收益法又稱收益還原法，是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的一種重要方法，它適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。在運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，資本化率是影響估價(jià)結(jié)果是否客觀、準(zhǔn)確的重要因素，資本化率如果使用不當(dāng)，盡管只有1％的細(xì)微差距，評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格也將會(huì)產(chǎn)生極大不同。
資本化率確定的幾種方法
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，資本化率的確定主要有以下幾種方法。
1．市場提取法。通過收集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求取資本化率。我們已經(jīng)知道V＝a／r的收益法基本計(jì)算公式，在掌握了市場上類似房地產(chǎn)價(jià)格及收益后，便不難算出各自的房地產(chǎn)收益率了，再通過平均或更為精確的加權(quán)平均，便可以求出市場上類似房地產(chǎn)的投資收益率即資本化率。
市場提取法的理論基礎(chǔ)是收益決定價(jià)格，對(duì)于一項(xiàng)商業(yè)性房地產(chǎn)來說，其年凈收益就是年凈租金收入，a／r實(shí)際就是“租售比”，是資本化率的另一種形式。在實(shí)際中，估價(jià)人員在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，常常會(huì)將“租售比”作為測算一宗房地產(chǎn)價(jià)格的重要參考，會(huì)在現(xiàn)場查勘某一物業(yè)后根據(jù)租售比初步判斷這物業(yè)大約值多少錢，然后再收集資料進(jìn)行相應(yīng)的測算。房地產(chǎn)的價(jià)格是由收益率決定的，收益越低，資本化率也應(yīng)該越低。
我們?cè)趯?shí)際*作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客觀租金，在計(jì)算資本化率時(shí)需要我們仔細(xì)判斷、甄別。同樣市場中很多房地產(chǎn)成交價(jià)格也是非正常情況，比如交易中心的部分資料，一些成交價(jià)格和市場價(jià)格明顯不一致，交易雙方出于各種目的如為了偷稅、逃稅而隱瞞真實(shí)價(jià)格，申報(bào)的成交價(jià)格往往低于正常市場價(jià)格。因此我們?cè)谧鲈u(píng)估報(bào)告的時(shí)候，需要對(duì)每一個(gè)數(shù)據(jù)都有一個(gè)評(píng)定修正的過程，使之更趨于合理，而并不是所有的數(shù)據(jù)都能直接采用。
資本化率確定的幾種方法
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，資本化率的確定主要有以下幾種方法。
1．市場提取法。通過收集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求取資本化率。我們已經(jīng)知道V＝a／r的收益法基本計(jì)算公式，在掌握了市場上類似房地產(chǎn)價(jià)格及收益后，便不難算出各自的房地產(chǎn)收益率了，再通過平均或更為精確的加權(quán)平均，便可以求出市場上類似房地產(chǎn)的投資收益率即資本化率。
市場提取法的理論基礎(chǔ)是收益決定價(jià)格，對(duì)于一項(xiàng)商業(yè)性房地產(chǎn)來說，其年凈收益就是年凈租金收入，a／r實(shí)際就是“租售比”，是資本化率的另一種形式。在實(shí)際中，估價(jià)人員在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，常常會(huì)將“租售比”作為測算一宗房地產(chǎn)價(jià)格的重要參考，會(huì)在現(xiàn)場查勘某一物業(yè)后根據(jù)租售比初步判斷這物業(yè)大約值多少錢，然后再收集資料進(jìn)行相應(yīng)的測算。房地產(chǎn)的價(jià)格是由收益率決定的，收益越低，資本化率也應(yīng)該越低。
我們?cè)趯?shí)際*作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客觀租金，在計(jì)算資本化率時(shí)需要我們仔細(xì)判斷、甄別。同樣市場中很多房地產(chǎn)成交價(jià)格也是非正常情況，比如交易中心的部分資料，一些成交價(jià)格和市場價(jià)格明顯不一致，交易雙方出于各種目的如為了偷稅、逃稅而隱瞞真實(shí)價(jià)格，申報(bào)的成交價(jià)格往往低于正常市場價(jià)格。因此我們?cè)谧鲈u(píng)估報(bào)告的時(shí)候，需要對(duì)每一個(gè)數(shù)據(jù)都有一個(gè)評(píng)定修正的過程，使之更趨于合理，而并不是所有的數(shù)據(jù)都能直接采用。