收益
那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。將上述等式變換一下便得到：
房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率
例如，某人擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，同時此人有40萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的利息，則對該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。
上述收益法的基本思想，是一種樸實、簡明、便于理解的表達，嚴格來說還不夠確切。在下一節(jié)我們將會看到，它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風險與獲取銀行存款利息的風險相同情況下的收益法情形。如果凈收益每年不是一個固定數(shù)，如不是始終為2萬元，而是有時為2萬元，有時為1.8萬元，那么就很難用一筆固定的資金(這里的40萬元)和一個
固定的利率(這里的5％)與它等同；如果在利率也變化的情況下，如有時為5％，有時為8％，那么就更不能簡單地把這40萬元說成是房地產(chǎn)的價格；如果再考慮獲取收益的年限為有限年的情況(例如，土地是通過有償出讓方式取得的有限期的使用權(quán)；或者由于其他原因造成獲取收益的年限為有限年，如某宗房地產(chǎn)預計30年后將會被海水淹沒或荒漠化)，問題就更復雜。因為將一筆資金存入銀行所得的利
息，從理論上講是未來無限年都有的(排除銀行倒閉)。另外，收益法中的報酬率為什么要與銀行的利率等同起來，而不與其他可能獲得更高利息(報酬)的資本的利率(報酬率)等同起來，我們將在后面的內(nèi)容中論述，收益法中的報酬率等同于一定的銀行利率也是一個特例。
考慮到上述種種情況，我們現(xiàn)將普遍適用的收益法原理表述如下：將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。
現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金有更高的價值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。為了證明資金的時間價值，你可以問任何人：“今天你借給我1000元，一年后我還給你1000元，你是否愿意?”如果他回答說“不”，那么，明年的1000元就不等于今天
的l000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元，則明年的1100元就相當于今天的1000元。在這種情況下，資金的時間價值是以每年10％進行計算的。有了資金的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。
6．1．3 收益法適用的對象和條件
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫 (用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的公寓，雖然目前沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因此可以將其設想為出租的情況下來運用此方法估價，即先通過類似于市場法的方法求出估價對象的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來估價。但對于政府辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。
收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險都能夠較準確地量化。
6．1．4 收益法的操作步驟
運用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料；②預測估價對象的未來收益(如凈收益)；③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。