五、 基準地價修正法：是建立基準地價的過程。基準地價的價格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？
第五部分 不同估價目的下的估價：（《基本制度與政策》《案例分析》）
針對不同的估價目的進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。
一、 土地使用權出讓價格評估（法規(guī)P31-35）
1、法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定。
2、出讓方式及價格管理。采取拍賣、招標、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的。通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。
3、國有土地使用權出讓評估的特點：
①土地出讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地供應方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣；與強制拍賣則不同，強制拍賣底價評估時要考慮其短期強制處分標的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。
②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點。拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日；招標方式出讓國有土地使用權時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權準予轉讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權出讓手續(xù)開始日。
③不同出讓方式可側重采用不同的估價方法。國有土地使用權出讓價格評估為政策性估價范圍。拍賣方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場比較法、假設開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權時，宜重點選取成本法、基準地價系數(shù)修正法。
④搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性。注意所選取的可比實例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。
4、成本法在國有土地使用權出讓價格評估上的應用。
《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務費及管理費、政策規(guī)定的其他有關稅費）；②土地使用權出讓金或者地價款；③有關土地取得的手續(xù)費和稅金。
二、 房地產(chǎn)轉讓價格評估（法規(guī)P128-136，P129-P133新）
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。
2、轉讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
3、轉讓評估的特點。
①從估價時點上看，房地產(chǎn)轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。
②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。
③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價決策不負直接責任。
4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法。
5、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產(chǎn)時，應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定（土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。），同時在報告中予以說明。
三、 房地產(chǎn)租賃價格評估（法規(guī)P137-145）
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。
2、不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。
住宅用房地租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
3、私房租賃價格管理規(guī)定。
房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。
4、轉租。轉租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉租合同，出租人必須在轉租合同上簽署意見。轉租合同必須按規(guī)定備案，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之變更、解除或終止。
5、租賃價格評估特點。
①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。
住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。
②租約對租金估價有一定的影響。
租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標準；如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。租期最長為20年。
③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。
④幾種租金內(nèi)涵。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關系形成）。
6、評估方法。市場比較法、收益法、成本法。
①收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定?？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內(nèi)，在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。
②成本法評估時的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。
第五部分 不同估價目的下的估價：（《基本制度與政策》《案例分析》）
針對不同的估價目的進行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。
一、 土地使用權出讓價格評估（法規(guī)P31-35）
1、法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定。
2、出讓方式及價格管理。采取拍賣、招標、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的。通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。
3、國有土地使用權出讓評估的特點：
①土地出讓拍賣底價評估應采用公開市場價值標準。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地供應方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣；與強制拍賣則不同，強制拍賣底價評估時要考慮其短期強制處分標的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。
②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點。拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日；招標方式出讓國有土地使用權時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權準予轉讓時，補交土地使用權出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權出讓手續(xù)開始日。
③不同出讓方式可側重采用不同的估價方法。國有土地使用權出讓價格評估為政策性估價范圍。拍賣方式出讓土地使用權時，宜重點選取市場比較法、假設開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權時，宜重點選取成本法、基準地價系數(shù)修正法。
④搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性。注意所選取的可比實例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。
4、成本法在國有土地使用權出讓價格評估上的應用。
《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務費及管理費、政策規(guī)定的其他有關稅費）；②土地使用權出讓金或者地價款；③有關土地取得的手續(xù)費和稅金。
二、 房地產(chǎn)轉讓價格評估（法規(guī)P128-136，P129-P133新）
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。
2、轉讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
3、轉讓評估的特點。
①從估價時點上看，房地產(chǎn)轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。
②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。
③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價決策不負直接責任。
4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法。
5、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產(chǎn)時，應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定（土地出讓金按規(guī)定全額上交財政。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。），同時在報告中予以說明。
三、 房地產(chǎn)租賃價格評估（法規(guī)P137-145）
1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定。
2、不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。
住宅用房地租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
3、私房租賃價格管理規(guī)定。
房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。
4、轉租。轉租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉租合同，出租人必須在轉租合同上簽署意見。轉租合同必須按規(guī)定備案，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之變更、解除或終止。
5、租賃價格評估特點。
①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。
住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。
②租約對租金估價有一定的影響。
租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標準；如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。租期最長為20年。
③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。
④幾種租金內(nèi)涵。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關系形成）。
6、評估方法。市場比較法、收益法、成本法。
①收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定?？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內(nèi)，在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。
②成本法評估時的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。