租賃，是指在約定的期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)使用權(quán)讓與承租人以獲取租金的行為方式。租賃的主要特征是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的使用權(quán)，而不是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的所有權(quán)，并且這種轉(zhuǎn)移是有償?shù)?，取得使用?quán)必須以支付租金為代價(jià)。根據(jù)租賃的目的，與租賃資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬歸屬出租人或承租人的程度為依據(jù)，將其分為融資租賃和經(jīng)營租賃兩類。承租人和出租人應(yīng)視租賃的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)對租賃進(jìn)行分類?！皩?shí)質(zhì)重于形式”作為會計(jì)核算的一般原則，是會計(jì)人員處理會計(jì)業(yè)務(wù)與納稅應(yīng)遵須的一個重要原則。以房屋租賃為例區(qū)別稅費(fèi)的種類，對出租和承租各方所涉及的各種稅費(fèi)及其會計(jì)業(yè)務(wù)處理加以分析。
根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房產(chǎn)，還應(yīng)按租金收入以12％的稅率從租計(jì)征房產(chǎn)稅。對以勞務(wù)或其他形式抵付房屋租金的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定所謂房產(chǎn)即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
需要明確的是，房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對于個人按市場價(jià)格出租的居民住房，可暫減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
計(jì)提出租房產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅時的會計(jì)分錄為：
借：其他業(yè)務(wù)支出（如是以從事租賃業(yè)務(wù)為主的企業(yè)則為"主營業(yè)務(wù)成本"或管理費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅的有關(guān)規(guī)定，對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人，按其實(shí)際占用的土地面積和規(guī)定的土地等級征收城鎮(zhèn)土地使用稅（對外資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員暫不征收），包括出租資產(chǎn)實(shí)際占用的土地。
城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即有幅度的差別稅額。
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人通常包括：擁有使用權(quán)的單位和個人；實(shí)際使用人和代管人；使用權(quán)共有的共有單位和個人。中國消費(fèi)者協(xié)會近期發(fā)布了《房屋租賃合同》示范文本，明確了對個人房屋租賃過程中涉及的稅費(fèi)承擔(dān)問題：租賃期間房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由出租方依法繳納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出項(xiàng)目但與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，也應(yīng)由出租方負(fù)擔(dān)。即房屋出租方應(yīng)承擔(dān)房屋租賃期間的全部相關(guān)稅費(fèi)。此規(guī)范盡管不在稅法的范疇內(nèi)，但從合同規(guī)范的角度對雙方可能涉及的稅費(fèi)承擔(dān)問題在合同簽訂時即予以明確，大大避免了事后因稅費(fèi)承擔(dān)問題可能產(chǎn)生的糾紛。
計(jì)提與該租賃資產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)納土地使用稅的會計(jì)分錄為：
借：其他業(yè)務(wù)支出（如是以從事租賃業(yè)務(wù)為主的企業(yè)則為“主營業(yè)務(wù)成本”或“管理費(fèi)用”。）
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅
按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)了營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）
的有關(guān)規(guī)定、雙方簽訂承包、租賃合同或協(xié)議，將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)（以下統(tǒng)稱為“承租費(fèi)”）要按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費(fèi)凡同時符合以下三個條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不征收營業(yè)稅：
（一）承包方以出包方的名義對外經(jīng)營，由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；
（二）承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的利潤核算；
（三）出包方與承包方的利益分配以出包方的利潤為基礎(chǔ)。
當(dāng)前，出租方以承租方不辦理工商注冊登記和稅務(wù)登記，或以聯(lián)營、承包、內(nèi)部分配等名義，有的甚至以簽訂假合同、假協(xié)議的手段來規(guī)避此項(xiàng)租金收入應(yīng)納營業(yè)稅的現(xiàn)象較為普遍，承租方（承包方）多是以出租方（出包方）的名義對外經(jīng)營，出租方實(shí)際上承擔(dān)著承租方經(jīng)營過程中本應(yīng)由承租方承擔(dān)的有關(guān)法律責(zé)任，一旦承租方未能如實(shí)履行納稅義務(wù)，出租方還要承擔(dān)納稅連帶責(zé)任。上述二條規(guī)定對承包收入是認(rèn)定為內(nèi)部分配行為，還是認(rèn)定為租賃性收入，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上給出了較為清晰的界定。未能同時符合上述三個條件的，出租方（出包方）對此項(xiàng)業(yè)務(wù)收入按“服務(wù)業(yè)”5％的稅率繳納營業(yè)稅。對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房暫免征收營業(yè)稅；對個人按市場價(jià)格出租的居民住房，暫按3％的稅率征收營業(yè)稅。
對于經(jīng)營營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的個人，稅法規(guī)定了起征點(diǎn)。營業(yè)額達(dá)到或超過起征點(diǎn)即照章全額計(jì)算納稅，營業(yè)額低于起征點(diǎn)則免于征收營業(yè)稅。稅法規(guī)定的起征點(diǎn)為按期納稅的起征點(diǎn)，即月營業(yè)額200-800元。具體執(zhí)行時各地一般會有明確的規(guī)定，即月租金收入未達(dá)到當(dāng)?shù)匾?guī)定的起征點(diǎn)的免征營業(yè)稅。另外，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》的規(guī)定，在2003年1月1日至2005年1月31日的優(yōu)惠期限內(nèi)，在符合規(guī)定的條件下，起征點(diǎn)可享受1000-5000元優(yōu)惠政策，具體執(zhí)行時，各地有明確的規(guī)定。
根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房產(chǎn)，還應(yīng)按租金收入以12％的稅率從租計(jì)征房產(chǎn)稅。對以勞務(wù)或其他形式抵付房屋租金的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定所謂房產(chǎn)即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。
需要明確的是，房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對于個人按市場價(jià)格出租的居民住房，可暫減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
計(jì)提出租房產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅時的會計(jì)分錄為：
借：其他業(yè)務(wù)支出（如是以從事租賃業(yè)務(wù)為主的企業(yè)則為"主營業(yè)務(wù)成本"或管理費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅的有關(guān)規(guī)定，對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人，按其實(shí)際占用的土地面積和規(guī)定的土地等級征收城鎮(zhèn)土地使用稅（對外資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員暫不征收），包括出租資產(chǎn)實(shí)際占用的土地。
城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即有幅度的差別稅額。
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人通常包括：擁有使用權(quán)的單位和個人；實(shí)際使用人和代管人；使用權(quán)共有的共有單位和個人。中國消費(fèi)者協(xié)會近期發(fā)布了《房屋租賃合同》示范文本，明確了對個人房屋租賃過程中涉及的稅費(fèi)承擔(dān)問題：租賃期間房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由出租方依法繳納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出項(xiàng)目但與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，也應(yīng)由出租方負(fù)擔(dān)。即房屋出租方應(yīng)承擔(dān)房屋租賃期間的全部相關(guān)稅費(fèi)。此規(guī)范盡管不在稅法的范疇內(nèi)，但從合同規(guī)范的角度對雙方可能涉及的稅費(fèi)承擔(dān)問題在合同簽訂時即予以明確，大大避免了事后因稅費(fèi)承擔(dān)問題可能產(chǎn)生的糾紛。
計(jì)提與該租賃資產(chǎn)有關(guān)的應(yīng)納土地使用稅的會計(jì)分錄為：
借：其他業(yè)務(wù)支出（如是以從事租賃業(yè)務(wù)為主的企業(yè)則為“主營業(yè)務(wù)成本”或“管理費(fèi)用”。）
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地使用稅
按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)了營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）
的有關(guān)規(guī)定、雙方簽訂承包、租賃合同或協(xié)議，將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)（以下統(tǒng)稱為“承租費(fèi)”）要按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費(fèi)凡同時符合以下三個條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為，不征收營業(yè)稅：
（一）承包方以出包方的名義對外經(jīng)營，由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；
（二）承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的利潤核算；
（三）出包方與承包方的利益分配以出包方的利潤為基礎(chǔ)。
當(dāng)前，出租方以承租方不辦理工商注冊登記和稅務(wù)登記，或以聯(lián)營、承包、內(nèi)部分配等名義，有的甚至以簽訂假合同、假協(xié)議的手段來規(guī)避此項(xiàng)租金收入應(yīng)納營業(yè)稅的現(xiàn)象較為普遍，承租方（承包方）多是以出租方（出包方）的名義對外經(jīng)營，出租方實(shí)際上承擔(dān)著承租方經(jīng)營過程中本應(yīng)由承租方承擔(dān)的有關(guān)法律責(zé)任，一旦承租方未能如實(shí)履行納稅義務(wù)，出租方還要承擔(dān)納稅連帶責(zé)任。上述二條規(guī)定對承包收入是認(rèn)定為內(nèi)部分配行為，還是認(rèn)定為租賃性收入，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上給出了較為清晰的界定。未能同時符合上述三個條件的，出租方（出包方）對此項(xiàng)業(yè)務(wù)收入按“服務(wù)業(yè)”5％的稅率繳納營業(yè)稅。對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房暫免征收營業(yè)稅；對個人按市場價(jià)格出租的居民住房，暫按3％的稅率征收營業(yè)稅。
對于經(jīng)營營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的個人，稅法規(guī)定了起征點(diǎn)。營業(yè)額達(dá)到或超過起征點(diǎn)即照章全額計(jì)算納稅，營業(yè)額低于起征點(diǎn)則免于征收營業(yè)稅。稅法規(guī)定的起征點(diǎn)為按期納稅的起征點(diǎn)，即月營業(yè)額200-800元。具體執(zhí)行時各地一般會有明確的規(guī)定，即月租金收入未達(dá)到當(dāng)?shù)匾?guī)定的起征點(diǎn)的免征營業(yè)稅。另外，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》的規(guī)定，在2003年1月1日至2005年1月31日的優(yōu)惠期限內(nèi)，在符合規(guī)定的條件下，起征點(diǎn)可享受1000-5000元優(yōu)惠政策，具體執(zhí)行時，各地有明確的規(guī)定。