一、 內(nèi)容提要：
工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)、特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)。
重點(diǎn)、難點(diǎn)：
了解工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等類型房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)，掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。
4．7 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲(chǔ)用房地產(chǎn)。
4．7．1 工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)
4．7．1．1 涉及的行業(yè)多
工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)涉及各類工業(yè)，各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。
4．7．1．2 非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大．
工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)(通用)廠房，這類廠房多用于一些輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，如電子裝配、成衣加工等等，在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，就有許多這類標(biāo)準(zhǔn)廠房可供出租。標(biāo)準(zhǔn)廠房一般有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高、樓面荷載等等。
另一方面，工業(yè)廠房中的大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房，即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設(shè)計(jì)建造的其他規(guī)格的廠房，這類廠房的跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的需要而定。還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒有圍護(hù)(外墻)。因此，工業(yè)房地產(chǎn)每平方米的造價(jià)相差較大。
4．7．1．3 要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)
有些工業(yè)設(shè)備的建造安裝是和建筑物(廠房)同時(shí)進(jìn)行的，例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體，因此估價(jià)時(shí)要注意區(qū)分廠房的價(jià)值和設(shè)備的價(jià)值。如果估價(jià)結(jié)果中既包含了廠房的價(jià)值，又包含了設(shè)備的價(jià)值，則應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。
4．7．1．4 受腐蝕的可能性大
廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限會(huì)因此而縮短。
4．7．2 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
4．7．2．1 市場法
工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價(jià)的條件。
但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例(特別是出租案例)通常較多，可以考慮采用市場法估價(jià)。
4．7．2．2 收益法
如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。
4．7．2．3 成本法
由于上述原因，所以工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。
4．7．3 影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素
4．7．3．1 交通條件
工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如：臨近公路交通干線或有符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相聯(lián)，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運(yùn)交通條件若能同時(shí)滿足兩項(xiàng)以上則更好。
4．7．3．2 基礎(chǔ)設(shè)施
工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。
4．7．3．3 地理位置
有些工業(yè)生產(chǎn)要求一些其他的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應(yīng)避免污染對(duì)下游造成重大影響；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸距離；等等。若相應(yīng)的工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求，則十分有助于提高這一工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。
4．7．4 影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素
4．7．4．1 用地面積與形狀
廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求不同的用地形狀及地勢。
4．7．4．2 地質(zhì)和水文條件
廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)滿足廠房建設(shè)和材料堆放場地對(duì)土質(zhì)、承載力的要求；當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求，例如：地下水位過高會(huì)影響建設(shè)施工，地下水有腐蝕性則會(huì)腐蝕基礎(chǔ)(特別是樁基礎(chǔ))。河流的常年水位和流速、含沙量則影響生產(chǎn)取水及污水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠區(qū)是否有被淹沒的可能發(fā)生。
4．7．4．3 房地產(chǎn)用途
在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。
[案例4—11]
XX陶瓷廠房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)
(一)委托方：紅柳建材企業(yè)股份有限公司
(二)估價(jià)方：XX房地產(chǎn)估價(jià)公司
(三)估價(jià)對(duì)象：
坐落于XX市長順路338號(hào)XX陶瓷廠內(nèi)的一號(hào)車間全部房地產(chǎn)。
(四)估價(jià)目的：委托方業(yè)務(wù)需要，以估價(jià)對(duì)象向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年3月18日
(六)價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
(七)估價(jià)依據(jù)：
1．委托方提供的資料；
2．估價(jià)人員實(shí)地查勘的結(jié)果；
3．XX市同類建筑物單價(jià)；
4．建筑物耐用年限及殘值率的部頒標(biāo)準(zhǔn)。
(八)估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
(九)估價(jià)方法：由于該類廠房交易的實(shí)例不多，采用市場法估價(jià)較困難，根據(jù)現(xiàn)有資料和估價(jià)目的的要求，擬采用成本法估價(jià)。
(十)估價(jià)結(jié)果：估價(jià)對(duì)象價(jià)格為8 803 000元，大寫：人民幣捌佰捌拾萬零叁仟元整。
(十一)估價(jià)人員：(略)
(十二)估價(jià)作業(yè)日期：2004年3月14日一2004年3月22日
(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：(略)
工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)、特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)。
重點(diǎn)、難點(diǎn)：
了解工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等類型房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)，掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。
4．7 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲(chǔ)用房地產(chǎn)。
4．7．1 工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)
4．7．1．1 涉及的行業(yè)多
工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)涉及各類工業(yè)，各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。
4．7．1．2 非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大．
工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)(通用)廠房，這類廠房多用于一些輕工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，如電子裝配、成衣加工等等，在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，就有許多這類標(biāo)準(zhǔn)廠房可供出租。標(biāo)準(zhǔn)廠房一般有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高、樓面荷載等等。
另一方面，工業(yè)廠房中的大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房，即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設(shè)計(jì)建造的其他規(guī)格的廠房，這類廠房的跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的需要而定。還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒有圍護(hù)(外墻)。因此，工業(yè)房地產(chǎn)每平方米的造價(jià)相差較大。
4．7．1．3 要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)
有些工業(yè)設(shè)備的建造安裝是和建筑物(廠房)同時(shí)進(jìn)行的，例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體，因此估價(jià)時(shí)要注意區(qū)分廠房的價(jià)值和設(shè)備的價(jià)值。如果估價(jià)結(jié)果中既包含了廠房的價(jià)值，又包含了設(shè)備的價(jià)值，則應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。
4．7．1．4 受腐蝕的可能性大
廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限會(huì)因此而縮短。
4．7．2 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
4．7．2．1 市場法
工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價(jià)的條件。
但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例(特別是出租案例)通常較多，可以考慮采用市場法估價(jià)。
4．7．2．2 收益法
如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。
4．7．2．3 成本法
由于上述原因，所以工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。
4．7．3 影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素
4．7．3．1 交通條件
工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如：臨近公路交通干線或有符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相聯(lián)，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運(yùn)交通條件若能同時(shí)滿足兩項(xiàng)以上則更好。
4．7．3．2 基礎(chǔ)設(shè)施
工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。
4．7．3．3 地理位置
有些工業(yè)生產(chǎn)要求一些其他的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應(yīng)避免污染對(duì)下游造成重大影響；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸距離；等等。若相應(yīng)的工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求，則十分有助于提高這一工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。
4．7．4 影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素
4．7．4．1 用地面積與形狀
廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求不同的用地形狀及地勢。
4．7．4．2 地質(zhì)和水文條件
廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)滿足廠房建設(shè)和材料堆放場地對(duì)土質(zhì)、承載力的要求；當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求，例如：地下水位過高會(huì)影響建設(shè)施工，地下水有腐蝕性則會(huì)腐蝕基礎(chǔ)(特別是樁基礎(chǔ))。河流的常年水位和流速、含沙量則影響生產(chǎn)取水及污水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠區(qū)是否有被淹沒的可能發(fā)生。
4．7．4．3 房地產(chǎn)用途
在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。
[案例4—11]
XX陶瓷廠房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)
(一)委托方：紅柳建材企業(yè)股份有限公司
(二)估價(jià)方：XX房地產(chǎn)估價(jià)公司
(三)估價(jià)對(duì)象：
坐落于XX市長順路338號(hào)XX陶瓷廠內(nèi)的一號(hào)車間全部房地產(chǎn)。
(四)估價(jià)目的：委托方業(yè)務(wù)需要，以估價(jià)對(duì)象向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年3月18日
(六)價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
(七)估價(jià)依據(jù)：
1．委托方提供的資料；
2．估價(jià)人員實(shí)地查勘的結(jié)果；
3．XX市同類建筑物單價(jià)；
4．建筑物耐用年限及殘值率的部頒標(biāo)準(zhǔn)。
(八)估價(jià)原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
(九)估價(jià)方法：由于該類廠房交易的實(shí)例不多，采用市場法估價(jià)較困難，根據(jù)現(xiàn)有資料和估價(jià)目的的要求，擬采用成本法估價(jià)。
(十)估價(jià)結(jié)果：估價(jià)對(duì)象價(jià)格為8 803 000元，大寫：人民幣捌佰捌拾萬零叁仟元整。
(十一)估價(jià)人員：(略)
(十二)估價(jià)作業(yè)日期：2004年3月14日一2004年3月22日
(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：(略)