人地關(guān)系，經(jīng)營城市，造城運動。在高速的城市化進程中，并不是每個城市的發(fā)展都是十分理性和科學的，有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，到2003年底中國有182座城市提出來要建設(shè)國際化大都市的目標，占全國677座城市的27％。有種天下大同的感覺，雖然經(jīng)濟發(fā)展的初級階段特別是高速的產(chǎn)事產(chǎn)物，但這是一種新時期的浮夸，浮躁的現(xiàn)象，很多人將這種形式歸咎于經(jīng)濟一體化的城市無差異性，實際上拋棄了我們的優(yōu)秀文化傳統(tǒng)和城市精神。在城市化的進程當中除了政府我們發(fā)展商也承擔著發(fā)展城市和建設(shè)城市的重要責任，我們應(yīng)該理性和清醒地對待房地產(chǎn)的開發(fā)行為，對城市的歷史和未來負責。
第一點：過度城市經(jīng)營，透支城市的未來資源，我們某種城市的城市經(jīng)營也變成了一個“新政績工程”和“形象過程新”，經(jīng)營城市越來越變成為經(jīng)營土地“以地生財”的代名詞，在高速的城市化進程中，城市經(jīng)營成為一種新政績工程和新形象工程，包括南京在內(nèi)的各大城市再同一個運動，造城運動并且不計成本、不惜代價，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計顯示，某些城市的地區(qū)銀行，區(qū)域性的銀行信貸資金的15－20％都被我們政府的造城運動占用了大量的資金，上半年央行對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幫助主要的關(guān)注焦點在項目的資金比例上，并沒有全面的去挖掘更深層次問題的原因。我是其中一個重要商業(yè)銀行的一個董事，我查閱了三個銀行的信貸資料，最少的是15％，最多的是25％，都被我們所謂當?shù)卣男蜗蠊こ?、道路工程、圈地運動占有了，而房地產(chǎn)商在信貸規(guī)模方面都不到10％，而今天我們的央行把所有的責任都歸咎到房地產(chǎn)商。由于時間關(guān)系不展開說了。在這個前所未有的造城運動中，地方政府透支的其實是城市的未來，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，全國近三年地方累計從土地中取得的收益遠遠超過6000億人民幣，今天的土地收益已超過900多億人民幣，所以在這樣巨大的利益之下，調(diào)動了地方政府掀起了一輪又一輪土地投資和建設(shè)投資的高潮。我們有些房地產(chǎn)公司也陸續(xù)進入到這個領(lǐng)域當中。瘋狂的推出了造城運動。有些發(fā)展商一個項目一個社區(qū)，要造一座城。這是我到深圳來看到的一個標語口號，我不知道這個城市和社區(qū)究竟區(qū)別在哪里，我不知道他這個社區(qū)是什么樣的一個城市，這是我講的第一個小點。
第二點：項目建設(shè)CBD，違背了城市發(fā)展的規(guī)律，CBD中央商務(wù)區(qū)這個概念是美國人在20世紀20年代提出來的，是許多國際化大都市的標志，中國在90年代提出了建設(shè)CBD，最早的是在深圳，后來在北京、上海開始規(guī)劃建設(shè)，至少國內(nèi)有40多個城市提出了建設(shè)CBD的規(guī)劃，目前全國大約有36個CBD和16個新城在建，一些城市試圖將CBD拉出原來的城市的中央，單獨的建設(shè)一個新城區(qū)的CBD.我的主要投資南京這個城市，我們政府拉出了一個新城，要拉出14個大標準建筑，要建一個CBD的中心。這也是一個很典型的例子，要三年建一個CBD，兩年下來了，現(xiàn)在一個CBD還沒有出來。大家知道在美國紐約、芝加哥經(jīng)過了20年以上的時間才完成了CBD的建設(shè)，紐約的曼哈頓只不過在一平方公里的范圍內(nèi)。
第三點：瘋狂造城和圈地破壞了城市的良性發(fā)展，在經(jīng)營城市的旗幟下我們的地方政府首腦追求的是短期政績，和與追求高額利潤的發(fā)展商一起掀起了大規(guī)模的圈地運動，并且不惜成本和代價。圈地、賣地是我們實現(xiàn)GDP的重要指標，成為一個城市的重要指標。過去在深圳和廣州地區(qū)有一句話“要想富先造路”，內(nèi)地的許多城市先造路沒有錢，再地再還錢，再賣地，再完成GDP.實際上我們的羅馬城不是一天建成的，城市發(fā)展需要的時間空間是隨著規(guī)模而擴大的，城市的發(fā)展必然向消極化的自然過度，但城市與城市之間，城市與郊區(qū)之間，社區(qū)與社區(qū)之間都是有相關(guān)的地方，不是架幾條高速公路，做幾條道路就可以聯(lián)系起來的。我們的發(fā)展商在這種造城運動下，有些只有一二十萬平方米的小區(qū)就號稱某某城，甚至有一些竟然叫做“納得方絲”（法語），所謂的新城市生活，其實至多是規(guī)模大一點的社區(qū)，我們清華大學教授兩院院士（吳兩圓）先生在不久前召開的一次會議上提出如果再不引起重視的話，造城市將會引起極大的危害。我們南京南部有一座頗為熱鬧的新區(qū)為例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之間，大批居民開始“返城”。我們這里有圖形，大家都可以看到。就現(xiàn)實情況政府需要這座城市本身擴大視野，站在歷史與社會發(fā)展的高度，對這些年來的規(guī)劃進行反思，我們的發(fā)展商也需要對自己做出的產(chǎn)品作出反思，在目前房地產(chǎn)開發(fā)“外熱內(nèi)冷”的情況下，政府也應(yīng)該關(guān)注城市的規(guī)模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城運動和圈地的怪圈運動之中。
第一點：過度城市經(jīng)營，透支城市的未來資源，我們某種城市的城市經(jīng)營也變成了一個“新政績工程”和“形象過程新”，經(jīng)營城市越來越變成為經(jīng)營土地“以地生財”的代名詞，在高速的城市化進程中，城市經(jīng)營成為一種新政績工程和新形象工程，包括南京在內(nèi)的各大城市再同一個運動，造城運動并且不計成本、不惜代價，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計顯示，某些城市的地區(qū)銀行，區(qū)域性的銀行信貸資金的15－20％都被我們政府的造城運動占用了大量的資金，上半年央行對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幫助主要的關(guān)注焦點在項目的資金比例上，并沒有全面的去挖掘更深層次問題的原因。我是其中一個重要商業(yè)銀行的一個董事，我查閱了三個銀行的信貸資料，最少的是15％，最多的是25％，都被我們所謂當?shù)卣男蜗蠊こ?、道路工程、圈地運動占有了，而房地產(chǎn)商在信貸規(guī)模方面都不到10％，而今天我們的央行把所有的責任都歸咎到房地產(chǎn)商。由于時間關(guān)系不展開說了。在這個前所未有的造城運動中，地方政府透支的其實是城市的未來，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，全國近三年地方累計從土地中取得的收益遠遠超過6000億人民幣，今天的土地收益已超過900多億人民幣，所以在這樣巨大的利益之下，調(diào)動了地方政府掀起了一輪又一輪土地投資和建設(shè)投資的高潮。我們有些房地產(chǎn)公司也陸續(xù)進入到這個領(lǐng)域當中。瘋狂的推出了造城運動。有些發(fā)展商一個項目一個社區(qū)，要造一座城。這是我到深圳來看到的一個標語口號，我不知道這個城市和社區(qū)究竟區(qū)別在哪里，我不知道他這個社區(qū)是什么樣的一個城市，這是我講的第一個小點。
第二點：項目建設(shè)CBD，違背了城市發(fā)展的規(guī)律，CBD中央商務(wù)區(qū)這個概念是美國人在20世紀20年代提出來的，是許多國際化大都市的標志，中國在90年代提出了建設(shè)CBD，最早的是在深圳，后來在北京、上海開始規(guī)劃建設(shè)，至少國內(nèi)有40多個城市提出了建設(shè)CBD的規(guī)劃，目前全國大約有36個CBD和16個新城在建，一些城市試圖將CBD拉出原來的城市的中央，單獨的建設(shè)一個新城區(qū)的CBD.我的主要投資南京這個城市，我們政府拉出了一個新城，要拉出14個大標準建筑，要建一個CBD的中心。這也是一個很典型的例子，要三年建一個CBD，兩年下來了，現(xiàn)在一個CBD還沒有出來。大家知道在美國紐約、芝加哥經(jīng)過了20年以上的時間才完成了CBD的建設(shè)，紐約的曼哈頓只不過在一平方公里的范圍內(nèi)。
第三點：瘋狂造城和圈地破壞了城市的良性發(fā)展，在經(jīng)營城市的旗幟下我們的地方政府首腦追求的是短期政績，和與追求高額利潤的發(fā)展商一起掀起了大規(guī)模的圈地運動，并且不惜成本和代價。圈地、賣地是我們實現(xiàn)GDP的重要指標，成為一個城市的重要指標。過去在深圳和廣州地區(qū)有一句話“要想富先造路”，內(nèi)地的許多城市先造路沒有錢，再地再還錢，再賣地，再完成GDP.實際上我們的羅馬城不是一天建成的，城市發(fā)展需要的時間空間是隨著規(guī)模而擴大的，城市的發(fā)展必然向消極化的自然過度，但城市與城市之間，城市與郊區(qū)之間，社區(qū)與社區(qū)之間都是有相關(guān)的地方，不是架幾條高速公路，做幾條道路就可以聯(lián)系起來的。我們的發(fā)展商在這種造城運動下，有些只有一二十萬平方米的小區(qū)就號稱某某城，甚至有一些竟然叫做“納得方絲”（法語），所謂的新城市生活，其實至多是規(guī)模大一點的社區(qū)，我們清華大學教授兩院院士（吳兩圓）先生在不久前召開的一次會議上提出如果再不引起重視的話，造城市將會引起極大的危害。我們南京南部有一座頗為熱鬧的新區(qū)為例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之間，大批居民開始“返城”。我們這里有圖形，大家都可以看到。就現(xiàn)實情況政府需要這座城市本身擴大視野，站在歷史與社會發(fā)展的高度，對這些年來的規(guī)劃進行反思，我們的發(fā)展商也需要對自己做出的產(chǎn)品作出反思，在目前房地產(chǎn)開發(fā)“外熱內(nèi)冷”的情況下，政府也應(yīng)該關(guān)注城市的規(guī)模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城運動和圈地的怪圈運動之中。