1 一夜之間站起來(lái)的城市
深圳是典型的一夜城，這不僅表現(xiàn)為城市土地的橫向擴(kuò)張，而且表現(xiàn)為城市空間的豎向成長(zhǎng)。如果說(shuō)早期的深圳城市形象可以用國(guó)貿(mào)大廈、地王大廈等個(gè)別標(biāo)志性高樓來(lái)代言的話，現(xiàn)在的深圳很難再用一兩棟大廈來(lái)代言了，因?yàn)檎麄€(gè)城市已經(jīng)遍布高層和超高層，昔日平躺的城市似乎一夜之間站了起來(lái)！比深圳站起來(lái)更早的城市有香港，近站起來(lái)的城市是重慶。它們的共同點(diǎn)是人多地少，這也許正是此類城市的共同特征吧。
如何管理一個(gè)站起來(lái)的城市？對(duì)于像深圳這樣在不到兩千平方公里的土地上生活著一千萬(wàn)多人口的城市而言，是個(gè)急需探討的新課題。在過(guò)去以平面土地?cái)U(kuò)張為主的階段，采用“二維”控制是有效的手段，但當(dāng)城市進(jìn)入以立體空間增效主的階段后，則需要在“三維”管理上多下功夫了。從“控制”到“管理”，不僅僅是一個(gè)名詞的更替，而是暗示規(guī)劃思路的根本轉(zhuǎn)變。“控制”側(cè)重的是對(duì)土地的統(tǒng)籌，所謂“控制性規(guī)劃”的主要意圖也在此，主要體現(xiàn)的是政府決策的計(jì)劃性和執(zhí)行的強(qiáng)制性，經(jīng)常以“法定圖則”的面貌出現(xiàn)。而“管理”強(qiáng)調(diào)的是對(duì)空間的安排，主要體現(xiàn)的是政府施政的倡議性和溝通的協(xié)商性，經(jīng)常以“城市設(shè)計(jì)”為載體。
2 從“性質(zhì)”到“用途”：
功能的立體化“改功能”和“提高容積率”一直是近年來(lái)深圳開(kāi)發(fā)申請(qǐng)的主旋律，也是政府和開(kāi)發(fā)商博弈的主戰(zhàn)場(chǎng)。這一現(xiàn)象的背后是城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的土地利用方式的變化。深圳正在經(jīng)歷從基礎(chǔ)加工業(yè)逐步向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)過(guò)渡的時(shí)期，城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來(lái)越多樣化和混合化。在過(guò)去，為了避免污染型加工業(yè)對(duì)生活的干擾，需要嚴(yán)格控制土地的“性質(zhì)”，在平面上需要進(jìn)行明確的功能“分區(qū)”。而今天，當(dāng)城市產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模轉(zhuǎn)變后，一張由非此即彼的純凈色塊拼接而成的“土地利用性質(zhì)圖”很難概括這塊土地上發(fā)生的豐富多樣的“用途”。規(guī)劃師急需從過(guò)去的二維“性質(zhì)”控制的觀念向三維“用途”管理的思路轉(zhuǎn)變。
2.1 已經(jīng)遭遇的難題：盡管《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》2004年版（這是繼1990年、1997年后的第三版，新一輪修訂今年也開(kāi)始啟動(dòng)）已經(jīng)在國(guó)標(biāo)的基礎(chǔ)上將城市用地的分類擴(kuò)大到11大類、53中類和80小類，但仍然不能準(zhǔn)確描述新興城市業(yè)態(tài)表現(xiàn)出的五花八門的建筑“用途”。當(dāng)遭遇所謂“物流業(yè)”用途時(shí)，作為權(quán)宜之計(jì)，我們不得不臨時(shí)采取“C（商業(yè)）+W（倉(cāng)儲(chǔ)）+S（交通）”這樣的公式來(lái)表達(dá)。這還只是平面上的混合情況，隨著城市“提高容積率”后的豎向成長(zhǎng)，建筑功能分布的立體化趨勢(shì)則越來(lái)越明顯。例如，近年來(lái)新建的大樓幾乎都是“商、辦、住”三位一體的混合用途，政府在發(fā)規(guī)劃許可證時(shí)只好在土地“性質(zhì)”一欄填上：“綜合”。規(guī)劃部門暫時(shí)可以交差，但國(guó)土部門就犯難了：地價(jià)按什么“性質(zhì)”來(lái)計(jì)算呢？
功能的立體化不僅使新建項(xiàng)目難以“定性”，而且使老的項(xiàng)目“改功能”成為社會(huì)的焦點(diǎn)，其引發(fā)的沖突與妥協(xié)事件時(shí)有發(fā)生。一個(gè)典型案例就是一個(gè)的樓盤底層裙房要開(kāi)的餐廳的事件，終以“香榭里花園”業(yè)主收錢、“丹桂軒”開(kāi)張大吉收?qǐng)?。但多?shù)住宅“底改商”是受到堅(jiān)決抵制的。為了避免麻煩，許多中小城市干脆把所有的臨街住宅的底層都提前規(guī)劃為商業(yè)用途。這辦法倒是省事，但問(wèn)題是造就了清一色的“條條都是商業(yè)街”的城市景象。
除了“住改商”外，規(guī)劃管理部門還不斷接到“工改商”、“倉(cāng)改辦”、“辦改商”等等各種各樣的改功能的申請(qǐng)，如果是整棟樓改還好辦，相當(dāng)于改變土地“性質(zhì)”，只要重新核發(fā)許可證和核算新的地價(jià)就可以了，但如果只是改其中的一部分“用途”呢？這就難辦了。在行政許可法的約束下，同意與不同意都缺乏充分的依據(jù)和理由，因?yàn)槲覀冊(cè)凇坝猛尽惫芾砩线€缺乏足夠的法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計(jì)研究方面的支撐。
2.2 急需探討的課題：要解答“用途”管理的難題，可以從兩方面著手：
一是在做規(guī)劃時(shí)就預(yù)先留出彈性。深圳前兩年開(kāi)展的《土地相容性研究》課題，從一定程度上為法定圖則中地塊土地的“性質(zhì)”變更提供了理性的依據(jù)，但這還不能滿足更為復(fù)雜的“用途”變更的管理需求。對(duì)此香港已有一套做法，就是在地塊性質(zhì)的基礎(chǔ)上用“注釋”的方式確定了更為詳盡的建筑用途，細(xì)致到這棟樓里是否可以開(kāi)美容院和修車房。當(dāng)然這套做法可以直接借鑒的前提是我們有足夠的時(shí)間和經(jīng)費(fèi)做編制工作，事實(shí)是每一項(xiàng)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)都是有行政審批時(shí)限的，政府必須快速給出答復(fù)。因此，對(duì)于大部分地區(qū)而言，探討一種“通則”的做法可能是更為現(xiàn)實(shí)可行的，就是在《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（可視為深圳大的法定“通則”）里納入“用途”管理的通用性規(guī)定，除了“土地利用相容性規(guī)定”外，再增加常出現(xiàn)的各類建筑用途的許可范圍（甚至不排除用“非工業(yè)”等反向定義的方式）以及許可的部位（如“社區(qū)管理用房”必須設(shè)置于塔樓的底層或裙樓的屋面層）。
二是嘗試改革傳統(tǒng)用地分類的方法，使之與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（例如：居住用地分類可學(xué)習(xí)日本的做法，考慮不同容積率和密度的差異以體現(xiàn)不同的居住集約程度，這可能比“90平米”政策更具實(shí)效性和長(zhǎng)效性）和地價(jià)（在用途管理中引入市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制可能是必然的趨勢(shì)）建立必要的對(duì)應(yīng)關(guān)系，并建立必要的公示和業(yè)主協(xié)商機(jī)制，以體現(xiàn)政府在用途管理方面以市場(chǎng)為導(dǎo)向的完整的公共政策。
3 從“地權(quán)”到“空權(quán)”：
權(quán)益的立體化“房地產(chǎn)證”無(wú)論從名稱還是其內(nèi)容表述都只是證明業(yè)主對(duì)其房屋建筑這個(gè)實(shí)體以及其所座落的基地若干分之一土地的使用權(quán)，更多體現(xiàn)的是實(shí)體的“地權(quán)”的概念。而除此之外，地基以下、屋面之上以及周邊相鄰的空間的權(quán)益是模糊不清的。本文暫且將這種權(quán)益稱之為“空權(quán)”。隨著城市功能立體化發(fā)展，圍繞“空權(quán)”的糾紛和官司也越來(lái)越多。尤其在深圳，陽(yáng)光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、觀景權(quán)等等，市民的維權(quán)意識(shí)不斷高漲。這也迫使規(guī)劃師不僅要充分重視土地的權(quán)屬，而且要仔細(xì)研究這些土地之間的相鄰關(guān)系。
3.1 已經(jīng)遭遇的難題：城市規(guī)劃本質(zhì)上是一種分配空間權(quán)益的工具。它在二維平面上已經(jīng)有一套公認(rèn)的成熟做法。以至于經(jīng)常有行外人士在觀看規(guī)劃師畫圖時(shí)忍不住說(shuō)：規(guī)劃有什么技術(shù)含量？不就是劃劃地塊、涂涂色塊嗎？雖然是句調(diào)侃的話，但確實(shí)值得我們反省，規(guī)劃在三維空間的分配方面還做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
先說(shuō)屋頂之上的空間。常見(jiàn)的難題就是所謂“高度控制”（或稱“限高”）。我們可以試著反過(guò)來(lái)問(wèn)：如果某業(yè)主擁有了一塊土地及其房屋的合法權(quán)益，是否意味著他自然擁有其屋頂之上、政府限高之下的空間的權(quán)益？他是否可以將這部分權(quán)益進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓？答案似乎是肯定的，這不就是所謂“合作建房”或“空權(quán)轉(zhuǎn)讓”嗎？但事實(shí)并不那么簡(jiǎn)單，因?yàn)榧词惯@一空間的使用并不影響鄰居的日照，但可能侵犯他人的通風(fēng)權(quán)和觀景權(quán)，而“風(fēng)”與“景”均屬于公共資源，所有市民都有權(quán)共享，這就必須由政府出面進(jìn)行干預(yù)和調(diào)停。可見(jiàn)僅有“限高”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
再說(shuō)地基以下的空間。暫且不論地下空間的大規(guī)模開(kāi)發(fā)已迫在眉睫（深圳即將在新的福田中心區(qū)建設(shè)全國(guó)大的地下火車站），就說(shuō)地基以下的空間的權(quán)益問(wèn)題。對(duì)于寸土寸金的深圳而言這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始提到議事日程。因?yàn)槌藝?guó)有地鐵公司外，已經(jīng)有民營(yíng)企業(yè)向政府申請(qǐng)對(duì)并不屬于他的土地權(quán)屬的地下空間進(jìn)行商業(yè)性開(kāi)發(fā)。政府在行政上如何許可這一行為？要不要發(fā)給“一書兩證”？是否辦理“房地產(chǎn)證”？這些都是擺在政府面臨的難題。
至于周邊相鄰的空間，對(duì)所謂“相鄰權(quán)”的界定是關(guān)鍵。雖然規(guī)劃中已規(guī)定了地塊邊界、后退紅線、機(jī)動(dòng)車出入口等與相鄰空間有關(guān)的控制要素，但這還不能解決諸如因支路、消防通道、日照間距和視覺(jué)通廊等的分擔(dān)義務(wù)而頻頻出現(xiàn)的相鄰地塊的糾紛和爭(zhēng)端。
3.2 急需探討的課題：從“地權(quán)”到“空權(quán)”，雖只增加了一個(gè)緯度，但技術(shù)難度則成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)。空間權(quán)益的立體化趨勢(shì)不僅促使城市土地的權(quán)屬管理可能走向分層確權(quán)和業(yè)主細(xì)分的路徑，而且使業(yè)主維權(quán)的對(duì)象從房屋本體擴(kuò)大到相鄰環(huán)境，同時(shí)也讓地產(chǎn)商和設(shè)計(jì)師的關(guān)注焦點(diǎn)從戶型推敲轉(zhuǎn)到環(huán)境營(yíng)造上。
要化解因“空權(quán)”而引起的糾紛和矛盾的話，僅探討高度控制和密度控制也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。雖然深圳已開(kāi)展的《密度分區(qū)研究》從一定程度上對(duì)城市的體型環(huán)境的控制提供了定量的技術(shù)依據(jù)，但還局限于對(duì)地上房屋實(shí)體的控制，而未涉及空中、地下以及周邊相鄰空間。深圳急需重拾前幾年已提到議事日程的《城市地下空間管理?xiàng)l例》，并可嘗試起草《城市空域管理?xiàng)l例》，一并納入地方立法程序，為相關(guān)行政審批事項(xiàng)提供法律依據(jù)。
深圳近正在開(kāi)展的《城市與建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》課題，試圖從城市設(shè)計(jì)的角度，在不同空間層次上（大到整體空間結(jié)構(gòu)，小到地塊建筑布局）建立以公共空間控制為核心的管理通則。該項(xiàng)目雖然未明確這些“相鄰空間”的權(quán)屬，但如獲正式頒布實(shí)施，也至少可看作是關(guān)于“相鄰空間”設(shè)計(jì)與管理的地方性技術(shù)規(guī)范。
與“空權(quán)”有關(guān)的其它課題還有很多，如：立體停車管理（地面、空中與地下停車庫(kù)的權(quán)益歸屬？）、舊城改造中的“空權(quán)轉(zhuǎn)移”管理（容積率買賣規(guī)定）、過(guò)街樓的“空權(quán)”與其下通道“地權(quán)”的分割管理（業(yè)主惡意封堵市政道路的事件時(shí)有發(fā)生）、屋頂花園及住宅架空層的權(quán)益管理（深圳“南天花園”架空層的維權(quán)事件曾被媒體連續(xù)報(bào)道）等等。此外，現(xiàn)行的住宅日照標(biāo)準(zhǔn)這一牽涉大量地方官司的國(guó)家規(guī)范也需盡快修訂，宜引入市場(chǎng)機(jī)制，如采取在售樓合同中事先聲明日照條件等辦法，依靠市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié)不同階層的住房供需矛盾，以適應(yīng)緊湊型城市的建設(shè)需求。
深圳是典型的一夜城，這不僅表現(xiàn)為城市土地的橫向擴(kuò)張，而且表現(xiàn)為城市空間的豎向成長(zhǎng)。如果說(shuō)早期的深圳城市形象可以用國(guó)貿(mào)大廈、地王大廈等個(gè)別標(biāo)志性高樓來(lái)代言的話，現(xiàn)在的深圳很難再用一兩棟大廈來(lái)代言了，因?yàn)檎麄€(gè)城市已經(jīng)遍布高層和超高層，昔日平躺的城市似乎一夜之間站了起來(lái)！比深圳站起來(lái)更早的城市有香港，近站起來(lái)的城市是重慶。它們的共同點(diǎn)是人多地少，這也許正是此類城市的共同特征吧。
如何管理一個(gè)站起來(lái)的城市？對(duì)于像深圳這樣在不到兩千平方公里的土地上生活著一千萬(wàn)多人口的城市而言，是個(gè)急需探討的新課題。在過(guò)去以平面土地?cái)U(kuò)張為主的階段，采用“二維”控制是有效的手段，但當(dāng)城市進(jìn)入以立體空間增效主的階段后，則需要在“三維”管理上多下功夫了。從“控制”到“管理”，不僅僅是一個(gè)名詞的更替，而是暗示規(guī)劃思路的根本轉(zhuǎn)變。“控制”側(cè)重的是對(duì)土地的統(tǒng)籌，所謂“控制性規(guī)劃”的主要意圖也在此，主要體現(xiàn)的是政府決策的計(jì)劃性和執(zhí)行的強(qiáng)制性，經(jīng)常以“法定圖則”的面貌出現(xiàn)。而“管理”強(qiáng)調(diào)的是對(duì)空間的安排，主要體現(xiàn)的是政府施政的倡議性和溝通的協(xié)商性，經(jīng)常以“城市設(shè)計(jì)”為載體。
2 從“性質(zhì)”到“用途”：
功能的立體化“改功能”和“提高容積率”一直是近年來(lái)深圳開(kāi)發(fā)申請(qǐng)的主旋律，也是政府和開(kāi)發(fā)商博弈的主戰(zhàn)場(chǎng)。這一現(xiàn)象的背后是城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的土地利用方式的變化。深圳正在經(jīng)歷從基礎(chǔ)加工業(yè)逐步向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)過(guò)渡的時(shí)期，城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來(lái)越多樣化和混合化。在過(guò)去，為了避免污染型加工業(yè)對(duì)生活的干擾，需要嚴(yán)格控制土地的“性質(zhì)”，在平面上需要進(jìn)行明確的功能“分區(qū)”。而今天，當(dāng)城市產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模轉(zhuǎn)變后，一張由非此即彼的純凈色塊拼接而成的“土地利用性質(zhì)圖”很難概括這塊土地上發(fā)生的豐富多樣的“用途”。規(guī)劃師急需從過(guò)去的二維“性質(zhì)”控制的觀念向三維“用途”管理的思路轉(zhuǎn)變。
2.1 已經(jīng)遭遇的難題：盡管《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》2004年版（這是繼1990年、1997年后的第三版，新一輪修訂今年也開(kāi)始啟動(dòng)）已經(jīng)在國(guó)標(biāo)的基礎(chǔ)上將城市用地的分類擴(kuò)大到11大類、53中類和80小類，但仍然不能準(zhǔn)確描述新興城市業(yè)態(tài)表現(xiàn)出的五花八門的建筑“用途”。當(dāng)遭遇所謂“物流業(yè)”用途時(shí)，作為權(quán)宜之計(jì)，我們不得不臨時(shí)采取“C（商業(yè)）+W（倉(cāng)儲(chǔ)）+S（交通）”這樣的公式來(lái)表達(dá)。這還只是平面上的混合情況，隨著城市“提高容積率”后的豎向成長(zhǎng)，建筑功能分布的立體化趨勢(shì)則越來(lái)越明顯。例如，近年來(lái)新建的大樓幾乎都是“商、辦、住”三位一體的混合用途，政府在發(fā)規(guī)劃許可證時(shí)只好在土地“性質(zhì)”一欄填上：“綜合”。規(guī)劃部門暫時(shí)可以交差，但國(guó)土部門就犯難了：地價(jià)按什么“性質(zhì)”來(lái)計(jì)算呢？
功能的立體化不僅使新建項(xiàng)目難以“定性”，而且使老的項(xiàng)目“改功能”成為社會(huì)的焦點(diǎn)，其引發(fā)的沖突與妥協(xié)事件時(shí)有發(fā)生。一個(gè)典型案例就是一個(gè)的樓盤底層裙房要開(kāi)的餐廳的事件，終以“香榭里花園”業(yè)主收錢、“丹桂軒”開(kāi)張大吉收?qǐng)?。但多?shù)住宅“底改商”是受到堅(jiān)決抵制的。為了避免麻煩，許多中小城市干脆把所有的臨街住宅的底層都提前規(guī)劃為商業(yè)用途。這辦法倒是省事，但問(wèn)題是造就了清一色的“條條都是商業(yè)街”的城市景象。
除了“住改商”外，規(guī)劃管理部門還不斷接到“工改商”、“倉(cāng)改辦”、“辦改商”等等各種各樣的改功能的申請(qǐng)，如果是整棟樓改還好辦，相當(dāng)于改變土地“性質(zhì)”，只要重新核發(fā)許可證和核算新的地價(jià)就可以了，但如果只是改其中的一部分“用途”呢？這就難辦了。在行政許可法的約束下，同意與不同意都缺乏充分的依據(jù)和理由，因?yàn)槲覀冊(cè)凇坝猛尽惫芾砩线€缺乏足夠的法律法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以及設(shè)計(jì)研究方面的支撐。
2.2 急需探討的課題：要解答“用途”管理的難題，可以從兩方面著手：
一是在做規(guī)劃時(shí)就預(yù)先留出彈性。深圳前兩年開(kāi)展的《土地相容性研究》課題，從一定程度上為法定圖則中地塊土地的“性質(zhì)”變更提供了理性的依據(jù)，但這還不能滿足更為復(fù)雜的“用途”變更的管理需求。對(duì)此香港已有一套做法，就是在地塊性質(zhì)的基礎(chǔ)上用“注釋”的方式確定了更為詳盡的建筑用途，細(xì)致到這棟樓里是否可以開(kāi)美容院和修車房。當(dāng)然這套做法可以直接借鑒的前提是我們有足夠的時(shí)間和經(jīng)費(fèi)做編制工作，事實(shí)是每一項(xiàng)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)都是有行政審批時(shí)限的，政府必須快速給出答復(fù)。因此，對(duì)于大部分地區(qū)而言，探討一種“通則”的做法可能是更為現(xiàn)實(shí)可行的，就是在《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（可視為深圳大的法定“通則”）里納入“用途”管理的通用性規(guī)定，除了“土地利用相容性規(guī)定”外，再增加常出現(xiàn)的各類建筑用途的許可范圍（甚至不排除用“非工業(yè)”等反向定義的方式）以及許可的部位（如“社區(qū)管理用房”必須設(shè)置于塔樓的底層或裙樓的屋面層）。
二是嘗試改革傳統(tǒng)用地分類的方法，使之與開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（例如：居住用地分類可學(xué)習(xí)日本的做法，考慮不同容積率和密度的差異以體現(xiàn)不同的居住集約程度，這可能比“90平米”政策更具實(shí)效性和長(zhǎng)效性）和地價(jià)（在用途管理中引入市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制可能是必然的趨勢(shì)）建立必要的對(duì)應(yīng)關(guān)系，并建立必要的公示和業(yè)主協(xié)商機(jī)制，以體現(xiàn)政府在用途管理方面以市場(chǎng)為導(dǎo)向的完整的公共政策。
3 從“地權(quán)”到“空權(quán)”：
權(quán)益的立體化“房地產(chǎn)證”無(wú)論從名稱還是其內(nèi)容表述都只是證明業(yè)主對(duì)其房屋建筑這個(gè)實(shí)體以及其所座落的基地若干分之一土地的使用權(quán)，更多體現(xiàn)的是實(shí)體的“地權(quán)”的概念。而除此之外，地基以下、屋面之上以及周邊相鄰的空間的權(quán)益是模糊不清的。本文暫且將這種權(quán)益稱之為“空權(quán)”。隨著城市功能立體化發(fā)展，圍繞“空權(quán)”的糾紛和官司也越來(lái)越多。尤其在深圳，陽(yáng)光權(quán)、通風(fēng)權(quán)、觀景權(quán)等等，市民的維權(quán)意識(shí)不斷高漲。這也迫使規(guī)劃師不僅要充分重視土地的權(quán)屬，而且要仔細(xì)研究這些土地之間的相鄰關(guān)系。
3.1 已經(jīng)遭遇的難題：城市規(guī)劃本質(zhì)上是一種分配空間權(quán)益的工具。它在二維平面上已經(jīng)有一套公認(rèn)的成熟做法。以至于經(jīng)常有行外人士在觀看規(guī)劃師畫圖時(shí)忍不住說(shuō)：規(guī)劃有什么技術(shù)含量？不就是劃劃地塊、涂涂色塊嗎？雖然是句調(diào)侃的話，但確實(shí)值得我們反省，規(guī)劃在三維空間的分配方面還做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
先說(shuō)屋頂之上的空間。常見(jiàn)的難題就是所謂“高度控制”（或稱“限高”）。我們可以試著反過(guò)來(lái)問(wèn)：如果某業(yè)主擁有了一塊土地及其房屋的合法權(quán)益，是否意味著他自然擁有其屋頂之上、政府限高之下的空間的權(quán)益？他是否可以將這部分權(quán)益進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓？答案似乎是肯定的，這不就是所謂“合作建房”或“空權(quán)轉(zhuǎn)讓”嗎？但事實(shí)并不那么簡(jiǎn)單，因?yàn)榧词惯@一空間的使用并不影響鄰居的日照，但可能侵犯他人的通風(fēng)權(quán)和觀景權(quán)，而“風(fēng)”與“景”均屬于公共資源，所有市民都有權(quán)共享，這就必須由政府出面進(jìn)行干預(yù)和調(diào)停。可見(jiàn)僅有“限高”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
再說(shuō)地基以下的空間。暫且不論地下空間的大規(guī)模開(kāi)發(fā)已迫在眉睫（深圳即將在新的福田中心區(qū)建設(shè)全國(guó)大的地下火車站），就說(shuō)地基以下的空間的權(quán)益問(wèn)題。對(duì)于寸土寸金的深圳而言這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始提到議事日程。因?yàn)槌藝?guó)有地鐵公司外，已經(jīng)有民營(yíng)企業(yè)向政府申請(qǐng)對(duì)并不屬于他的土地權(quán)屬的地下空間進(jìn)行商業(yè)性開(kāi)發(fā)。政府在行政上如何許可這一行為？要不要發(fā)給“一書兩證”？是否辦理“房地產(chǎn)證”？這些都是擺在政府面臨的難題。
至于周邊相鄰的空間，對(duì)所謂“相鄰權(quán)”的界定是關(guān)鍵。雖然規(guī)劃中已規(guī)定了地塊邊界、后退紅線、機(jī)動(dòng)車出入口等與相鄰空間有關(guān)的控制要素，但這還不能解決諸如因支路、消防通道、日照間距和視覺(jué)通廊等的分擔(dān)義務(wù)而頻頻出現(xiàn)的相鄰地塊的糾紛和爭(zhēng)端。
3.2 急需探討的課題：從“地權(quán)”到“空權(quán)”，雖只增加了一個(gè)緯度，但技術(shù)難度則成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)。空間權(quán)益的立體化趨勢(shì)不僅促使城市土地的權(quán)屬管理可能走向分層確權(quán)和業(yè)主細(xì)分的路徑，而且使業(yè)主維權(quán)的對(duì)象從房屋本體擴(kuò)大到相鄰環(huán)境，同時(shí)也讓地產(chǎn)商和設(shè)計(jì)師的關(guān)注焦點(diǎn)從戶型推敲轉(zhuǎn)到環(huán)境營(yíng)造上。
要化解因“空權(quán)”而引起的糾紛和矛盾的話，僅探討高度控制和密度控制也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。雖然深圳已開(kāi)展的《密度分區(qū)研究》從一定程度上對(duì)城市的體型環(huán)境的控制提供了定量的技術(shù)依據(jù)，但還局限于對(duì)地上房屋實(shí)體的控制，而未涉及空中、地下以及周邊相鄰空間。深圳急需重拾前幾年已提到議事日程的《城市地下空間管理?xiàng)l例》，并可嘗試起草《城市空域管理?xiàng)l例》，一并納入地方立法程序，為相關(guān)行政審批事項(xiàng)提供法律依據(jù)。
深圳近正在開(kāi)展的《城市與建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》課題，試圖從城市設(shè)計(jì)的角度，在不同空間層次上（大到整體空間結(jié)構(gòu)，小到地塊建筑布局）建立以公共空間控制為核心的管理通則。該項(xiàng)目雖然未明確這些“相鄰空間”的權(quán)屬，但如獲正式頒布實(shí)施，也至少可看作是關(guān)于“相鄰空間”設(shè)計(jì)與管理的地方性技術(shù)規(guī)范。
與“空權(quán)”有關(guān)的其它課題還有很多，如：立體停車管理（地面、空中與地下停車庫(kù)的權(quán)益歸屬？）、舊城改造中的“空權(quán)轉(zhuǎn)移”管理（容積率買賣規(guī)定）、過(guò)街樓的“空權(quán)”與其下通道“地權(quán)”的分割管理（業(yè)主惡意封堵市政道路的事件時(shí)有發(fā)生）、屋頂花園及住宅架空層的權(quán)益管理（深圳“南天花園”架空層的維權(quán)事件曾被媒體連續(xù)報(bào)道）等等。此外，現(xiàn)行的住宅日照標(biāo)準(zhǔn)這一牽涉大量地方官司的國(guó)家規(guī)范也需盡快修訂，宜引入市場(chǎng)機(jī)制，如采取在售樓合同中事先聲明日照條件等辦法，依靠市場(chǎng)杠桿調(diào)節(jié)不同階層的住房供需矛盾，以適應(yīng)緊湊型城市的建設(shè)需求。