6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)。①代管房。估價(jià)時(shí)應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝影存檔，并辦理證據(jù)保全。
②軍產(chǎn)、港澳臺(tái)產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價(jià)對(duì)象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
7、拆遷補(bǔ)償估時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
①拆遷估價(jià)委托人必須合法（取得房屋拆遷許可證）；②拆遷對(duì)象必須合法（應(yīng)為拆遷許可證范圍內(nèi)的土地和房屋）；③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。④拆遷補(bǔ)償估價(jià)不應(yīng)包括拆遷人對(duì)被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)付的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。⑤估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償估價(jià)；⑥價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
八、 房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià)（案例P135-137）
1、房地產(chǎn)合并估價(jià)時(shí)應(yīng)注意。
①房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會(huì)導(dǎo)致合并預(yù)期價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，或由于要支付額外費(fèi)用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價(jià)值減損，在估價(jià)過程中必須考慮和說明。
②待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。強(qiáng)調(diào)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的處置方式。
③待合并房地產(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對(duì)合并房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
④待合并房地產(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。
2、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法。
①房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確。一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異。選用適當(dāng)?shù)姆椒?，?jì)算合并前后的價(jià)格。
②增值額的分配要準(zhǔn)確、合理。A 以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2為合并前各自的單價(jià)。
B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/（S1+S2）×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前各自的面積。
C 以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前各自的總價(jià)。
三種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因?yàn)閷?duì)增值額進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價(jià)是反映出地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度的主要因素。
分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。合并估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。
九、 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
1、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的類型。
①針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。
②針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價(jià)結(jié)果糾紛。由專門的估價(jià)仲裁部門出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。
2、房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時(shí)存在兩個(gè)以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時(shí)，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。
②房地產(chǎn)糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值一般較大。
③房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時(shí)以第三者的身份對(duì)房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時(shí)直接是糾紛中的一方當(dāng)事人，處理糾紛時(shí)注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
④房地產(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。
3、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的糾紛。
②房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行，否則無法讓原來提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當(dāng)事人接受。
4、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)。
房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。
①除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來某一時(shí)間，而是過去某一時(shí)間。
A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費(fèi)糾紛、房地產(chǎn)交易價(jià)格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償糾紛估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期；
B 遺產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期；
C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)；
D 房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛，以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
②價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
③不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為原估價(jià)結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
④糾紛估價(jià)的評(píng)估依據(jù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。
②軍產(chǎn)、港澳臺(tái)產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價(jià)對(duì)象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
7、拆遷補(bǔ)償估時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
①拆遷估價(jià)委托人必須合法（取得房屋拆遷許可證）；②拆遷對(duì)象必須合法（應(yīng)為拆遷許可證范圍內(nèi)的土地和房屋）；③拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋。④拆遷補(bǔ)償估價(jià)不應(yīng)包括拆遷人對(duì)被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)付的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。⑤估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償估價(jià)；⑥價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
八、 房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià)（案例P135-137）
1、房地產(chǎn)合并估價(jià)時(shí)應(yīng)注意。
①房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會(huì)導(dǎo)致合并預(yù)期價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，或由于要支付額外費(fèi)用使待合并房地產(chǎn)達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價(jià)值減損，在估價(jià)過程中必須考慮和說明。
②待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。強(qiáng)調(diào)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的處置方式。
③待合并房地產(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對(duì)合并房地產(chǎn)價(jià)值的影響。
④待合并房地產(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。
2、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法。
①房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確。一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異。選用適當(dāng)?shù)姆椒?，?jì)算合并前后的價(jià)格。
②增值額的分配要準(zhǔn)確、合理。A 以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/（a1+a2）×100%和a2/（a1+a2）×100%，a1、a2為合并前各自的單價(jià)。
B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/（S1+S2）×100%和S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前各自的面積。
C 以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/（A1+A2）×100%和A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前各自的總價(jià)。
三種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因?yàn)閷?duì)增值額進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價(jià)是反映出地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度的主要因素。
分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。合并估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。
九、 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
1、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的類型。
①針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。
②針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價(jià)結(jié)果糾紛。由專門的估價(jià)仲裁部門出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。
2、房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時(shí)存在兩個(gè)以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時(shí)，房地產(chǎn)證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。
②房地產(chǎn)糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值一般較大。
③房地產(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門、城建部門、土地管理部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門有時(shí)以第三者的身份對(duì)房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時(shí)直接是糾紛中的一方當(dāng)事人，處理糾紛時(shí)注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
④房地產(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。
3、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的糾紛。
②房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專門的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行，否則無法讓原來提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無法讓糾紛其他當(dāng)事人接受。
4、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)。
房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。
①除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來某一時(shí)間，而是過去某一時(shí)間。
A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費(fèi)糾紛、房地產(chǎn)交易價(jià)格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償糾紛估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期；
B 遺產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期；
C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)；
D 房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛，以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
②價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
③不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為原估價(jià)結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
④糾紛估價(jià)的評(píng)估依據(jù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。