2006年1月17日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號）（以下簡稱《通知》），《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）作為附件同時發(fā)布，并將于2006年3月1日實施?！兑庖姟返囊饬x在于對房地產(chǎn)抵押價值做出了明確的定義，為房地產(chǎn)抵押估價提供了理論基礎(chǔ)。本文將筆者對該定義內(nèi)涵的理解以及定義中存在的矛盾問題進行簡單分析，并提出修正建議。
一、抵押價值涵義的變化
對房地產(chǎn)抵押價值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價理論中存在爭議的問題之一。有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時的價值，有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時的價值。
中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》中在關(guān)于抵押價值的定義分析[1]中，首先對房地產(chǎn)抵押價值的理論定義進行了分析，即房地產(chǎn)抵押價值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進一步又從估價實務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價值評估中的抵押價值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強制執(zhí)行費用。
國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中盡管未對抵押價值進行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》的理論基礎(chǔ)。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。第6.4.2款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價師也一直是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對設(shè)定抵押權(quán)時的市場價格進行反映。
《意見》對房地產(chǎn)抵押價值進行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進行深入的剖析。
《意見》中對房地產(chǎn)抵押價值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產(chǎn)抵押價值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場價值扣除房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。
從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價理論界，對抵押價值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價的重要前提。
二、市場價值定義的理解
市場價值的定義很多，但“市場價值來源于市場參與者的共同的價值判斷”這一觀點已得到普遍的認(rèn)同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益化為目標(biāo)，同時假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場價值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競爭的市場中已經(jīng)停留了一段合理的時間后，最可能實現(xiàn)的價格，無論該價格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。
從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場價值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價值的表現(xiàn)形式：
（1）房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)；
（2）市場價值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中；
（3）市場價值需要一段合理的議價時間；
（4）市場價值是最可能實現(xiàn)的價格。
一、抵押價值涵義的變化
對房地產(chǎn)抵押價值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價理論中存在爭議的問題之一。有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時的價值，有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時的價值。
中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》中在關(guān)于抵押價值的定義分析[1]中，首先對房地產(chǎn)抵押價值的理論定義進行了分析，即房地產(chǎn)抵押價值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進一步又從估價實務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價值評估中的抵押價值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強制執(zhí)行費用。
國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中盡管未對抵押價值進行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》的理論基礎(chǔ)。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。第6.4.2款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價師也一直是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對設(shè)定抵押權(quán)時的市場價格進行反映。
《意見》對房地產(chǎn)抵押價值進行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進行深入的剖析。
《意見》中對房地產(chǎn)抵押價值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產(chǎn)抵押價值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場價值扣除房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。
從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價理論界，對抵押價值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價的重要前提。
二、市場價值定義的理解
市場價值的定義很多，但“市場價值來源于市場參與者的共同的價值判斷”這一觀點已得到普遍的認(rèn)同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益化為目標(biāo)，同時假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場價值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競爭的市場中已經(jīng)停留了一段合理的時間后，最可能實現(xiàn)的價格，無論該價格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。
從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場價值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價值的表現(xiàn)形式：
（1）房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)；
（2）市場價值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中；
（3）市場價值需要一段合理的議價時間；
（4）市場價值是最可能實現(xiàn)的價格。