2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)
根據(jù)類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2,
則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：
30×23667.00=71.00(萬(wàn)元)
3.3估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)
4917.95+71.00=4988.95(萬(wàn)元)
4、管理費(fèi)用
主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%。
4988.95×3%==149.67(萬(wàn)元)
5、銷(xiāo)售稅費(fèi)
包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%。
11882.53×8%=950.60(萬(wàn)元)
6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15%，續(xù)建成本為4988.95萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：
4988.95×15%=748.34(萬(wàn)元)
7、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi)
主要包含契稅及印花稅等，為：
在建工程價(jià)值×4.1%
8、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果
假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：
（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(萬(wàn)元)
（二）成本法分析測(cè)算過(guò)程
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。
采用的公式：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
1、 土地取得成本
運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。
土地取得成本單價(jià)=1717.18(元/m2)(計(jì)算過(guò)程略)
價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00 m2,則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：
1717.18×23667.00=4064.05(萬(wàn)元)
2、 開(kāi)發(fā)成本
2.1 勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)
39.82萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略）
2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/ m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬(wàn)元。
2.3 建筑安裝工程費(fèi)
估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62（萬(wàn)元）
則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為：
39.82+318.57+196.62=555.01(萬(wàn)元)
根據(jù)類(lèi)似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2,
則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：
30×23667.00=71.00(萬(wàn)元)
3.3估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)
4917.95+71.00=4988.95(萬(wàn)元)
4、管理費(fèi)用
主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%。
4988.95×3%==149.67(萬(wàn)元)
5、銷(xiāo)售稅費(fèi)
包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%。
11882.53×8%=950.60(萬(wàn)元)
6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15%，續(xù)建成本為4988.95萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：
4988.95×15%=748.34(萬(wàn)元)
7、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi)
主要包含契稅及印花稅等，為：
在建工程價(jià)值×4.1%
8、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果
假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：
（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(萬(wàn)元)
（二）成本法分析測(cè)算過(guò)程
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。
采用的公式：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
1、 土地取得成本
運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。
土地取得成本單價(jià)=1717.18(元/m2)(計(jì)算過(guò)程略)
價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00 m2,則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：
1717.18×23667.00=4064.05(萬(wàn)元)
2、 開(kāi)發(fā)成本
2.1 勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)
39.82萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略）
2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/ m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬(wàn)元。
2.3 建筑安裝工程費(fèi)
估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62（萬(wàn)元）
則估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)成本為：
39.82+318.57+196.62=555.01(萬(wàn)元)