2006年1月17日，建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會下發(fā)了《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）（以下簡稱《通知》），《房地產抵押估價指導意見》（以下簡稱《意見》）作為附件同時發(fā)布，并將于2006年3月1日實施?！兑庖姟返囊饬x在于對房地產抵押價值做出了明確的定義，為房地產抵押估價提供了理論基礎。本文將筆者對該定義內涵的理解以及定義中存在的矛盾問題進行簡單分析，并提出修正建議。
一、抵押價值涵義的變化
對房地產抵押價值定義的界定一直是房地產估價理論中存在爭議的問題之一。有觀點認為房地產抵押價值是房地產在抵押權實現(xiàn)時的價值，有觀點認為房地產抵押價值是房地產在抵押權設定時的價值。
中國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產估價理論與方法》中在關于抵押價值的定義分析[1]中，首先對房地產抵押價值的理論定義進行了分析，即房地產抵押價值是債務履行期屆滿債務人不履行債務時，拍賣、變賣抵押房地產最可能所得的價款或者抵押房地產折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進一步又從估價實務的角度出發(fā)，將房地產抵押價值評估中的抵押價值定義為擬抵押房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔保債權數(shù)額等，但不包括強制執(zhí)行費用。
國標《房地產估價規(guī)范》中盡管未對抵押價值進行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產估價理論與方法》的理論基礎。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。第6.4.2款規(guī)定，房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。一直以來，在房地產抵押估價中，估價師也一直是采用上述理論為基礎的，只對設定抵押權時的市場價格進行反映。
《意見》對房地產抵押價值進行了明確的界定，房地產抵押價值為房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進行深入的剖析。
《意見》中對房地產抵押價值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產抵押價值是擬抵押房地產或者抵押房地產的市場價值扣除房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款額是指假設在估價時點實現(xiàn)抵押權時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權。
從上面的分析可以看出，即使是占主導地位的房地產估價理論界，對抵押價值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導房地產抵押估價的重要前提。
二、市場價值定義的理解
市場價值的定義很多，但“市場價值來源于市場參與者的共同的價值判斷”這一觀點已得到普遍的認同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益化為目標，同時假設雙方均未受到不當?shù)拿{迫，則市場價值是某一特定的房地產權利在公平交易和完全競爭的市場中已經停留了一段合理的時間后，最可能實現(xiàn)的價格，無論該價格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。
從上面的定義中可以看出，所謂的房地產市場價值是具備如下條件的房地產及其價值的表現(xiàn)形式：
（1）房地產具有確定的權利狀態(tài)；
（2）市場價值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中；
（3）市場價值需要一段合理的議價時間；
（4）市場價值是最可能實現(xiàn)的價格。
一、抵押價值涵義的變化
對房地產抵押價值定義的界定一直是房地產估價理論中存在爭議的問題之一。有觀點認為房地產抵押價值是房地產在抵押權實現(xiàn)時的價值，有觀點認為房地產抵押價值是房地產在抵押權設定時的價值。
中國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產估價理論與方法》中在關于抵押價值的定義分析[1]中，首先對房地產抵押價值的理論定義進行了分析，即房地產抵押價值是債務履行期屆滿債務人不履行債務時，拍賣、變賣抵押房地產最可能所得的價款或者抵押房地產折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進一步又從估價實務的角度出發(fā)，將房地產抵押價值評估中的抵押價值定義為擬抵押房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔保債權數(shù)額等，但不包括強制執(zhí)行費用。
國標《房地產估價規(guī)范》中盡管未對抵押價值進行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產估價理論與方法》的理論基礎。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。第6.4.2款規(guī)定，房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。一直以來，在房地產抵押估價中，估價師也一直是采用上述理論為基礎的，只對設定抵押權時的市場價格進行反映。
《意見》對房地產抵押價值進行了明確的界定，房地產抵押價值為房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進行深入的剖析。
《意見》中對房地產抵押價值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產抵押價值是擬抵押房地產或者抵押房地產的市場價值扣除房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款額是指假設在估價時點實現(xiàn)抵押權時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權。
從上面的分析可以看出，即使是占主導地位的房地產估價理論界，對抵押價值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導房地產抵押估價的重要前提。
二、市場價值定義的理解
市場價值的定義很多，但“市場價值來源于市場參與者的共同的價值判斷”這一觀點已得到普遍的認同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益化為目標，同時假設雙方均未受到不當?shù)拿{迫，則市場價值是某一特定的房地產權利在公平交易和完全競爭的市場中已經停留了一段合理的時間后，最可能實現(xiàn)的價格，無論該價格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。
從上面的定義中可以看出，所謂的房地產市場價值是具備如下條件的房地產及其價值的表現(xiàn)形式：
（1）房地產具有確定的權利狀態(tài)；
（2）市場價值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中；
（3）市場價值需要一段合理的議價時間；
（4）市場價值是最可能實現(xiàn)的價格。